臺灣臺北地方法院民事判決 102年度重訴字第131號原 告 王萬新訴訟代理人 王棟樑律師被 告 王羅叁妹
鍾王桂香余王月嬌王美菊上 一 人訴訟代理人 劉彥惟被 告 王美珠
王美鳳王美玉王德奎上八人共同訴訟代理人 張香蘭上七人共同訴訟代理人 張逸婷律師被 告 王怡文上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，本院於民國102年11月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告給付新臺幣貳仟伍佰伍拾萬元之同時，將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地，權利範圍三分之二，及其上臺北市○○區○○段○○段○○○○號即門牌號碼臺北市○○區○○街○○號一樓建物移轉登記予原告。
訴訟費用新臺幣貳拾肆萬玖仟陸佰元由被告負擔。
事實及理由
甲、程序部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2款定有明文。查原告起訴時，原請求被告應於原告給付新臺幣（下同）2,700 萬元之同時，將坐落臺北市○○區○○段
0 ○段00 0地號土地，權利範圍2/3 （下稱系爭土地）及其上建物臺北市○○區○○段0 ○段000 ○號即門牌號碼臺北市○○區○○街○○號1 樓建物，權利範圍全部（下稱系爭建物1 樓）移轉登記予原告。嗣於民國102 年11月15日言詞辯論期日，當庭以言詞變更聲明為：㈠、先位聲明：被告應於原告給付2,550 萬元之同時，將系爭土地、系爭建物1 樓移轉登記予原告；㈡、備位聲明：被告應於原告給付2,700 萬元之同時，將系爭土地、系爭建物1 樓移轉登記予原告（見本院卷第189 頁）。核其所為，係基於同一基礎事實，自應准許。
二、被告王羅叁妹、王怡文經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款事由，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體部份
一、原告起訴主張：系爭土地、建物1 樓原為訴外人王梅清（即兩造之被繼承人）所有，王梅清於99年7 月21日死亡後，由兩造共同繼承，且未辦理遺產分割登記，現仍繼承登記於雙方名下，且為公同共有狀態。被告王羅叁妹、鍾王桂香、余王月嬌、王美蘭、王美珠、王美鳳、王美玉、王德奎等8 人（下合稱被告8 人）先前委託訴外人張雪莉地政士，於101年6 月4 日，以內湖西湖郵局第599 號存證信函通知原告及被告王怡文，將依土地法第34條之1 及執行要點等規定，將系爭土地、建物1 樓全部以2,700 萬元售予訴外人張香蘭，請原告及被告王怡文於函到10日內，表示是否行使優先承買權，原告則於同月14日，以臺北重南郵局第261 號存證信函回覆，行使優先承買權，願以上揭同一價格承購系爭土地、建物1 樓，是雙方買賣契約應即合法成立，經原告多次催促被告8 人辦理系爭土地、建物1 樓移轉登記及交付買賣價金等事宜，被告均置之不理，爰依買賣之法律關係，先位請求被告應於原告交付價金2,550 萬元（扣除原告身為公同共有人潛在應有部分之價金比例）之同時，移轉登記系爭土地、建物1 樓所有權予原告；備位請求被告於原告交付上開買賣價金2,700萬元之同時，移轉登記系爭土地、建物1樓所有權予原告等語，並聲明：㈠、先位聲明：被告應於原告給付2,550萬元之同時，將系爭土地、建物1樓移轉登記予原告；
㈡、備位聲明：被告應於原告給付2,700萬元之同時，將系爭土地、建物1樓移轉登記予原告
二、被告鍾王桂香、余王月嬌、王美蘭、王美珠、王美鳳、王美玉、王德奎等7 人答辯如下：
（一）系爭建物為王梅清於49年間，購地自建，於61年間辦理建物第1 次登記，將建物1 、3 樓登記為王梅清所有；2 樓登記為王德奎所有；4 樓登記為訴外人王德隆（即原告之父）所有，斯時公寓大廈管理條例尚未立法，王梅清並未將系爭土地之應有部分一併移轉予2樓、4樓登記所有權人王德奎、王德隆，王德奎雖輾轉自鍾王桂香處，以買賣之登記原因，取得1/12之土地所有權，但1至4樓建物面積相同，按理各層建物所有權人，就坐落基地之比例均應為1/4，而王德奎就基地應有部分僅1/12，仍屬基地持分不足之區分所有權人，得依民法物權編施行法第8條之5第3項規定，依相同條件優先承買之權利，且其權利優於原告之優先承買權。
（二）被告王德奎前已於102 年3 月1 日，以存證信函向其餘被告為優先承買之意思表示，且區分所有建築物之基地或專有部分之所有人依民法物權編施行法第8 條之5 第3 項或第5 項出賣基地或專有部分時，應在建築物之公告處或其他相當處所公告5 日，優先承買權人不於最後公告日起15日表示優先承買者，視為拋棄其優先承買權，其餘被告之出賣人迄今未依法公告出售事宜，前揭除斥期間，當未開始起算，是被告王德奎之優先承買，未逾除斥期間，且優於原告之優先承買權利順位，原告主張優先承買系爭土地、建物1 樓，即非有據。
（三）再者，原告、被告王怡文係代位繼承訴外人王德隆之應繼分，而公同共有1/9 持分，按共有物之處分、變更及設定負擔，應得共有人全體之同意，原告就其公同共有之1/9持分為處分，應與王怡文共同為之，惟被告通知原告及王怡文2 人行使優先承買權時，僅原告1 人回覆表示有興趣，王怡文並未回覆，原告未與王怡文共同行使優先承買權，自與民法規定有違，此部分優先承買之意思表示，應不生效力。
（四）被告之父王德隆於60年左右，因妻與其母即被告王羅叁妹不合離家，數十年間，鮮少與雙親往來互動，原告成長過程中，也不曾親近祖父母，雖因繼承法規定，不得不讓原告代位王德隆繼承王梅清之財產，詎原告竟利用此點，向土地投資客融資2,700 萬元，欲謀得系爭土地、建物1 樓之增值利益，被告王羅叁妹現高齡93歲，大半輩子均居住於該處，若原告聯合金主取得系爭土地、建物所有權，將致被告王羅叁妹無法在該處終老，被告其他人情何以堪，故被告不欲出售系爭土地、建物予原告。
（五）並聲明：原告之訴駁回。
三、被告王羅叁妹、王怡文未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、兩造不爭執事項：
（一）兩造共計10人，公同共有系爭土地、建物1 樓。
（二）被告王羅叁妹、鍾王桂香、余王月嬌、王美菊、王美珠、王美鳳、王美玉、王德奎等8 人（下合稱被告8 人）委由張雪莉地政士於101 年6 月4 日以內湖溪湖郵局第599 號存證信函，通知原告及被告王怡文，將依土地法第34條之
1 及執行要點等規定，將系爭土地、建物1 樓全部，以2,
700 萬元售予張香蘭，請原告於函達後10日內，表示是否行使優先承買權，原告於101 年6 月14日，以臺北重南郵局第26 1號存證信函回覆，願以同一金額優先承購系爭土地、建物1 樓。
五、得心證理由：原告主張被告8 人欲將系爭土地、建物出賣予張香蘭，通知原告表示是否行使優先承買權，原告既如期函覆表明優先承購意願，雙方買賣關係即行成立，被告應於原告給付價金之同時，為系爭土地、建物1 樓之所有權移轉登記，被告鍾王桂香、余王月嬌、王美蘭、王美珠、王美鳳、王美玉、王德奎等7 人答辯如上，是本件爭點厥為：㈠、雙方買賣契約是否合法成立？被告應否於原告給付買賣價金之同時，將系爭土地、建物1 樓所有權人移轉登記予原告？該買賣價金究為2,550 萬元（即買賣價金扣除原告身為公同共有人潛在應有部分之價額）？或為2,700 萬元（即被告8 人出賣予張香蘭之買賣價金）？㈡、被告王德奎以民法物權編施行法第8 條之5 第3 項規定行使優先承買權，是否有據？茲分敘如下：
（一）被告應於原告給付2,550 萬元（即買賣價金扣除原告潛在應有部分之相當價額）之同時，移轉系爭土地、建物1 樓所有權移轉登記：
⒈按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、
農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之；共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購；前四項規定，於公同共有準用之，土地法第34條之1 第1 項前段、第2項、第4 項分別定有明文。另按，部分共有人依本法條規定出賣共有土地或建物，就該共有人而言，仍為出賣其應有部分，對於他共有人之應有部分，僅有權代為處分，並非剝奪他共有人之優先承購權，故應在程序上先就其應有部分通知他共有人是否願意優先購買；又土地或建物之全部或應有部分為公同共有，部分公同共有人依本法條規定出賣該共有物全部或應有部分時，他公同共有人得就該公同共有物主張優先購買權，如有數人主張時，其優先購買權之範圍應按各主張優先購買權人之潛在應有部分比率計算之，土地法第34條之1 執行要點第10點第1 項、第11項亦有明定。
⒉經查，兩造共計10人公同共有之系爭土地為臺北市○○區
○○段0 ○段000 地號土地，權利範圍2/3 ，公同共有之系爭建物1 樓為臺北市○○區○○段0 ○段000 ○號即門牌號碼臺北市○○區○○街○○號1 樓建物，權利範圍全部，就土地部分，係公同共有上開土地2/3 ；就建物部分，係公同共有系爭建物1 樓全部。被告8 人與張香蘭，於10
1 年6 月4 日就系爭土地、建物1 樓締結買賣契約，約定以2,700 萬元出賣系爭土地、建物1 樓，自屬處分公同共有物行為，而被告8 人之共有人數過半、潛在應有部分合計高達8/9 （被告8 人各別應繼分為1/9 ，合計為8/9 ，原告、被告王怡文就王梅清之財產，係代位王德隆為繼承，依民法第1140條規定，僅代位繼承王德隆之應繼分1/9），所為處分行為，核符上開法律規定，自當於法有據。被告8 人於同日，通知其他共有人（即原告、被告王怡文）表示是否願意優先購買，原告於同月14日，以前揭存證信函函覆表明應買意願，及行使優先承購權，兩造就系爭土地、建物1 樓自斯時即成立與上開不動產買賣契約書同樣條件之買賣契約。
⒊審以部分共有人依土地法第34條之1 規定出賣共有土地或
建物，就該共有人而言，仍為出賣其應有部分，對於他共有人之應有部分，僅有權代為處分之上開說明，被告8 人與張香蘭買賣系爭土地、建物之價金2,700 萬元，買賣標的係雙方公同共有全部範圍，原告雖行使優先承買權，實際上，所欲承買者，亦應僅係其他公同共有人就系爭土地、建物1 樓之潛在應有部分，是原告於行使優先承買權後，應付其他公同共有人潛在應有部分所對應之買賣價金應為2,550 萬元〔計算式；2,700 萬元〈1 －8/9 （被告
8 人潛在應有部分合計）－1/18（被告王怡文潛在應有部分）〉＝2,550 〕，被告應於原告給付2,550 萬元之同時，移轉系爭土地、建物1 樓所有權移轉登記予原告。
⒋被告鍾王桂香、余王月嬌、王美菊、王美珠、王美鳳、王
美玉、王德奎雖另辯以原告與被告王怡文代位繼承其父王德隆應繼分1/9 ，依民法第819 條第2 項規定，所為行使優先承買權之意思表示，當與被告王怡文共同行之，故原告所為優先承買意思，不生效力云云。
①惟按，民法第1138條所定第一順序之繼承人，有於繼承開
始前死亡或喪失繼承權者，由其直系血親卑親屬代位繼承其應繼分，民法第1140條定有明文。而代位繼承，係以自己固有之繼承權直接繼承其祖之遺產，並非繼承其父之權利，最高法院32年度上字第1992號判例意旨可資參考。經查，原告雖與被告王怡文本於代位繼承系爭土地、建物1樓，惟此繼承，仍係本諸自己固有之繼承權，與被告8 人繼承王梅清之財產無異，僅原告身為公同共有人潛在應有部分之計算，應以代位繼承王德隆應繼分，再與被告王怡文平分計算之（即原告、被告王怡文應繼分均為1/18 ），原告於本件之地位既與被告8 人相同，均為公同共有人，自得單獨依土地法第34條之1 第5 項準用第4 項，為優先承購之意思表示。
②被告雖另執最高法院69年度台上字第1252號判決，認原告
應與被告王怡文為共同優先承購意思表示云云。然細酌最高法院69年度台上字第1252號判決中「…原審既認定被上訴人何吳河就系爭土地七筆之共有權，係共同繼承其『被繼承人何吳興之應有部分』而取得，依民法第1151條規定，該被上訴人在分割遺產前，對於系爭土地何吳興之應有部分，與其他繼承人為公同共有，則其基於繼承就被繼承人何吳興應有部分之公同共有，而行使其優先承買權，有民法第828 條第2 項之適用，自應經其他公同共有人之同意，始得為之，乃原審遽認被上訴人何吳河一人就系爭土地七筆持分，有優先購買權存在，而為上訴人不利之判決，尚有未合。」，應係指被上訴人何吳河與其他繼承人，共同繼承被繼承人何吳興之應有部分，此時何吳河欲行使優先承買權，當經其他公同共有該應有部分之繼承人同意，始得為之。然本件而言，原告並非繼承父親王德隆財產，而係依民法第1140條規定，本於自己之固有繼承權，代位繼承父親王德隆對於祖父王梅清財產之應繼分，公同共有關係之成立，係存在於兩造共計10人之間，僅因應繼分比例差異，各別潛在應有部分比例不同，而非原告、被告王怡文公同共有潛在應有部分之1/9 ，故被告執與本件事實不同之判決，比附援引，顯有誤會，洵無可採。
（二）被告王德奎抗辯得依民法物權編施行法第8 條之5 第3項規定行使優先承買權，並非有據：
⒈按土地法第34條之1 第4 項既規定共有人出賣其應有部分
時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，即賦予他共有人優先承購權，除出賣之應有部分已為移轉外，倘他共有人已主張優先承購權，原出賣之共有人及承買人即屬不得拒絕；又查土地法第34條之1 第4 項所定之他共有人優先承購權，固應以共有人「有效」出賣其應有部分與第三人為基礎。惟如共有人與第三人間之買賣契約已合法存在，於他共有人主張優先購買權後，出賣之共有人與第三人為避免他共有人之行使優先承購，始合意解除買賣契約者，該「合意解除」既在他共有人單獨為「優先承購」之意思表示而行使其優先承購之形成權之後，則共有人與第三人間之原有權利義務關係已有變更，能否再任由渠等合意解除契約，以規避上開法律所定他共有人所得行使之優先承購權之適用，最高法院83年台上字第1529號、84年台上字第2134號判決意旨分別可資參照。上開判決雖係針對共有人出賣「應有部分」之優先承購權之說明，然所揭示之意旨，亦可適用於部分共有人依該條規定出賣共有土地或建物情形。
⒉經查，被告王德奎本與被告王羅叁妹、鍾王桂香、余王月
嬌、王美菊、王美珠、王美鳳、王美玉，同居於出賣人地位，於101 年6 月4 日，與張香蘭締結系爭土地、建物之買賣契約，嗣於本件訴訟繫屬後，以102 年3 月1 日新北市政府郵局72號存證信函，改稱自身所有之同地段382 建號建物（即系爭建物2 樓），亦坐落於系爭土地上，惟持有系爭土地權利範圍不足，主張依民法物權編施行法第8條之5 第3 項規定行使優先承買權，並稱該優先承買權優於原告所主張之優先承買權。是以，被告王德奎先居於「出賣人」地位，後又改稱欲居於「買受人」地位承購系爭土地、建物1 樓之舉措，實與最高法院上開判決中揭示以「合意解除」與第三人之契約方式，規避他共有人行使優先承購權之情形無異，揆以上開說明，除出賣之共有物已為移轉外，原告既為優先承購之意思表示，原出賣之共有人（被告王德奎）當屬不得拒絕，或稱另本諸其他優先承購法條，改以買受人之地位為請求，是被告王德奎就此部分置辯，難認有據，殊無可採。
六、從而，原告於101 年6 月14日函覆被告8 人表示優先承買，系爭土地及建物1 樓買賣契約，即於兩造間合法成立，原告依據買賣契約，請求於原告給付購買其他公同共有人潛在應有部分對應買賣價金2,550 萬元之同時，移轉系爭土地、建物1 樓所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。又本院已准許原告先位之訴，自毋庸就備位之訴予以審究，併此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及未經援用之證據，核與判決結果不生影響，無庸逐一論究，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第85條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 12 月 13 日
民事第六庭 法 官 湯千慧以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 12 月 16 日
書記官 李心怡