臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第5133號原 告 闕永發被 告 國揚實業股份有限公司法定代理人 林子寬被 告 林懇伶共 同訴訟代理人 王聖舜律師上列當事人間減少價金等事件，本院於民國103年10月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查，原告起訴時訴之聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）200萬元。嗣變更聲明為：㈠被告應給付原告1,911,213元及自民國102年4月18日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡被告國揚實業股份有限公司（下稱國揚公司）應給付原告3,822,426元。原告所為訴之變更，均係本於兩造間於102年3月9日簽訂土地房屋車位買賣契約書（下稱系爭契約）所生之瑕疵爭議，基礎事實應屬同一，依上規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：兩造於102年3月9日簽訂系爭契約，由伊向被告購買坐落新北○○○區○○段1100、1165-3地號土地，應有部分378/100000、其上門牌號碼新北市○○區○○路○○號1樓房屋及汽、機車停車位（下稱系爭不動產），總價款1,911萬元。詎國揚公司銷售人員竟故意隱匿鄰近系爭不動產約10公尺距離之土地上有墓碑及后土碑（下稱系爭墓碑）。該墓碑為一般人無法忍受之瑕疵，致伊受有跌價損失1,911,213元，伊得行使買賣價金減少請求權，並請求被告返還該數額之不當得利，國揚公司另應給付2倍懲罰性賠償金。爰依民法第359條、同法第179條及消費者保護法（下稱消保法）第51條規定，提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應給付原告1,911,213元及自原告給付系爭不動產買賣價款翌日即102年4月18日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡國揚公司應給付原告3,822,426元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭契約之買賣標的為系爭不動產，被告所負物之瑕疵擔保責任不及於鄰地，自無告知鄰地現狀之義務。況系爭墓碑為清朝乾隆時期所設立，距今已有近300年，非使用中之墳墓，而屬一傾圮毀壞之石碑。又「心理負擔」非影響買賣標的價格之因素，僅有買賣標的之「居住安全、品質及環境」等客觀因素始影響買賣標的價格，縱認原告心理層面有受影響，系爭不動產亦無欠缺應具備之價值、效用或品質而有物之瑕疵。國揚公司並未故意隱瞞系爭墓碑之存在，原告復未舉證國揚公司有何故意、過失行為致原告受有損害，原告不得請求國揚公司給付懲罰性賠償金等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免假執行。
三、查，兩造於102年3月9日簽訂系爭契約，由原告向被告購買系爭不動產，總價款1911萬元，兩造已辦理買賣價金交付及不動產所有權移轉登記完畢，鄰近系爭不動產約10公尺距離之土地上有系爭墓碑等情，為兩造所不爭，並有系爭契約書、系爭墓碑照片及本院103年2月12日勘驗筆錄在卷可稽（見本院卷第11-13、67-87、107-108、119頁），堪信為真實。
四、惟原告主張系爭不動產鄰近土地有系爭墓碑存在，屬系爭不動產之瑕疵，致伊受有跌價損害1,911,213元，伊得行使買賣價金減少請求權，請求被告返還該數額之不當得利，並請求國揚公司給付2倍懲罰性賠償金等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠系爭墓碑是否為系爭不動產之瑕疵；㈡原告依消保法第51條規定請求國揚公司給付懲罰性賠償金，有無理由。茲分述如下：
㈠、關於系爭墓碑得否為系爭不動產之瑕疵部分：按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。民法第354條定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上第1173號判例參照）。準此，不動產買賣交易，除有特別約定者外，買賣雙方就不動產標的所著重者，應係不動產須具備穩固、安全耐用之形體、結構或其他不動產本身之軟硬體品質，始為不動產所應具備之通常或預定效用。經查：
⒈系爭墓碑並非位於系爭不動產之基地範圍，且綜觀系爭契約
書之約定，兩造僅於第13條約定被告就結構體（如：樑、柱、樓梯等）、固定建材及設備（如：門窗、粉刷、壁地磚、水電管線、裝修天花板、監控設備、衛浴設備、廚具設備等）及防水（浴廁防水、門窗防水、外牆漏水、給排水管漏水）等項目負保固責任，而未就系爭不動產鄰地狀況為特別約定，揆諸上開說明，尚難以系爭不動產之鄰地存有系爭墓碑，遽爾認定系爭不動產不具備應有價值、效用或品質，而有物之瑕疵之情事。
⒉復經本院送請新北市不動產估價師公會鑑定系爭不動產有無
系爭墓碑之價值差異，該會固據覆以：系爭不動產於系爭契約簽訂時，無系爭墓碑條件下之價值為18,509,240元，有系爭墓碑條件下之價值則為16,598,027元，系爭墓碑對於系爭不動產的交易價值有負面影響，影響比例為11.5％等語（見外放估價報告書），然系爭墓碑是否影響系爭不動產之交易價值，與系爭不動產本身是否具備應有價值、效用或品質，誠屬二事，況衡諸常情，墳墓作為不動產交易之嫌惡設施，乃其對於買受人心理層面之影響，進而減損買受人對於不動產價格之評價，要與不動產是否有物之瑕疵無涉，故本院無從以上開估價報告結果為有利於原告之認定。
⒊基上，兩造間系爭契約就系爭不動產之鄰地狀況並無特別約
定，不得以系爭墓碑之存在，認定系爭不動產有物之瑕疵，原告依民法第359條規定請求減少價金，並依同法第179條規定請求被告返還溢付之價金，洵屬無據。
㈡、關於原告依消保法第51條規定請求國揚公司給付懲罰性賠償金，有無理由：
按依消保法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額3倍以下之懲罰性賠償金；但因過失所致之損害，得請求損害額1倍以下之懲罰性賠償金，消保法第51條著有明文。原告主張國揚公司有告知系爭不動產鄰地狀況之義務，竟故意隱瞞系爭墓碑之存在，致其受有跌價損害1,911,213元，國揚公司應依消保法第51條規定給付跌價損失2倍即3,822,426元之懲罰性違約金云云。惟查：
⒈不動產交易之出賣人對於買受人雖負有告知義務，然該告知
義務範圍並非毫無邊際，除契約明文約定或買受人特別要求出賣人特別說明者外，買受人所負告知義務應僅即於買賣契約成立時存在於買賣標的之現狀內容，而不及於系爭不動產之鄰地狀況，始符合衡平原則。倘非買賣標的本身之事項，買賣契約無特別約定，且未經買受人特別要求出賣人說明者，自難課予出賣人就買賣標的以外之所有事項均有告知買受人之義務。
⒉綜觀系爭契約就系爭不動產之鄰地狀況並無特別約定，業如
前述，參以證人即國揚公司專員黃麗玉證稱：伊與原告只有於簽約時見面，原告並無詢問系爭不動產鄰地狀況等語（見本院卷第149頁反面），證人即國揚公司經理呂錦輝則證稱：伊向原告推銷系爭房屋時有介紹系爭不動產鄰地狀況，原告詢問的事情都會回答，但原告並未詢問系爭墓碑等語（見本院卷第150頁反面），足徵原告並無特別要求國揚公司說明系爭不動產周圍與墳墓相關之事項，揆諸上開說明，國揚公司就系爭墓碑之存在並無告知義務。原告主張國揚公司有告知系爭墓碑之義務云云，顯乏依據，難以採取。
⒊證人即系爭墓碑坐落土地共有人之子周長坤雖證稱：某人前
詢問伊得否種植樹木遮掩系爭墓碑，伊不確定該人是否有表示為國揚公司人員，嗣該人於系爭墓碑旁種植5、6棵樹木等語（見本院卷第148頁），然於系爭墓碑旁種植樹木者是否為國揚公司人員，已非無疑，遑論系爭墓碑非屬系爭不動產之瑕疵，國揚公司無庸負物之瑕疵擔保責任，且國揚公司就系爭墓碑之存在並無告知義務，均如前述，國揚公司自無故意或過失之侵害行為。從而，原告主張國揚公司應依消保法第51條規定給付懲罰性賠償金，亦屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第359條及同法第179條之規定，請求被告給付1,911,213元及自原告給付系爭不動產買賣價款翌日即102年4月18日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，另依消保法第51條之規定，請求國揚公司給付原告3,822,426元，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，失所依附，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經本院逐一審酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 10 月 31 日
民事第五庭 審判長 法 官 姜悌文
法 官 洪純莉法 官 吳佳霖以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 10 月 31 日
書記官 沈彤檍