臺灣臺北地方法院民事判決 102年度重訴字第1231號原 告 黃婷鈺訴訟代理人 許博森律師
陳羿蓁律師被 告 倪其祥訴訟代理人 蕭元亮律師複 代理人 楊莉時訴訟代理人 彭文鶯被 告 恆隆國際開發有限公司法定代理人 馬子欽訴訟代理人 蕭元亮律師上列當事人間請求回復原狀等事件，本院於民國103年11月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告恆隆國際開發有限公司應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地上，如附圖二編號B1所示部分（面積二十九平方公尺）之桌椅搬離、地磚拆除，如附圖二編號B2所示部分（面積０點二八平方公尺）之白色圍牆高度二點二三公尺以下及二點三六公尺以上部分拆除，如附圖二編號D1所示部分（面積０點一平方公尺）之寬版白色鐵柵欄拆除，如附圖二編號D3所示部分（面積三平方公尺）之樓梯木板拆除，如附圖二編號E所示部分（面積十七平方公尺）之置物架、冰箱、水槽搬離及地上物遮雨棚拆除，並將如附圖二編號B1、B2、D1、D3、E所示部分土地返還共有人全體。
被告倪其祥應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地上，如附圖二編號E所示部分（面積十七平方公尺）之地上物除遮雨棚外拆除，並將如附圖二編號E所示部分土地返還共有人全體。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告恆隆國際開發有限公司負擔四分之三、被告倪其祥負擔四分之一。
本判決第一項，於原告以新臺幣陸佰參拾柒萬元供擔保後，得假執行，但被告恆隆國際開發有限公司以新臺幣壹仟玖佰壹拾萬玖仟貳佰柒拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項，於原告以新臺幣貳佰貳拾萬元供擔保後，得假執行，但被告倪其祥以新臺幣陸佰伍拾柒萬捌仟柒佰貳拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎事實同一，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主張爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩者請求在同一程序加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。本件原告起訴時原以訴外人劉復亭、被告倪其祥（下稱倪其祥）為被告，訴之聲明為：被告應將坐落於臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地）上，如臺北市建築管理處工程平面圖（即附圖一）所標示B、D、E部分之地上物拆除、搬離並回復原狀，並將如附圖一所標示B、D、E部分土地返還共有人全體（見本院102年度司北調字第1161號卷《下稱司北調卷》第2頁）。嗣於本院民國103年1月10日言詞辯論期日當庭提出民事更正暨準備書（一）狀，主張向倪其祥承租房屋者係訴外人百分百影視有限公司（下稱百分百公司），而非劉復亭，故撤回對劉復亭之訴訟，追加百分百公司為被告（見本院卷一第53頁、第56頁）。再於民事更正暨準備書（四）狀變更其聲明為：㈠百分百公司應將坐落系爭土地上如土地複丈成果圖（即附圖二）編號B1所示部分（面積29平方公尺）之桌椅搬離、地磚拆除，如附圖二編號B2所示部分（面積0.28平方公尺）之白色圍牆高度2.23公尺以下及2.36公尺以上處拆除，如附圖二編號D1所示部分（面積0.1平方公尺）之寬版白色鐵柵欄拆除，如附圖二編號D3所示部分（面積3平方公尺）之樓梯木板拆除，如附圖二編號E所示部分（面積17平方公尺）之置物架、冰箱、水槽等私人物品搬離及地上物遮雨棚部分拆除，並將如附圖二編號B1、B2、D1、D3、E所示部分土地返還共有人全體。㈡倪其祥應將坐落系爭土地上，如附圖二編號D2所示部分（面積0.07平方公尺）之窄版白色鐵柵欄拆除，如附圖二編號E所示部分（面積17平方公尺）之地上物除遮雨棚外拆除，並將如附圖二編號D2、E所示部分土地返還共有人全體（見本院卷二第8頁反面、第9頁）。又因被告恆隆國際開發有限公司（下稱恆隆公司）表示就前揭原告於訴之聲明㈠中請求拆除或搬離之標的，均已自百分百公司處受讓處分權，故原告於本院103年6月24日言詞辯論期日當庭撤回對百分百公司之訴訟，另追加恆隆公司為被告（見本院卷二第36頁反面）。嗣再變更其訴之聲明為：㈠恆隆公司應將坐落系爭土地上如附圖二編號B1所示部分（面積29平方公尺）之桌椅搬離、地磚拆除，如附圖二編號B2所示部分（面積0.28平方公尺）之白色圍牆高度2.23公尺以下及2.36公尺以上處拆除，如附圖二編號D1所示部分（面積
0.1平方公尺）之寬版白色鐵柵欄拆除，如附圖二編號D3所示部分（面積3平方公尺）之樓梯木板拆除，如附圖二編號E所示部分（面積17平方公尺）之置物架、冰箱、水槽搬離及地上物遮雨棚拆除，並將如附圖二編號B1、B2、D1、D3、E所示部分土地返還共有人全體。㈡倪其祥應將坐落系爭土地上，如附圖二編號D2所示部分（面積0.07平方公尺）之窄版白色鐵柵欄拆除，如附圖二編號E所示部分（面積17平方公尺）之地上物除遮雨棚部分外拆除，並將如附圖二編號D2、E所示部分土地返還共有人全體（見本院卷二第75頁正反面、第97頁反面）。核原告上開訴之變更、追加，其請求之基礎事實同一，亦不甚礙被告之防禦與訴訟之終結，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：門牌號碼臺北市○○區○○○路○○○巷○○號至51號之房屋（共8棟，1棟6戶，共48戶，以下單獨提及各棟公寓時，僅以『號』簡稱之），統稱為僑安新村，坐落於系爭土地上，其中45號、47號為一相鄰六層樓之公寓，原告為坐落臺北市○○區○○段○○段0000○號房屋（門牌號碼為臺北市○○區○○○路○○○巷○○○○號《即6樓》，下稱47號6樓房屋）暨系爭土地權利範圍6000分之126之所有權人，倪其祥自60年6月21日起登記成為坐落臺北市○○區○○段○○段0000○號房屋（門牌號碼為臺北市○○區○○○路○○○巷○○號，下稱系爭房屋）暨系爭土地權利範圍6000分之126之所有權人，系爭土地之所有權為門牌號碼臺北市○○區○○○路○○○巷○○號至51號共48戶之房屋所有權人所共有。47號前方原有一公共庭院，無任何柵欄阻隔，附連圍繞於45號、47號前方，其上種植草木供全體區分所有權人平日休憩及緊急避難時使用，連接公寓入口與公共庭院之樓梯亦未遭區隔，各住戶得自由以該樓梯通行至庭院，47號後方則有一逃生區域，設置太平梯，供災害發生住戶避難使用。上開公共空間均未定有由一樓所有權人專屬使用之分管協議，係由各棟住戶共同享有該大樓底層的空地權限，惟倪其祥竟未得其他區分所有權人同意，在系爭土地上如附圖二編號D2所示位置私設窄版白色鐵柵欄，將公共庭院一分為二，並將47號後方之空地據為己有，於其上增建並裝設鐵門，復將公共空間即系爭土地上如附圖二編號B1、B2、D1、D2、D3、E所示部分，出租予百分百公司開設「偉忠姐姐的眷村菜」餐廳，百分百公司則刈除庭院上原有草木，在如附圖二編號B1所示位置舖設地磚，擺放營業用桌椅，在原有十字型水泥牆上高度
2.23公尺以下及2.36公尺以上，加砌如附圖二編號B2所示部分之白色水泥牆，於其上設置「偉忠姐姐的眷村菜」招牌，復在如附圖二編號D1所示位置加裝寬版白色鐵柵欄，在如附圖二編號D3所示之樓梯上加釘木板，作為餐廳私有樓梯，並更換47號後方公共空間增建物之遮雨棚，於增建物內擺放置物架、冰箱、水槽等物品，作為廚房使用。嗣百分百公司與倪其祥結束租賃關係，倪其祥現將系爭房屋出租予恆隆公司，百分百公司並於103年6月1日移轉其於如附圖二編號B1、B
2、D1、D3、E所示部分之物品之所有權、處分權予恆隆公司。被告上開行為，已侵害原告及其他共有人之權益，經原告委請律師發函請被告拆除所設柵欄、地磚並回復原狀後，仍未獲置理，爰依民法第767條、第821條規定，請求被告分別拆除或搬離上開私設之地磚、柵欄、白色圍牆、樓梯木板、增建物、遮雨棚、置物架、水槽、桌椅等，並將占用之如附圖二編號B1、B2、D1、D2、D3、E部分所示土地返還共有人全體等語。聲明：㈠恆隆公司應將坐落系爭土地上如附圖二編號B1所示部分（面積29平方公尺）之桌椅搬離、地磚拆除，如附圖二編號B2所示部分（面積0.28平方公尺）之白色圍牆高度2.23公尺以下及2.36公尺以上處拆除，如附圖二編號D1所示部分（面積0.1平方公尺）之寬版白色鐵柵欄拆除，如附圖二編號D3所示部分（面積3平方公尺）之樓梯木板拆除，如附圖二編號E所示部分（面積17平方公尺）之置物架、冰箱、水槽搬離及地上物遮雨棚拆除，並將如附圖二編號B1、B2、D1、D3、E所示部分土地返還共有人全體。㈡倪其祥應將坐落系爭土地上，如附圖二編號D2所示部分（面積
0.07平方公尺）之窄版白色鐵柵欄拆除，如附圖二編號E所示部分（面積17平方公尺）之地上物除遮雨棚外拆除，並將如附圖二編號D2、E所示部分土地返還共有人全體。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、恆隆公司辯以：恆隆公司係於103年6月26日開始向倪其祥承租系爭房屋，早於前手百分百公司向倪其祥承租系爭房屋前，系爭土地如附圖二編號D2所示位置即存在一白色鐵柵欄，系爭房屋與45號間早已分隔無法相通，百分百公司雖再於如附圖二編號D1所示位置設置白色寬版鐵柵欄，但並未影響原狀，是恆隆公司或百分百公司均無阻礙原告或其他區分所有權人通行之權利。僑安新村各棟樓一樓前後區域，均係由住戶約定分管由一樓住戶專用，倪其祥自有專用如附圖二編號B1、B2、D1、D3、E所示部分土地之權利，而系爭房屋住戶或承租人專用前揭區域之對價即係維護庭院樹木，並支付較其他各樓層住戶為多之管理費，長年以來各樓層住戶均未有爭執，僑安新村其他棟亦多有由該棟一樓住戶專用一樓前後區域之情形，況如附圖二編號D3所示部分之樓梯，連接47號一樓所有之私人陽臺，為一樓住戶出入所必要，自專屬一樓住戶使用；在恆隆公司、百分百公司承租系爭房屋前，系爭房屋之原有使用範圍即包括如附圖二編號B1、B2、D1、D3、
E 所示部分土地，恆隆公司既向倪其祥承租系爭房屋，自有使用如附圖二編號B1、B2、D1、D3、E部分土地之權利。縱認百分百公司或恆隆公司無以系爭房屋承租人身分使用如附圖二編號B1、B2、D1、D3、E所示部分土地之權利，然百分百公司係於101年間整修房屋時，應樓上住戶之要求，更換如附圖二編號E所示部分之遮雨棚，至於如附圖二編號B1所示部分之地磚，已附合而為系爭土地之一部分，且如附圖二編號B1、B2、D1、D3、E所示部分土地之前揭物品，均無妨害倪其祥之外其他共有人之所有權，故原告亦均不得請求拆除或搬離。從而，原告請求恆隆公司拆除或搬離如附圖二編號B1、B2、D1、D3、E所示部分之桌椅、地磚、白色圍牆高度2.23公尺以下及2.36公尺以上處、寬版白色鐵柵欄、樓梯木板、置物架、冰箱、水槽、地上物遮雨棚，並將如附圖二編號B1、B2、D1、D3、E所示部分土地返還共有人全體，自無理由云云。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、倪其祥則辯稱：其於60年間購入系爭房屋，於購入後即將系爭房屋出租他人，自己從未入住，系爭土地上如附圖二編號D2所示部分之窄版鐵柵欄，並非其所設置，其亦不知何人所設，原告請求其拆除自乏所據。又51號及49號、43號及41號、39號與37號，前面之共用庭院均已以水泥牆或鐵柵欄阻隔，後方之法定空地亦均加蓋由一樓住戶使用，其他各樓層住戶均未加干涉，歷有所年，故依僑安新村除47號外其他7棟樓之一樓建物所有權人使用狀況，僑安新村8棟大樓就各棟大樓一樓前後之法定空地，已有默示的分管契約存在，而專屬一樓所有權人使用，原告亦應受此拘束。則其基於該默示分管契約關係，占有使用如附圖二編號E所示部分，自有合法正當權源，原告請求其拆除如附圖二編號E所示部分除遮雨棚外之地上增建物，並將如附圖二編號E所示部分土地返還予共有人全體，實無理由等語。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事項（參本院卷二第97頁反面、第98頁）：㈠門牌號碼臺北市○○區○○○路○○○巷○○號至51號之房屋（
共8棟，48戶），統稱為僑安新村，坐落於系爭土地上，原告為47號6樓房屋暨系爭土地權利範圍6000分之126之所有權人，倪其祥自60年6月21日起登記成為系爭房屋暨系爭土地權利範圍6000分之126之所有權人。系爭土地之所有權為包含兩造在內之63人共有。
㈡系爭房屋及系爭土地如附圖二編號B1、B2、D1、D3、E所示
部分，現由倪其祥出租予恆隆公司開設「偉忠姐姐的眷村菜」餐廳而占有使用中。
㈢系爭土地上如附圖二編號B1所示部分（面積29平方公尺）現
有桌椅、地磚存在，如附圖二編號B2所示部分（面積0.28平方公尺）有高2.36公尺白色圍牆存在，如附圖二編號D1所示部分（面積0.1平方公尺）有寬版白色鐵柵欄存在，如附圖二編號D2所示部分（面積0.07平方公尺）有窄版白色鐵柵欄存在，如附圖二編號D3所示部分（面積3平方公尺）之樓梯上設置有木板，如附圖二編號E所示部分（面積17平方公尺）現有置物架、冰箱、水槽及地上物遮雨棚存在。
㈣系爭土地上如附圖二編號B1所示部分（面積29平方公尺）之
桌椅、地磚，如附圖二編號E所示部分（面積17平方公尺）之置物架、冰箱、水槽，如附圖二編號B2所示部分（面積
0.28平方公尺）之白色圍牆高度2.23公尺以下及2.36公尺以上部分，如附圖二編號D1所示部分（面積0.1平方公尺）之寬版白色鐵柵欄，如附圖二編號D3所示部分（面積3平方公尺）之樓梯木板，如附圖二編號E所示部分（面積17平方公尺）之地上物遮雨棚，原為百分百公司所有或裝設，惟已於103年6月1日移轉所有權、處分權予恆隆公司，恆隆公司現為上開物品之所有權、有處分權人。
㈤如附圖二編號E所示部分土地，於僑安新村初興建完成時，為空地，無現今其上之地上物。
五、本院得心證之理由：原告主張系爭土地之所有權為門牌號碼臺北市○○區○○○路○○○巷○○號至51號共48戶之房屋所有權人共有，惟被告無權占用系爭土地上如附圖二編號B1、B2、D1、D2、D3、E所示位置，並私自裝設地磚、樓梯木板、鐵柵欄、圍牆、地上增建物，並擺放私人用品等，侵害共有人之權益，故應分別拆除、搬離前揭物品，並返還占用之土地予全體共有人等語，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件應審究者厥為：㈠原告請求恆隆公司將坐落系爭土地上如附圖二編號B1所示部分（面積29平方公尺）之桌椅搬離、地磚拆除，如附圖二編號B2所示部分（面積0.28平方公尺）之白色圍牆高度2.23公尺以下及2.36公尺以上處拆除，如附圖二編號D1所示部分（面積0.1平方公尺）之寬版白色鐵柵欄拆除，如附圖二編號D3所示部分（面積3平方公尺）之樓梯木板拆除，如附圖二編號E所示部分（面積17平方公尺）之置物架、冰箱、水槽搬離及地上物遮雨棚拆除，並將如附圖二編號B1、B2、D1、D3、E所示部分土地返還共有人全體，有無理由？㈡原告請求倪其祥將坐落系爭土地上如附圖二編號D2所示部分（面積
0.07平方公尺）之窄版白色鐵柵欄拆除，如附圖二編號E所示部分（面積17平方公尺）之地上物除遮雨棚外拆除，並將如附圖二編號D2、E所示部分土地返還共有人全體，有無理由？爰析述如下：
㈠原告請求恆隆公司將坐落系爭土地上如附圖二編號B1所示部
分（面積29平方公尺）之桌椅搬離、地磚拆除，如附圖二編號B2所示部分（面積0.28平方公尺）之白色圍牆高度2.23公尺以下及2.36公尺以上處拆除，如附圖二編號D1所示部分（面積0.1平方公尺）之寬版白色鐵柵欄拆除，如附圖二編號D3所示部分（面積3平方公尺）之樓梯木板拆除，如附圖二編號E所示部分（面積17平方公尺）之置物架、冰箱、水槽搬離及地上物遮雨棚拆除，並將如附圖二編號B1、B2、D1、D3、E所示部分土地返還共有人全體，為有理由：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條第1項、第821條分別定有明文。復按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利，如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利，最高法院著有62年台上字第1803號民事判例意旨可資參照。又共有物分管契約係共有人間就共有物管理方法所成立之協議，依98年1月23日修正前之民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同協議訂定之；而共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。另按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沈默，除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年上字第762號判例意旨參照）；易言之，沈默係單純之不作為，並非間接意思表示，除法律或契約規定外，原則上不生法律效果。從而，若共有人對於他共有人未經其同意就共有物特定部分使用收益而侵害其權利之行為僅為單純沈默未為反對，但無特別情事依社會觀念已為一定之意思表示，尚難認係已默示同意他共有人就特定共有物有使用收益權，而已成立分管契約，自屬當然。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有規定。
⒉查含如附圖二編號B1、B2、D1、D3、E所示部分之系爭土地
，為兩造與其他共有人所共有一節，為兩造所不爭執，被告既抗辯倪其祥就如附圖二編號B1、B2、D1、D3、E所示部分土地因分管契約而取得該特定部分之使用收益權，故恆隆公司向倪其祥承租上開部分後予以使用並無侵害其他共有人權利云云，則就此有利於己之事實，自應負舉證之責。經查：①有關僑安新村住戶是否就8棟公寓一樓前方區域暨後方之空
地有為分管協議等情，有下列證人之相關證述：證人即臺北市○○區○○○路○○○巷○○○○號（3樓）住戶朱樹才之女朱慧笙到庭證稱：如附圖二編號E所示部分於70年間仍沒有圍牆、屋頂，蓋之前沒有人問過可不可以蓋，我們家沒有同意蓋成那個樣子，也沒有同意給一樓專用，47號前面的小花園和後面那一塊是47號住戶一起用的等語（見本院卷二第33頁正反面）。證人廖一德證稱：伊自出生時就住臺北市○○區○○○路○○○巷○○號之1（2樓），至遲在80年間如附圖二編號E所示部分並沒有照片中看到的屋頂，爺爺廖禎祥一直住那邊，沒有同意如附圖二編號E所示部分土地上蓋屋頂和圍牆，如附圖二編號E所示部分土地應該是防火巷，是45號至49號整排住戶都可以用，45號和47號一樓的空地應是45、47號住戶可以共同使用的，49號一樓空地因為跟45號、47號不是同一棟，所以有另一個門擋住，我們進不去等語（見本院卷二第34頁至第36頁）。證人即臺北市○○區○○○路○○○巷○○○○號住戶謝佳伶證稱：伊不知道如附圖二編號B1所示有地磚之部分區域，住戶是否有約定分管而由一樓住戶專用等語（見本院卷二第53頁反面）。證人即臺北市○○區○○○路○○○巷○○號之4住戶梁乃珍證稱：僑安新村8棟樓一樓前後之區塊是37號至51號共同使用的，沒有分管協議只有一樓住戶可以用，如附圖二編號B1所示部分沒有約定由一樓住戶專用等語（見本院卷二第55頁）。由上開證人證詞可知，前開僑安新村之住戶對於各棟公寓一樓前後方公共區域，或認為應由僑安新村全體住戶共同使用，或認為除相鄰之公寓外，因與其他棟公寓間有所區隔，故應由相鄰公寓的12戶住戶共同使用相鄰公寓前方區域，或有認為應由各棟公寓的住戶共同使用各棟公寓前方公共區域，故有不同，惟就住戶間並無所謂由一樓住戶專用各棟一樓前後公共區域之分管協議存在，均為相符之證述。是僑安新村住戶間並無存有由各棟一樓住戶專用各棟一樓前、後方公共區域之分管協議存在，堪以認定。
②又系爭土地既為僑安新村全體住戶所共有，住戶間復無分管
協議存在，則47號前後公共區域即應由全體住戶共同使用，縱因僑安新村建築之樣貌，37號與39號、41號與43號、45號與47號、49號與51號間係相鄰之公寓，各相鄰公寓2至6樓係共用一出入樓梯，與其他棟公寓則係以不同樓梯出入，故可能於習慣上住戶僅會使用自己該棟公寓及相鄰公寓一樓前後之公共區域，但仍無礙於上開認定。原告雖另提出「預購僑安新村買賣合約」，其中第六條規定：「本合約所建房屋，其基地係與同幢其他五戶及地下室車庫所共有，每戶各佔六分之一之權利，...關於底層空地暨六層屋面，其使用權限範圍如下：（一）底層空地之使用權屬於全幢共有人。...」（見司北調卷第15頁），另證人廖一德復證稱：預購僑安新村買賣合約伊有見過，是伊之奶奶李白蓮向一個姓歐陽的人買房子時之文件之一，第六條第（一）項「底層空地之使用權屬於全幢共有人」，是指47號這棟前面和後面的空地，屬整棟的人可以使用等語（見本院卷二第34頁反面、第35頁）。惟查，上開「預購僑安新村買賣合約」前言係記載：立預購公寓房屋合約人史歐陽麗皇（以下簡稱甲方）茲向偉達建設股份有限公司（以下簡稱乙方）訂購座落台北市○○○路六層公寓式住宅壹戶經雙方同意簽訂合約條款如后：」，則該份合約之性質係上開甲乙雙方所簽立之債權契約，參以證人廖一德所述，該份合約之甲方縱可認定係臺北市○○區○○○路○○○巷○○號之1之原始住戶，然原告未能舉證證明其他僑安新村之住戶均有簽署上開「預購僑安新村買賣合約」，基於債之相對性，原告自無法持上開買賣合約主張全體僑安新村住戶均同意僑安新村各棟公寓底層空地之使用權，係分別屬於各棟公寓全棟所有人。況且，依僑安新村之現況，全部房屋所坐落之基地即系爭土地，係由全體僑安新村48戶之所有權人所共有，並非各棟公寓坐落基地之所有權分別歸屬各棟公寓房屋所有人共有，此與上開買賣合約第六條所記載「本合約所建房屋，其基地係與同幢其他五戶及地下室車庫所共有，每戶各佔六分之一之權利」等亦不相符，自無法排除房屋建築完成後之狀況與原先合約記載之預定狀況已有變更之情事，是尚難以上開買賣合約據以認定47號之前後公共區域僅47號之6戶住戶始能使用，併此敘明。
③被告雖辯稱系爭房屋住戶、承租人因有多繳納管理費故取得
如附圖二編號B1、B2、D1、D3、E所示部分土地之專用權云云。然查，僑安新村固有成立一住戶聯誼會之組織，向住戶收取管理費，以支付電梯使用費、其他維修費、垃圾費等社區所需公共費用，而收取標準原則一戶為1,200元，一樓有商業行為開設店面為1,500元，一樓沒有商業行為就是600元等情，業據證人謝佳伶、梁乃珍於本院證述明確（見本院卷二第52頁反面至第55頁反面），復為兩造所不爭，堪信為真實。惟一樓有商業行為之人較其他住戶繳交之管理費為高，原因容有多端，或因從事商業活動來往之人較多，使用公共區域之時間較長、易製造較多之垃圾、花費較多公共用電等，住戶始決議從事商業活動之一樓住戶應繳交較高管理費，難認與公共區域之約定分管有關，況從事商業活動之一樓住戶每月亦僅較其他住戶多繳交300元，差額尚小，與一樓住戶專用一樓前後公共區域所得之利益相較，對價性明顯不符，是自不能以一樓住戶繳交較多管理費，即遽認一樓住戶擁有一樓前後公共區域之專用權。被告復抗辯除47號外，其他棟之一樓住戶亦有專用一樓前後公共區域之情形，惟縱認其他棟之一樓住戶、承租人亦有如倪其祥、恆隆公司占用一樓前後公共區域情形，亦屬其他棟一樓住戶或承租人同時存有侵害共有人所有權之行為，豈能倒果為因、積非成是，以此反推倪其祥有專用47號一樓前後公共區域之權利？又僑安新村住戶雖對於倪其祥占用47號一樓前後公共區域出租他人使用一節，於歷年來均未加干涉，惟彼等單純之沈默，尚難認定即有何默示同意分管契約存在之法律意思；況訴外人即85、86年間臺北市○○區○○○路○○○巷○○號1樓住戶呂金耀，即曾因於其所居住之51號公寓後方加裝鐵門，於前方裝設鐵柵欄，將前方公共庭院土地作為私有土地使用之行為，經法院判決犯竊佔罪確定，此有本院91年度易字第492號判決、臺灣高等法院92年度上易字第41號判決各1份在卷可證（見本院卷一第115頁至118頁），並經本院調取上開卷宗核閱無訛；另51號有經過訴訟判決占用公共區域之一樓住戶應回復原狀，45號部分占用一樓則曾經看過住戶掛白條抗議過等情，復據證人梁乃珍證述屬實（見本院卷二第55頁反面），兩造對此亦未表爭執，亦堪信為真實。從而，僑安新村住戶對於一樓住戶占用一樓前、後公共區域之情形，並非完全不表反對，甚或已透過司法途徑行使其權利。至於47號一樓前方之大樹，固由系爭房屋承租人負責維護修剪，亦僅為承租人代替出租之所有人維護共有物之有益行為，難認即取得該區域之專屬使用權。另如附圖二編號D3所示之樓梯雖連接系爭房屋所有之私人陽臺，為系爭房屋住戶出入所必要，惟上開樓梯仍屬公共區域之一部，倪其祥或恆隆公司仍不得妨礙其他共有人使用之權限，自屬當然。
④從而，被告對於僑安新村住戶間，存有由47號1樓住戶專用
如附圖二編號B1、B2、D1、D3、E所示部分土地之公共區域之默示分管協議存在一節，尚未能舉證以實其說，其抗辯倪其祥得專用如附圖二編號B1、B2、D1、D3、E所示部分土地而將之出租予恆隆公司，故恆隆公司有權利得以專用如附圖二編號B1、B2、D1、D3、E所示部分土地云云，洵無足採。
⒊又系爭土地上如附圖二編號B1所示部分（面積29平方公尺）
現有桌椅、地磚存在，如附圖二編號B2所示部分（面積0.28平方公尺）有高2.36公尺白色圍牆存在，如附圖二編號D1所示部分（面積0.1平方公尺）有寬版白色鐵柵欄存在，如附圖二編號D3所示部分（面積3平方公尺）樓梯上設置有木板，如附圖二編號E所示部分（面積17平方公尺）現有置物架、冰箱、水槽及地上物遮雨棚存在；而上開桌椅、地磚、置物架、冰箱、水槽、白色圍牆高度2.23公尺以下及2.36公尺以上部分、寬版白色鐵柵欄、樓梯木板、地上物遮雨棚原為百分百公司所有或裝設，惟均已於103年6月1日移轉所有權、處分權予恆隆公司，恆隆公司現為上開物品之所有權、有處分權人等情，為兩造所不爭執（見上開兩造不爭執事項㈢、㈣）。而上開物品、設施既均為之前承租系爭房屋之百分百公司所有或裝設，堪認均非系爭土地上原始應有之物。倪其祥既無排除其他共有人專屬使用如附圖二編號B1、B2、D1、D3、E所示部分土地之權利，其未得其餘共有人之同意，就如附圖二編號B1、B2、D1、D3、E所示部分土地為自己之使用收益，自屬侵害其他共有人之權利，而無以主張合法占有。從而，恆隆公司自無從因其向倪其祥承租之範圍包含如附圖二編號B1、B2、D1、D3、E所示部分土地，即對系爭土地其餘共有人主張其得以合法有權使用上開部分土地。恆隆公司另辯稱系爭土地如附圖編號E部分所示部分之遮雨棚，係得47號樓上住戶要求始加以更換云云，惟為原告所否認，恆隆公司復未能舉證證明之，是恆隆公司上開所辯亦難採信。則恆隆公司未經系爭土地除倪其祥外其餘共有人同意，使用如附圖二編號B1、B2、D1、D3、E所示部分土地，並擺放、裝設前開物品，自已侵害除倪其祥之人以外之共有人之權利。是原告依民法第767條第1項、第821條規定請求恆隆公司將坐落系爭土地上如附圖二編號B1所示部分（面積29平方公尺）之桌椅搬離、地磚拆除，如附圖二編號B2所示部分（面積0.28平方公尺）之白色圍牆高度2.23公尺以下及2.36公尺以上處拆除，如附圖二編號D1所示部分（面積0.1平方公尺）之寬版白色鐵柵欄拆除，如附圖二編號D3所示部分（面積3平方公尺）之樓梯木板拆除，如附圖二編號E所示部分（面積17平方公尺）之置物架、冰箱、水槽搬離及地上物遮雨棚拆除，並將如附圖二編號B1、B2、D1、D3、E所示部分土地返還共有人全體，自有理由。被告雖抗辯如附圖二編號B1所示部分之地磚已附合而成為系爭土地不動產之重要成分，原告已不得請求拆除云云，惟按動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權，民法第811條固定有明文，惟上開地磚尚難認已成為系爭土地之重要成分，況上開強行規定應解為僅係對於添附之物例如不動產附合之動產所有人，禁止其請求將添附之物自添附物分離，即不得行使所有物返還請求權，縱有侵權行為，亦不得以請求回復原狀為其損害賠償之方法，但不禁止被添附之物例如不動產附合之不動產所有人請求排除妨害，予以分離，況依所有權絕對原則，法律原則上無從禁止添附物所有人除去添附之物（臺灣高等法院暨所屬法院99年法律座談會民事類提案第3號研討結果參照），是恆隆公司舉上開民法附合之規定抗辯原告不得請求恆隆公司拆除如附圖二編號B1部分所示之地磚，亦乏所據。
㈡原告請求倪其祥將坐落系爭土地上如附圖二編號E所示部分
（面積17平方公尺）之地上物除遮雨棚外拆除，並將如附圖二編號E所示部分土地返還共有人全體，為有理由；但其請求倪其祥將坐落系爭土地上如附圖二編號D2所示部分（面積
0.07平方公尺）之窄版白色鐵柵欄拆除，並將如附圖二編號D2所示部分土地返還共有人全體，則乏所據：
⒈按對於物有事實上管領之力者為占有人；又承租人基於租賃
關係對於租賃物為占有者，出租人為間接占有人，此觀民法第940條、第941條之規定自明。出租人係經由承租人維持其對物之事實上管領之力，仍係現在占有人。同法第767條規定所有人對於無權占有其所有物者得請求返還之，所稱占有不惟指直接占有，即間接占有亦包括在內（最高法院82年度台上字第1178號判決意旨參照）。
⒉查如附圖二編號E部分所示土地上，除現有兩造不爭執之遮
雨棚外，另有圍牆、鐵架、鐵門等地上物，此有被告所提出之現況照片在卷可證（見本院卷二第66頁、第67頁）；而如附圖二編號E所示部分，於僑安新村初興建完成時，為空地，無現今其上之地上物，復為兩造所不爭執（見上開不爭執事項㈤）。再依前開證人朱慧笙之證述，上開圍牆等地上物，係於70年間之後始出現，而倪其祥自60年6月21日起登記成為系爭房屋暨系爭土地權利範圍6000分之126之所有權人，並將如附圖二編號E部分所示土地連同系爭房屋出租予百分百公司、恆隆公司使用，而為間接占有人等情，為倪其祥所不爭執，則除恆隆公司自陳擁有處分權之遮雨棚外，倪其祥顯係就如附圖二編號E所示部分土地上之其他地上物，均擁有處分權，否則，其何能將之併同出租他人使用收益？且此處分權之擁有，並不因上開地上物是否為倪其祥本人搭建而有不同，蓋縱上開地上物因系爭房屋倪其祥從未自行居住，均出租他人使用，故或由承租系爭房屋之人所搭建，然在終止租約後，倪其祥仍未令承租人加以拆除，而係承受該地上物後進而繼續出租恆隆公司，是其對上開地上物自有事實上管領力存在。又倪其祥並無專用如附圖二編號E所示部分土地之權利，前已敘及，如附圖二編號E所示部分土地上設置之圍牆等地上物，變更原先該處空地之狀態，妨害其他共有人自由進出使用如附圖二編號E所示部分土地，自已侵害其他共有人之權利。是原告請求倪其祥將坐落系爭土地上如附圖二編號E所示部分（面積17平方公尺）之地上物除遮雨棚部分外拆除，並將如附圖二編號E所示部分土地返還共有人全體，亦有理由。
⒊又原告主張系爭土地上如附圖二編號D2所示部分之窄版白色
鐵柵欄，亦為倪其祥所裝設，應予拆除云云，然倪其祥抗辯上開窄版白色鐵柵欄非伊所裝設，伊不知何人裝設，伊亦無將如附圖二編號D2所示部分土地據為己有出租他人牟利等語。經查，針對系爭土地上如附圖二編號D2所示部分之窄版白色鐵柵欄為倪其祥所裝設或擁有處分權一節，原告迄未能舉證證明，是尚難信為真實。又倪其祥否認有將如附圖二編號D2所示部分土地出租他人（含恆隆公司）使用，恆隆公司亦否認如附圖二編號D2所示部分土地係其向倪其祥承租之範圍，而如附圖二編號D2所示部分之窄版白色鐵柵欄，裝設於47號2至6樓公共樓梯與如附圖二編號B1、D3所示之區域之間，此參現場照片即明（見司北調卷第17 頁），依其位置觀之尚難認係設於倪其祥或自倪其祥承租系爭房屋之人使用收益之區域範圍，原告就倪其祥確有將如附圖二編號D2所示部分土地據為己有加以使用收益一節，復未舉證以實其說，是原告主張倪其祥有占有使用如附圖二編號D2所示部分土地云云，亦難採信。從而，系爭土地上如附圖二編號D2所示部分之窄版白色鐵柵欄，既無法認定係倪其祥所裝設或有處分權，倪其祥亦未將如附圖二編號D2 所示部分公共區域出租他人使用，自無因占有使用如附圖二編號D2所示部分公共區域並於其上裝設窄版白色鐵柵欄而侵害其他共有人權利之可能，則原告請求倪其祥將坐落系爭土地上如附圖二編號D2所示部分（面積0.07平方公尺）之窄版白色鐵柵欄拆除，並將如附圖二編號D2所示部分土地返還共有人全體，則乏所據，應予駁回。
六、綜上所述，原告基於民法第767條第1項、第821條規定，請求恆隆公司將坐落系爭土地上如附圖二編號B1所示部分（面積29平方公尺）之桌椅搬離、地磚拆除，如附圖二編號B2所示部分（面積0.28平方公尺）之白色圍牆高度2.23公尺以下及2.36公尺以上處拆除，如附圖二編號D1所示部分（面積
0.1平方公尺）之寬版白色鐵柵欄拆除，如附圖二編號D3所示部分（面積3平方公尺）之樓梯木板拆除，如附圖二編號E所示部分（面積17平方公尺）之置物架、冰箱、水槽及地上物遮雨棚拆除，並將如附圖二編號B1、B2、D1、D3、E部分所示土地返還共有人全體，暨請求倪其祥將坐落系爭土地上如附圖二編號E所示部分（面積17平方公尺）之地上物除遮雨棚外拆除，並將如附圖二編號E所示部分土地返還共有人全體，均為有理由，應予准許；但其請求倪其祥將坐落系爭土地上如附圖二編號D2所示部分（面積0.07平方公尺）之窄版白色鐵柵欄拆除，並將如附圖二編號D2所示部分土地返還共有人全體，則乏所據，應予駁回。兩造各陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核並無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 103 年 12 月 9 日
民事第六庭 法 官 劉素如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 12 月 9 日
書記官 黃紹齊