臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第5136號原 告 張綉蘭訴訟代理人 沈明欣律師被 告 陳韋綸上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國103年12月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳拾貳萬捌仟元，及自民國一百零二年十一月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之四，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣貳拾貳萬捌仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告經由訴外人永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房仲
公司）之居間仲介於民國102年5月4日與被告簽訂簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定原告以新臺幣（下同）1,250萬元之價金向被告買受座落臺北市○○區○○段○○段0000000000地號、權利範圍4分之1土地，及其上同段第668號建號、門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○○○號2樓、權利範圍全部之房屋（下稱系爭房屋），而被告遲至102年6月28日完成交屋手續。詎料，被告未於不動產現況說明書上據實說明系爭房屋有若干瑕疵，至交屋後始發現系爭房屋有滲漏水、白蟻蛀蝕、冷氣接水管槽故障漏水、廚房牆面因不明原因滲水、後陽台採光罩施作不良未顧及排水導致雨水噴濺至對面鄰居門窗等瑕疵，原告經由訴外人永慶房仲公司告知被告上開系爭房屋瑕疵情事，被告僅就其中白蟻蛀蝕部分為簡易噴灑殺蟲劑處理，其餘瑕疵則均置之不理。原告因上開系爭房屋瑕疵而已支出有全室木作天花板更新拆除及搬運費134,000元、拱門更新及拆除費14,000元、修復客廳冷氣漏水及遷移冷氣水管費5,000元、修復牆面漏水費75,000元、修復期間在外租屋四週費用15,000元。
㈡原告估計系爭房屋因上開瑕疵減少之價值應為買賣總價之5%
即625,000元（計算式：買賣總價1,250萬元×5%＝625,000元），被告應就系爭房屋之上開瑕疵負擔保之責，被告於價值減損之範圍內收受原告交付之價款之法律上原因，經原告行使價金減少請求權後，已不存在，原告得依不當得利之規定，請求被告返還減少之價金625,000元。又被告未於房屋現況說明書上告知原告上開瑕疵事項，進而交付系爭房屋與原告，顯係可歸責於被告而未為合於債之本旨之給付，已構成不完全給付，原告自得依民法第227條第1項之規定，請被告負給付遲延損害賠償責任。故原告爰依瑕疵擔保、不當得利及不完全給付法律關係，請求擇一判命被告給付其625,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定利息等語。
㈢並聲明：⒈被告應給付原告625,000元，及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⒉願供擔保聲請宣告假執行。
二、被告則以：㈠訴外人連恆實業有限公司（下稱連恆公司）承做系爭房屋天
花板整修，於整修過程中，未有任何白蟻侵蝕之情形，被告與訴外人連恆公司均有一同參與清理系爭房屋之過程，期間未有任何白蟻窩之現象，且被告於交屋前已詳細看過屋況，兩造亦有掀開天花板檢視，並未發現任何異狀，系爭房屋之瑕疵可能係於原告住進後始發生，退步言，原告於交屋前應注意而未注意，亦有疏漏，白蟻窩於交屋後來始出現之狀況非被告單方所致，且於交屋後，原告始拆除天花板而發現白蟻等情形，其危險負擔既已轉移，自應由原告概括承受該不利益，依民法第217條之規定，原告與有過失，而原告提起本件訴訟，更有違民法第148條誠實信用原則。
㈡又兩造於交屋手續完結前一同檢視屋況時，系爭房屋天花板
無蟻窩存在，難謂有物之瑕疵存在，且兩造交屋前已共同檢視屋況三至四次之多，謂有發現白蟻窩之狀況，顯非可歸責於被告而未為合於債之本旨而給付，故原告主張瑕疵擔保、不當得利及不完全給付等法律關係，無理由等語為辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：原告主張其經由訴外人永慶房仲公司之居間仲介於102年5月4日與被告簽訂簽訂不動產買賣契約書，約定原告以1,250萬元之價金向被告買受座落臺北市○○區○○段○○段0000000000地號、權利範圍4分之1土地，及其上同段第668號建號、門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○○○號2樓、權利範圍全部之房屋，並於102年6月28日完成交屋手續，業據提出不動產買賣契約書為證（見卷第8至10頁），復為被告不爭執（見卷第59至60頁）。
四、得心證之理由：㈠系爭房屋是否有滲漏水、白蟻蛀蝕、冷氣接水管槽故障漏水
、廚房牆面因不明原因滲水、後陽台採光罩施作不良未顧及排水導致雨水噴濺至對面鄰居門窗等瑕疵？⒈按民事訴訟法第277條前段規定，當事人主張有利於己之事
實者，就其事實有舉證之責任。是買受人受領買賣標的物後，主張物之瑕疵擔保權利，而出賣人否認有物之瑕疵時，即應先由買受人就買賣標的物於交付時即危險移轉時，有滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵存在之事實，負舉證之責。
⒉原告主張被告未於不動產現況說明書上據實說明系爭房屋有
若干瑕疵，至交屋後始發現系爭房屋有滲漏水、白蟻蛀蝕、冷氣接水管槽故障漏水、廚房牆面因不明原因滲水、後陽台採光罩施作不良未顧及排水導致雨水噴濺至對面鄰居門窗等瑕疵，業據提出標的物現況說明書、照片、亞柏空間設計有線公司請款單等件為證（見卷第11至21頁）。被告否認並辯稱於交屋前已詳細看過屋況，兩造亦有掀開天花板檢視，並未發現任何異狀，系爭房屋之瑕疵可能係於原告住進後始發生云云，並提出系爭房屋天花板照片為證（見卷第133至145頁），證人方智信並證稱「拆除下來的樣子是看不出來有白蟻蛀蝕的痕跡。」等語（見卷第103頁反面）。
⒊經查，證人宋紀翔具結證稱「（問：系爭房屋之買賣是否由
你仲介兩造成交？）是。」、「（問：原告是否曾於系爭房屋交屋後，就系爭房屋內存有白蟻之情形，通知你到系爭房屋進行瞭解？如有，當初到場之人有誰？現場看到之情形為何？）有這件事，時間是在交屋後買方要去現場準備要裝潢前有找設計師去看，看屋時有看到白蟻的狀況。大概是在102年7月上旬時。我去現場時，當時有張小姐請的設計師在現場，加上我總共兩位。木做有疑似白蟻蛀蝕的痕跡，位置在客廳往廚房的門框、天花板上方有疑似白蟻的痕跡。」、「（問：這樣的狀況在系爭房屋還沒有交屋前，你在現場有發現過嗎？）現場沒有。」、「（問：在本件房子交屋後，原告有無就這間房子出現漏水問題通知過你？你有無到現場？到現場看到的狀況如何？）」、「（問：漏水部分有通知，也是在交屋之後。我有到現場，去現場包含陪同漏水師傅至少兩次以上。漏水狀況主要分成兩個部分，一個是針對廚房牆壁有疑似滲水，另一部分是針對客廳窗框有滲水狀況。）」、「（問：所謂疑似滲水狀況是如何？）客廳窗框部分有發現壁癌，廚房牆壁有發現水漬痕的情形。」、「（問：你說交屋前，原告這邊與你們都沒有看到白蟻蛀蝕的情形，當時架梯子上去天花板看得時候是否有辦法看到白蟻蛀蝕的情形？）沒有辦法，因為天花板有樑柱阻擋的關係，沒有辦法一次看清整個天花板的狀況。」等語（見卷第97至98頁），證人劉志隆具結證稱「（問：《請求提示原證4請款單2份、原證5請款單1份、原證6估價單》亞柏公司是否有承攬系爭房屋如原證4、原證5、原證6所示之工程？如有，承作時間為何？）原證四請款單，第一張是全室木做天花板，更新含拆除及清運，第二張是拱門更新含拆除及清運，兩個都有做，費用如上面所述，施作時間在102年7月底到8月中旬。
原證五更新冷氣機排水軟管有施作，施作時間在102年7月到8月中間。原證六估價單施作後陽台採光罩不鏽鋼接水槽沒有做，只是估價。」等語（見卷第99至101頁），證人林秉廉具結證稱「（問：證人是否曾因系爭房屋滲漏水問題，至系爭房屋觀看？何時？當時看到之情形為何？）我第一次到現場時是在去年農曆年底時，那時是三樓張先生永慶房屋買賣，那時交屋時發現漏水，張小姐打電話給我，二樓會不會一起漏、前面的臥室是否一樣的情況，以我的經驗房子太老了可能會漏，因為牆壁都有裂縫，後來二樓、三樓同時做，三樓做的時候做二樓，我今年三月時張小姐有叫我到現場去看，他的客廳窗框與廚房吊櫃牆壁會滲水出來，現場有一點點滲水的痕跡，我去的時候有看到水痕的存在，客廳的話，壁癌又復發，當初我去看時客廳窗框，窗框外面有做防水，但是是針對窗框的週邊做防水，就是牆壁的一半做防水，這個樣子沒有效果，因為畢竟牆壁老舊，原本的砂已經氧化、老舊鬆動，後來張小姐與三樓張先生他們說希望兩側牆全部做，左側牆搭鷹架施作，比較氧化、鬆動的水泥清掉，勘查前從國防部後面看過去外牆有長草或長樹，與目前四樓狀況一樣。」、「（問：證人研判系爭房屋如有漏水，其原因為何？修繕費用為何？）一般有漏水情況看得明顯的地方是客廳與廚房，如果以做防水情況我建議全部一起做，這樣成本比較低，不要哪裡漏水修哪邊，因為是磚牆比較容易吸水，房子蓋到現在沒有保養、房子老舊所以漏水，不是樓上管線破裂引起，與樓上管線破裂沒有關係。第一次做左側的三分之一，我收兩萬元，第二次原告跟三樓兩面牆一起做，報價是11萬9千元，最後11萬元承包，原告負擔五萬五千元，我總共收原告七萬五千元。」、「（問：漏水是外牆漏進來的嗎？）是，確定，三樓也是我做的，三樓管線沒有破裂。」等語（見卷第101頁），參酌上開證人所述證言及原告提出現場照片可知，原告於系爭房屋交屋後確實發現系爭房屋有滲漏水、白蟻蛀蝕、冷氣接水管槽故障漏水、廚房牆面因不明原因滲水、後陽台採光罩施作不良未顧及排水導致雨水噴濺至對面鄰居門窗等瑕疵。至證人方智信固證稱「因為當時去裝修時，房屋裡面有絕大部分是原來就留下的舊裝潢，我們就裝潢的部分有走廊之後至廚房上方之天花板有做局部拆除，拆除下來的樣子是看不出來有白蟻蛀蝕的痕跡。」等語，惟查，證人裝潢系爭房屋完成距系爭房屋交付原告之日止，已經過一段期間，系爭房屋屬老舊建物復有漏水狀況，交屋後系爭爭屋經兩造檢視，亦確認有白蟻蛀蝕現象，依證人方智信前開證言尚難認被告交付系爭房屋時屬無瑕疵狀況。⒋至依被告提出系爭房屋天花板照片，並無拍攝日期，其內容
非交屋當日所攝系爭房室內狀況，且依證人宋紀翔前開證述「因為天花板有樑柱阻擋的關係，沒有辦法一次看清整個天花板的狀況。」等語，客觀上原告於交屋當日並無法全面檢視房屋狀況而立即發現上開瑕疵，尚難認系爭房屋於交屋當日並無瑕疵。被告抗辯系爭房屋並無瑕疵云云，足不足採。故原告主張系爭房屋有滲漏水、白蟻蛀蝕、冷氣接水管槽故障漏水、廚房牆面因不明原因滲水、後陽台採光罩施作不良未顧及排水導致雨水噴濺至對面鄰居門窗等瑕疵乙詞，堪可採信。
㈡原告主張因系爭房屋之瑕疵而得請求減少價金，是否有理由
？若有，減少之價金應為若干？⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項、第359條定有明文。復按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號民事判例意旨參照）。再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。是出賣人既於其減少之範圍內無該價金之請求權存在，則買受人自得依不當得利請求出賣人於減少範圍內返還已交付之價金。
⒉承前，被告交付之系爭房屋存有滲漏水、白蟻蛀蝕、冷氣接
水管槽故障漏水、廚房牆面因不明原因滲水、後陽台採光罩施作不良未顧及排水導致雨水噴濺至對面鄰居門窗等瑕疵，原告發現後即於合理期間內通知被告，被告應負物之瑕疵擔保責任，是原告依民法第359條之規定請求減少買賣價金，即屬有據。
⒊又原告主張因上開系爭房屋瑕疵而已支出有全室木作天花板
更新拆除及搬運費134,000元、拱門更新及拆除費14,000元、修復客廳冷氣漏水及遷移冷氣水管費5,000元、修復牆面漏水費75,000元、修復期間在外租屋四週費用15,000元，業據提出亞柏空間設計有線公司請款單、東坂工程有限公司估價單為證（見卷第18至21、110至111頁）。復參以證人劉志隆具結證稱「（問：《請求提示原證4請款單2份、原證5請款單1份、原證6估價單》亞柏公司是否有承攬系爭房屋如原證4、原證5、原證6所示之工程？如有，承作時間為何？）原證四請款單，第一張是全室木做天花板，更新含拆除及清運，第二張是拱門更新含拆除及清運，兩個都有做，費用如上面所述，施作時間在102年7月底到8月中旬。原證五更新冷氣機排水軟管有施作，施作時間在102年7月到8月中間。
原證六估價單施作後陽台採光罩不鏽鋼接水槽沒有做，只是估價。」、「（問：原證四第一張請款單上面的金額，你有簽名收到工程款134000元，但下面卻寫13400元，何者為正確？）000000是正確的，13400是誤載。」、「（問：原告是否依原證4、原證5請款單所示之工程款金額支付予亞柏公司？）是。」、「（問：依證人之專業及經驗系爭房屋施作原證4、原證5之工程，是否有其必要？原因為何？）原證四第一張，原告交屋時有請我去看，我發現天花板維修孔裡面有白蟻蛀蝕的痕跡，與原證四第二張拱型門框也有白蟻蛀蝕的痕跡，因為有白蟻蛀過的痕跡，所以建議原告必須更換而且當初看到原天花板的角料是沒有經過處理的，我們新做的是採用防腐角料，如此才能避免之後出現白蟻的情形。原證五的部分，發現冷氣開機運作時，水從軟管破裂，那時發現天花板有滲水的痕跡，故我們從維修孔去看，發現水在天花板裡面，故建議更新。」等語（見卷第99至101頁），證人林秉廉具結證稱「（問：證人研判系爭房屋如有漏水，其原因為何？修繕費用為何？）一般有漏水情況看得明顯的地方是客廳與廚房，如果以做防水情況我建議全部一起做，這樣成本比較低，不要哪裡漏水修哪邊，因為是磚牆比較容易吸水，房子蓋到現在沒有保養、房子老舊所以漏水，不是樓上管線破裂引起，與樓上管線破裂沒有關係。第一次做左側的三分之一，我收兩萬元，第二次原告跟三樓兩面牆一起做，報價是11萬9千元，最後11萬元承包，原告負擔五萬五千元，我總共收原告七萬五千元。」等語（見卷第101頁），足認原告確實因系爭房屋瑕疵而已支出有全室木作天花板更新拆除及搬運費134,000元、拱門更新及拆除費14,000元、修復客廳冷氣漏水及遷移冷氣水管費5,000元、修復牆面漏水費75,000元。至於原告主張於修復期間在外租屋四週費用15,000元，未提出證明以實其說，難謂有據。
⒋基上，原告雖主張系爭房屋因上開瑕疵而減少之價值應為買
賣總價之5%即625,000元，然未提出證明，核不足取。惟原告確實因系爭房屋所生瑕疵而支出有全室木作天花板更新拆除及搬運費134,000元、拱門更新及拆除費14,000元、修復客廳冷氣漏水及遷移冷氣水管費5,000元、修復牆面漏水費75,000元，合計228,000元。而系爭房屋因上開修復工程而使瑕疵狀況得以改善復原，成為無瑕疵狀況，故應以上開修復費用即228,000元數額做為減少之價金。則就原告行使減少價金228,000元範圍內，被告受領該部分價金之法律上基礎已喪失，而成為無法律上之原因，原告依不當得利法則請求被告返還此部分價金，於法自屬有據。
⒌末按，損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕
賠償金額或免除之，民法第217條第1項定有明文。且此僅於被害人之行為與損害之發生或擴大有相當因果關係時，始有與有過失之可言。被告抗辯因原告於交屋前詳細看過屋況，未注意有白蟻存在狀況，未一起檢視驗收，共同滅蟻，擅自更改原始設計，原告亦與有過失且違反誠信原則云云。惟查，白蟻係埋藏於裝潢內部蛀蝕建材，依肉眼並無法從外部發覺，原告發現系爭房屋有白蟻蛀蝕、漏水情形後，即通知證人宋紀翔轉知被告處理，因被告未補正瑕疵始由原告自行僱工修補，難認原告就損害之發生或擴大有何過失，原告依法行使權利，亦無違誠信。被告此部分辯解，洵無足採。
㈢末按原告以單一之聲明，主張二以上訴訟標的，而請求法院
擇一訴訟標的為其勝訴之判決者，乃所謂選擇訴之合併，原告依其中之一訴訟標的可獲全部受勝訴判決時，法院固得僅依該項訴訟標的而為判決，對於其他訴訟標的無庸審酌；惟如各訴訟標的對於原告判決之結果不同，法院自應擇對原告最為有利之訴訟標的而為裁判（最高法院94年度台上字第2311號民事判決意旨參照）。原告係以瑕疵擔保、不當得利及不完全給付之法律關係提起本件訴訟，並請求擇一判命被告為給付，既經本院審理後，認定系爭房屋有瑕疵存在而認定被告應返還減少之價金，故不完全給付之法律關係即無審酌之必要，併此敘明。
五、綜上，原告依民法第359條、第179條規定請求被告給付228,000元，即自起訴狀繕本送達翌日即102年11月13日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。
六、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述。
七、本判決所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。至原告就敗訴部分所為假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。另依職權宣告被告預供相當之擔保金額後得免為假執行。
八、結論：本件原告之訴，為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 1 月 26 日
民事第二庭 法 官 熊志強以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 1 月 26 日
書記官 學妍伶