臺灣臺北地方法院民事判決 102年度重訴字第388號原 告 林琛威訴訟代理人 陳若軍律師
王志超律師被 告 李貞瑩訴訟代理人 詹景竣
許惠峰律師複 代理人 蔡明珊律師
陳彥彰律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國一百零三年三月十九日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落台北市○○區○○街○○○號房屋遷讓返還原告，並自民國一百零一年十月一日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新台幣叁萬肆仟元。
訴訟費用新台幣貳拾貳萬陸仟叁佰柒拾元由被告負擔。
本判決於原告以新台幣捌佰壹拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新台幣貳仟肆佰叁拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款、第七款定有明文。本件原告起訴時，依民法第七百六十七條所有物返還請求權及同法第一百七十九條不當得利請求權之法律關係提起本訴，並聲明：被告應將坐落台北市○○區○○街○○○號房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還原告，並自民國一百零一年九月一日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新台幣（下同）三萬四仟元；嗣於一百零二年七月十七日本院審理時不變更訴訟標的，當庭變更被告應按月給付原告上開金額之起算日為自一百零一年十月一日起算，核屬減縮應受判決事項之聲明，並不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，參諸前揭規定，應予准許。
二、原告起訴主張：訴外人施瑞東、施張淑英（下稱原出租人）前於一百零一年七月一日將系爭房屋出租被告，並簽訂每月租金三萬四千元、租期至一百零六年十二月三十一日止共計五年半之房屋租賃契約書（下稱系爭租約），嗣原出租人即系爭房屋原所有權人施瑞東、施張淑英於同年七月二十五日將系爭房屋暨坐落台北市○○段○○段○○○○號土地以總價二千四百三十萬元之價格出售伊，與伊簽訂不動產買賣契約書，並於同年八月三十一日將系爭房屋暨坐落土地移轉登記予伊，伊為系爭房屋所有權人，於現場交屋時業已告知被告，詎被告不願承認伊為所有權人，且對伊提出願於同年九月七日與被告重新簽訂一年一約並經公證之租賃契約，亦推託忙碌不予回應，則依系爭租約租賃期間為五年六個月，並無民法第四百二十五條買賣不破租賃規定之適用，被告持續占有伊所有之系爭房屋，並無法律上之權源，係屬無權占有，伊乃於同年九月十八日及二十八日寄出存證信函，請求被告給付相當於租金之不當得利，被告仍無回應，反以原出租人為收取權人，提存租金於本院提存所，足徵被告拒絕返還系爭房屋，且不願與伊另訂新約給付租金之意思甚明；雖被告抗辯系爭租約之租賃期限為五年，仍有民法第四百二十五條買賣不破租賃規定之適用，系爭租約應由伊繼受而存續，然並非事實，且縱認屬實，被告自一百零一年十月一日起迄今從未給付租金予伊，扣除八萬元押租金後，被告積欠租金額至少已達八個月以上，依民法第四百四十條第一項、第二項及土地法第一百條第三款規定，伊於一百零二年七月十七日本院言詞辯論期日當庭表示自該日起終止系爭租約，亦堪認兩造間系爭租約之法律關係已不存在，被告就系爭房屋仍屬無權占有，應遷讓返還系爭房屋，並給付租金及相當於租金之不當得利，為此依民法第七百六十七條所有物返還請求權及同法第一百七十九條不當得利請求權之法律關係提起本訴，並聲明：被告應將系爭房屋遷讓返還原告，並自一百零一年十月一日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告三萬四千元，並願供擔保請准宣告假執行等語。
三、被告則以：伊與原出租人簽訂之系爭租約第二條明文約定：「租賃期限經甲乙雙方洽定為伍年」等語，縱系爭租約該條後段之具體日期誤植為「自民國101年7月1日起至民國106年12月31日止」，依民法第四條規定，文字與號碼有不符合時，如法院不能決定何者為當事人之原意，應以文字為準，故系爭租約之真意為五年定期租賃契約，則原告既於系爭租約簽訂後向原出租人購買系爭房屋，依民法第四百二十五條規定，自應繼受系爭租約，伊基於與系爭房屋前所有權人簽訂之系爭租約而占有使用系爭房屋，係屬有權占有，原告基於「所有權讓與不破租賃」原則，應繼受系爭租約出租人之地位，是以原告主張依民法第七百六十七條規定請求伊遷讓返還系爭房屋為無理由，且伊自始自終皆依系爭租約之租賃關係占有系爭房屋，並無不當得利；又原告雖為系爭房屋所有權人，惟並未提出任何證明，致伊無法僅因其片面之詞即向其繳納房租，且原告不願繼受原所有權人與伊所簽訂系爭租約之效力，經兩次調解皆無法達成協議，致伊未向原告繳納房租，誤認應將房租繳納原出租人，因此以原出租人為相對人向本院提存所辦理清償提存，嗣伊確知原告為所有人後，即願依原租金數額向其繳納房租，實因原告不願繼受原出租人與伊簽訂系爭租約之效力，欲片面提高租金，並縮短原訂租期，致使兩造無法達成協議，伊願依系爭租約向其繳納房租，並償還扣除已向原出租人繳納之兩個月押租金後所積欠原告之房租；另原告未曾向伊催告給付租金，依民法第四百四十條第一項及第二項規定，原告尚未取得終止權，是以原告所為終止契約之意思表示不生效力，伊於一百零二年八月八日原告合法終止系爭租約前，業以存證信函函知原告於指定之時間、定點受領租金或告知伊租金匯入之帳號資料，以利伊得定期匯入租金，故原告終止系爭租約不生效力，應視同尚未終止，若原告不願受領或受領遲延者，自不可歸責於伊，原告自不得再以系爭租約已終止請求伊返還系爭房屋。為此聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請，如受不利之判決，願供擔保請宣告免為假執行等語置辯。
四、兩造不爭執事項（見本院卷一第一五六頁）：㈠原出租人與被告曾於一百零一年七月一日就系爭房屋簽訂未
經公證之系爭租約（見本院卷一第九頁至第十四頁原告提出即第一二一頁至第一二五頁被告提出），約定租金每月三萬四千元，第二條記載「租賃期間經甲乙雙方洽訂為伍年 個月即自民國101年7月1日起至民國106年12月31日止」等語，租約封面記載租賃期間「自中華民國10 1年7月1日至中華民國106年12月31日」等語。
㈡原出租人即系爭房屋所有權人業於一百零一年七月二十五日
將系爭房屋暨坐落土地以總價二千四百三十萬元之價格出售原告，雙方除簽訂不動產買賣契約書（見本院卷一第八九頁至第九九頁）外，原所有權人業於同年八月三十一日將系爭房屋暨坐落土地移轉登記予原告（見本院卷一第十五頁至第十六頁），原告為系爭房屋所有權人。
㈢被告現仍占有使用系爭房屋，並就一百零一年九月一日以前
應繳租金繳納原出租人，原出租人就該同年九月一日租金已交付原告；被告就同年十月一日起租金未給付原告，惟將該同年十月一日起至一百零二年三月一日止共計六個月租金，業以原出租人為受取權人向本院提存所辦理清償提存。
㈣原告曾於一百零一年九月十八日、二十八日寄送內載：「租
賃契約已不繼續存在」等語（見本院卷一第二一頁至第二五頁）之存證信函予被告，並於一百零二年七月十七日本院言詞辯論時當庭表示，若系爭租約應由原告繼受而存續，則自一百零二年七月十七日當日起終止系爭租約，請求被告遷讓系爭房屋。
㈤被告曾於一百零二年八月八日委請律師寄送存內載：「..請
台端於說明三之時間、地點受領租金，或於函到七日內告知..租金匯入之帳號資料」等語（如本院卷一第一二六頁至第一三一頁）之證信函予原告。
五、惟原告主張被告應遷讓返還系爭房屋並給付相當於租金之不當得利等情，則為被告所否認，並以前揭情辭置辯。是本件兩造間之爭點在於：被告與原出租人所定系爭租約之租賃期間究為五年六月或五年？經查：
㈠原告主張被告與原出租人所訂系爭租約之租賃期間為五年六
月一節，業據提出該租賃契約書第二條（見本院卷一第十頁即第一二二頁）記載租賃期間自一百零一年七月一日起至一百零六年十二月三十一日止等語無訛，核與該租賃契約書封面（見本院卷第九頁即第一二一頁）記載系爭租約起迄日期相符；雖該租賃契約書第二條亦記載租賃期間為五年，惟細觀該條全文記載內容：「租賃期間經甲乙雙方洽訂為伍年個月即自民國101年7月1日起至民國106年12月31日止」等語，足見該五年之由來係因月數漏載所致，就該租賃期間「伍年 個月」與「自民國101年7月1日起至民國106年12月31日止」兩項記載比對觀之，前者僅有年數記載而於月數空白，後者詳列租賃之起迄日期，顯然後者較前者為詳盡，是堪認原告主張該租約之租期為五年六月等語可採；又被告抗辯上開租賃期間之記載，係屬民法第四條所定「關於一定之數量，同時以文字及號碼表示」之情形，惟上開「自民國101年7月1日起至民國106年12月31日止」之記載，係以明確起迄日期之方式表示租賃期間，並非以「五年六月」或「5年6月」等文字及號碼表示一定之數量，自無被告抗辯民法第四條之適用，尚不能捨明確租賃起迄日期之記載於不論，逕以僅有年數而無月數之記載認屬系爭租約關於租期之真意。
㈡再依原告所舉證人即原告購買系爭房屋當時仲介人員王文寧
到庭證稱：「（前屋主施瑞東）有（表示租約）」、「有（表示這個租約的租期多久），我們在簽委託的時候..會向施瑞東確認簽委託的期間，我們也會知道該銷售契約的租賃契約期間，上面提供給我的租賃契約是101年7月1日至106年12月31日」、「買賣簽約當天，在我們的簽約中心，簽約時有代書，有我，及我們另外一位開發同事，當時我們簽約時，有跟買賣雙方即原告及施瑞東，有跟他們確認租賃契約的時間，因為是101年7月1日到106年12月31日，所以這個日期是超過五年半的，我們在買賣過程中必須要有買賣不破租賃的條件，我們有跟屋主確認，屋主也確認是五年半的期間，屋主也同意我們壓這一條」、「（是指不受買賣不破租賃規定之適用？）在五年內的話，代書有跟買賣雙方解釋，若該契約在五年內的話，超過五年半的話，買方可以不認這份租賃契約，也有跟屋主施瑞東及原告同時一起講，講了之後，施瑞東還說沒關係之後你就把他趕走這樣子，施瑞東當時在簽約中心有這樣跟原告說」、「有（再去找過被告），交屋當天，原告有跟承租方說他要把租賃契約換成一年一約的，但承租方說不可能，因為他們跟前屋主簽的是五年半的約，不可能換約..」、「（前屋主）沒有（告訴你們這是五年而不是五年半），這份租賃契約是五年半，屋主說對這份是五年半的租賃契約，所以我們在簽約當下我們也跟施瑞東說我們要壓那一條」等語（見本院卷一第一五七頁至第一五九頁）無訛，核與原告提出之其購買系爭房屋暨土地所簽買賣約所附原所有權人出具之「建物現況確認表」（見本院卷一第九八頁至第九九頁）記載內容相符，並與被告所舉證人即其受僱人陸承德到庭亦證稱：「原告稱..他是新的房東，現在要跟我們一年一約」等語（見本院卷一第一六○頁）相符，足見原告主張原所有權人告知系爭租約為五年六月，其曾偕同上開仲介人員王文寧至被告處要求另訂一年一約之新租約等情，確屬實情，證人王文寧上開證稱：被告當時曾告知「與前屋主簽的是五年半的約」等語，應非虛言。
㈢雖被告提出其與系爭房屋原所有權人之一施瑞東間錄音光碟
及其譯文（見本院卷一第五五頁、卷二第六頁至第十一頁、第二七頁至第三三頁），抗辯施瑞東曾經表示系爭租約為五年等語，就此原告不爭執譯文內容與錄音光碟相符，惟否認該錄音內容為施瑞東本人所為發言，本院依被告聲請三次通知施瑞東到庭，惟均未到庭，則就該錄音光碟及其譯文內容，是否確為施瑞東本人所為發言，固堪存疑，惟縱認該錄音光碟及其譯文內容確為施瑞東本人所言，然通觀其內容亦不過係施瑞東與被告之子詹景竣就系爭租約之租期應訂為五年或三年之爭，核與前揭系爭租約文字記載「租賃期間經甲乙雙方洽訂為伍年 個月即自民國101年7月1日起至民國106年12月31日止」等語不符，又非系爭租約之出租人施張淑英、施瑞東與承租人李貞瑩全體就個別租約條款尤其上開第二條記載內容有所討論，且該錄音為系爭租約一百零一年七月一月簽訂後，被告之子詹景竣於同年七月四日及七日所為錄音等情，為被告所是認（見本院卷二第四七頁背面），既為事後錄音即不能當然推認系爭租約訂約時之真意，關於租賃期間僅為五年，此觀原出租人即系爭房屋原所有權人施張淑英、施瑞東於上開錄音期日後之一百零一年七月二十四日立具上開渠等出售系爭房屋暨土地應附「建物現況確認表」仍告知「租期至民國106年12月31日止」等語 （見本院卷一第九九頁），是以被告抗辯依上開錄音光碟及其譯文可證系爭租約關於租賃期間之真意為五年云云，並不足採。準此，被告與原出租人所訂系爭租約之租賃期間為五年六月，而非五年等情，堪以採信，已如前述，被告再聲請本院通知原出租人施瑞東及施張淑英到庭為證人，均無必要，附此敘明。
六、按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之；民法第四百二十五條定有明文。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；同法第七百六十七條第一項前段、第一百七十九條前段並有明文。又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益，最高法院著有九十七年度台上字第二九四號判決可參。本件原告為系爭房屋所有權人，被告現仍占有使用系爭房屋等情，為兩造所不爭執，已如前述，又被告與原出租人所訂未經公證之系爭租約之租賃期間為五年六月，而非五年等情為真正，亦如前述，揆諸前揭法律明文，被告與原出租人所訂系爭租約，對原告而言即無民法第四百二十五條第一項規定買賣不破租賃原則之適用，是不得認系爭租約對原告仍繼續存在，故被告就系爭房屋自無占有使用之權源，原告依上開所有物返還請求權之規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，自屬有據。又被告就系爭房屋繳付至一百零一年九月一日以前之每月三萬四千元租金，已由原出租人受領或已交付原告，惟就同年十月一日起以後之租金，被告係以原出租人為受取權人提存法院，並未給付原告等情，亦為兩造所不爭執，已如前述，則被告就系爭房屋自一百零一年十月一日起對原告即受有相當於租金之不當得利，原告主張依上開不當得利之規定，訴請被告自該日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利三萬四千元，亦屬有據。
七、綜上所述，原告主張其為系爭房屋所有權人，被告占有使用該房屋所據之系爭租約，係未經公證期限逾五年之不動產租賃契約，對其不繼續存在，被告就該房屋無占有使用之權源等情，堪以採信，被告抗辯其就系爭房屋與原出租人所定系爭租約之租賃期間為五年，對原告仍繼續存在，其就系爭房屋仍有占有使用之權源云云，不足採信。從而，原告依民法第七百六十七條所有物返還請求權及同法第一百七十九條不當得利請求權之法律關係，訴請被告應將系爭房屋遷讓返還原告，並自一百零一年十月一日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告三萬四千元，為有理由，應予准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，與判決結果不生影響，爰不一一另行論述，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如
主文。中 華 民 國 103 年 4 月 7 日
民事第一庭 法 官 劉台安以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 4 月 7 日
書記官 高宥恩