臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第5105號原 告 周倩妃訴訟代理人 唐德華律師複 代理人 李欣玲律師
王昭文訴訟代理人 黃呈熹律師
顏家惠被 告 李明哲
許齡予共 同訴訟代理人 蘇家宏律師複 代理人 蕭雯娟律師
魏樂慈上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國104年9月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由按訴狀送達後，原告不得追加他訴。但被告同意者，不在此限
。而被告於訴之追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意追加，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2項各有明文。查原告起訴時主張被告李明哲及訴外人李吳孟蓉無權占有臺北市○○區○○段○○段○○○○○號即門牌號○○區○○○路○段○○○巷○○弄○號房屋（下稱系爭房屋），依民法第767條第1項前段規定，請求其等將系爭房屋騰空遷讓返還原告。嗣李明哲陳稱系爭房屋為其及其妻許齡予占有，原告遂撤回對李吳孟蓉之訴，並增列許齡予為被告而為同上請求，核屬訴之追加，未據李明哲異議而為本案言詞辯論，依上規定，自應准許。
原告主張：系爭房屋乃原告以總價新臺幣（下同）150萬元向
訴外人李是男購得，並於民國101年11月23日簽訂不動產買賣合約書（下稱系爭契約）。原告已悉數交付價金，李是男並已將系爭房屋移轉登記原告所有（下稱系爭買賣）。因被告無權占有系爭房屋，原告自得依民法第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空並返還原告。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
被告則以：系爭房屋前於56年11月25日經李是男及其姐李玲玲
之被繼承人李正韜售予李明哲之被繼承人李寶琳，然未辦妥所有權移轉登記。嗣李寶琳之繼承人包括李明哲在內，訴請李正韜之繼承人包括李是男、李玲玲在內，移轉系爭房屋所有權登記，惟因罹於時效，迭遭本院99年度訴字第4068號、臺灣高等法院100年度上字第626號判決敗訴而確定在案（下稱另案訴訟）。然被告本於繼承而來之上開買賣關係，對李是男自可主張有權占有系爭房屋。原告乃李玲玲之多年鄰居，自李玲玲處知悉被告與李是男、李玲玲間就系爭房屋存有上開糾紛，系爭買賣之150萬元買賣總價，顯低於臨近區域與系爭房屋同屬無基地所有權房屋拍賣底價。而原告形式上交付李是男之150萬元價金，更係由實際代理李是男為系爭買賣之李玲玲先行交付原告15萬元現金，並開具面額共135萬元之支票4紙作為餘款返還之擔保。另原告就系爭買賣之原因及細節前後所述不一，又乏究明李是男可否現實交付系爭房屋之重要交易細節，均與買賣常情有違，系爭買賣自屬通謀虛偽，依法應屬無效。縱系爭買賣為真，然原告知悉系爭房屋內有人設籍居住及另案訴訟之事，卻未查明另案訴訟之內容即買受系爭房屋，自為惡意受讓系爭房屋，應受李是男所繼承之上開買賣關係之拘束，被告自屬有權占有等語。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
查系爭房屋於56年11月25日經李是男、李玲玲之祖父李正韜售
予李明哲之被繼承人李寶琳，然未辦妥所有權移轉登記。嗣李寶琳之繼承人包括李明哲在內，依買賣契約之法律關係，對李正韜之繼承人及再轉繼承人包括李是男、李玲玲在內，訴請移轉系爭房屋所有權登記。惟因罹於時效而遭另案訴訟判決敗訴確定。系爭房屋於101年12月6日以買賣為登記原因，由李是男移轉登記予原告，現為被告使用等情，為兩造所不爭執（見本院卷㈡第47頁反面至第48頁、第217頁、卷㈢第87頁反面），並有本院99年度訴字第4068號、臺灣高等法院100年度上字第626號判決書、建物所有權狀影本各1件在卷可據（見本院卷㈠第6、73至90頁），堪信為真。原告主張系爭買賣為原告與李是男通謀虛偽所為，應為無效。縱非通謀，原告亦明知被告可對李是男本於買賣關係而為有權占有，而仍買受系爭房屋，自不得主張被告乃無權占有等語。被告則否認之，並以前詞置辯。是以，本件應審究者為：㈠系爭買賣之債權契約及所有權移轉登記之物權行為，是否為通謀虛偽意思表示？㈡若系爭買賣之債權及物權行為有效，然原告是否明知被告對李是男可本於買賣契約主張有權占有而仍買受系爭房屋？茲分述如下。
經查：
㈠原告與李是男於101年11月23日簽訂系爭契約，原告陳稱買賣
價金之支付係簽約當日給付15萬元現金與李是男，餘款135萬元於同年12月5日匯付完畢等語（見本院卷㈡第33頁），與卷附之系爭契約、跨行匯款回單、原告帳戶歷史資料明細及李是男歷史交易清單相符（見本院卷㈠第253至260-1頁、卷㈡第60、106頁），固可認原告形式上已將買賣價金交付李是男。惟查，原告陳稱李玲玲是其父周進南在中山女高的同事，也是原告住在中山女高宿舍的鄰居，知道李是男有系爭房屋要賣是聽李玲玲說的，系爭買賣價金150萬元，是李玲玲開價的，買賣細節是周進南與李玲玲接洽的等語（見本院卷㈡第32頁反面、第34頁、卷㈢第152、154頁）。李是男則證稱系爭買賣是李玲玲與對方處理的，150萬元價金是李玲玲與原告談的，只是因為系爭房屋是伊名義，需伊簽名等語（見本院卷㈡第38頁反面至第39頁）。李玲玲復證稱：系爭房屋是伊要賣的，因為錢不夠用，李是男不清楚買賣細節，是伊在處理等語（見本院卷㈡第45頁），可認系爭買賣實乃李玲玲所為，則系爭買賣價金有無交付，無從僅以李是男於形式上有無收受原告交付款項而論。
㈡查李玲玲設在臺北中崙郵局局號0000000、帳號0000000號帳戶
（下稱中崙郵局帳戶），於101年11月23日簽訂系爭契約前之同年月8日因「業支兌轉」及「現金存款」各存入120萬元、30萬元，合計恰為系爭買賣價金總數之150萬元。其中135萬元，由李玲玲於同年月12日自中崙郵局帳戶提領，作為臺中文心路郵局擔任發票人之面額35萬元支票3紙、30萬元之支票1紙之資金，並以原告為該等支票之受款人。嗣因逾1年未兌訖，經持票之原告與李玲玲於103年1月22日同至臺中文心路郵局繳回該等支票，並由該局再簽發同款額之支票4紙予李玲玲，李玲玲再交予原告，有歷史交易清單、郵政存簿儲金提款單、臺中文心路郵局於103年1月22日簽發之支票4紙、臺中郵局104年3月4日函附卷可參（見本院卷㈡第151頁、卷㈢第15、18、23至25、112頁），可見李玲玲為系爭買賣前，已先就與系爭買賣價金應付尾款135萬元同額款項，開立支票交付原告收執，則原告有無實質交付系爭買賣價金，即屬有疑。原告對此固陳稱：伊從事借貸的投資，藉此收取利息。李玲玲透過周進南知道伊有做投資，所以開支票要伊幫忙處理。當時伊剛好有個案子要跟伊借資金，但後來沒有做。票繼續放伊在是因為李玲玲還有興趣，再來是因為本件官司，伊與李明哲交談過程中發現系爭房屋沒有李玲玲當介紹人時講得那樣單純，伊覺得李玲玲要負一點責任，所以票還放伊這裡。103年1月換票後，李玲玲透過周進南跟伊說急需用錢，因為周進南出面，伊把票還給李玲玲等語（見本院卷㈢第152至154頁），核與證人周進南證稱：伊跟李玲玲說原告有做金融貸款，收到的利息比放在銀行好得多，李玲玲說有一筆錢想請原告幫忙放款理財，伊說服原告說這是老鄰居，要原告幫忙。李玲玲先投資後，才講到系爭房屋要賣。原告跟李玲玲第一筆投資沒做成後，李玲玲的支票放在原告那，因為原告說投資案不是一直都有，一般都要等，加上李明哲主動約我們見面談本件訴訟，伊覺得房子有問題，加上李是男沒有處理，李玲玲當介紹人有責任，所以票就一直沒處理。到要換票時，李玲玲是有說不投資了，要原告還票，但原告說因為本件訴訟未了結，叫李玲玲先把票留下來。後來是李玲玲找伊說她媳婦要買房子急需用錢，叫伊還票，後來原告有還票給李玲玲等語（見本院卷㈢第155至156頁）；李玲玲證稱：
101年間伊聽周進南說原告在做投資，利息不錯，經周進南介紹，原告同意後，伊開4張支票拿給原告。過大半年伊知道原告也沒投資，伊想拿回來，可能原告不滿意系爭買賣的事，伊是介紹人也不好意思。後來拖了一年過後，郵局通知伊票到期了要換票，伊拜託原告去換票，換票時伊有跟原告表示想拿回支票，但原告因為系爭房屋的事所以不肯。再過幾個月因為媳婦買房子急要用錢，伊拜託周進南，後來原告就把票還伊，伊就趕快兌現等語（見本院卷㈢第158頁）等語大致相符。然李玲玲在101年11月間交付原告之面額共135萬元之上開支票，其數額不可謂低，又均以郵局為發票人，實與現金無異。李玲玲既為獲取較一般利率為高之利息而交付原告，參與原告所營之放款投資，依一般參與理財投資之人所具備之合理注意，當先與原告確認投資內容並獲取相當擔保，始合常情。惟李玲玲續證稱：伊請原告代為投資沒有具體投資內容，伊根本就不清楚，伊只知道原告有投資可以獲利不少，但具體要投資誰伊不知道。伊聽原告說是他有一個case還不錯，但伊不知道那個case多少錢等語（見本院卷㈢第159頁）。觀諸原告及李玲玲上開所述，原告就135萬元票款將挹注之放款內容及收益數額並無說明，李玲玲注資前更無詢問，嗣後復長期聽任原告空置其高額資金，無任何投資作為而未有異議，難認合於投資常情，則原告陳稱自李玲玲處取得之上開135萬元支票乃投資款一節，已難輕信。至於李玲玲於103年1月22日至臺中文心路郵局所換發之支票4紙，其中3紙面額35萬元者，有2紙於同年7月31日兌付，餘1紙於同年10月14日兌付；1紙面額30萬元者，於同年9月23日兌付，各有該等支票上之兌付局戳及兌付日期可憑（見本院卷㈢第18頁、第23至25頁），亦與李玲玲在臺北中崙郵局之帳戶，於103年7月31日有2筆各35萬元之「業支兌轉」紀錄相符，有歷史交易清單在卷可參（見本院卷㈡第155頁），固可認李玲玲已取回原存留在原告處之換發後支票4紙。然查，原告係於102年3月29日提起本件訴訟，有起訴狀上蓋用之本院收狀戳所示日期可憑（見本院卷㈠第4頁），而本院在原告與李玲玲於103年1月換票後之同年6月起，依被告聲請而次遞調取原告、李是男及李玲玲往來帳戶交易明細，以究明系爭買賣價金交付實情（見本院卷㈡第13頁以下），則原告容李玲玲取回上開換發後支票而兌現領款，自難排除係備就上開證據調查結果據而有利於己之主張所為，無從遽以認定李玲玲係為投資始與原告間有上開金錢往來。
㈢查李是男出售系爭房屋時，並無同時具有系爭房屋所坐落基地
之所有權，鄰近區域與系爭房屋同為無基地所有權之地上建物，於95年間法院拍賣底價即達516萬元，有被告提出之透明房訊網站拍賣資訊網頁畫面1紙在卷可據（見本院卷㈡第85頁），加以95年迄至系爭買賣之101年間，並無重大事件而致臺北市不動產之交易行情價格崩跌，則雖不動產拍賣實務上，拍賣標的物多非於第一次拍賣時即告拍定，然上開核定底價仍得作為系爭買賣時系爭房屋交易行情之參考，則系爭房屋以150萬元出售，難謂無偏離合理市價。況李玲玲亦證稱：系爭房屋的地是國防部的，建商二、三次跟伊等溝通，伊想應該還有行情。之前有建設公司就系爭房屋出價120萬元，是考量裡面有人設籍或有人居住的原因在內，否則的話應該更高才對等語（見本院卷㈡第43、45頁），可見依李玲玲之認知，系爭房屋買賣價格理應高於150萬元。次查，李玲玲續證稱：伊母親九十多歲由伊照顧，醫療費是由伊與李是男共同負擔。醫療費出乎意外龐大，一個月少說10萬元，李是男經濟上應付不過來，伊沒太多錢可以借李是男，就跟李是男講說賣房子等語（見本院卷㈡第42、45頁、卷㈢第157頁反面），惟李是男證稱不是因為伊需要用錢才賣系爭房屋，要賣系爭房屋是因母親的醫藥費等語（見本院卷㈡第39頁）。綜上，系爭房屋前既有建商多次向李玲玲接洽出售事宜，則除原告外，非無他人可競買。而李玲玲決定出售以李是男名義登記之系爭房屋，既在支應母親每月所需醫療費用，當思以儘量接近市場合情之價格出售系爭房屋以獲取最大變現利益，始符常情。然李玲玲在與李是男尚無因擔負母親醫療費而陷於財力困窘之情況下，未再洽詢其他前已表示有意願購買之人，即以低於合理市價之150萬元售予原告，難認合理。
㈣按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權
之義務，民法第348條第1項定有明文，故於不動產買賣中，不動產之交付自為出賣人之主給付義務，與買受人交付價金立於對價地位。故於交易習慣上，買賣雙方就出賣人交付不動產與買受人，通常設定為買受人給付買賣價金尾款之條件。蓋出賣人是否履行交付買賣不動產之義務，關涉買受人契約目的之最終實現，實屬契約締結及履行上重要環節。查原告陳稱因周進南與中山女高間宿舍訴訟第一審敗訴，伊與周進南需要房子住，當時很急著要找房子。伊為確定房子沒有人住，有在晚上去看等語（見本院卷㈡第32頁反面、第36頁），可認原告因急覓住所，始為系爭買賣，則系爭房屋是否有他人使用？李是男、李玲玲能否儘速交付系爭房屋供原告居住使用？理應為原告締約時首要關注之點。然李玲玲證稱：伊沒有跟原告說很快就可以進去住，伊不清楚系爭房屋情況。伊只知道系爭房屋裡面有設籍。伊跟原告說有人設籍在裡面，但有沒有住在裡面不清楚，他們自己去看等語（見本院卷㈢第160頁）。原告續陳稱：
伊在買賣前，早、晚都有去看過系爭房屋。李玲玲說有別人的戶籍在裡面，伊沒有鑰匙，沒辦法進去看等語（見本院卷㈡第
33、36頁），堪認原告在明知李玲玲、李是男並無持有系爭房屋鑰匙，無從現實占有系爭房屋，更遑論將系爭房屋交付與原告使用之情況下，仍願為系爭買賣，甚至同意於完稅後，系爭房屋交付前即付訖全數價金（見本院卷㈠第254頁），均與上開說明所陳不動產交易重視交屋之常情，及原告急欲取得系爭房屋用以自住之本旨牴觸，顯非合理。
㈤綜上，系爭買賣之價金偏離交易行情，雖形式上原告有將買賣
價金交付李是男，惟李玲玲已在系爭買賣前交付與系爭買賣價金尾款同額之支票與原告。而原告因急覓住處，始為系爭買賣，然卻從無要求李玲玲或李是男讓其進入系爭房屋內部察看現況，亦未確認李是男、李玲玲在無現實占有系爭房屋之情況下，能否履行於交易上重要之系爭房屋交付義務，已背離一般不動產交易常規，則被告辯稱系爭買賣乃通謀虛偽而為意思表示，非無足取。
按表意人與相對人通謀而為虛偽之意思表示者，其意思表示無
效，為民法第87條第1項前段所明定。準此，因出於通謀虛偽意思表示所成立之買賣債權契約及其所有權移轉登記之物權行為自應認為無效。縱使為虛偽意思表示之買受人，已因無效之法律行為，包括債權行為及物權行為，而完成土地所有權移轉登記，仍不能取得所有權，該虛偽買受人當然不得本於所有人之地位，行使民法第767條之物上請求權。本件原告與李是男間之系爭買賣既屬通謀虛偽意思表示，依上說明，系爭買賣之債權行為及物權行為俱屬無效，原告即不能因登記取得系爭土地之所有權。
綜上所述，原告本於所有人之地位，依民法第767條規定，請
求被告將系爭房屋騰空並返還原告，於法無據，不應准許。原告既受敗訴之判決，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認於判決結果無影響，爰不另一一論駁，附此敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 104 年 9 月 25 日
民事第五庭 審判長法 官 姜悌文
法 官 林佑珊法 官 李陸華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 9 月 25 日
書記官 謝達人