臺灣臺北地方法院民事判決 102年度重訴字第172號原 告即反訴被告 高智明訴訟代理人 高淑妍
王福民律師被 告即反訴原告 陳培倫訴訟代理人 黃文祥律師上列當事人間返還租賃物等事件，本院於民國102年1月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將座落臺北市○○區○○段○○段○○○地號上之門牌號碼臺北市○○區○○街○○○號一樓之房屋（即臺北市○○區○○段○○段○○○○○號）按原狀騰空遷讓交還原告。
被告應自民國一百零一年六月十六日起至遷讓交還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣陸萬叁仟元，及自各該到期日翌日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零一年六月十六日起至遷讓交還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣陸萬叁仟元，及自各該到期日翌日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告新臺幣肆萬陸仟柒佰壹拾玖元，及自民國一百零一年十二月二十八日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣捌仟肆佰元，及自民國一百零二年一月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用由被告負擔。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔二十分之一，餘由反訴原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣陸佰肆拾叁萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣壹仟玖佰叁拾萬零叁仟壹佰零壹元預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項、第三項各到期部分，於原告每期以新臺幣貳萬壹仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告於各到期部分如以新台幣陸萬參仟元預供擔保，得免為假執行。
本判決第四項於原告以新臺幣壹萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣肆萬陸仟柒佰壹拾玖元預供擔保，得免為假執行。
本判決第六項得假執行。但反訴被告如以新臺幣捌仟肆佰元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，原告得將原訴變更或追加他訴。民事訴訟法第255條第1項第3款、第7款分別定有明文。經查，本件原告起訴之聲明為：被告應將座落臺北市○○區○○段○○段000地號上之建號○○○區○○段○○段1568建號；門牌號碼為臺北市○○街○○○號1樓房屋按原狀清空遷讓並交還予原告。被告應清償所欠三個月租金計為新臺幣（下同）198,000元（自民國101年8月20日起至同年10月20日止計3個月）暨自
101 年10月21日起算至清償日止按周年法定利率5%的遲延利息。被告應支付原告自101年11月1日起算以相當於每個月租金63,000元計算之損害至清空遷讓系爭房地之日止所生損害，暨自本訴狀送達之翌日起算至清償日止按5%的遲延利息。被告應返還原告在101年5月14日至9月19日止這段期間所代墊自來水費、電費暨天然瓦斯費用計46,908元及自本訴狀送達之翌日起算至清償日止按周年法定利率5%的遲延利息。被告應自101年11月1日起給付以每月5倍租金計算之違約金計315,000元至清空遷讓系爭房地之日止及自本訴狀送達之翌日起算按周年利率5%的遲延利息。被告應賠償原告因本次訴訟支出律師費用計60,000元即自本訴狀送達之翌日起算至清償日止按周年利率5%的遲延利息。原告如獲勝訴判決，願供擔保請准宣告假執行。嗣後，原告分別於102年6月27日、103年1月5日減縮聲明為：被告應將座落臺北市○○區○○段○○段○○○○號上之建號○○○區○○段○○段1568建號；門牌號碼為臺北市○○街○○○號1樓房屋按原狀清空遷讓並交還予原告。被告應賠償原告自101年6月16日起算至清空遷讓系爭房地之日止所生損害，該損害計以相當於每個月租金63,000元計算至清償日止按5%的遲延利息。被告應返還原告在101年5月14日至9月19日止這段期間所代墊自來水費、電費暨天然瓦斯費用計46,719元及自本訴狀送達之翌日起算至清償日止按周年法定利率5%的遲延利息。被告應自101年6月16日起給付以每月5倍租金計算之違約金計315,000元至清空遷讓系爭房地之日止及自本訴狀送達之翌日起算按周年利率5%的遲延利息。原告如獲勝訴判決，願供擔保請准宣告假執行。核其訴之減縮，所主張之基礎事實相同，亦不妨礙被告之防禦及訴訟之終結，揆之首揭說明，應予准許。
貳、次按「被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴」、「反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起」，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。經查，反訴原告於102年3月7日依租賃契約之法律關係請求：反訴被告應給付反訴原告168,000元及自102年1月10日起至清償日止，按年息5%計算之利息。願供擔保，請准宣告假執行。查被告提起反訴與原告於本訴所為攻擊、防禦方法相牽連，核與上開規定相符，應予准許。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、原告主張：㈠座落臺北市○○區○○段○○段000地號土地上之1568建號
、門牌號碼臺北市○○街○○○號1樓之房屋（下稱系爭租賃物）係原告所有，原告於99年5月30日與訴外人徐彬簽定房屋租賃契約（下稱系爭前契約），同意將系爭租賃物出租予訴外人徐彬作為店面使用，租金為每月30,000元，租期自99年6月20日起至102年6月19日止，而被告因入股訴外人徐彬之子即徐金龍所經營火鍋店生意而接續訴外人徐彬之上開租賃契約（僅有承租系爭租賃物房地之2分之1面積）並於100年12月5日出面與原告簽定房屋租賃契約（下稱系爭契約）承租且增加另外2分之1之系爭租賃物房地，即系爭租賃物之全部，所以租金由原本每月30,000元增加為63,000元整，租期仍是從99年6月20日起至102年6月19日止。觀上開兩份契約除因承租面積有所增加而有租金額相差一倍之不同外，其餘條款皆是相同。然原告之所以會同意由被告承租是因訴外人徐彬之原租賃契約在其承租存續期間皆有按時支付租金且盡善良管理人責任以維護系爭房地之完整；另依原告所提出原證一及原證二等兩份租賃契約上所載即可明瞭。不料，自被告接續承租後至101年5月底因其股東內部發生糾紛而產生訟爭，其即藉故未按時支付租金且因積欠水費及電費而遭拔除電表及強制斷電等事情發生。嗣後，自101年6月份起，經原告數次與本被告以電話溝通並請求支付所積欠租金等費用而仍獲置之不理。至此，原告被迫無奈而於101年10月初以臺北龍江路郵局第300號存證信函通知被告終止系爭契約暨要求本訴被告須在101年10月31日前清空並返還系爭租賃物；另一併要求支付所欠租金。
㈡依系爭契約第2條：「租賃期限經甲乙雙方洽訂為叁年零個
月即自民國99年6月20日起至民國102年6月19日止。」之約定，而簽訂系爭契約之日期為100年12月05日，顯然被告是承受系爭前契約之權利義務。基此，被告顯然是同意概括承受前任承租人即徐彬之前所承租系爭租賃物之一切權利與義務至明，才會由其承受前任承租人徐彬所繳納2個月押金而毋庸再為押金之提供。被告既然承受押金之權利而當然亦承受前任承租人徐彬之前所為系爭租賃物之裝潢設備的使用及收益等相關權利，然而，權利義務係屬相對等，而系爭契約無論是因何原因而終止或是期滿皆須按照系爭契約第6條、第7條及第9條等規定負有回復原狀之義務。因此，被告不能僅以其搬離相關生財器具而徒留前任承租人所為裝潢設備即謂其已照原狀騰空之詞，實委無足取。又本院民事執行處曾於101年05月21日下午派員至系爭租賃物實施查封行為且於101年05月22日以北院木101司執全丑字第433號函向訴外人徐金龍核發執行命令並告知實施查封行為完畢及動產查封物品清單明細，此有本院執行命令乙紙為憑。依該執行命令主旨：「…如後附動產查封物品清單所示之動產，業經查封，不得再為所有權移轉、設定負擔，或為其他一切處分行為，…」所示，而當時系爭租賃物之火鍋店之實際經營者為被告，擔任系爭查封物品之保管人，被告應無法搬遷。又原告自101年5月14日至9月19日止這段期間因回復水電及所代墊自來水費用、尚欠電費暨天然瓦斯費用計46,719元，而被告所言是在101年06月01日搬遷是屬不實，此有其所欠未繳納相關水、電費及瓦斯費用等單據，足以證明在被告所言101年06月1日搬遷之日後，仍有在使用中而造成相關費用持續計算中，造成原告至今已代墊電費達46,719元。
㈢被告因其未按時支付租金在經原告終止租約後，仍未遵期搬
離，已明顯構成無權占有系爭租賃物並已構成妨害原告就該系爭租賃物所有權之行使，無疑符合民法第184條第1項之規定；因查系爭租賃物在原告終止系爭契約後，被告已屬無權占用而屬無法律上原因並受有相當於租金利益，至造成原告無法利用所生損害，援依民法第184條第1項前段或是同法第179條等規定，請求被告賠償原告應以相當於每月租金63,000元之損失作為因其無權占用期間而生之損害賠償；且因被告未按時支付金且超過法定兩期總額而遭受終止租約，此屬可歸責被告一方事由，因此，原告亦可依據系爭契約第12條之約定，請求被告應賠償原告自101年6月16日起算至清空遷讓系爭房地之日止以相當於每個月租金63,000元整計算所生損害，實屬有理。復依系爭契約第6條及第7條之約定，無論是租期屆滿時搬遷或是提前搬遷皆是要「照原狀遷空交還」，但被告提供被證3號所示照片內容更足以證明裝潢及生財器具仍然存在，且被告於101年6月1日遷空搬離亦未通知原告點交確認無誤，因此，本訴被告所言其已搬遷實屬片面之辭而委無足採。且因被告在終止系爭契約後仍拒搬遷而持續將生財器具置留在系爭租賃物內造成原告無法正常使用；且就系爭租賃物之大門電捲門遙控鎖自其承租時起已遭受被告更換而且僅有被告所有，至今無法讓原告進入查看系爭租賃物內之情況為何，是被告辯稱其始終未更換系爭房屋遙控門鎖云云，實屬謊言。不論是由誰裝潢系爭租賃物內設施皆是要負起回復原狀之義務，此是系爭契約第7條明文約定，被告無法證明已搬遷之事實，原告爰引民法第455條、第767條之規定請求被告返還系爭租賃物並依系爭契約第6條之約定，按每月租金之五倍而據以請求違約金至遷讓為止。
㈣並聲明：
⒈被告應將座落臺北市○○區○○段○○段000地號上之建號
○○○區○○段○○段1568建號；門牌號碼為臺北市○○街○○○號1樓房屋按原狀清空遷讓並交還予原告。
⒉被告應賠償原告自101年6月16日起算至清空遷讓系爭房地之
日止所生損害，該損害計以相當於每個月租金63,000元計算至清償日止按5%的遲延利息。
⒊被告應返還原告在101年5月14日至9月19日止這段期間所代
墊自來水費、電費暨天然瓦斯費用計46,719元及自本訴狀送達之翌日起算至清償日止按周年法定利率5%的遲延利息。⒋被告應自101年6月16日起給付以每月5倍租金計算之違約金
計315,000元至清空遷讓系爭房地之日止及自本訴狀送達之翌日起算按周年利率5%的遲延利息。
⒌原告如獲勝訴判決，願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告係於100年12月5日向原告承租系爭租賃物，約定租金起
算日期自100年12月20日起至102年6月19日止，租金每月63,000元、押租金2個月，被告並於簽約時預付6個月租金共計378,000元，開立支票6紙交付原告收執。不意，於101年5月21日訴外人洪進財竟向本院聲請強制執行，前往系爭租賃物進行動產扣押查封，導致被告無法繼續使用系爭租賃物經營生意，此際原告更突然向被告表示終止租賃契約之意，要求被告應於101年6月15日自系爭房屋遷出，被告於101年6月1日自系爭房屋遷離，實情至明。
㈡系爭契約既經原告表示終止，被告亦於101年6月1日已自系
爭租賃物遷離，則扣除被告已預付之6個月租金，原告自應將被告所交付之2個月押租金依法返還被告。準此，扣除被告6個月租金378,000元，被告使用系爭租賃物至101年6月1日止，應給付336,000元租金，原告自應再返還租金42,000元，加計2個月押金126,000元，共計返還被告168,000元，被告業於102年1月8日去函催請原告返還，迄今仍不獲置理，此有臺北龍口郵局第3號存證信函可稽。乃原告未據實證空言主張，被告持續占有系爭租賃物迄今，絕非事實。再者，被告於101年6月1日即已自系爭租賃物遷離，系爭租賃物自斯時起即已交還原告呈現空屋狀態，原告既主張被告仍持續占有系爭租賃物，自負就被告仍占有使用系爭房屋之事實，負舉證之責。
㈢綜上所述，被告於原告表示終止系爭契約後，既已依約自系
爭租賃物遷離而未無權占有使用系爭租賃物，並無違反系爭契約之情。乃原告提起本件訴訟，請求被告應返還系爭租賃物並賠償其無權占有系爭租賃物之損害云云，自非可取等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：反訴被告對反訴原告提起請求返還房屋之本訴，主張反訴原告有違反系爭契約而無權占有系爭租賃物之情。實則反訴原告自101年6月1日即已自系爭房屋遷離，並無占有系爭房屋之情事，而此是否無權占有系爭房屋之事實，所憑事證本應互相援用而具證據共同原則，是反訴原告與反訴被告所提本訴訴訟標的自具有合一確定之必要，反訴原告自得於本訴言詞辯終結前對反訴被告起本件反訴。準此，本件反訴原告即已自101年6月1日自系爭房屋遷離而未無權占用系爭房屋，則扣除反訴原告已預付之租金，以及反訴被告依約應返還之押租金，反訴原告自得請求反訴被告給付反訴原告168,000元等語，並聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告168,000元，及自102年1月10日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：反訴原告依其所提供照片內容足以證明上有裝潢及生財器具在系爭租賃物內而違反系爭契約書第6條及第7條之約定，事證明確。所以，反訴原告之請求洵屬無據且無理。且系爭切結書依其表面文字觀之亦僅是終止租賃關係而未提及押租金如何返還或是其他相關權利義務之結算，並無法證明被告即反訴原告確實有搬遷之事實存在，若認反訴被告有退還押租金之義務，爰主張以反訴原告無權占有系爭租賃物之損害賠償金額抵銷等語，資為抗辯。並聲明：
㈠反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡若受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
參、兩造不爭執之事實：
一、座落臺北市○○區○○段○○段000地號土地上之1568建號、門牌號碼臺北市○○街○○○號1樓之房屋係原告所有，原告於99年5月30日與訴外人徐彬簽定房屋租賃契約，同意將系爭租賃物出租予訴外人徐彬作為店面使用，租金為每月30,000元，租期自99年6月20日起至102年6月19日止，又原告於100年12月5日與被告簽定房屋租賃契約承租系爭租賃物，租金為每月63,000元，租期仍是從99年6月20日起至102年6月19日止，此有房屋租賃契約書、建物登記第二類謄本、土地登記第二類謄本附卷可參（見卷第10至17、61至66頁），復為兩造不爭執。
二、訴外人洪進財於101年5月10日向本院聲請對訴外人徐金龍所有位於系爭租賃物之營業設備為保全程序，本院人員乃於101年5月21日前往系爭租賃物進行動產扣押查封，並交由被告保管，嗣後，本院於101年6月25日以北院木101司執全丑字第433號函通知保管人即本件被告自行除去本院所執行查封動產之標示，經本院調閱本院101年度司執全字第433號卷宗，核屬無誤，復為兩造不爭執。
肆、兩造爭執及其論述：
一、系爭契約係於何時終止？㈠原告主張其於101年10月初以臺北龍江路郵局第300號存證信
函通知被告終止系爭契約，並提出存證信函為證（見卷第20至22頁），而被告否認，並辯稱原告係於101年6月間向被告表示終止系爭契約之意，要求被告應於101年6月15日自系爭房屋遷出，是系爭契約係於101年6月15日終止，並提出證明書（下稱系爭證明書）為據（見卷第57頁）。
㈡原告雖否認有親自於系爭證明書上簽名及蓋章，然原告自陳
「（問：提示系爭租賃契約書上是否為本人簽名？）不是我簽的，是我妹妹高淑妍簽的。」、「（問：提示證明書，是否你簽名蓋章？）不是我簽名的，沒有蓋過這樣的章，不知道是誰簽的。」、「（問：系爭租約的簽訂及履約過程是否授權高淑妍處理？）我全權授權給他處理。」、「（問：他是否可以決定租約租多久、何時終止？）高淑妍有跟我講才簽訂的。」等語，足證原告業已授權其胞妹即本件原告訴訟代理人高淑妍全權處理系爭契約之簽訂及終止。查，本院於102年8月14日審理期間命本件原告訴訟代理人高淑妍親筆簽署「高淑妍」、「高智明」，及原告親筆簽署「高智明」後，將上開簽名、系爭契約及系爭證明書等件送至法務部調查局（下稱調查局）進行筆跡鑑定，經鑑定後，調查局以102年9 月5日調科貳字第00000000000號問題文書鑑識實驗室鑑定書（下稱鑑定書）回覆本院，並於送鑑資料欄明第三點載明「三、送鑑資料及分類：（一）101年5月25日証明書原本1紙；其上『高智明』簽名筆跡編為甲類筆跡。（二）高淑妍當庭書寫筆跡資料原本2紙、房屋租賃契約書原本2份、支票影本簽收單2紙；其上『高智明』類同字之筆跡均編為乙類筆跡。（三）高智明當庭書寫筆跡資料原本1紙。」等字，及鑑定結果欄位載明「甲類筆跡與乙類筆跡筆劃特徵相同」等字（見卷第209至210頁），可證系爭證明書上高智明簽名筆跡係由原告訴訟代理人高淑妍親筆簽署，既原告業已授權本件原告訴訟代理人高淑妍全權處理系爭契約之簽訂及終止，且系爭證明書上高智明簽名筆跡係由原告訴訟代理人高淑妍親筆簽署，足認兩造業已合意於101年6月15日起終止系爭契約。
二、原告主張被告無權占有系爭租賃物，請求被告清空遷讓並返還系爭租賃物，是否有據？㈠按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條
前段定有明文。復查依被上訴人間之租賃契約第五條第五款固均約定：「房屋有改裝設施之必要，…乙方（即大批發公司）於交還房屋時並應負責回復原狀，…」，惟所稱回復原狀應指「房屋有改裝設施」之部分回復至出租前未改裝時之狀態而言，至其自然之折舊應不在回復之內，故回復費用中有關回復所需材料應否依終止租賃之時間，扣除折舊之差額，非無斟酌之餘地（最高法院89年度台上字第58號判決意旨參照）。是可知，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，若租賃契約另有交還租賃物並應負責回復原狀之約定時，承租人則須將租賃物有改裝設施之部分回復至出租前未改裝時之狀態。
㈡原告主張被告仍無權占有系爭租賃物，被告應清空返還租賃
物，而被告否認，並辯稱被告已於101年6月1日搬遷，其裝潢部分非被告所有，未無權占有系爭租賃物云云。查系爭契約第6條約定「乙方（指被告）於租期屆滿時，除經甲方（指原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」等語，及第9條約定「店屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還店屋時自應負責回復原狀」等語，足見兩造已約定租賃關係消滅時被告履行返還系爭租賃物義務時，應一併將系爭租賃物回復原狀。
㈢又被告否認系爭租賃物裝潢部分非其所有，惟查訴外人洪進
財曾於101年5月10日向本院聲請對訴外人徐金龍所有位於系爭租賃物之營業設備為保全程序，本院人員乃於101年5月21日前往系爭租賃物進行動產扣押查封，並交由被告保管，嗣後，本院於101年6月25日以北院木101司執全丑字第433號函通知保管人即本件被告自行除去本院所執行查封動產之標示，經本院調閱本院101年度司執全字第433號卷宗，核屬無誤，其中被告於本院查封時表示「該家店於100年12月初債務人已讓渡於其及其他股東共三人，惟目前公司變更登記仍在聲請中」等語，此有執行筆錄可稽（見本院101年度司執全字第433號卷宗），又查證人徐金龍具結證稱「（問：你是因為什麼原因跟他認識？）因為跟他借錢的關係而認識，我的店，○○街000號火鍋店，鍋加鍋火鍋店已經轉讓給被告。改稱我是經營權給他，我就被他趕出來，換他經營。」、「（問：你當初設立火鍋店的地點是在你剛剛所稱的○○街000號一樓，你租到什麼時候給被告繼續經營？）是，我租到100年12月就給被告經營。被告當時說我欠他錢沒有還，店的經營權要轉給他，所以租約也改給他。」、「（問：你之前承租前該地址的時候所繳的兩個月押金，與房子的鑰匙是否一併交給被告？）對，都交給他了。」等語，足認系爭租賃物之裝潢業已轉讓與被告，是被告辯稱系爭裝潢非其所有云云，洵不足採。故被告於返還系爭租賃物時，應依系爭契約第6條、第9條之約定，將系爭租賃物有改裝設施之部分回復至出租前未改裝時之狀態。
㈣復查，證人李御婷具結證稱「（問：五月底停業時，你有親
眼看到被告將這家店關起來，把東西都搬走嗎？）大概6月1日關店。」、「（問：關店時，你有去幫忙搬東西嗎？）有，有幾天。」、「（問：你記得幫被告搬那些東西嗎？）鍋碗瓢盆。」、「（問： 有全部搬完嗎？） 好像有吧。」、「（問：你在五月下旬是否知道法院曾經到妳們店裡查封過東西？）知道。」、「（問：查封什麼？）桌子，椅子我忘記有沒有了，然後冰箱。」、「（問：在你拉下鐵門之前這些東西都還留在店內。）好像是吧。因為我之後就沒有在過去了，我不知道裡面的狀況，鐵門也沒有打開。」、「（問：你在離開前，裡面的裝潢是否都還在？）冰箱那些都還在，就重型、大型的。」等語，及證人曾春霞具結證稱「（問：你知道被告所開設的店何時開始開？何時結束？）何時開始我不知道，去年五月底六月初被告請我用貨車幫被告搬鍋碗瓢盆，搬三天才搬完。」等語，可知證人李御婷幫被告搬運係鍋碗瓢盆，並無遷移其他傢俱或改裝設施，而證人曾春霞亦僅幫被告告搬運係鍋碗瓢盆，並無其他傢俱或改裝設施。再查，被告自陳「（問：六月一日搬遷時屋內是否騰空？）生財器具已搬遷，只剩固定物裝潢，按照原狀返還。」、「（問：搬遷時是否事先有通知原告到場？房屋鑰匙有無退還原告？）有，我在簽證明書時有口頭告知。要求房東在6月1日到現場將房子點交給他。之後因為他們不怎麼跟我聯絡。鑰匙我這邊有一副、房東也有一副。我的鑰匙因為房東都沒有來，我也沒有辦法還他。我的鑰匙是開鐵捲門的。後面還有一個門，鑰匙在房東那邊，我沒有那個鑰匙。」等語（見卷第93、134頁），堪認被告確實未將系爭租賃物有改裝設施之部分回復至出租前未改裝時之狀態，亦未將系爭租賃物騰空點交予原告。
㈤承前所述，兩造業已合意於101年6月15日起終止系爭契約，
依民法第455條前段規定及系爭契約第6條、第9條之約定，被告應即將系爭租賃物有改裝設施之部分回復至出租前未改裝時之狀態，即清空遷讓並返還系租賃物，並點交系爭租賃物予原告，然被告在本院於101年6月25日以北院木101司執全丑字第433號函通知保管人即本件被告自行除去本院所執行查封動產之標示後迄今，仍未履行清空遷讓系爭租賃物，並點交系爭租賃物予原告之義務，堪認被告於租賃契約終止後仍無權占有系爭租賃物。原告訴請被告按原狀清空遷讓並返還系爭租賃物，核屬有據。
三、原告請求被告給付每月相當租金之不當得利、代墊之費用、違約金，是否有理由？若有，金額應為若干？㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。又因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。民法第179條、第184條第1項分別定有明文。次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695判例參照）。復查，系爭契約第6條約定「乙方（指被告）於租期屆滿時，除經甲方（指原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」等語，被告於租賃關係消滅後，仍無權占有系爭租賃物，受有利益，致原告受有損害，是原告依不當得利、侵權行為及租賃契約之法律關係，請求被告給付每月相當租金之不當得利、代墊之費用、違約金，於法有據。其金額分述如下：
㈡每月相當租金之不當得利部分：按給付無確定期限者，債務
人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任，民法第299條第2項、第3項定有明文。承前所述，系爭契約業於101年6月15日終止，被告無權占有系爭租賃物，原告自得請求被告給付每月相當租金之不當得利，而兩造於系爭契約約定租金金額為63,000元，是原告請求被告自101年6月16日起按月給付63,000元，核屬有據，應予准許，惟遲延利息部分，依民法第299條第2項、第3項之規定，需被告未按月給付63,000元時，原告始得於自期限屆滿時之翌日向被告請求給付遲延利息。
㈢代墊之費用部分：原告主張其自101年5月14日至9月19日止
這段期間因回復水電及所代墊自來水費用、尚欠電費暨天然瓦斯費用計46,719元，業據提出大台北瓦斯股份有限公司瓦斯費通知單、臺北自來水事業用戶繳費收據、臺灣電力公司網路櫃檯電費查詢結果等件為證（見卷第23至25頁），復為被告不爭執，原告請求被告給付代墊之費用46,719元，核屬有據，應予准許。
㈣違約金部分：按民法第252條規定：「約定之違約金額過高
者，法院得減至相當之數額。」故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。又至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額。（最高法院79年台上字第1612號、79年台上字第1915號判例意旨參照）。原告依系爭契約第6條約定請求被告按月給付租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，固屬有據，惟本院斟酌業已准許原告向被告請求按月給付相當租金之不當得利及返還代墊之費用，難謂原告有其他重大損失，又被告所經營之火鍋店業已停業，難認有可觀之收入，是原告請求被告按月給付租金五倍之違約金即315,000元至遷讓完了之日止，核屬過高，應將違約金減至租金一倍即63,000元，始屬相當。又遲延利息部分，依民法第299條第2項、第3項之規定，需被告未按月給付63,000元時，原告始得於自期限屆滿時之翌日向被告請求給付遲延利息。
四、反訴原告請求反訴被告返還預付之租金、押租金，是否有理由？依前述，系爭契約於101年6月15日終止，而反訴原告自100年12月20日起至101年6月15日止租賃期間，應給付租金369,600元【（63,000元×5）＋（63,000元×26÷30）=369,600元】，反訴原告已付378,000元，反訴原告請求反訴被告返還溢付租金8,400元，尚屬有據。查系爭契約第5條約定「乙方（指被告）應於訂約時，將於甲方（指原告）新臺幣壹拾貳萬陸仟元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還店屋後無息退還押租保證金。」等語，依前述，反訴原告未於系爭契約終止後依約按原狀清空遷讓系爭租賃物，並點交系爭租賃物予反訴被告，即反訴原告仍無權占有系爭租賃物，未履行遷讓返還系爭租賃物之義務，則押租金返還之條件尚未成就，反訴原告請求反訴被告返還押租金，即屬無據，不應准許。
伍、綜上所述，本訴部分，原告依民法第455條前段、第767條、第179條、第184條第1項之規定及系爭契約之約定，請求：
被告應將座落臺北市○○區○○段○○段○○○地號上之門牌號碼臺北市○○區○○街○○○號一樓之房屋（即臺北市○○區○○段○○段○○○○○號）按原狀騰空遷讓交還原告。被告應自101年6月16日起至遷讓交還前項房屋之日止，按月給付原告63,000元，及自各該到期日翌日起至清償日止按年利率5%計算之利息。被告應自101年6月16日起至遷讓交還前項房屋之日止，按月給付原告63,000元，及自各該到期日翌日起至清償日止按年利率5%計算之利息。被告應給付原告46,719元，及自101年12月28日起至清償日止按年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分請求，為無理由，應予駁回。反訴部分，反訴原告依系爭契約之約定，請求反訴被告給付8,400元，及自102年1月10日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分請求則為無理由，應予駁回。本判決所命反訴被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，並諭知反訴被告如供相當擔保，得免為假執行。本判決主文第一、二、三、四項，兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；本訴原告及反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
陸、本件本反訴事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論列，附此敘明。
柒、結論：本件本訴原告之訴為一部有理由，一部無理由；反訴原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 2 月 14 日
民事第二庭 法 官 熊志強以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 2 月 14 日
書記官 學妍伶