臺灣臺北地方法院民事判決 102年度重訴字第228號原 告 魏俊雄訴訟代理人 鄭仁哲律師複 代理人 余忠益律師被 告 陳澄湖
陳芬芳陳芬苓訴訟代理人 周紫涵律師上列當事人間返還買賣價金等事件，本院於民國102年8月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：伊於民國101年2月24日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），向被告購買渠等共有之坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地），及其上同段1141建號即門牌號碼臺北市○○區○○街○巷○號房屋（下稱系爭建物，合稱系爭不動產），約定買賣總價為新臺幣（下同）7,200萬元，伊已陸續交付價金共計1,080萬元予被告等，然因伊先後以系爭不動產向合作金庫銀行、元大銀行申請貸款遭拒，方知系爭不動產之出入巷道需經過他人私有土地而為袋地之事實，被告隱瞞此影響系爭不動產價值及效用之重大瑕疵未告知伊，嗣經仲介人員協調，兩造於101年3月30日、101年6月6日簽訂補充協議書，同意展延付款及交屋期限，使伊可以有充裕時間尋覓銀行貸款或其他買家，惟因系爭不動產存有上開需通行他人土地無法自由進出之重大瑕疵，無人願意承買，且此屬無法補正情事，伊自得依民法第359條規定解除契約，並請求被告返還伊已給付的價金；退步言，如鈞院認定原告解除契約不合法，惟依民法第252條規定，違約金額過高者，法院得減至相當數額，因被告於解除系爭契約後，仍得將系爭不動產出售獲利，所受損害範圍有限，如允許被告沒收全部價金，自有過高情事而應予酌減，就此酌減違約金部分，伊亦得依不當得利規定請求被告返還，為此提起本訴等語，並聲明：被告應給付原告1,080萬元，及自101年10月24日起至清償日止，按年息5％計算之利息；併陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告係透過訴外人誠忠不動產仲介經紀有限公司（下稱誠忠仲介公司）仲介向渠等購買系爭不動產，惟原告前於101年1月間亦透過誠忠仲介公司另行買受中華路店面之物件，並表現對購買系爭不動產有極高興趣，幾經仲介居間斡旋，雙方終於101年2月24日同意以買賣價金7,200萬元、仲介斡旋金200萬元成交，並於同日簽訂系爭契約，由誠忠仲介公司附上系爭不動產之登記謄本、不動產現況說明書、市政府制定都市更新地區證明、使用執照、地籍圖、分區使用及平面圖等文件予原告詳參，原告當已知悉系爭土地情狀。原告雖主張被告隱瞞系爭土地係袋地之重要瑕疵，已構成解約事由云云，惟系爭建物於57年間建造完成後即通行鄰地進出長達數十年之久，按大法官會議第400號解釋意旨，所通行巷道早已成為既成巷道，系爭土地即無不能通行至道路之情形，自無價值貶損可言。原告無法核貸應係因奢侈稅及實價登錄實施後，銀行貸款條件限縮所致，且依系爭契約第9條約定，原告如核貸金額不足，應一次以現金補足等語，原告並屢次以無法如期申貸為由，與被告簽訂補充協議書，要求展延付款及交屋期限，復欲再協議請求降價至6,480 萬元，可知原告並無因系爭土地是袋地即不欲購買系爭土地。退步言，民法第356條規定之契約解除權時效為6個月，系爭契約於101年2月24日成立，原告於101年10月18日始行使解除權已罹時效，系爭契約尚未解除。又依系爭契約第11條約定：「本約簽訂後，倘甲方（即原告）不買或不按約定日期付款，經乙方（即被告等）定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金，並解除本約」等語，原告既未依約給付價金，被告於發函催告原告履行後，依約解除系爭契約，並依前揭約定，沒收原告已給付之價金1,080萬元，自屬有據，原告即不得請求返還伊已給付價金等語置辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事實：㈠兩造曾於101年2月24日簽訂系爭契約，約定由原告以總價
7,200萬元向被告買受渠等共有之系爭不動產，惟系爭土地出入巷道需經過他人私有土地。
㈡原告於簽訂系爭契約後，已陸續給付被告1,080萬元之買賣價金。
㈢兩造先後於101年3月30日、101年6月6日簽訂補充協議書及補充協議書㈠各1份，合意展延付款及交屋期限。
㈣原告另於101年10月3日出具解除房地買賣意向書，表示伊因
故提請被告解除系爭契約，並願支付被告150萬元作為違約賠償費用，並解除系爭契約等語。
㈤被告於101年10月9日寄發律師函予原告，要求原告於文到3
日內依約履行給付不動產買賣價款360萬元，原告因之於101年10月17日寄發存證信函予被告，以系爭不動產出入巷道需經過他人私有土地，致無法核貸為由，主張解除系爭契約，及請求被告返還已收受買賣價金1,080萬元，被告繼於101年10月18日發函原告以伊給付遲延為由，主張解除系爭契約及沒收原告已給付價款等情，業據原告提出不動產買賣契約書、支票影本、補充協議書、補充協議書㈠、存證信函及回執（見本院卷第9至23頁），及被告提出系爭不動產登記謄本、解除房地買賣意向書、律師函、存證信函及回執等件為證（見本院卷第44至47頁、第56至67頁），且為兩造所不爭執，均堪信為真實。
四、得心證之理由：原告主張系爭土地有出入巷道需經過他人私有土地之影響系爭不動產使用價值與效用之重大瑕疵，乃依民法第359條規定解除契約，並請求被告返還已付價金，及主張被告以伊已繳價金為違約金，實屬過高應予酌減等情，均為被告所否認，並以前揭情辭置辯。是本件兩造間之爭點在於：㈠原告以系爭不動產存有物之瑕疵為由，主張解除系爭契約，是否有理由？㈡被告有無返還價金義務？茲分述如下：
㈠原告以系爭不動產存有物之瑕疵為由，主張解除系爭契約，
是否有理由？⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；惟買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；或買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第354條第1項前段、民法第355條分別定有明文。
⒉查兩造不爭執系爭土地為袋地，原告雖主張被告有隱瞞系爭
土地係袋地之事實云云，但為被告所否認，而依證人即誠忠仲介公司仲介人員彭彥儒到庭證稱，系爭不動產係他主動向原告介紹的，簽約之前他雖未帶看過，但他當時同時介紹原告3間房子，有傳真資料給原告看，原告如果喜歡就會來找他，原告買另外2間房子是有看過才簽約，系爭不動產沒有要求帶看，但他在原告簽另兩間房屋的不動產買賣契約時及下系爭不動產斡旋金時，都有向原告提及系爭土地會經過別人土地出入巷道的事，還有畫圖給原告看，也有給原告看過地籍圖，但原告說買系爭不動產是為了投資，屋況不重要，投資的重點在地點而不是標的，且自稱伊是在中正區上班退休的，對這區很熟等語，他是在101年3月間某日即兩造簽訂系爭契約後第2次付款當天下午才帶原告去看系爭房屋，那次是他主動提出要帶原告去看房子的，因為他覺得房屋價額那麼高最好還是去看一下比較清楚，原告看了之後沒有說什麼，但之後就發生延遲付款的狀況，原告是在第2次付款時提到他經濟狀況有困難，要求先行支付5％的價金，所以才依原告的意思經協議後簽訂補充協議書，之後聽說原告中風找不到人，到101年5月找到原告時已超過最後付款期限而演變成糾紛，原告說伊無力繼續支付房屋價款才想要解除契約，有提到若總價金減少10％的話可考慮繼續履約，原告因無法如期付款，所以仲介公司依原告意思幫他擬定解除房地買賣意向書，上面記載違約賠償費用是經過原告同意的，也是在原告家中交由原告簽名的，因不履約狀況是原告的因素，所以由原告出具這紙解除房地買賣意向書再跟賣方談，但賣方不同意解除系爭契約等語（見本院卷第143頁背面、第144頁及背面），參以系爭不動產坐落於臺北車站前，忠孝西路、懷寧街與開封街之商業區內，於實際交付予原告之前，原告本得至該商業密集之街廓先行察看系爭土地坐落位置，且由證人即元大銀行之承辦人員胡淑娟到庭證稱，她曾實地看過系爭不動產，系爭不動產要經過別人的防火巷，防火巷口還有人在營業，此出入上的限制是系爭不動產不能貸款的主要原因等語（見本院卷第142頁背面至143頁），亦可徵系爭不動產需經過他人私人土地方得出入巷道乙情，自系爭不動產外觀即可察之，則以系爭不動產買賣價金高達7,200 萬元，且位於不特定之人得出入之場所，衡情原告簽訂系爭契約前應已至系爭土地坐落區域察看後，方決意購買系爭不動產，自難認原告於締約之際有不知系爭土地需經過他人土地始得進出巷道之情。況依證人彭彥儒證稱，原告早於101年6月間即提及因系爭土地要經過別人的巷道，所以無法辦理貸款等語，他有建議原告找其他銀行承作，原告說伊會想想看等語（見本院卷第144頁背面），對照兩造分別於101年3 月30日、101年6月6日簽訂補充協議書，同意展延付款及交屋期限，及原告於101年10月3日簽署解除房地買賣意向書自承伊因故無法履約，並願支付賣方150萬元作為違約賠償費用等情，堪認原告縱知系爭土地為袋地，仍不影響伊購買系爭不動產之意願，參以被告曾以系爭不動產向國泰世華銀行陸續於98年12月17日貸款1,200萬元，於102年6月20日貸款1,680萬元，有被告提出系爭土地登記謄本在卷可按（見本院卷第140頁），可知系爭不動產雖為袋地，仍有其為擔保品之市場價值，則系爭土地為袋地乙情，對原告而言，並未達減少系爭不動產價值及效用之瑕疵程度。綜此，應認原告於購買系爭不動產時，已知系爭土地為袋地，仍願以總價7,200 萬元向被告購買系爭土地，依前揭民法規定，被告自無需為系爭土地為袋地乙節負瑕疵擔保責任。縱嗣後原告因客觀經濟市場變遷，致無法順利以系爭不動產向銀行辦理貸款，然依兩造簽訂系爭契約第9條約定：「為貸款順利......若係甲方（即原告）信用條件不合或金融政策改變，以致貸款額度不足時，甲方應於本買賣標的物所有權移轉登記予甲方前，一次以現金補足」等語（見本院卷第8頁），原告本應自行以現金補足價款，尚無從以此為由拒絕繳付價金。則原告以系爭土地為袋地存有物之瑕疵為由，主張解除系爭契約，自屬無據。
㈡被告有無返還價金義務？⒈查系爭契約第11條約定：「本約簽訂後，倘甲方不買或不按
約定日期付款，經乙方（即被告）定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金，並解除本約」等語，有原告提出之系爭契約（見本院卷第7至第9頁）在卷可稽。而本件原告迄101年10月9日僅繳付價金1,080萬元，被告業於同年10月9日以催告函，催告原告應繳納買賣價金，併陳明如逾期不繳將解除系爭契約等語，嗣原告仍未依約繳納，被告乃於同年10月18日以存證信函為解除系爭契約及沒收原告已繳付買賣價金作為違約金之意思表示等情，為兩造所不爭執，已如前述，則被告依系爭契約約定，解除系爭契約及沒收原告已繳付價金1,080萬元，自屬有據。
⒉原告雖復主張沒收伊已付價款作為違約金，違約金過高應予
酌減云云，但按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，固為民法第252條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號判決意旨參照）。查系爭契約約定買賣總價金為7,200萬元，被告主張沒收原告已繳價金1,080萬元為違約金，僅佔總價金15％，對照內政部頒行預售屋買賣契約書範本第25條違約之處罰第4項約定：
「買方違反有關『付款條件及方式』之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之＿（最高不得超過百分之十五）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。」之內容，被告主張沒收違約金之數額尚未逾該範本所定限額，原告復未舉證該等約定有何過高而顯失公平之情，尚難認該違約金之約定有過高而應予酌減之必要，原告空言主張違約金過高云云，並不足採。
五、綜上所述，原告主張伊解除契約後被告應返還價金，及主張被告沒收其已繳價金為違約金過高，應依不當得利規定返還等情，均不足採，被告抗辯則屬可信。從而，原告請求被告返還已付價金1,080萬元，及自101年10月24日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 8 月 29 日
民事第三庭 法 官 管靜怡右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 102 年 8 月 29 日
書記官 鍾雯芳