臺灣臺北地方法院民事判決 102年度重訴字第239號原 告 廖峻皇訴訟代理人 江旻書律師被 告 吳游玉子兼訴訟代理人 吳義忠上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國102年11月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○○號（即門牌號碼臺北市○○街○○號）房屋騰空返還原告，並自民國一百零一年十二月二十一日起至騰空返還上開房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣壹拾萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣伍佰玖拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹仟柒佰捌拾柒萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國101年12月21日在本院96年度執字第24523號債權人台北市市場管理處與債務人坡心商業股份有限公司（下稱坡心公司）強制執行事件中拍定買受坐落臺北市○○區○○段○○段0000○號（門牌號碼臺北市○○街○○號）房屋（下稱系爭房屋），惟系爭房屋現由被告占有使用，然被告與執行債務人坡心公司間並無任何租賃關係存在，亦未有經公證之租賃契約，拍賣公告上雖記載系爭房屋出租予被告吳游玉子，租期自90年4月30日起至105年3月31日止，月租新台幣（下同）2千元等情，惟上開記載與事實不符，被告占有使用系爭房屋，並無正當權源，而侵害原告之所有權；又系爭房屋位於臨江街觀光夜市內，攤位月租約在5至15萬元間，經原告送請公正第三人為鑑定後，更認系爭房屋之合理月租為108,000元；爰依民法第767條規定，請求被告騰空返還系爭房屋，並依民法第179條、第184條、第185條規定請求被告自原告取得系爭房屋所有權之日起即101年12月21日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月連帶給付10萬元等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空返還原告，並自101年12月21日起至騰空返還上開房屋之日止，按月連帶給付原告10萬元。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭房屋係坡心公司於70年12月19日與台北市政府簽定「投
資興建坡心商業零售市場契約書」後而興建，被告吳游玉子係以租賃關係安置於原坡心市場北邊基地之60名攤商之一，係台北市政府拆遷羅斯福路之安置戶，坡心公司乃該基地內安置戶所組成之公司，有權占有系爭房屋及基地，且被告並未占用系爭房屋共同使用部分，原告雖拍定系爭房屋，但不包括被告吳游玉子所持有坡心公司之股份，亦未取得安置戶之權益，自不得請求被告騰空返還系爭房屋；依本院拍賣公告上「使用情形」欄所記載：「2146建號係根據台北市政府與坡心商業股份有限公司於70年12月19日簽訂之『投資興建坡心零售市場契約書』第12條第1項後段規定作為安置原週邊攤販使用。本建號出租於吳游玉子，租期自90年4月30日起至105年3月31日止，月租2千元，租期屆滿更新之。...」等文字，可知被告吳游玉子與坡心公司就系爭房屋定有租賃契約，租期自90年4月30日起至105年3月31日止，每月租金2千元，另拍賣公告上「備註」欄第五點亦記載：拍定人應為得從事零售市場經營項目，以及拍受人應繼受拍賣標的上目前之租賃關係，並應依「零售市場管理條例」及「台北市零售市場管理規則」規定使用等語，故原告拍定取得系爭房屋，即有繼受前開租約之義務，並應遵守「台北市零售市場管理規則」第27條：私有市場攤（舖）位以出租為原則，其出租對象應配合本府有關安置攤販之規定辦理之規定，及「投資興建坡心零售市場契約書」第16條：「甲方（台北市政府）提供安置之攤販，乙方（坡心公司）不得拒絕容納，如有違反，甲方得通知乙方撤銷其租售行為，乙方並應負責處理擅自租售所引起之一切後果」之規定；強制執行法之位階高於一般民法規定，原告亦不得依民法第425條第2項規定為本件請求。原告在拍定系爭房屋時未對上開內容為任何反應，於拍定後始加以質疑，蓋與被告無涉，係原告向執行法院請求賠償之問題。
㈡原告僅拍定系爭房屋，其所有權並不及於系爭房屋坐落之土
地，被告所占有之範圍係系爭房屋之土地，與原告取得系爭房屋無關。坡心公司與台北市政府尚簽有「市有地租賃契約書」，該契約第11條規定，坡心公司應將地面第一樓60攤（舖）位安置出租機關原配租之坡心市場北邊基地60攤商，另「投資興建坡心零售市場契約書」第12條前段亦規定坡心公司應將地面第一樓60攤（舖）安置原甲方（台北市政府）配租之坡心市場北邊60攤商，則有資格排除被告占有之人，係台北市政府，原告並無權排除被告之占有，原告依民法第767條規定請求被告騰空返還系爭房屋，自無理由。況原告仍能行使民法物權篇中設定抵押權、典權、質權等權利，甚可自行買賣，故被告並無侵奪原告所有物。
㈢縱被告應給付租金，亦係繼受前租約之2千元，且應依「投
資興建坡心零售市場契約書」第13條規定比照公有市場租金計算標準，並依「台北市零售市場管理規則」第23條第2項規定若認租金有調整必要時報請建設局核備，若原告未能舉證已報請建設局核備，其請求自無理由。另原告所提出之鑑價報告書，有關系爭房屋所有權將於105年11月30日滅失、系爭房屋共同使用部分尚有他人使用、原告應與台北市市場處簽定公共行政契約、原告不得轉租他人、不能從事與零售市場經營項目無關之行業等內容，均未包含在內，如排除市場攤位及共同使用部分，系爭房屋根本不值租賃，真正有價值者係位於街道上之攤位，而原告根本無法取得該攤位，是該鑑價報告書不足採信等語，資為抗辯。
並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張伊於101年12月21日在本院96年度執字第24523號債權人臺北市市場管理處與債務人坡心公司強制執行事件中拍定買受系爭房屋，惟系爭房屋於拍定後仍由被告占有中等情，業據其提出本院101年12月21日北院木96執進字第24523號不動產權利移轉證明、建物所有權狀、拍賣公告節錄等件為證（見本院卷第7頁至第10頁），並為被告所不爭執，自堪信為真實。惟原告主張被告無權占有系爭房屋，應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並自101年12月21日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月連帶給付10萬元等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件應審究者厥為：原告得否依民法第767條規定請求被告騰空返還系爭房屋？原告得否依民法第179條、第184條、第185條規定請求被告給付不當得利？金額應為若干？茲分述如下：
㈠原告得否依民法第767條規定請求被告騰空返還系爭房屋？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還不動產者，占有人對不動產所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，不動產所有權人對其不動產被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號裁判意旨參照）。
⒉被告雖抗辯被告吳游玉子與系爭房屋前所有人坡心公司間有
租賃契約，原告應予繼受之云云。惟按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，88年4月21日修正公布、89年5月5日施行之民法第425條定有明文，該條文第2項之規範意旨係在於「買賣不破租賃原則所具債權物權化效力，在長期或未定期限之租賃契約，於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行」（民法第425條第2項增訂理由參照）。有關被告與坡心公司間針對系爭房屋是否有租賃關係，雖坡心公司表示與被告吳游玉子就系爭房屋之續租租期自90年4月30日起至105年3月31日止，租金每月2千元，此有坡心公司102年9月30日北市（102）坡藏字第0013號函文1紙在卷可證（見本院卷第140頁），可認被告吳游玉子與坡心公司間有租賃關係存在，然被告自陳就系爭房屋並無經公證之租約一節（見本院卷第122頁反面），核與坡心公司上開函文內容說明欄第三點內容相符，坡心公司90年5月18日北市（90）心欣字第0021號函文中，亦表示就系爭房屋並未與被告吳游玉子完成簽約手續，此有上開函文1份附卷可稽（見本院卷第
70 頁、第71頁）。準此，被告吳游玉子與坡心公司所簽訂之租賃契約期間既「自90年4月30日起至105年3月31日止」，期限已逾5年，但租賃契約未經公證，揆諸前開說明，自不得據以對抗原告。是故，原告主張本件無買賣不破租賃原則之適用，其無需繼受上揭租賃契約，當屬可採，被告無由以所稱與坡心公司就系爭房屋之租賃關係，主張為對原告之正當占有使用權源。
⒊被告復抗辯原告應受拍賣公告上使用情形、備註欄文字之拘
束云云。經查，本件執行法院前於拍賣程序時，固然於拍賣公告上「使用情形」欄記載：「2146建號係根據台北市政府與坡心商業股份有限公司於70年12月19日簽訂之『投資興建坡心零售市場契約書』第12條第1項後段規定作為安置原週邊攤販使用。本建號出租於吳游玉子，租期自90年4月30日起至105年3月31日止，月租2千元，租期屆滿更新之。此租賃關係存在於本院查封程序前，拍定後不點交」等文字，另於「備註」欄載有：「...五、另據台北市市場處陳報，前揭建物之零售市場使用公用目的之用途不得變更，拍定人應為得從事零售市場經營項目，以及拍受人應繼受拍賣標的上目前之租賃關係，並應依『零售市場管理條例』及『台北市零售市場管理規則』規定使用」等語，此有拍賣公告節錄1紙在卷可證（見本院卷第10頁）。惟依該公告中「使用情形」欄之全部內容以觀，係在敘述系爭房屋目前使用之狀況，並決定「拍定後不點交」之結論，而就上開「備註」欄內容觀之，其所載「另據台北市市場處陳報…」等語，旨在將第三人台北市市場處對系爭房屋租賃關係之認定併予公告，促請應買人注意及參考而已，至於系爭房屋實際租賃關係之事實認定及其是否有民法第425條第1項買賣不破租賃原則適用之法律判斷，仍為本案爭執之實體法院認事用法之職權，當不受台北市市場處上開見解及執行法院上開公告之拘束，是被告抗辯原告應受拍賣公告之拘束云云，亦非有據。
⒋又被告所舉之「投資興建坡心零售市場契約書」、「坡心市
場市有地租賃契約」，除「坡心市場市有地租賃契約」之租賃期間係自75年12月1日至90年11月30日止（參上開租賃契約第4條），租期已過外，上開契約之簽約當事人均為台北市政府與坡心公司，此有上開契約書各1份在卷可證（見本院卷第75頁至第81頁、第154頁至第162頁），基於債權相對性原則，對於原告尚不生效力，且上開契約亦非被告與台北市政府所簽訂之契約，縱被告如同其所稱擁有坡心公司之股份，然坡心公司與被告究屬二個不同之權利主體，被告持上開租約抗辯其有占有系爭房屋坐落土地之合法權源，尚不足採。況本件原告自始即以系爭房屋之所有權人身分主張排除被告之侵害，而請求被告騰空返還系爭房屋，而與系爭房屋所坐落之土地無涉，被告抗辯其合法占有系爭房屋所坐落土地，原告無權訴請其騰空返還系爭房屋云云，尚乏所據。
⒌再者，系爭房屋本包含共同使用部分之持分，被告確占有系
爭房屋販賣冰品，此為被告所自陳（見本院卷第96頁）。系爭房屋既遭被告占用，自同時妨害原告對於上開共同使用部分之使用權，被告是否有實際使用附屬於系爭房屋之共同使用部分，均不影響被告無權占有系爭房屋之事實。末查，被告占有系爭房屋，致使原告無法使用、收益系爭房屋，即已妨害原告之所有權，被告抗辯原告尚能以系爭房屋設定抵押權、典權等，故所有權無遭侵奪云云，亦無礙上開認定。
⒍綜上，被告抗辯其有占有系爭房屋之合法權源云云，自無足
採，原告主張被告無權占有系爭房屋，以民法第767條第1項前、中段請求被告將系爭房屋騰空返還原告，自有理由。
㈡原告得否依民法第179條、第184條、第185條規定請求被告
連帶給付不當得利？金額應為若干？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照），並致不動產所有權人無法對不動產為使用收益，而受有同額之損害。查本件被告自原告拍定取得系爭房屋權利移轉證書之日起（即101年12月21日）無權占用系爭房屋使用，造成原告無法對該屋為使用收益，受有損害，原告依民法第179條規定，請求被告返還相當於租金之不當得利，應為有據。
⒉本院審酌系爭房屋係位於臨江街觀光夜市坡心市場內，正臨
江街上之一樓店面，該區域內零售店面皆為一樓臨路型店面型態，多為服飾店、鞋店、餐廳等民生消費品店面，商效高，而臨江街觀光夜市為台北知名夜市，交通便利，白天為朝日菜市場，黃昏後兩旁店面、小吃攤販即陸續營業，經採用租賃實例比較法後，可得出系爭房屋合理之每月租金為108,000元等情，有原告送請第三人鑑價後所提出之鑑價報告書1份在卷可證（置於卷外），而該鑑價報告書為專業之不動產估價師所出具，其所為之鑑定價格，當屬可信；參以臨江街觀光夜市人潮眾多，系爭房屋坐落之位置確係位於臨江街觀光夜市入口不遠處（見鑑價報告後附之現場照片），商業價值頗高，現由被告經營冰品店而為商業用途，故認原告請求每月相當於租金之不當得利10萬元，尚屬合理允當。被告雖持前詞抗辯上開鑑價報告書內容不足採信，然前揭鑑價報告書除已考量系爭房屋所坐落土地之使用分區係屬市場用地外，並已敘明系爭房屋市場使用部分為都市計畫公共設施建物，非經台北市政府核准不得買賣或移轉，且與台北市市場管理處之租期屆滿時，承租人或建物所有權人應負責拆屋交還基地等二點限制所有權行使之登記、負擔，惟認上開二點並不影響租金價格（參鑑價報告書第6頁），實則，在與台北市市場管理處之租期屆滿前，系爭房屋仍有高度之出租商業使用價值，無庸置疑。被告抗辯上開鑑價報告未考量系爭房屋將於105年11月30日滅失、使用項目上之限制等，尚非真實。另系爭房屋所包含之共同使用部分本僅有持分，是共同使用部分自然同有他人持有，他人亦有使用權能，惟尚無礙系爭房屋之價值。又被告抗辯原告應與台北市市場處簽定公共行政契約、原告不得轉租他人等，並未舉證以實其說，尚難信為真實。從而，被告指摘上開鑑價報告未審酌上開各情，其所為鑑價結果未有參考價值云云，尚非的論。
⒊此外，原告不受台北市政府與坡心公司所簽訂之「投資興建
坡心零售市場契約書」、「坡心市場市有地租賃契約」之拘束，業如前述；另「台北市零售市場管理規則」雖係台北市政府為了管理台北市零售市場所訂定，然亦僅限制系爭房屋應作為市場使用之部分，此參系爭房屋建物登記第二類謄本上「其他登記事項」記載：「（限制登記事項）...本棟建物市場使用部分係屬都市計畫公共設施建物，非經台北市政府核准不得買賣或移轉...」即明（建物登記第二類謄本附於卷外之鑑價報告書內），難認系爭房屋整體之出租收益亦受上開管理規則之限制。故被告抗辯縱有給付原告不當得利之必要，應依上開契約給付月租2千元，並依上開台北市零售市場管理規則第23條第2項規定，報請建設局核備有關租金之調整云云，亦無足取。
⒋綜上，原告依民法第179條規定，請求被告自101年12月21日
起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付10萬元，洵為有理。
⒌按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。不能知其中孰為加害人者，亦同。民法第184條第1項、第185條第1項分別定有明文。原告依據不當得利訴請給付既有理由，則其依據侵權行為法律關係訴請賠償，原無再予審酌必要，惟依本件情形，被告之行為亦屬侵害原告財產權之行為，原告請求被告連帶負損害賠償責任，亦屬有據，故原告依據上開法條規定請求被告連帶給付前開相當於租金之不當得利，亦有理由。
四、綜上所述，原告以民法第767條第1項前段、中段、第179條、第184條第1項、第185條第1項規定請求被告騰空返還系爭房屋，並自101年12月21日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告10萬元，均有理由，應予准許。
五、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰參酌系爭房屋之拍定價額為1,787萬元（參不動產權利移轉證書，本院卷第7頁），分別酌定相當之擔保金額宣告之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 11 月 29 日
民事第六庭 法 官 劉素如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 11 月 29 日
書記官 黃紹齊