臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第709號原 告 陳美樺訴訟代理人 羅聖乾律師被 告 佳寶建設股份有限公司法定代理人 劉立三被 告 林蔚萍共 同訴訟代理人 吳永發律師
黃廷維律師複代理人 林新傑律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國103年1月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應連帶給付原告新臺幣貳佰柒拾萬柒仟肆佰叁拾伍元，及自民國一百零一年十二月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔二分之一，其餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣玖拾萬元為被告供擔保後，得假執行；被告如以新臺幣貳佰柒拾萬柒仟肆佰叁拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國96年4月1日以新臺幣(下同)154萬5千元向被告佳寶建設股份有限公司(下稱被告佳寶公司)購買預定於臺北市○○區○○段○○段000000000地號(下稱系爭土地)2筆土地上，興建名為「「仁愛LaVie」大樓編號第A5棟3樓即門牌號碼：臺北市○○路○段○巷○○號3樓之5之房屋(下稱系爭房屋)，復於同日向被告林蔚萍以360萬5千元購買系爭土地之應有部分，房屋、土地合計總價為515萬元，並與被告佳寶公司訂立房屋預定買賣契約書(下稱系爭房屋買賣契約)、被告林蔚萍訂立土地預定買賣契約書(下稱系爭土地買賣契約)，原告亦依約繳納訂金、簽約金、開工款及第1期至第12期之房地價款共計98萬元。惟被告佳寶公司、林蔚萍竟將系爭房地出賣並移轉所有權予他人，被告對原告自應依第226條第1項規定負債務不履行之損害賠償責任。又原告查詢「仁愛LaVie」大樓各樓層之房地價額，每坪房價自95萬至110萬元不等，因系爭房屋位於3樓，故暫以最低之價值即每坪95萬元作為原告所受損害之計算標準，是兩造買賣之標的房屋為9.64坪，以每坪95萬元計價，系爭房地之價值即為915萬8千元(計算式：95萬元×9.64坪＝915萬8千元)，抵銷原告應付未付之房地價金尾款417萬元，被告仍應賠償原告498萬8千元(計算式：915萬8千元－417萬元＝498萬8千元)。爰依系爭房屋買賣契約第22條、第25條，系爭土地買賣契約第15條、第16條約定及民法第226條第1項、第216條第1項規定，提起本訴等語。並聲明：㈠被告應連帶給付原告498萬8千元，及自101年12月26日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告就系爭房地買賣契約所生第七期至第十二期之房地工程款並未按期繳付，被告無奈之下，乃於97年12月10日寄出期款催繳通知函，並催告原告儘速履約，否則將解除契約；復於98年9月28日發函催告原告應依系爭房屋買賣契約第13條履行應盡之義務，以利被告辦理產權移轉登記及交屋事宜；再於98年11月19日發函原告，以原告拒不配合辦理交屋手續，並尚有產權登記款未付為由，解除系爭房地買賣契約，並依約沒收原告給付之價金，故系爭房地買賣契約業經被告解除，原告自不得依約對被告為任何主張。退步言之，縱系爭房地買賣契約仍然存在，惟因原告未依約給付剩餘價金，故原告給付遲延之狀態仍然持續中，原告自應依系爭房地買賣契約之約定，給付被告依積欠金額所生每日萬分之5計算之遲延利息及滯納金，是倘認原告得向被告請求債務不履行之損害賠償，該賠償金額亦應扣除原告未付之房地價金及原告應繳付被告之遲延利息及滯納金等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利之判決，願供擔保請宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告於96年4月1日以系爭房屋價金154萬5千元及系爭土地價
金360萬5千元即總價515萬元之價格，向被告佳寶公司購買系爭房屋、向被告林蔚萍購買系爭土地，並訂立系爭房地買賣契約，原告依約陸續繳納訂金、簽約金、開工款及第1期至第12期之房地價款共計98萬元，有系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約、收據等件影本附卷可稽(見本院卷第7至47頁)。
㈡被告分別於97年12月31日、98年9月28日、同年11月19日寄
發存證信函、律師函予原告，上開函件分別於98年1月6日、同年9月29日、同年11月26日送達原告，有上開函件、送達回執在卷可查(見本院卷第94至104頁)。
㈢系爭房地業於99年11月25日以買賣為由，由被告移轉登記予
訴外人劉昭君，有臺北市建成地政事務所系爭房屋異動索引及訴外人劉昭君與被告佳寶公司所簽訂系爭房地不動產買賣契約書各乙紙附卷可按(見本院卷第64頁、第224頁至第227頁背面)。
四、得心證之理由:本件原告主張渠業已依約繳納訂金、簽約金、開工款及第1期至第12期之房地價款共計98萬元，且被告解除系爭房地買賣契約係不合法，被告自應移轉系爭房地之所有權予原告，惟被告既已將系爭房地出賣並移轉所有權予他人，被告對原告自應依民法第226條規定負債務不履行之損害賠償責任等情，為被告所否認，並分別以前揭情詞置辯。是本件爭點厥為：㈠被告是否已解除系爭房地買賣契約？㈡原告以被告就系爭房地買賣契約給付不能為由，依民法第226條規定請求被告公司賠償損害498萬8千元，有無理由？茲分述如下：
㈠被告是否已解除系爭房地買賣契約？
1.查系爭土地買賣契約第4條第1款約定：「甲方(即原告)應於接到乙方(即被告)繳款通知單繳款期限七日內以現金或即期支票逕向乙方指定之繳款地點或銀行專戶繳付土地價款，每逾壹日應加付該期款萬分之五滯納金，上項滯納金應在該期繳款時一併繳付，但如逾期達壹拾伍日，經乙方催告五日內仍未繳付時，即視為甲方違約，乙方得逕行解除本契約...」、系爭房屋買賣契約第7條第2項約定:「...如買方逾期未繳清期款或已繳之票據無法兌現時，買方應加付按逾期期款部分每日萬分之五之遲延利息於補繳期款時一併繳付賣方，但如逾期達壹拾伍日，經乙方催告五日內仍未繳付時，即視為甲方違約，乙方得逕行解除本契約...」(見本院卷第7至43頁反面)，足見被告若欲以原告未按期繳納系爭房地買賣價款為由解除系爭房地契約，應先視各期買賣價款有無約定繳納之確定期限，經被告依前揭約定發出繳款通知單、催告信函後，而原告仍未依催告所定期限繳款，始得再發函解除契約，合先敘明。
2.被告佳寶公司、林蔚萍固於97年12月31日發函原告表示：「本公司(即被告佳寶公司)於九十七年十二月十日寄出期款催繳通知書(應繳工程款合計新臺幣十三萬)...今依房屋買賣合約第七條第二款以及土地買賣合約第四條第一款規定，向台端(即原告)進行催告，請於文到五日內，繳清應付之房地價款，逾期即視為台端違約，本公司將依前揭規定，逕行解除契約...」等語(見本院卷第95至96頁)，然被告於寄出該函後，竟未再發函表示解約，反任由原告拖欠，直至98年6月12日，原告即依前揭信函所示，繳清系爭房地第7至12期之工程款共13萬元等節，為兩造所不爭執，是原告既已依被告所發前揭存證信函所示催告金額繳款，則上開存證信函催告之效力即已為原告繳款行為所治癒，被告自不得以原告業經前揭信函催告為由，解除兩造間就系爭房地所簽訂之買賣契約。至於原告依照系爭房地買賣契約，就遲延給付之工程款雖應另給付被告每日萬分之五之遲延利息、滯納金，惟被告既未於前揭存證信函內提及，尚不得認該存證信函催告之效力亦及於未付之遲延利息、滯納金。
3.被告佳寶公司雖另於98年9月28日寄發律師函予原告，然該函係表示「...函請台端(即原告)於文到一個月內依約辦妥台端購買『仁愛LaVie』編號第A5棟三樓房屋連同座落土地之產權移轉登記事項...」、「...函請台端依雙方買賣契約書第十三條第二、三項規定，於文到一個月內履行台端應盡之義務，以利辦理產權登記即交屋事宜...」等語，惟依系爭房屋買賣契約第13條第5項之約定：「買方(即原告)如於賣方通知之日起一個月內未履行同條第二款或第三款之義務，賣方(即被告佳寶公司)得不辦理房地產權移轉登記，經賣方以存證信函催辦後七日內仍未履行義務者，雙方同意依第21條違約之處罰規定處理。」，是被告佳寶公司仍需再寄發存證信函催告原告配合辦理產權移轉登記後，始得依系爭房屋買賣契約第21條解除契約，然被告嗣後並未再寄出存證信函，其催告之程序尚有未完備之處，尚不得以此作為解除系爭房屋買賣契約之事由。
4.被告佳寶公司雖另於98年11月19日委託吳永發律師寄發律師函表示：「...囿於台端(即原告)拒不配合辦理交屋手續，並尚有產權登記款(銀行貸款)等遲未給付，顯已違反前開房屋預定買賣契約書第7條、第13條及土地預定買賣契約書第4條，本所當事人(即被告佳寶公司)特委請本律師函告台端，依房屋預定買賣契約書第21條及土地預定買賣契約書第11條自即日起解除契約...」等語，惟依系爭房地買賣契約所附付款明細表所示(本院卷第32頁背面、第41頁)，兩造就產權登記款之給付並無約定確定期限，則被告自應先發繳款通知單及催告信函後，待原告仍未依催告所定期限繳款，始得再發函解除契約，被告佳寶公司既未依約先行寄發繳款通知單、催告信函，自不得以此為由逕自發函解除契約。綜上所述，被告佳寶公司辯稱已發函原告解除系爭房地買賣契約乙節，與前揭系爭房地買賣契約約定不符，該解除行為應屬無效，系爭房地買賣契約應仍生效力無虞。
㈡原告以被告就系爭房地買賣契約給付不能為由，依民法第22
6條規定請求被告公司賠償損害498萬8千元，有無理由？
1.按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；又因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第348 條第1 項及第226 條第1項分別定有明文。又債務人給付不能，以事實審法院裁判時為準，如事實審法院言詞辯論終結時，債務人處於給付不能之狀態，縱其不能之情形，將來或可除去，仍難謂非給付不能（同院70年度台上字第1840號判決要旨參照）。另按物之出賣人固有使買受人取得該物所有權之義務，惟買賣契約成立後，出賣人為二重買賣，並已將該物之所有權移轉於後之買受人者，移轉該物所有權於原買受人之義務即屬不能給付，原買受人對於出賣人僅得請求賠償損害，不得請求為移轉該物所有權之行為（最高法院30年上字第1253號判例意旨參照）。查原告主張依系爭房地買賣契約約定，原得請求被告將系爭房屋及土地所有權移轉登記予渠，惟系爭房地所有權業經被告移轉登記予他人，有臺北市建成地政事務所異動索引、訴外人劉昭君與被告佳寶公司所簽訂系爭房地不動產買賣契約書附卷可稽(見本院卷第64頁、第224頁至第227頁背面)，並為兩造所不爭執，揆諸前揭說明，被告因而對系爭房地喪失處分之權能，自屬可歸責於被告之事由致給付不能。則原告因之不能取得系爭房地所有權，並享受其增值之利益，自得請求被告賠償其因此所受之損害。
2.又按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限；依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216條亦定有明文。查原告雖主張應以「仁愛
La Vie」大樓各樓層最低之價值即每坪95萬元作為原告所受損害之計算標準云云，惟被告既係於99年11月25日將系爭房地之所有權移轉登記予他人，經本院囑託元宏不動產估價師聯合事務所鑑定，其鑑定結果亦認系爭房地於移轉他人時即99年11月25日之市價為6,897,840元，並製有不動產估價報告書在卷可據(見本院卷第134至207頁)。從而，原告得以被告出售系爭房地時之客觀價值為所失利益，請求被告賠償。是原告主張其受有6,897,840元之損害，應由被告賠償，為有理由，逾此部分，則不應准許。
3.另按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項前段定有明文。查本件被告抗辯賠償金額亦應扣除原告未付之剩餘價金及所生遲延利息及滯納金等語，經查:
⑴依系爭房地買賣契約所附付款明細表所示(本院卷第32頁背
面、第41頁)，原告未付之產權登記款、交屋款並無約定給付之確定期限，依系爭土地買賣契約第4條第1款、系爭房屋買賣契約第7條第2項之約定，原告就產權登記款、交屋款之給付，被告應先發出繳款通知單定期命原告繳納，待原告逾期繳納，原告始須負擔所生之遲延利息、滯納金，惟被告就發出繳款通知單乙節，並未能提出證據以實其說，則原告就產權登記款、交屋款之部分雖尚未給付被告，然依約尚無須負擔此部分之遲延利息及滯納金。
⑵至於系爭房地所生第1期至第12期工程款均定有給付之確定
期限，原告既自陳就第7期至第12期之工程款均遲至98年6月12日始繳清，則原告自應就第7期至第12期之工程款，依系爭房地買賣契約所定每日萬分之五負擔其遲延利息、滯納金，經原告計算後共計20,405元(見本院卷第231頁至第232頁)，為被告所不爭執，應予認定。
⑶本件被告因給付不能而應賠償原告6,897,840元，因被告抗
辯應扣除原告未付之房地價金、遲延利息、滯納金，則兩相抵銷後(計算式：損害賠償:6,897,840元－未付價金:4,170,000元－遲延利息、滯納金:20,405元＝應給付:2,707,435元)，原告請求被告賠償渠2,707,435元，為有理由，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
五、按「數人負同一債務，而其給付不可分者，準用關於連帶債務之規定」，民法第292條定有明文。本件原告就系爭房屋及系爭土地固係與被告佳寶公司、林蔚萍各別簽訂買賣契約，然依系爭土地買賣契約第15條:「本契約與買方就本標的物另行簽立之『房屋預定買賣契約書』有不可分之並存關係，而須共同簽署，並與該契約共同連帶履行始生法律效力...任何一方如有違反本約規定情事，該共同簽署之『房屋預定買賣契約書』亦併以視同違約」、及系爭房屋買賣契約第22條：「本契約與買方就本標的物另行簽立之『土地預定買賣契約書』有不可分之並存關係，而須共同簽署，並與該契約共同連帶履行始生法律效力..任何一方如有違反本約規定情事，該共同簽署之『土地預定買賣契約書』亦併以視同違約」之約定可知，系爭土地買賣契約與系爭房屋買賣契約有不可分之並存關係，兩契約需連帶履行始生法律效力，從而，被告佳寶公司、林蔚萍就系爭房屋與系爭土地之給付既屬不可分，原告自得依民法第292條規定，請求被告佳寶公司、林蔚萍連帶賠償其損害。
六、則原告依系爭房屋買賣契約第22條、第25條，系爭土地買賣契約第15條、第16條約定及民法第226條第1項、第216條第1項規定，請求被告連帶給付原告2,707,435元，及自101年12月26日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，不應准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決之結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
八、兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中 華 民 國 103 年 2 月 26 日
民事第四庭 法 官 林拔群以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 2 月 26 日
書記官 顏莉妹