臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第619號原 告 廖子興訴訟代理人 江肇欽律師複 代理人 吳俊宏律師
張紫翔被 告 陳怡愷訴訟代理人 張秋香上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國102年6月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣伍拾壹萬元，及其中新臺幣壹拾柒萬元自民國一百零一年六月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨其中新臺幣叁拾肆萬元自民國一百零一年八月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹拾柒萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍拾壹萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告於民國101年6月4日與被告簽訂土地買賣契約書（下稱
系爭契約），約定由原告向被告買受座落臺北市○○區○○段○○段000○0地號、權利範圍22分之1之土地 (下稱系爭土地)，買賣總價為新臺幣（下同）170萬元，原告並已分別於同年6月4日及8月20日依約支付第一、二期款，各17萬元及34萬元，合計51萬元予被告。而原告買入系爭土地之目的係要作為容積移轉之用途，此觀系爭買賣契約書前言中「茲
甲、乙雙方為不動產買賣及辦理容積移轉事宜，訂立本買賣契約條約款，以資信守：」、第1條中「1.1乙方（即被告）同意將本契約土地所有權及都市計畫容積移轉權利等相關權益（以下簡稱土地權益）全部出售轉讓甲方（即原告）。
1.2 乙方同意依甲方指定時間及規劃方式，將本契約土地捐贈台北市政府，並將土地權益移轉甲方或甲方指定之人。」、第3條中「第三期款：俟台北市政府都市發展局書面審查通過，取得核准公文 (下稱書審通過)後三日內付款…」、第8條中「8.1『本契約土地』係屬公共設施保留地『本契約土地』為符合台北市都市計畫容積移轉審查許可條件之規定『本契約土地』暫不辦理產權過戶；俟台北市政府於『本契約土地』書面審查無誤後，始辦理移轉產權至甲方或甲方指定之名義人名下。辦理產權移轉登記及過戶文件用印等，乙方須無條件配合辦理。8.2 乙方保証持有之『本契約土地』須符合台北市都市計畫容積移轉審查許可條件（下簡稱『審查許可條件』），如『本契約土地』經審查未能符合『審查許可條件』（意即不得為送出基地），則甲方得解除本契約，乙方應於收到甲方通知後七日內無息返還所收價金。」等語自明。足見，系爭土地是否符合臺北市政府所頒訂之「臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件」而得作為容積移轉之送出基地，乃系爭買賣契約成立之重要因素與目的甚明。
㈡原告於簽立系爭契約後隨即進行容積移轉之相關作業事宜，
並於101年10月3日以訴外人溢豐資產顧問有限公司（下稱溢豐公司）名義發函予臺北市政府都市發展局（下稱都發局），請求該局回覆系爭土地是否符合容積移轉送出基地之條件，經該局以101年10月15日北市000000000000000號函表示：「說明：…二、本案土地如做為容積移轉送出基地，須符合『臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件』第4點規定（略以）：『四、前點第一項第二款所稱之私有未徵收之公共設施保留地，應符合下列條件：… (二)道路用地：…(2)已開闢計畫道路寬度達十五公尺以上，且持有年限達5年以上（但因繼承或配偶、直系血親間之贈與而移轉者，其持有年限得予併計）者。…』」。然因系爭土地之出賣人即被告係於100年9月29日自其姊姊陳怡安受贈取得，迄今僅1年多而已，且又不符合前述例外情形，因此顯然無法符合審查許可條件，而未能達到雙方訂定系爭契約之目的。依系爭契約書第8條第2項明定：「乙方保証持有之『本契約土地』須符合台北市都市計畫容積移轉審查許可條件（下簡稱『審查許可條件』），如『本契約土地』經審查未能符合『審查許可條件』（意即不得為送出基地），則甲方得解除本契約，乙方應於收到甲方通知後七日內無息返還所收價金。」等語，又依民法第354條第1項本文之規定，依兩造所簽定之系爭買賣契約書目的可知系爭土地應符合可以作為容積移轉之預定效用，若未能符合審查許可條件即不得為送出基地時，即屬具有瑕疪，原告自得依系爭買賣契約書第8條第2項之約定及民法第359條之規定，解除系爭契約；而原告業已於101年10月18日委請律師發函解約並請求被告於文到7日內返還已收取之價金51萬元，經被告於同年月22日收受在案，故系爭買賣契約關係既經原告合法解除，原告自得依民法第259條第2款之規定請求被告返還已受領之51萬元暨自受領時起即其中17萬元部分自101年6月4日起，另34萬元部分自同年8月20日起，均至清償之日止，按年息5%計算之利息。
㈢退萬步言，若認原告之解除契約不合法時，則因被告所持有
系爭土地101年度之公告現值僅為1,145,455元，此有土地第二類謄本可稽，由於系爭土也係屬公共設施保留地，依都市計畫法第51條「依本法指定之公共設施保留地，不得為妨礙其指定目的之使用。但得繼續為原來之使用或改為妨礙目的較輕之使用。」之規定，其利用價值甚低，一般若作為抵稅地使用，通常市場價值只有公告現值之1成5，亦即僅有171,818元左右而已，可是原告誤以為系爭土地可以符合審查許可條件而得作為容積移轉之送出基地，因此才願意以高於市場行情甚多之170萬元即公告現值之148.41%加以買入，幾乎是市價的十倍之高，未料實際上系爭土地現階段根本不符合該審查許可條件，而無法作為容積移轉之送出基地，故原告之意思表示內容應有錯誤，自得依民法第88條之規定撤銷其意思表示。為此爰以本件起訴狀之送達視為撤銷原告同意買受系爭土地之意思表示。準此，則原告亦得依民法第179條不當得利之法律關係請求被告返還已受領之51萬元及自本件起訴狀繕本送達之翌日起至清償之日止之法定利息。
㈣並聲明：⒈被告應給付原告51萬元暨其中17萬元部分自101
年6月4日起，另34萬元部分自同年8月20日起，均至清償之日止，按年息5%計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠訴外人溢豐公司為專營買賣公設用地（含道路用地）之公司
，原告為公司負責人，原告以專業知識告知被告系爭土地為臺北市○○○○設道路用地，依臺北市都市計畫容積移轉實施辦法（下稱實施辦法）可作容積移轉使用，原告給付第一期款17萬元，於2個月後即101年8月20日再次通知被告至板橋區民間公證人新北聯合事務所進行公證，原告續付第二期款34萬元，並約定101年11月20日以前付清第三期款及尾款，而被告同時交付系爭土地權狀正本、印鑑證明一份。系爭契約乃訴外人溢豐公司之公定式契約，估不論契約條文之公平性，被告基於誠信原則全力配合系爭契約之履行，而原告應於簽訂系爭契約前仔細查證評估並承擔職業責任，故原告應履行系爭契約之義務。
㈡又兩造於系爭契約第3條約定原告最遲於101年11月20日前給
付第三期款及尾款，若違約，被告可依系爭契約第7條第1項沒收原告已付之價款，故原告請求解除系爭契約並返還價金，為無理由等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉若受不利之判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告主張其於101年6月4日與被告簽訂土地買賣契約書，約
定由原告向被告買受座落臺北市○○區○○段○○段000○0地號、權利範圍22分之1之土地，買賣總價為170萬元，原告並已分別於同年6月4日及8月20日依約支付第一、二期款，各17萬元及34萬元，合計51萬元予被告，此有土地買賣契約書、支票影本附卷可參（見卷第8至13、50至55頁），復為被告不爭執（見卷第42頁反面）。
㈡原告於101年10月3日以訴外人溢豐公司名義發函予臺北市政
府都市發展局，請求該局回覆系爭土地是否符合容積移轉送出基地之條件，經該局以101年10月15日北市000000000000000號函表示：「說明：…二、本案土地如做為容積移轉送出基地，須符合『臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件』第4點規定（略以）：『四、前點第一項第二款所稱之私有未徵收之公共設施保留地，應符合下列條件：… (二)道路用地：… (2)已開闢計畫道路寬度達十五公尺以上，且持有年限達5年以上（但因繼承或配偶、直系血親間之贈與而移轉者，其持有年限得予併計）者。…』」等語，此有訴外人溢豐公司101年10月3日益字第0000000號函、都發局101年10月15日北市000000000000000號函在卷可稽（見卷第14至15頁）。
㈢訴外人陳怡安於100年9月29日以贈與為登記原因將系爭土地
移轉登記予被告，此有臺北市士林地政事務所異動索引、土地登記第二類謄本在卷可稽（見卷第16至18、20至21頁）。
㈣原告於101年10月18日委請律師發函解約並請求被告於文到
7日內返還已收取之價金51萬元，經被告於同年月22日收受在案，此有法垣法律事務所101年10月18日（101）垣律字第0000000A號函、郵局投遞記要在卷可稽（見卷第19頁）。
四、得心證理由：㈠原告依系爭契約第8條第2項之約定解除系爭契約，是否有理
由？⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。復按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上字第1053號判例意旨參照）。又按當事人間因訂立契約而成立法律關係所衍生之紛爭應如何適用法律，固屬法院之職權，惟法院於適用法律前所應認定之事實，除非當事人契約約定之內容違反強制或禁止規定而當然無效，可不受拘束外，仍應以該契約約定之具體內容為判斷基礎，不得捨當事人之特別約定，而遷就法律所規定之有名契約內容予以比附適用（最高法院91年度台上字第2405號判決意旨參照）。
⒉經查，系爭契約前言載明「茲甲（指原告）、乙（指被告）
雙方為不動產買賣及辦理容積移轉事宜，訂立本買賣契約條約款，以資信守」等語及第1條第1項、第2項分別約定「乙方同意將本契約土地所有權及都市計畫容積移轉權利等相關權益（以下簡稱土地權益）全部出售轉讓甲方。」、「乙方同意依甲方指定時間及規劃方式，將本契約土地捐贈臺北市政府，並將土地權益移轉甲方或甲方指定之人。」；系爭契約第8條第1項、第2項分別約定「『本契約土地』係屬公共設施保留地『本契約土地』為符合臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件之規定『本契約土地』暫不辦理產權過戶；俟臺北市政府於『本契約土地』書面審查無誤後，始辦理移轉產權至甲方或甲方指定之名義人名下。辦理產權移轉登記及過戶文件用印等，乙方須無條件配合辦理。」、「乙方保證持有之『本契約土地』須符合臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件（下簡稱『審查許可條件』），如『本契約土地』經審查未能符合『審查許可條件』（意即不得為送出基地），則甲方得解除本契約，乙方應於收到甲方通知後七日內無息返還所收價金。」等語。證人趙桂梅並具結證稱「（問：請求鈞院提示溢豐公司廣告DM《卷第74頁》，請問妳是否看過？是妳製作的嗎？被告有無與你聯繫？）有看過，是溢豐公司的DM，DM不是我製作的，是公司做好給我們用的。我們大量寄發DM，被告本人有跟我聯絡。」、「（問：你是否認識原告? 原告有在溢豐公司任職？擔任何職位？為何最後是由原告出面買受系爭土地？）認識。原告有在溢豐公司任職，擔任總經理。這塊土地當初一開始不知道他可不可以做容積移轉，如果不能作容積移轉就解約退款，所以才由原告出面來買。」、「（問：當初原告購買系爭土地之目的為何？）要做容積移轉。」、「（問：《請鈞院提示原證一號》當初兩造在土地買賣契約書第8.2條中約定的「審查」二字，請問是什麼意思？）是指買賣雙方合約已經訂了以後，由買方負責審查、尋找有沒有其他第三者要買這塊地要做容積移轉。」、「（問：被告於議約過程中是否有保證如果系爭土地不能作容積移轉時，他就同意解約退款？）簽約時有講到，陳先生和他嗎媽都在場，如果不能作容積移轉，那這個合約就失效、解約退款，當時的付款方式是1成、2成、5成、2成的方式，這個案子當時不是很確定可以作容積移轉，因此付款方式從原來的5成、5成改為是1成、2成、5成、2成的方式，所以把付款時間拉的比較長。」、「（問：《請鈞院提示原證二號》請問當初溢豐公司為何要函詢台北市都市發展局？）有看過此函。因為當初廖先生出面買這塊地尋找可以買這塊地的第三人，再找的過程中所以有人提醒他系爭土地是被告的姐姐贈與給被告，所以廖先生才委託溢豐公司去函詢問都發局。」等語（見卷第79、80頁），是認依系爭契約規定之文義及當事人締約目的，原告係基於辦理容積移轉事宜之目的而向被告買受系爭土地，兩造並約定系爭土地如未能符合臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件第4點所規定之「道路用地」要件時，原告有權解除系爭契約。
⒊又查，原告於101年10月3日以訴外人溢豐公司名義發函予臺
北市政府都市發展局，請求該局回覆系爭土地是否符合容積移轉送出基地之條件，經該局以101年10月15日北市000000000000000號函於說明二表示：「本案土地如做為容積移轉送出基地，須符合『臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件』第4點規定（略以）：『四、前點第一項第二款所稱之私有未徵收之公共設施保留地，應符合下列條件：…(二)道路用地：…(2) 已開闢計畫道路寬度達十五公尺以上，且持有年限達5年以上（但因繼承或配偶、直系血親間之贈與而移轉者，其持有年限得予併計）者。…』」等語，此有訴外人溢豐公司101年10月3日益字第0000000號函、都發局101年10月15日北市000000000000000號函可稽（見卷第14至15頁），而訴外人陳怡安即被告之姐姐係於100年9月29日以贈與為登記原因將系爭土地移轉登記予被告，此有臺北市士林地政事務所異動索引、土地登記第二類謄本可稽（見卷第16至18、20至21頁），被告係因旁系血親之贈與始於100年9月29日取得系爭土地所有權，持有年限不得併計，則被告持有系爭土地未逾5年期間，堪認系爭土地核與臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件第4點第2項「道路用地持有年限達5年以上」之規定不符，系爭土地自不得作為送出基地辦理容積移轉。系爭土地無法作為送出基地辦理容積移轉，依系爭契約第8條第2項之規定，原告得解除契約，而原告業於101年10月18日委請律師發函解約，經被告於同年月22日收受，有法垣法律事務所101年10月18日（101）垣律字第0000000A號函、郵局投遞記要在卷可稽（見卷第19頁），自生合法解除契約之效力。原告主張系爭契約經合法解除乙詞，堪可採信。
㈡原告請求被告返還價金並加計法定利息，是否有理由？⒈按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規
定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第2款定有明文。復按契約解除時，當事人之一方受領之給付為金錢者，依民法第259條第2款之規定，當然應附加自受領時起之利息償還他方，並非須經他方之催告始發生附加利息之義務（最高法院28年上字第576號判例意旨參照）。
⒉系爭契約經原告合法解除，被告自負有償還價金之義務，其
中價金17萬元、34萬元部分，被告分別於101年6月4日、101年8月24日收受（見卷第42頁反面），則原告請求被告返還51萬元暨其中17萬元部分自101年6月4日起，另34萬元部分自同年8月20日起，均至清償之日止，按年息5%計算之利息，，為有理由，應予准許。
五、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
七、據上論斷：原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 7 月 12 日
民事第二庭 法 官 熊志強以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 7 月 12 日
書記官 學妍伶