臺灣臺北地方法院民事判決 102年度重訴字第321號原 告 林柏州訴訟代理人 黃文祥律師複代理人 商桓朧律師被 告 李令儀訴訟代理人 林大華律師
張仁興律師張倍齊律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國103年4月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第1 款、第3 款分別定有明文。經查，本件原告起訴時訴之聲明原為：「被告應給付原告新臺幣（下同）600 萬元，及自民國96年7月1日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。二、願供擔保請准宣告假執行。」，嗣於102 年11月14日具狀將前揭訴之聲明第一項變更為：「
一、被告應給付原告600 萬元，及自99 年10 月21日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。」，復於103年4月18日言詞辯論期日當庭變更前揭訴之聲明第一項為：「一、被告應給付原告600萬元，及自102年4月17日起至清償日止，按年息5％計算之利息。」，被告亦同意原告所為訴之變更（見本院卷第164頁反面），且其訴之變更核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭說明，尚無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠兩造於民國94年8 月27日就被告有權使用之門牌號碼臺北市
○○區○○路○段○○○巷○○號房屋（下稱系爭房屋）暨其後方經核准增建部分（下稱系爭增建物）訂立「協議書」（下稱系爭協議書），約定由原告購買系爭房屋及增建物之所有權及使用權，價金為600萬元，於96年6月30日原告付清全部價金後，自原告通知被告搬遷時起，被告即應點交系爭房屋、增建物予原告。詎原告先後依約給付價金600萬元後，原告乃於99年10月20日發存證信函予被告，催告被告應立即點交系爭建物及增建物予原告，未料被告均置之不理，已陷於給付遲延，原告自得依法解除系爭協議書，爰依民法第259條第2款、第260條規定，請求被告返還600萬元之買賣價金及遲延利息之損害。
㈡縱兩造協議書所約定之標的為「被告授權原告標購系爭房屋
、增建物所座落土地之權利」，然依中央各機關學校國有眷舍房地處理要點第3點第1項及國有宿舍及眷舍房地加強處理方案處理原則之相關規定，有權利標購國有眷舍土地之主體，僅限於國有眷舍之「合法現住人」，而無法授權予他人；依民法第246條第1項之規定，以不能之給付為契約標的者，其契約為無效，因該協議書所約定之買賣標的，係專屬被告一身之權利，無法授權讓與他人，該協議書應屬自始無效，原告亦得依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告返還600萬元之買賣價金。
㈢爰聲明: (一)被告應給付原告600萬元，及自102年4月17日
起至清償日止，按年息5％計算之利息。(二)願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：伊原任職於經濟部，依法配住系爭房屋，屬國有眷舍房地，其後因系爭房屋空間不足，乃申請於系爭房屋後方自行加蓋系爭增建物，原告於94年間主動向被告接洽，表示系爭房屋、座落基地雖屬國有，但原告欲透過被告標購系爭房屋及座落之基地，請被告無條件協助原告辦理系爭房地之標購事宜；如原告未能於簽立系爭協議書後兩年內辦理完成系爭房地之標購事宜，其所付價金即由被告沒收解約，此係兩造於94年8月27日簽立系爭協議書之真意。本件被告固有收受原告所給付600萬元之價金，然原告於94年8月27日簽約後，並未能於簽約兩年內即96年8月27日前完成系爭房地之標購，依系爭協議書之約定，原告所付價金即應由被告沒收解約。況本件被告就原告標購系爭房地之事宜，並無不予配合之處，原告請求返還買賣價金顯屬無理等語，資為抗辯。並聲明：(一)原告之訴及假執行之聲請均駁回。(二)如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於94年8月27日就系爭房屋、系爭增建物簽立系爭協議
書，原告於簽約後至96年9月30日止，先後以現金、支票等方式，給付被告共600萬元。
㈡系爭房屋及座落之基地均屬中華民國所有。原告前於100年
間，以系爭增建物係系爭協議書之買賣標的為由，請求被告單獨交付系爭增建物予原告，經本院100年度訴字第4362號判決認定系爭增建物係常助系爭房屋之用，應屬系爭房屋之構成部分，不得獨立為物權之客體，而屬系爭房屋之所有權人中華民國所有，乃駁回原告之訴。前揭100年度訴字第4362號判決未經兩造提起上訴，已告確定。
㈢原告業於99年10月20日寄發存證信函予被告，請求被告依系
爭協議書之約定，移轉系爭房屋、系爭增建物之相關權利予原告。
四、得心證之理由：原告主張兩造於94年8月27日就系爭房屋、增建物簽立系爭協議書，約定被告應將系爭房屋、增建物之所有權及使用權移轉原告，惟被告均置之不理，足見被告有給付遲延或契約自始無效之情事，爰依系爭協議書及民法第246條第1項之規定，請求被告返還原告所給付之600萬元價金等情，則為被告所否認，並以前揭情辭置辯。是本件兩造間爭點在於：
㈠原告主張系爭協議書之買賣標的係系爭房屋、增建物之所有權及使用權，請求解約並返還600萬元之買賣價金及遲延利息，是否有理由?㈡原告主張系爭契約自始無效，請求被告依不當得利法律關係返還所給付之價金、利息，是否有理由?茲析述如下：
㈠原告主張系爭協議書之買賣標的係系爭房屋、增建物之所有
權及使用權，請求解約並返還600萬元之買賣價金及遲延利息，是否有理由?
1.按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所明定，所謂探求當事人之真意，應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字，亦即如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義。最高法院19年上字第453號判例及96年度台上字第286號裁判意旨參照。
2.本件原告固主張系爭協議書所約定之買賣標的係系爭房屋及增建物之所有權及使用權，並經證人即原告特別助理李睿麒、原告前業務副理林宗翰到庭證述甚詳，惟查:
⑴系爭協議書前言約定:「原告就被告所使用之系爭『公有』
房地及增建部分所有『使用』權利讓渡原告事宜，經雙方協議訂立條款如下...」等語，而原告於準備程序及言詞辯論時亦自陳:「原告於簽立系爭協議書時，即明知系爭房地確屬國有」等語(見本院卷第57頁、第164頁)，足見原告於簽約時已知被告並非系爭房地之所有權人甚明。倘原告向被告購買者，確係系爭房屋、增建物之所有權，衡諸常情，應會於系爭協議書載明所購買者係「所有權」而非「使用權利」，甚且約定被告取得所有權的時點、被告移轉所有權予原告之時點以及辦理過戶登記、繳納稅款等各項手續之細節及時間，然細察系爭協議書全文內容，上開約定均付之闕如，是系爭協議書之買賣標的確非系爭房屋、增建物之所有權乙節，應堪認定。
⑵再查，原告固聲請傳喚證人即原告之特別助理李睿麒(原名
李鴻文)到庭證稱:「本件係由其代表原告與被告洽談點交事宜，系爭協議書向被告購買之標的，係系爭房屋及增建物之所有權，被告於簽約時並未表示不同意，甚至還表示系爭房屋及增建物可以點交」等語。(見本院卷第85頁至第86頁反面)；以及證人即原告前業務副理林宗翰到庭陳稱:「本件係由其代表原告與被告洽談，系爭房地係屬國有，依相關法律規定，公有公用的土地不可以直接轉讓承購地上物與土地，僅可以向使用者購買使用權，故本件向被告簽約購買者，係系爭房屋、增建物之使用權」等語(見本院卷第83頁至同頁反面)。然查，就原告所傳喚證人林宗翰、李睿麒之前揭證詞兩相比對，就系爭協議書之買賣標的究係為「所有權」亦或「使用權」已有不一之處，證人李睿麒、林宗翰所證是否可信，已有所疑，尚難憑採。
⑶次查，按行政院所公布「國有宿舍及眷舍房地加強處理方案
」第陸點第三項就國有眷舍房地定有:「房地如無特別指定用途或其他整體規劃利用計畫，並有下列情形者，得由管理機關調查眷舍合法現住人意願，其同意依國產局評定之價格承購者，讓售予合法現住人」之規定(見本院卷第45頁)，而系爭協議書第4條、第11條亦約定:「本約簽訂後其權利轉移、土地標購等手續均由原告負責辦理，被告應無條件配合辦理相關事宜」、「原告付清尾款予被告時，被告需接獲原告通知始得遷出」等節，此經證人即被告之婿楊光弼到庭證稱:「系爭房屋為日據時代留下之建物，現屬國有，原告向被告表示，國有眷舍之合法現住人可以優先承購系爭房地，乃央求被告無條件配合原告標購系爭房地，原告為求保障自身權益，並要求被告未經原告通知，不得搬離系爭房屋」等語(見本院卷第55頁至第56頁)，本院審酌倘原告向被告購買者真係系爭房屋、增建物之使用權，則兩造當無需於系爭協議書內約定「權利轉移」、「土地標購」以及「未經原告通知，被告不得搬離系爭房屋」等事宜，遑論依照民法「物權法定主義」之意旨，建物之使用權亦無從自所有權單獨分離，獨立加以出售。是證人楊光弼陳稱兩造協議書之真意，係由原告出資請求被告無條件配合原告標購系爭房地乙節，應堪採信。
3.綜上，系爭協議書之買賣標的，既經本院認定係被告配合原告無條件標購系爭房地之權利，則原告主張系爭協議書所約定之買賣標的係系爭房屋、增建物之所有權及使用權，並依民法第259條第2款、第260條規定，請求被告返還600萬元之買賣價金及遲延利息之損害云云，自無理由，應予駁回。
㈡原告主張系爭契約自始無效，請求被告依不當得利法律關係
返還所給付之價金、利息，是否有理由?原告再以若認系爭協議書所約定之買賣標的為「被告授權原告標購系爭房地之權利」，然此係被告專屬之權利，不得讓與他人，依民法第246條第1項之規定，自屬無效，爰依不當得利法律關係請求返還買賣價金及利息云云，惟查:
1.系爭協議書第4條約定:「本約簽訂後其權利轉移、土地標購等手續均由原告負責辦理，被告應無條件配合辦理相關事宜」，依前揭約定之內容，僅係約定被告負有配合原告辦理土地標購之義務，已如前述，則被告以合法現住人之資格標購系爭房地後，再移轉系爭房地所有權登記予原告，亦非法所不許，原告主張系爭協議書係「被告授權標購系爭房地之權利」予原告，應屬自始無效乙節，顯有誤會，應予駁回。
2.至於被告另抗辯:系爭協議書第6條第1項約定:「原告違約或未能按約定時間辦理完成，其所付金額由被告沒收解約」，並經傳喚證人楊光弼到庭證稱:「被告為避免原告辦理標購系爭土地之事宜，懸而未決，乃於系爭協議書第3條第3項加註96年6月30日作為期限，若超過期限即依協議書第6條第1項，由被告解約並沒收原告所付價金」(見本院卷第56頁反面)等語，足見原告未能於96年6月30日完成系爭房地之標購事宜，自得由被告解約沒收價金等語。惟原告就此則主張系爭協議書第3條第3項係就尾款所給付之時點加以約定，與標購系爭房地之期限無涉等語。經查，系爭協議書第3條第3項係約定：「於原告通知被告搬遷點交房屋時，或於96年6月30日前，由原告付清尾款新台幣參百萬元整。」，而原告尾款給付之支票發票日固載為96年7月31日、96年8月31日及96年9月30日，然該3紙尾款支票則均係於96年6月29日即交被告之婿楊光弼收執，此有該3紙支票影本及楊光弼簽收之筆跡附卷可考(見本院卷第8頁)，是本院在別無其他證據可資參酌之情形下，亦難認系爭協議書就系爭房地有約定兩年之標購期限，遑論證人楊光弼所證期限係96年6月30日，亦與被告所辯期限96年8月27日顯然不同，是被告此部分抗辯，自屬無理由，附此敘明。
五、綜上所述，原告主張系爭協議書之買賣標的係系爭房屋、增建物之所有權及使用權，請求解約並返還600萬元之買賣價金及遲延利息；復主張系爭協議書所約定之買賣標的為「被告標購系爭房地之權利」，而屬自始無效，乃依照不當得利之法律關係請求返還買賣價金及利息等節，而請求被告給付600萬元，及自102年4月17日起至清償日止，按年息5％計算之利息，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 6 月 13 日
民事第四庭 法 官 林拔群以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 6 月 13 日
書記官 顏莉妹