臺灣臺北地方法院民事判決 102年度重訴字第296號
原 告 許瓊慧訴訟代理人 王建中律師被 告 楊雅瑩上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國 102年12月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣捌佰萬元，及自民國一百零二年一月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之八，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳佰陸拾陸萬元供擔保後，得假執行，但被告以新臺幣捌佰萬元預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國101年10月2日經由中信房屋仲介股份有限公司師大加盟店（下稱中信房屋師大店）即泰和不動產仲介經紀有限公司，與被告簽訂不動產買賣契約與房屋交易安全契約書，以總價新臺幣（下同） 6,150萬元買受門牌號碼臺北市○○區○○○路 ○段○○號9樓之3之房地（含編號第41、115號停車位，下稱系爭房地），原告並分別於101年10月3日、10月5日及10月22日匯款第一、二期買賣價款共計 3,150萬元至中國信託商業銀行永吉分行（下稱中信銀永吉分行）之履約保證專戶（戶名：中信房屋房屋交易安全專戶，帳號：00000-00000000-0號），兩造約定於101年11月9日點交。詎料被告竟因其個人可歸責事由導致系爭房地分別遭訴外人元大商業銀行股份有限公司（下稱元大銀行）、林子鏞、萬泰商業銀行（下稱萬泰商銀）、國泰世華商業銀行（下稱國泰世華銀行）及臺北市稅捐稽徵處中正分處查封，而無法如期辦理過戶點交予原告，嗣經原告分別於 101年11月12日、11月20日及11月27日先後 3次以存證信函催告被告履行系爭不動產買賣契約，被告仍無法履約，原告遂不得不依據兩造所簽訂之上開房屋交易安全契約書第伍條規定，於
101 年12月12日以存證信函向被告解除系爭不動產買賣契約。而依兩造間不動產買賣契約書第11條第 1項規定，被告經原告依房屋交易安全契約書約定之方式催告期滿仍不履約者，原告得解除契約，被告並應按原告所支付之價款加倍返還予原告作為違約賠償，故原告業已支付價款 3,150萬元，被告自應再給付 3,150萬元作為違約賠償，惟本件原告僅縮減請求1,000萬元等語。並聲明：㈠被告應給付原告1,000萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 5％計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：伊係經中信房屋師大店人員多次拜託後，表示可代為向法院溝通撤銷系爭房地上之假扣押，方同意委託該公司仲介出售系爭房地，但伊於簽約前均已清楚告知中信房屋師大店人員與代書關於系爭房地已被假扣押之事實，所以伊要求系爭房地之買方需能提出 3,000萬元之現金來撤銷假扣押程序，方同意簽立不動產買賣契約，但伊未保證將來可依約過戶並點交系爭房地予買方，此皆為原告所知悉，而原告所支付之 3,150萬元均係直接匯入履約保證專戶，由代書直接與法院承辦人員聯繫確定如可以 3,000萬元之現金撤銷假扣押，才動用原告所支付之價金，後來因為先順位抵押權之元大銀行事後不同意伊僅按期繳納貸款本息即撤回假扣押之條件，堅持併案參與分配，導致即使動用原告之 3,000萬元亦無法撤銷系爭房地上之假扣押，伊遂無法依約交付系爭房地，但此並非可歸責於被告之事由所致，但此皆為原告及中信房屋師大店人員所事先瞭解，且告訴人所支付之第一、二價金均已取回，實無理由向伊請求違約賠償等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠兩造於101年10月2日經由中信房屋師大加盟店仲介簽訂不動
產買賣契約與房屋交易安全契約書，以總價 6,150萬元成交系爭房地，原告並分別於101年10月3日、10月 5日及10月22日匯款第一、二期買賣價款共計 3,150萬元至中信銀永吉分行之履約保證專戶，兩造定於101年11月9日點交，此有中信房屋不動產買賣契約書、中信房屋房屋交易安全契約書、永豐銀行汀州分行第B0 000000號支票、第TH0000000號本票、第 TH0000000號本票、中信房屋房地產標的現況說明書、房屋交易安全制度專戶收支明細表（買方）影本各 1份附卷可稽（見本院卷第7頁至第24頁）。
㈡原告分別於101年11月12日、11月20日及11月27日先後3次以
存證信函催告被告履行系爭不動產買賣契約，被告仍無法履約，原告遂於 101年12月12日以存證信函向被告解除系爭不動產買賣契約，有存證信函及回執聯影本 4份在卷可按（見本院卷第24頁至第43頁）㈢依兩造簽訂之房屋交易安全契約書之第伍條「違約處理」規
定：「買賣標的物之產權移轉前，甲（即原告）、乙（即被告）雙方如有一方違約，經他方依本契約第捌條約定之送達方式完成催告及解除或終止買賣契約，檢具相關文件，經丁方（即中信房屋）確認無誤者，丁方（即中信房屋）對違約之一方發出通知，確認七日內是否提起訴訟。若違約一方在丁方確認期限內提起訴訟並將該起訴之相關證明書面資料提供予丁方確認者，丁方應配合靜待確定之司法判決處理之…㈡如係乙方違約，丁方應通知丙方（即中信銀永吉分行）將甲方（即原告）存入專戶中之金額（扣除已繳納之稅額及必要費用）返還予甲方…」，原告業已取回所支付之第一、二期價金與仲介費用，有玉山銀行匯款回條、中信銀102年7月10日中信銀字第00000000000000號函暨價金保管查詢交易、（見本院卷第14頁、第98頁、第 105頁）。
㈣依兩造簽訂之不動產買賣契約書第11條違約處理第 1項後段
規定：「…若經甲方依房屋交易安全契約書約定之方式催告期滿而乙方仍不履約者，甲方得解除本契約，乙方並應按甲方已支付之價款加倍返還予甲方作為違約賠償。」（見本院卷第10頁）。
㈤於101年10月2日前，被告所有之系爭房地及另一處房地（臺
北市○○區○○路0段00巷0號 4樓房地），已被下列債權人聲請強制執行或假扣押查封在案（見本院卷第132頁至第136頁反面、第190頁至第195頁、第213頁至第218頁）：
⒈債權人元大商業銀行股份有限公司：債權額為7,557萬1,0
52元（101年6月19日聲請併本院101年度司執字第30908號清償債務事件執行，見本院卷第225頁）。
⒉債權人林子鏞：債權額為3,000萬元（101年度司執字第30
908號，聲請強制執行時間為101年4月3日，見本院卷第18
3 頁）。⒊債權人臺北市稅捐稽徵處中正分處：債權額3萬7,251元（聲請參與分配時間101年8月30日）。
⒋債權人國泰世華商業銀行：債權額為 8萬6,407元（101年
度司執字第103604號，聲請參與分配時間為101年9月24日，見本院卷第230頁）。
⒌債權人萬泰商業銀行：債權額：4萬9,492元（ 101年度司
執全字第669號，聲請假扣押時間為101年 7月11日，見本院卷第171頁、第174頁）。
㈥被告迄今尚未將系爭房地點交予原告。
四、得心證之理由：本件原告起訴主張兩造於101年10月2日簽訂系爭不動產買賣契約，約定點交日為101年11月9日，被告未能依約撤銷系爭房地上之查封並點交予原告，經原告催告後仍拒不履行，被告自應負違約責任，爰依系爭不動產買賣契約第11條第 1項約定向被告請求給付違約金 1,000萬元，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件所應審究者為：㈠兩造是否有合意免除被告因無法撤銷系爭房地上之查封以致給付不能之債務不履行責任？㈡若否，本件被告是否因可歸責於己之事由而有給付不能之情事？㈢原告請求被告給付違約金是否有理由？應否酌減？茲分別論述如下：
㈠兩造並無合意免除被告因無法撤銷查封以致給付不能之債務不履行責任：
⒈按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證責任，若
一方就其主張之事實已提出適當之證明，他造欲否認其主張者，即不得不提出相當之反證，以盡其證明之責，此為舉證責任分配之原則，更是民事訴訟法第 277條基於「公平原理及誠信原則，適當分配舉證責任」而設其抽象規範之具體展現。是本件原告既已提出不動產買賣契約、存證信函等證據以證明被告確未能依約履行給付責任，被告欲以兩造有合意免除其因無法撤銷查封而給付不能之違約責任資為抗辯，即應就此一有利事實盡舉證責任，以實其說。
⒉經查，兩造間不動產買賣契約第16條第 3項確有以手寫加
註方式特別約定：「…本房地於簽約時有查封登記之情事，乙方應於過戶前負責撤銷該查封登記」等語（見本院卷第10頁），故縱使兩造於簽約前均已知悉系爭房地已遭查封，如被告所辯兩造確有合意免除其因無法撤銷登記之違約責任一節屬實，兩造何以又於買賣契約上為上開相反之註記，並且特別明定被告「應於過戶前負責撤銷該查封登記」之義務，是被告所辯即難以採信。
㈡本件違約事由係可歸責於被告，原告請求被告給付違約金，為有理由：
⒈系爭不動產買賣契約第11條第1項後段約定：「…若經
甲方依房屋交易安全契約書約定之方式催告期滿而乙方仍不履約者，甲方得解除本契約，乙方並應按甲方已支付之價款加倍返還予甲方作為違約賠償」（見本院卷第10頁）。
⒉又查，兩造原訂應於101年11月9日前完成系爭房地之點交
，乃為上開買賣契約第1條備註欄第5點所明定。被告既不否認系爭房地因遭查封，故迄今均未完成點交，則原告主張被告未依期點交，客觀上具有違約情事等情，即非無據。
⒊至被告雖辯稱上開違約情事係因元大銀行原本同意只要伊
按期繳納利息就撤銷查封，後來又臨時決定要伊繳納3,00
0 萬元之本息方同意撤回參與分配聲請，致使伊無法動用原告所支付之價金清償積欠訴外人林子鏞之 3,000萬元債務以撤銷查封，亦無法履行兩造間之買賣契約云云，然經函詢中信房屋師大加盟店兩造則復稱原告於履約過程中有口頭同意動用履約保證專戶中之價金，使被告能順利撤銷查封完成過戶交屋，惟因被告之債務始終不明以致無法撤銷查封履行契約，原告方依約解除契約（見本院卷第96頁）；又經函詢元大銀行則復稱曾多次促請被告儘速繳清欠款方可撤銷查封，惟被告均未如期履約，嗣移由債權管理部分續行催繳，被告另來電協議，該行提出被告應於二拍期日（即101年10月25日）前清償3,000萬元方同意撤回強制執行，但被告並未遵期履約等情（見本院卷第 154頁）。是原告雖有同意可動用兩造履約保證專戶中之價金以撤銷系爭房地之查封，惟元大銀行並未同意被告僅按期繳納利息即可撤回強制執行之聲請，故即認被告得以原告所給付之 3,150萬元價金清償訴外人林子鏞之債權，然系爭房地上已有元大銀行早於101年6月19日聲請併案強制執行之優先債權77,557萬1,052元（見本院卷第225頁），而無法撤銷查封，自無法履行契約交付系爭房地予原告，此為被告於簽訂不動產買賣契約前所明知，其未能儘速排除該查封狀態以如期履行點交義務，自不能謂本件不能點交房地為不可歸責於己。
⒋準此，原告於依房屋交易安全契約書第 8條約定之方式，
先後3次寄發101年11月12日、11月20日及11月27日存證信函催告被告履行系爭不動產買賣契約，惟被告仍無法依約履行，原告遂於 101年12月12日以存證信函向被告解除系爭不動產買賣契約（見本院卷第24頁至第43頁），並依上開契約第11條第 1項後段約定，請求出賣人即被告應按原告已支付之價款，賠償原告之損失，核與前揭約定要件相符，應予准許。
㈢原告得請求違約金800萬元：
⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，
；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第250條第1項、第 2項前段定有明文。
經查，依系爭不動產買賣契約書第11條違約處理第 1項後段規定：「一、…若經甲方依房屋交易安全契約書約定之方式催告期滿而乙方仍不履約者，甲方得解除本契約，乙方並應按甲方已支付之價款加倍返還予甲方作為違約賠償。」有該契約影本在卷可參（見本院卷第10頁），並未就系爭違約金之性質有特別約定，亦未就被告依此向原告請求違約金，是否影響其另受損害賠償之請求，有所明文，揆諸前開民法第 250條之規定，應認此係屬損害賠償總額預定性質之違約金，合先敘明。次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第 252條亦有明文，而違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，及就債務人若能如期履行債務時，債權人所得享受之一切利益，以為衡量之標準，倘違約金係屬損害賠償總額預定之性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院70年度台上字第3796號、71年度台上字第2223號、82年度台上字第2529號、85年度台上字第1041號、86年度台上字第 285號、88年度台上字第1968號判決意旨可供參照）。
⒉本院審酌兩造違約金之約定，其目的在使被告為免受逾期
罰款而依約履行，原告已付第一、二期款共計 3,150萬元後，被告未依約開始辦理過戶手續，其違約情事相當嚴重，然依系爭不動產買賣契約書約定被告應按原告已支付之價款加倍返還予原告，原告雖縮減請求為 1,000萬元，但查兩造間就系爭房地之買賣成交總價為6,150萬元（含2車位），交易單價為74萬1,589元（計算式：6,150萬元82.93坪＝74萬1,589元，元以下四捨五入），原告於解除系爭房地之買賣契約後，如欲再取得屋齡、坐落位置均相當之替代物，依起訴時之房屋交易現狀，每坪成本增加約為9萬4,113元（計算式：83萬5,702元─74萬1,589元＝ 9萬4,113元），依系爭房地面積合計約82.93坪計算，價差將達780萬4,791元（計算式：82.93坪9萬4,113元＝780萬4,791 元，元以下四捨五入）等情，業據原告提出內政部不動產交易實價查詢服務網查詢資料可參（見本院卷第11
5、116頁），再佐以本件自原告交付第一、二期價款至解約取回價款間約有2個月之時間，如以法定週年利率5％計算，約有26萬2,500元之利息損失（計算式：3,150萬元5％122＝26萬2,500 元），應認本件原告所得主張之違約金以 800萬元為適當。至原告雖復主張本件起訴委任律師報酬 6萬元亦屬損害，然我國民事訴訟法對於第一、二審民事訴訟程序，並未採取律師強制代理主義，是原告所支出之律師費用，除非原告確有不能自為訴訟行為，必須委任他人代理之情形，其因本件涉訟所生之律師費用，不能認係因被告違約所生之損害。
五、綜上所述，本件出賣人即被告未能如期交屋，係因可歸責於自己之事由所致，是原告依系爭買賣契約第11條第 1項後段約定，請求被告於原告已付價款之範圍內，賠償原告因違約所受之損害800萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即102年1月24日至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述。
七、又兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附依，爰併予駁回之。
八、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 1 月 3 日
民事第三庭 法 官 張志全以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 1 月 3 日
法院書記官 洪王俞萍