臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第718號原 告 李秀端訴訟代理人 陳守文律師複代理人 李易哲律師
顏寧律師被 告 武昌聯合大廈A棟住戶管理委員會法定代理人 賴萬吉訴訟代理人 許惠峰律師
劉政杰律師蔡明珊律師被 告 鍾俊宏
黃仁宏林陳雪燕賴萬吉張瑋銘郭熙明林吉松黃運華上列八人共 同訴訟代理人 許惠峰律師
郭上維律師蔡明珊律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國103 年3 月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第1 、3 款分別定有明文。又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第2 項亦有明文。本件原告起訴原僅以「武昌聯合大廈A 棟住戶管理委員會（下稱系爭大廈A 棟管委會）」為被告，本於主張為「武昌聯合大廈A棟（下稱系爭大廈A 棟）」中之地下一層即門牌號碼為臺北市○○區○○○路○ 段○○○ 巷○ 號地下一樓建物（下稱系爭地下室）之所有權人，而依民法第184 條第1 項前段規定，訴請被告系爭大廈A 棟管委會賠償於民國99年10月8 日至10
0 年9 月30日妨礙原告使用系爭地下室、侵害原告就系爭地下室所有權及租賃營業權之行使致生之租金損失計新臺幣（下同）411 萬8,333 元，俟於102 年3 月22日本院準備程序期日，當庭提出民事追加起訴暨訴之聲明變更狀，追加執行系爭大廈A 棟管委會上開妨礙原告使用系爭地下室之事項之管理委員賴萬吉、鍾俊宏、黃仁宏、林陳雪燕、張瑋銘、郭熙明、林吉松、黃運華為被告（下稱被告賴萬吉等8 人），主張其等與被告系爭大廈A 棟管委會共同侵害原告就系爭地下室之所有權及租賃營業權之行使，而依民法第184 條第1項前段、第185 條規定，訴請被告賴萬吉等8 人與系爭大廈
A 棟管委會應連帶賠償411 萬8,333 元及法定遲延利息（見訴字卷一第35頁以下），經當日到庭之被告系爭大廈A 棟管委會於未就此變更追加表示異議下、即為本案之言詞辯論（見訴字卷一第74頁準備程序筆錄），其餘被告賴萬吉等8 人於102 年4 月16日準備程序期日到庭，經原告再援引上開10
2 年3 月22日民事追加起訴暨訴之聲明變更狀為聲明主張後，被告賴萬吉等8 人亦同於未就此變更追加表示異議下、即為本案之言詞辯論（見訴字卷一第237 頁準備程序筆錄），揆諸前揭民事訴訟法第255 條第1 項第1 款及第2 項規定，自應准許原告此等訴之變更追加。嗣於本件系爭地下室於上開原告主張期間之停車位租金價格鑑定報告出爐後，原告乃依此鑑價結果為計算基準，於103 年1 月21日準備程序期日提出民事辯論意旨狀，變更聲明為「被告賴萬吉等8 人及系爭大廈A 棟管委會應連帶給付原告264 萬2,271 元及法定遲延利息」，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開民事訴訟法第255 條第1 項第3 款規定，亦應准許。
貳、實體事項
一、原告主張：
（一）系爭大廈A 棟係坐落於臺北市○○區○○段5 小段252 、
253 、254 、255 、267 、268 、269 、270 地號土地（下稱系爭基地）上之地上六層、地下一層建物，為訴外人中華特殊工程股份有限公司（下稱中華公司）所建造，並於61年間完工取得使用執照後，陸續售予各區分所有權住戶，惟當時中華公司並未同時將系爭大廈A 棟中之地下一層即系爭地下室之所有權，隨同一併出售並移轉登記予上開住戶，系爭地下室雖係中華公司興建當時規劃為防空避難室使用，然依61年完工興建系爭地下室當時之建築法規，並未規定建築物必須附建防空避難設備或停車空間，是不能僅以系爭地下室使用執照記載用途為防空避難室及停車場，遽認系爭地下室當然為區分所有建物之共同使用部分而為區分所有權人所共有，相關買賣契約書亦未約定系爭地下室屬於全體住戶所共用；又中華公司係因受限於當時地政法令而無法就系爭地下室為所有權第一次登記，遲至97年10月1 日始依法登記為系爭地下室之所有權人（登記建號為臺北市○○區○○段0 ○段0000○號，登記使用用途為防空避難室兼停車場）。俟原告因信賴系爭地下室為中華公司所有之公示登記，基於善意而於99年8 月30日向中華公司簽約買受系爭地下室應有部分45分之6 之所有權，並於99年9 月10日辦理所有權移轉登記完畢，於99年
9 月28日再向中華公司簽約買受其餘應有部分45之39之所有權，並於99年10月8 日、100 年12月19日先後辦理應有部分45分之37、45分之2 之所有權移轉登記完畢。
（二）被告系爭大廈A 棟管委會於98年2 月17成立，由被告賴萬吉等8 人以及訴外人周萬居、艾永敏擔任管理委員，被告賴萬吉等8 人及系爭大廈A 棟管委會明知原告為系爭地下室之所有權，竟否認中華公司及原告就系爭地下室之所有權，並以系爭地下室為公共空間而禁止原告使用為由，將地下室對外僅有之出入口以鐵捲門上鎖，並以鐵鍊封閉之方式，不讓中華公司及原告使用系爭地下室，且於出入口明顯處懸掛白布條、以黑字書明：「地下室產權爭議中」、「私人土地擅入法辦」等字眼以恐嚇民眾、令投資卻步，且拒絕原告排除妨害所有權之要求，自屬故意不法侵害原告就系爭地下室之所有權及租賃營業權，致令原告遭受不能將系爭地下室規劃為停車場出租使用之損失。嗣中華公司對被告系爭大廈A 棟管委會提起另案排除侵害訴訟，經本院於99年9 月24日以98年度第1753號判決中華公司勝訴（下稱另案排除侵害訴訟），命被告系爭大廈A 棟管委會應將系爭地下室出入口之鐵捲門及鐵鍊除去，並不得妨害通行，被告等人始於100 年10月間除去妨礙系爭地下室出入通行之鐵捲門及鐵鍊。又前自中華公司買受系爭大廈
A 棟區分所有建物之買受人，另對中華公司訴請塗銷系爭地下室第一次所有權登記之另案訴訟（下稱另案塗銷所有權登記訴訟），亦經本院於99年7 月23日以99年度訴字第
739 號判決駁回該等買受人之訴，經提起上訴後，亦經臺灣高等法院於100 年8 月2 日以99年度重上字第572 號判決駁回上訴。
（三）系爭地下室依其建物登記使用用途、空間及現有標線規劃車道，可規劃47個車位而作為停車場使用，原告向中華公司買受系爭地下室後，依通常情形應可獲得停車位租賃之收益，依千禾不動產估價師事務所北院木民風102 年度訴
718 字第0000000000號不動產鑑定報告（下稱系爭鑑價報告）鑑價結果，系爭地下室停車位租金行情為每月5,000元，47個車位每月出租收益總計23萬5,000 元，自原告於99年10月8 日取得系爭地下室計達45分之43之所有權起至
100 年9 月30日止計11個月又23天之被告故意侵害原告就系爭地下室之所有權及租賃營業權期間，原告受有計264萬2,271 元之租金利益損失（計算式：23萬5,000 ×｛11＋23 /30｝×43/45 ＝264 萬2,271 ）；原告自得依民法第184 條第1 項前段、第185 條規定，對被告賴萬吉等8人及系爭大廈A 棟管委會，請求連帶如數賠償。被告賴萬吉等8 人及系爭大廈管委會明知原告已合法登記為系爭地下室之所有權人，且中華公司建造系爭地下室係以提供住戶低廉停車位租用及防空避難之用作為使用基地之代價，縱地下室無基地持分亦不代表無權占用，即使被告對於系爭地下室所有權歸屬、或系爭地下室就坐落系爭基地是否構成對基地所有權人之基地所有權侵害等節有所爭執，亦應循法律上之保全或訴訟途徑救濟；又系爭地下室自61年起已存在系爭基地上多年，被告於此期間從未循正當法律途徑進行處理，且原告使用地下室並不會對基地造成立即重大損害，而被告設置阻擋物、拘束原告使用地下室之行為，亦不會改變地下室占用基地之事實，綜合上情，應認被告設置阻礙物、妨害原告對系爭地下室使用之舉，並非就其基地所有權之正當行使，不符合民法第149 條正當防衛之事由；又原告係善意買受系爭地下室產權，且法律保障人民締約交易自由，自不得以原告合法買受地下室或未與被告就地下室占用基地一節簽訂租約等情，即認原告就本件損害之發生或擴大與有過失。再者，本件被告所負者係對原告之故意侵權行為損害賠償責任，故被告辯以就原告所有系爭地下室無權占用系爭基地之不當得利返還請求權為本件侵權損害賠償金額之抵銷，亦非可採等語。並聲明：1.被告應連帶給付原告264 萬2,271 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告系爭大廈A 棟管委會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，其本身僅為區分所有權人會議之執行機構，並無實體法上之權利能力，非屬權利義務主體，不具備實體法上侵權行為能力，原告對系爭大廈A棟管委會提起本件訴訟，為當事人不適格。又系爭大廈A棟之區分所有權人，於60年間向中華公司購買系爭大廈A棟之預售屋時，雙方在預定房屋買賣契約書第5 條約定，系爭地下室部分由買賣雙方共同組織之管理處「全權管理使用」，即約定由買賣雙方共同管理使用系爭地下室，並非建商或住戶得單獨使用；且系爭地下室主要用途為防空避難室兼停車場，其內設有化糞池、蓄水池、變電室等公共設備，應屬區分所有建築物之共同使用部分，依建築法規，系爭地下室本不得登記為中華公司單獨所有，實則，系爭地下室原即由系爭大廈A 棟管委會單獨管理使用，由系爭大廈A 棟全體住戶支付租金、共同為停車場使用，而取得事實上處分權，惟臺北市松山地政事務所就該地下室是否為共用未加詳察，即認該地下室非屬共用性質，而於97年10月1 日核准建物所有權第一次登記予中華公司，作成違法行政處分，被告賴萬吉等8 人以及訴外人周萬居已就此提起行政訴訟，雖經臺北高等行政法院以101 年度訴字第1593號案件駁回，惟經提起上訴後，業經最高行政法院以102 年度判字第697 號判決廢棄發回，現為臺北高等行政法院審理中；中華公司並非系爭地下室之所有權人，自無由出售地下室所有權予原告，且原告於向中華公司買受時，系爭地下室登記謄本上業已載明該地下室產權涉訟之事項，原告與中華公司之買賣契約亦顯示原告並非善意第三人，且於原告購買前，系爭地下室已加上鐵鍊鐵條，原告本身亦為系爭大廈A 棟區分所有住戶之一，顯已知悉上情，原告無由主張善意信賴登記而取得地下室所有權，原告既非系爭地下室之所有權人，自無由主張受有侵權行為之損害。
（二）再者，本件係因於98年間，與系爭地下室相鄰之武昌大廈
E 棟地下室，常有非大廈住戶之外人進入地下室內喝酒烤肉，為免系爭地下室亦發生相同情況，被告系爭大廈A 棟管委會始依98年7 月29日之區分所有權人會議決議（下稱系爭區權人會議決議），封閉地下室入口，管委會並依法公告且向臺北市政府報備該決議，原告為系爭大廈A 棟區分所有權人之一，自應概括承受系爭區權人會議決議事項之效力，況當時原告尚未向中華公司買受系爭地下室，被告並不知悉原告為所有權人，亦無侵害原告權利之故意或過失。又系爭地下室係坐落於系爭基地之上，原告僅向中華公司購買地下室之所有權，並未購買地下室坐落基地之所有權或具備土地使用權限，原告所稱用作停車使用，係違法侵占、使用系爭大廈A 棟區分所有權人對地下室坐落之系爭基地之所有權，系爭大廈A 棟管委會曾基於區分所有權人之委託，向原告善意提出訂立基地租賃契約之要約，原告卻置之不理，管委會乃不得不依系爭區權人會議決議，本於防衛其自由使用、收益、處分所有之系爭基地之意思，於系爭地下室出入口處加裝鐵鍊及鐵捲門，係屬正當權利之行使，並符合民法第149 條正當防衛之事由，不須負侵權行為損害賠償責任。
（三）原告於購買系爭地下室後，未告知被告其為系爭地下室之所有權人，亦未主張權利受侵害，直至100 年8 月間另案塗銷所有權登記訴訟二審判決出爐後，原告始於同月寄發存證信函主張拆除鐵鍊並交付地下層鑰匙，被告並隨即於同年9 月拆除鐵鍊及交付鑰匙予原告使用，可見被告確無侵害原告權利之主觀上意圖；又原告遲未向被告主張權利，顯見其已默示同意被告封鎖地下室之行為，且原告前曾於100 年8 月22日以與本件相同之原因事實，向本院提起
100 年度訴字第3684號訴訟（下稱前案侵權損害賠償訴訟），對負責執行系爭區權人會議決議之系爭大廈A 棟管委會全體10名管理委員（即本件被告賴萬吉等8 人及訴外人周萬居、艾永敏）請求侵權行為損害賠償，俟未說明任何理由即撤回該前案訴訟，現又以相同事件再次起訴，且僅對該10名管理委員中、未向其購買系爭地下室車位之被告賴萬吉等8 人起訴，已違反禁反言及誠信原則。
（四）縱認原告本件侵權行為損害賠償之主張有理由，然原告於99年9 月購買系爭地下室時即知地下室遭封閉、無法使用，卻遲至102 年1 月4 日始提起本訴，其就100 年1 月4日前之侵權行為損害賠償請求權亦已罹於時效而消滅。又原告請求相當於每月租金之損害賠償，仍須斟酌房屋座落之位置、工商繁榮之程度、利用系爭地下層之經濟價值及所受利益等事項，並與鄰地租金相比較，同時參諸系爭地下室係屬停車場兼防空避難室之公用性質，以為決定，且系爭地下室位於系爭大廈A 棟內，專供住宅使用，無法對外商業經營，故應受土地法租金上限規定之限制，又縱認得以停車位出租價額計算，依系爭鑑價報告勘估，以系爭地下室原始設計而經核准之停車空間，僅得規劃16個停車位使用，自應以此為核算基準。復以，原告係於明知系爭地下室遭封閉且涉產權爭議下，仍執意購買，於購買後，又不願與被告及區分所有權人協商就系爭基地之使用事宜，始致被告不得不加裝鐵鍊以捍衛自身權益，可見原告對損害之發生及擴大應自負其責，被告亦得依民法第217 條規定，請求酌減或免除原告請求之損害賠償金額。末以，由系爭基地所有權人組成之被告系爭大廈A 棟管委會亦可代包含被告賴萬吉等8 人在內之全體基地所有權人，向原告請求自99年10月至100 年9 月間無權占用系爭基地之相當於租金不當得利每月27萬556 元，是被告亦得以此金額範圍內，對原告本件請求主張抵銷等語為辯。並聲明：1.原告之訴駁回；2.如受不利判決，願供擔保免假執行。
三、得心證之理由
（一）按管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，並有當事人能力，公寓大廈管理條例第3 條第9 款、第38條第1 項分別定有明文。即管理委員會於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力，然於公寓大廈管理條例第38條第1 項規定明文承認管理委員會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；於同條例第6 條第3 項、第9 條第4 項、第14條第1項 、第20條第2 項、第21條、第22條第1 項、第2 項、第33條第3 款但書，規定其於實體法上亦具有享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管理委員會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權。是管理委員會倘基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行，致他人受損害而應由區分所有權人負賠償責任時，其本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依上開條例第38條第1 項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管理委員會為被告起訴請求，俾迅速、簡易地確定並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費。且因同條例第38條第2 項明定：「管理委員會為原告或被告時，應將訴訟事件要旨速告知區分所有權人」，此與民事訴訟法第65條訴訟告知之規範旨趣相當。反之，對於未受告知之區分所有權人，因係非可歸責於己之事由而未獲參與訴訟程序機會即未獲事前之程序保障，如認有不能提出足以影響判決結果之攻擊或防禦方法，致對其不利之情事，自得依同法第507 條之1 以下有關事後程序保障規定之第三人撤銷訴訟程序行使權利，其應有之權益亦獲確保。否則，公寓大廈管理條例規定管委會有當事人能力，即失其意義，當非立法本意。基此，被告系爭大廈A 棟管委會辯稱其無實體上之權利能力，無侵權行為能力，不負侵權行為損害賠償責任，原告對其提起本件訴訟為當事人不適格云云，並不足採。
（二）經查，系爭地下室為中華公司原始起造，該地下室有對外獨立之車道出入口，依該地下室核准之使用執照，地下室總面積為1569.05 平方公尺，其內設置有供系爭大廈A 棟全體住戶使用之化糞槽、汙水池、馬達間、電梯、蓄水池、汙水池、樓梯等公共設施，除去此等公共設施外之面積中，僅有左側（即南側）318 平方公尺與右側（即北側）
255.3 平方公尺經核准做為停車場使用，其餘面積則為防空避難室空間，依此使用執照核准之停車場面積，原可規劃南側、北側各8 個計16個停車位使用，俟由原告於101年10月4 日重新規劃施工，將原有蓄水池、汙水池、馬達間、樓梯等部分公共設施拆除，並連同原核准防空避難室空間面積而規劃為47個停車位使用等情，有系爭地下室所在系爭大廈A 棟建築物之建築執照申請書、使用執照申請書、臺北市建築管理工程處102 年6 月24日北市都建使字第00000000000 號函及所附使用執照存根及核准圖說、系爭地下室施工前後照片等件在卷可稽（訴字卷一第316 至
317 頁、卷二第56至59、129 、151 頁、司北調卷第43至
52、118 至119 頁），並經千禾不動產估價師事務所由本院囑託、會同兩造於現場勘查核實（見外放之系爭鑑價報告第12、23至26頁）；次查，依據中華公司當時出賣系爭大廈A 棟區分所有建物之預定房屋買賣契約書，雖未明載各區分所有建物住戶買受之範圍包含系爭地下室，然於契約書第5 條明定：「地下室歸甲乙雙方（即各區分所有人及中華公司）共同組織之管理處，全權管理使用，甲方（即各區分所有人）不得異議，但甲方每戶得向管理處申請停車場（應為「位」之誤）（約3 坪）其停車費用由管理處核定。」等語，此據被告提出預定房屋買賣契約書影本
1 份為證（訴字卷一第32頁），並經中華公司以102 年7月18日民事陳報狀核實該契約書確為其與系爭大廈A 棟住戶之預售買賣契約乙情無訛（見訴字卷二第156 頁），復為原告所不爭執（見訴字卷二第208 頁）。綜合上情，依系爭地下室所在系爭大廈A 棟興建完成當時之民法第799條規定：「數人區分一建築物而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有」，系爭地下室使用執照核准之化糞槽、汙水池、馬達間、電梯、蓄水池、汙水池、樓梯等公共設施以及防空避難室空間，在構造及使用上本即係供系爭大廈A 棟全體區分所有住戶使用而無法與系爭大廈A 棟其他部分建物分割，即應屬系爭大廈A 棟之共同部分，依據上開規定，自應推定為全體區分所有住戶共有，雖系爭大廈A 棟各區分所有建物於辦理第一次所有權登記時，並未就系爭地下室辦理該等公共設施之登記，亦無礙其附屬於區分建築物所有人共有之性質（最高法院88年度台上字第1553號裁判意旨參照），原告於向中華公司買受系爭地下室後，逕將其中部分公共設施拆除、規劃作為停車空間，違反使用執照核准之用途，自不應認其違法行為因而變更該等公共設施空間作為全體區分所有住戶共有之性質；至其餘經使用執照核准做為停車場使用之左側318 平方公尺與右側255.3 平方公尺而可分別規劃為8 個停車位使用之空間，雖具使用及構造上獨立性，可作為單獨所有權之客體，而由原始起造人中華公司於建造完成時、原始取得所有權，然中華公司亦與各區分所有住戶約明，將連同該等核准停車空間在內之系爭地下室全部，交由「各區分所有人」及（作為該等得為單獨所有權客體之停車空間之原始所有權人、故實亦為系爭大廈A 棟區分所有權人之一之）「中華公司」共同組織之管理處全權管理使用，且前者（即除中華公司外之各區分所有住戶）亦得以繳付管理處核定之停車費為代價，就該等停車空間向管理處申請停車位使用，是該等停車空間實亦已由（包含中華公司在內之）所有區分所有權人約定係屬共用性質明確。
（三）本件中華公司雖俟於97年10月1 日向臺北市松山地政事務所就系爭地下室（扣除電梯、馬達間、樓梯；惟包含蓄水池、汙水池及防空避難空間之面積）申辦第一次所有權登記完畢（登記建號為為臺北市○○區○○段0 ○段0000○號，登記使用用途為防空避難室兼停車場，登記面積為15
40.4平方公尺），固有系爭地下室第一次登記之建物登記謄本、建物測量成果圖及上開使用執照核准圖說各1 份附卷可比對佐證（司北調卷第23、38頁、訴字卷二第60頁）。惟依上開第一次所有權登記辦理當時之土地法第37條規定：「土地登記，謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記。土地登記之內容、程序、規費、資料提供、應附文件及異議處理等事項之規則，由中央地政機關定之。」、第55條第1 項規定：「直轄市或縣（市）地政機關接受聲請或囑託登記之件，經審查證明無誤，應即公告之。」、第58條第1 項規定：「依第55條所為公告，不得少於15日」、第59條規定：「土地權利關係人，在前條公告期間內，如有異議，得向該管直轄市或縣（市）地政機關以書面提出，並應附具證明文件。因前項異議而生土地權利爭執時，應由該管直轄市或縣（市）地政機關予以調處，不服調處者，應於接到調處通知後15日內，向司法機關訴請處理，逾期不起訴者，依原調處結果辦理之」、第62條規定：「聲請登記之土地權利，公告期滿無異議，或經調處成立或裁判確定者，應即為確定登記，發給權利人以土地所有權狀或他項權利證明書。」又依行為時內政部據土地法第37條第2 項授權所訂土地登記規則第27條第2 款規定：「下列登記由權利人或登記名義人單獨申請之：二、建物所有權第一次登記。」第53條規定：「辦理土地登記程序如下：一、收件。二、計收規費。三、審查。四、公告。五、登簿。六、繕發書狀。七、異動整理。八、歸檔。前項第4 款公告，僅於土地總登記、土地所有權第一次登記、建物所有權第一次登記、時效取得登記、書狀補給登記及其他依法令規定者適用之。」第72條規定：「登記機關對審查證明無誤之登記案件，應公告15日。」第73條規定：「前條公告，應於主管登記機關之公告處所為之，其內容應載明下列事項：一、申請登記為所有權人或他項權利人之姓名、住址。二、土地標示及權利範圍。三、公告起訖日期。四、土地權利關係人得提出異議之期限、方式及受理機關。」第79條第1 項規定：「申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照或依法得免發使用執照之證件及建物測量成果圖。有下列情形之一者，並應附其他相關文件：一、區分所有之建物申請登記時，如依其使用執照無法認定申請人之權利範圍及位置者，應檢具全體起造人分配協議書。二、申請人非起造人時，應檢具移轉契約書或其他證明文件。」第84條規定：「建物所有權第一次登記，除本節規定者外，準用土地總登記程序。」可知，申請建物所有權第一次登記，應由權利人提出使用執照等規定文件，向登記機關申請，經登記機關審查證明無誤後，予以公告，俾建物權利關係人得提出異議。倘於公告期限屆滿，無人提出異議時，登記機關即應為建物所有權第一次之確定登記。至有關區分所有建物地下層依法附建之防空避難設備或停車空間之登記，依行為時上開規則第82條第1 項規定：「區分所有建物之地下層或屋頂突出物等，其非屬共用部分，並已由戶政機關編列門牌或核發其所在地址證明者，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記。」及行為時內政部發布之「建物所有權第一次登記法令補充規定」第11條規定：「區分所有建物地下層依法附建之防空避難設備或停車空間應為共用部分，如其屬80年9 月18日台內營字第8071
337 號函釋前請領建造執照建築完成，依使用執照記載或由當事人合意認非屬共用性質並領有門牌號地下室證明者，得依土地登記規則第82條規定辦理建物所有權第一次登記。」基此，如該地下層請領之建造執照在內政部上開函釋前，依使用執照記載或由當事人合意認非屬共用性質並領有門牌號地下室證明者，始得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記。而本件系爭地下室中屬於前開公共設施以及防空避難空間之部分，在構造及使用上本即係供系爭大廈A 棟全體區分所有住戶使用而無法與系爭大廈A 棟其他部分建物分割，應屬系爭大廈A 棟之共同部分，依法不得作為單獨所有權之客體，且此等共同部分與其餘得作為單獨所有權客體之核准停車空間，均約明係屬共用性質等節，業如前述，是臺北市松山地政事務所本件所為之系爭地下室第一次所有權登記，不符上開土地登記規則規定，實有違法應予撤銷之情事。
（四）為確保國家機關作成之不動產登記之公示性，將登記事項賦予絕對真實之公信力，此為土地法第43條所謂登記有絕對效力，以及98年1 月23日修正公布同年7 月23日施行之民法第759 條之1 第1 項增訂「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利」規定之意旨，然此係為保護善意之第三人而設，如為惡意之第三人，則不受保護；而此之所謂惡意，係指明知土地登記簿謄本所登記之所有人，非真正之所有人，或明知其所有權之登記有無效或得撤銷之原因而言（最高法院87年台上字第929 號、85年台上字第1517號裁判意旨參照）。經查，本件原告係於99年8月30日向中華公司簽約買受系爭地下室應有部分45分之6之所有權，並於99年9 月10日辦理所有權移轉登記完畢，於99年9 月28日再向中華公司簽約買受其餘應有部分45之39之所有權，並於99年10月8 日、100 年12月19日先後辦理應有部分45分之37、45分之2 之所有權移轉登記完畢等情，有原告與中華公司之99年8 月30日及99年9 月28日房屋買賣契約書影本各1 份及系爭地下室建物異動清冊附卷可憑（訴字卷二第16至29頁），而原告係於94年10月即自前手買受系爭大廈A 棟中門牌號碼為臺北市○○○路○ 段○○○ 巷○ 號4 樓之3 之區分所有建物，於94年11月7 日辦理所有權移轉登記完畢，為原告所自承，並有該3 號4 樓之3 區分所有建物之登記謄本在卷足參（訴字卷二第12至13頁），是原告於向中華公司買受系爭地下室之前，本即為系爭大廈A 棟之區分所有人之一，對於系爭地下室中設有上開應屬全體區分所有權人共用之公共設施一節，當知悉甚詳，原告亦自陳系爭地下室於中華公司收回管理前，係由系爭大廈A 棟住戶認屬公用部分而為停車使用，有停車住戶並繳交每月2,000 元費用予系爭大廈A 棟管委會，由管委會將該等費用收入充作大廈管理費基金而未再向全體住戶收取管理費等情在卷（見訴字卷二第113 頁），顯見原告於向中華公司買受系爭地下室之前，確已明確知悉系爭地下室係作為系爭大廈A 棟全體區分所有權人共用之事實；再者，系爭大廈A 棟部分區分所有人主張系爭地下室應屬同棟全體區分所有權人共有，於98年9 月9 日對中華公司提起另案塗銷所有權登記訴訟，訴請確認系爭地下室為系爭大廈A 棟全體區分所有權人共有，並請求中華公司塗銷該系爭地下室第一次所有權登記，此另案塗銷所有權登記訴訟雖係於99年10月14日（即原告已就系爭地下室應有部分45分之43辦理所有權移轉登記完畢後）始經地政機關於系爭地下室建物登記謄本上加註訴訟繫屬事項（見訴字卷二第26頁），然本件原告所指封閉系爭地下室、於地下室出入口懸掛「地下室產權爭議中」、「私人土地擅入法辦」布條之事實，為系爭大廈A 棟區分所有權人早於98年7 月29日即召開區分所有權人會議決議通過、交由系爭大廈A 棟管委會執行之事項，此為兩造所不爭，並有系爭大廈第1 屆第3 次住戶會議記錄（誤載為「住戶管理委員會會議記錄」）影本1 份及系爭地下室出入口照片數紙足證（訴字卷一第66至67、134 至141 頁），原告身為當時之區分所有住戶，已難諉為不知，且原告亦自承其係初始於99年8 月30日向中華公司簽約買受系爭地下室應有部分45分之6 時，即已知悉中華公司與系爭大廈A 棟住戶間有此等地下室產權歸屬爭議及訴訟事實，乃與中華公司於買賣契約書上附加「若中華公司於另案塗銷所有權登記訴訟結果確定喪失地下室所有權且原告確定無法取得車位使用權時」之解約條款（訴字卷二第9 頁），並有該99年8月30日買賣契約書存卷可佐（訴字卷二第16頁），綜合上開卷證資料，足徵原告於受讓系爭地下室所有權移轉登記時，應已知悉系爭地下室係屬共用性質明確，即知情中華公司該第一次所有權登記有得撤銷之原因，揆諸上開說明，原告即非土地法第43條、民法第759 條之1 第1 項規定所要保護之善意第三人，自不得對被告主張信賴中華公司就系爭地下室之第一次所有權登記而善意受讓非得登記為中華公司單獨所有之系爭地下室所有權，則原告本於系爭地下室之所有權人地位，主張其於99年10月8 日至100 年
9 月30日期間就系爭地下室之所有權及租賃營業權遭被告故意侵害，而依民法第184 條第1 項前段、第185 條規定請求被告賴萬吉等8 人及系爭大廈A 棟管委會應連帶為損害賠償，即非有據。
四、綜上所述，系爭地下室中屬於公共設施以及防空避難空間之部分，在構造及使用上本即係供系爭大廈A 棟全體區分所有住戶使用而無法與系爭大廈A 棟其他部分建物分割，即應屬系爭大廈A 棟之共同部分，依法不得作為單獨所有權之客體，且此等共同部分與其餘得作為單獨所有權客體之核准停車空間，均約明係屬共用性質，故中華公司就系爭地下室之第一次所有權登記，與當時土地登記相關法令規定不符，有違法應予撤銷之情事，且原告於受讓系爭地下室之所有權移轉登記時，對於系爭地下室係屬共用性質、即中華公司該第一次所有權登記有得撤銷之原因知悉明確，原告並非土地法第43條、民法第759 條之1 第1 項規定所要保護之善意第三人，自不得對被告主張信賴中華公司就系爭地下室之第一次所有權登記而善意受讓非得登記為中華公司單獨所有之系爭地下室所有權；從而，原告本於系爭地下室之所有權人地位，主張其於99年10月8 日至100 年9 月30日期間就系爭地下室之所有權及租賃營業權遭被告故意侵害，而依民法第184 條第1 項前段、第185 條規定，請求被告應連帶給付264 萬2,
271 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，爰併駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及本院未經援用之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 3 月 19 日
民事第六庭 審判長法 官 薛中興
法 官 劉素如法 官 林伊倫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 3 月 19 日
書記官 官逸嫻