臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第5253號原 告 張東揚訴訟代理人 林士祺律師被 告 于光華訴訟代理人 王依齡律師
范世琦律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國103 年3 月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣捌拾萬元及自民國一百零二年十二月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十五，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款分別定有明文。查本件原告起訴時依系爭契約第10條第1 項第2 款之約定請求被告應給付原告新臺幣（下同）5,260,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣後於民國103 年2 月18日言詞辯論庭期追加請求權基礎為系爭契約第10條第1 項第2 款、民法第184 條第1 項之規定。
原告雖為上開訴之追加，然其請求之基礎事實均同一，與原訴間具有共同性，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，亦無礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸首揭規定，即為法之所許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：原告於民國102 年2 月6 日經由信義房屋仲介，向被告購買其所有門牌號碼為臺北市○○區○○○路○段○○○ 號5 樓之建物及土地（下稱系爭房地），並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定價金為26,380,000元，原告並依約於同年2 月6 日給付訂金、簽約用印金共2,630,000 元，並於同年5 月10日給付完稅款2,630,000 元，依系爭契約第4 條第3 項第4 次款約定雙方約定於102 年6 月
3 日為最後交屋日，詎被告卻一再要求延緩至同年6 月17日，兩造並於102 年6 月1 日簽訂協議書（下稱系爭協議書），豈料系爭房地於該日遭被告之債權人為假扣押致被告無法履約，原告乃於102 年6 月21日發函催告被告於7 日內履約，屆期被告仍未履約，嗣後原告再於同年7 月19日通知被告解除系爭契約，並請被告依系爭契約第10條第1 項第2 款之約定給付原告已付款項加倍之違約賠償；又原告購買系爭房地時每坪約681,000 元，迄102 年12月間系爭房地成交價已達每坪830,000 元，每坪價差已達140,000 元，總價至少有5,410,000 元（計算式為140,000 元×系爭房地坪數38.7＝5,418,000 元），此為原告可得預期之利益。為此，爰依系爭契約第10條第1 項第2 款之約定或民法第184 條第1 項之規定，請求被告負損害賠償責任。並聲明：被告應給付原告5,260,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：系爭房地雖於102 年6 月3 日遭訴外人三王興業股份有限公司（下稱三王公司）向本院聲請假扣押，經本院以102 年度執全字第346 號假扣押強制執行事件為假扣押，惟被告亦立即於同年6 月7 日提供反擔保撤銷假扣押，卻因三王公司於同日下午就系爭房地為第二次假扣押，致使被告無法移轉系爭房地所有權予原告，被告雖一再努力提供反擔保，卻因三王公司惡意為第二次假扣押，致使被告資金困頓無法對第二次假扣押提供擔保撤銷，故本件被告並非惡意不履行系爭契約；況原告前於102 年2 月6 日、同年5 月10日分別給付2,630,000 元、2,630,000 元，共計5,260,000 元，業已經訴外人安信建築經理股份有限公司（下稱安信公司）返還予原告，原告因系爭契約未履行所受困擾，尚屬輕微；再者，現今房市混沌不明，時有泡沫危機，原告縱順利購得系爭房地，未必能獲得漲價利益，是原告請求5,260,000之違約賠償尚屬過高，應予酌減等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、首查，兩造於102 年2 月6 日簽署系爭契約，約定由原告向被告購買其所有系爭房地，原告已依系爭契約約定於簽約及同年5 月10日分別給付2,630,000 元予被告，共計5,260,00
0 元，依系爭契約第4 條第3 項第2 款兩造約定102 年6 月
3 日為最後交屋日。兩造於102 年6 月1 日簽訂系爭協議書，約定最後交屋日更改為102 年6 月17日。系爭房地於102年6 月3 日經本院以102 司執全字第346 號函通知臺北市政府大安地政事務所辦理假扣押登記，債權人為三王公司，債務人為被告。被告於102 年6 月7 日提存擔保金向本院聲請撤銷假扣押，嗣因三王公司另有本院102 年度司執全字第36
6 號假扣押事件尚未撤銷，經本院以102 年6 月7 日北院木
102 司執全子字第346 號函通知被告系爭房地仍不得處分；上揭原告已給付之價款業經安信公司於102 年9 月返還予原告等情，為兩造所不爭執，復有系爭契約、土地登記第二類謄本、民事聲請撤銷假扣押執行狀、102 年度存字第1355號提存書、本院民事執行處102 年6 月7 日北院木102 司執全子字第346 號函為證（見本院卷第4 頁至第11頁、第17頁至第18頁、第41頁至第44頁），且經本院調閱102 年度司執全字第346 號、第366 號全卷核閱無誤，是上開事實，應屬實在。
四、其次，原告主張被告未依系爭契約履行，應依系爭契約給付違約賠償，或依侵權行為法律關係主張被告受有預期利益之損害，請求被告負損害賠償責任等情，為被告所否認，並以前情置辯，是本件應審究為㈠原告主張被告應依系爭契約第10條第1 項第2 款給付違約賠償，是否有據？㈡如是，違約金是否過高？㈢如無，原告主張依民法第184條第1項規定請求被告負損害賠償責任是否有據？茲分論述如下：
㈠原告主張被告應依系爭契約第10條第1 項第2 款給付違約賠
償，是否有據？⒈稽之系爭協議書第1 條記載：「雙方於民國102 年2 月6 日
簽立房屋買賣契約書，原合約約定102 年6 月3 日為最後交屋日，今因賣方（即被告）屋況尚未騰空，雙方合議延後交屋，其最後交屋日更改為102 年6 月17日... ，但賣方最遲應於民國102 年6 月20日騰空本物件之房屋，交付鑰匙予買方（即原告），如未如期完成，買方有權將賣方之留置物清除，所需費用由賣方負擔，雙方並無異議。」、第3 條記載「雙方於簽立本同意書後須依照本同意書之內容辦理不得有延遲之情形，除雙方另有協議外，若有任何一方違反本同意書或原合約書之事項仍依照原合約書第10條違約罰責辦理。
」，及系爭契約第10條第1 項第2 款記載：「賣方（即被告）若違約且可歸責時，依下列規定辦理：... ㈡經買方書面通知限期催告後仍無故不履行時，買方得解除本買賣契約，且賣方應將買方已付款項加倍返還予買方，作為違約賠償。」，有系爭協議書及系爭契約在卷可按（見本院卷第4 頁至第8 頁、第77頁至第78頁），是由上揭約定內容可知，兩造已因系爭協議書之約定將最後交屋日延至102 年6 月17日，且約定未依系爭協議書履行，仍應依系爭契約第10條約定處理，而系爭契約第10條第1 項第2 款亦已約定如為被告因故未履行，經原告催告後解除契約，則被告除應返還原告已付款項外並應給付一倍違約金。
⒉又佐以系爭房地於102 年6 月3 日因被告之債權人三王公司
聲請假扣押經臺北市大安地政事務所為假扣押登記而無法處分，嗣後雖因被告於102 年6 月7 日提存擔保金向本院聲請撤銷假扣押，然三王公司另有102 年司執全字第366 號假扣押事件尚未撤銷，故本院乃以102 年6 月7 日北院木102 司執全子字第346 號函通知被告系爭房地仍不得處分等情，已認定如前，且迄102 年9 月3 日前系爭房地仍存在有查封登記，亦有本院102 年9 月3 日北院木司執全字第628 號函可按（見上開第346 號卷），顯見系爭房地於系爭協議書最後交屋日時，確已因被告與其債權人間之假扣押事件而無法移轉所有權登記予原告，堪認應可歸責於被告之事由而無法履行系爭契約。再參以原告已於102 年6 月21日以臺北正義郵局存證信函175 號催告被告應於函到7 日內履行系爭契約，否則依系爭契約第10條第1 項第2 款之規定解除系爭契約，並請求被告加倍返還已付之款項違約金，嗣後被告未履行系爭契約，亦經原告於102 年7 月19日以臺北安和郵局存證號碼1724號通知被告、信義房屋、安信公司解除系爭契約等情，則有上開存證信函可稽（見本院卷第12頁至第16頁），由上可知，原告已依系爭契約之約定催告被告履行契約並已解除契約，則原告主張依系爭契約第10條第1 項第2 款之約定請求被告給付已付款項之違約賠償，即屬有據。
⒊至被告辯稱非屬惡意不履行系爭契約，且有提供擔保聲請撤
銷假扣押云云，然按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348 條第1 項定有明文，準此，被告本即負有始原告取得所有權之義務，再參以系爭契約第10條約定賣方違約，經買方催告仍無故不履行為解除契約及請求違約賠償之要件，是被告負有系爭房地得移轉登記予原告之義務，而如前述，系爭房地無從移轉予原告乃因系爭房地遭被告之債權人為假扣押及併案假扣押，則依法及依約被告即應將上揭假扣押查封予以解除，惟被告僅就本院102 年度司執全字第346 號假扣押事件提供擔保聲請假扣押，就另併案之本院102 年度司執全字第366 號假扣押事件則未提供擔保聲請撤銷假扣押，致系爭房地無從辦理所有權移轉登記，自屬可歸責於被告，被告上揭所辯，委不足採。㈡如是，違約金是否過高，應予酌減？⒈按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之
賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第2 項前段、第252條分別定有明文。當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，倘違約金係屬損害賠償總額預定之性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高；又違約金之約定，雖不因契約之解除而隨同消滅，惟依民法第260 條規定意旨推之，其因契約解除所生之損害，並不在斟酌之列，最高法院88年度台上字第1968號判決、86年度台上字第1084號判決亦同此見解，可資參照。
⒉承前，系爭契約第10條第1 項第2 款已約定賣方違約，買方
得解除契約，賣方應將買方已付款項加倍返還予買方，作為違約賠償等語，該條既未特別明定為懲罰性違約金，依民法第250 條第2 項前段之規定，應屬損害賠償總額預定性質之違約金，則就本件所約定之違約金是否過高，揆諸前開說明，尤應考量原告實際上所受之積極損害及消極損害，並就上開各項因素一併予以斟酌，以決定本件約定之違約金是否過高。本院審酌本件系爭契約價金為26,380,000元，被告未履行系爭契約乃肇因於系爭房地遭三王公司假扣押，嗣後被告曾有提供擔保金撤銷假扣押，再因三王公司另案為假扣押而無法移轉系爭房地所有權，原告乃於協議之最後交屋日後4日催告被告履約，並於翌月通知被告解除系爭契約，則系爭契約交屋日至解除系爭契約期間僅約1 個月，且安信公司於同年9 月間已將原告給付予被告之簽約金、完稅款共5,260,
000 元返還予原告，原告如欲購買其他房屋，於領取上開已付款項時即得為之，故原告所受損害應屬有限；參以原告固主張系爭房地同棟大樓於102 年12月間每坪成交價為830,000元較其所購買之每坪單價價差約為140,000元，而有預期之利益損害，然查購買房屋之原因多端，自住、投資等均屬之，且原告早於102 年7 月間即已解除系爭契約，及審酌原告亦未舉證證明有預期出售系爭房地之計畫，尚不能以系爭房地同棟大樓嗣後成交價斷然可認為被告所得預期之利益，綜合上情，本件違約金應酌減至800,000 元。
⒉按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段分別定有明文。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，亦為同法第203 條所明定。本件原告起訴請求侵權行為之損害賠償，為無確定期限、無從另為約定利率之債務，是原告自得依上開規定請求被告自起訴狀繕本送達翌日即自102 年12月11日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
㈢又原告主張擇一請求依系爭契約第10條第1 項第2 款或依侵
權行為法律關係請求被告負損害賠償責任，則因依系爭契約第10條第1 項第2 款請求被告給付違約金部分，已屬有據，從而原告主張以侵權行為法律關係為請求權基礎部分即無庸審酌，併此敘明。
五、綜上，原告主張依系爭契約第10條第1 項第2 款，請求被告依約給付違約金如主文第一項所示之金額，及起訴狀繕本送達翌日即自102 年12月11日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分，為無理由，亦應予以駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本件判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 3 月 31 日
民事第四庭 法 官 林玉蕙以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 3 月 31 日
書記官 洪婉菁