臺灣臺北地方法院民事判決 102年度重訴字第444號原 告 周聖淵
郭清松吳吉陽上三人共同訴訟代理人 吳麒律師
柯政延律師被 告 洪明豐
洪林聰林素華彭漢卿上四人共同訴訟代理人 林凱律師複代理人 蔡宜衡律師被 告 林洪源（原名林華茂）訴訟代理人 林凱倫律師
謝瑋玲律師上列當事人間確認優先購買權存在事件，本院於民國103年1月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查原告起訴狀所載應受判決事項之聲明原為「確認原告周聖淵對坐落於臺北市○○區○○段○○段000地號土地之優先購買權存在。確認原告郭清松對坐於臺北市○○區○○段○○段000地號土地之優先購買權存在。確認原告吳吉陽對坐落於臺北市○○區○○段○○段000地號土地之優先購買權存在。被告彭漢卿應將聲明第一、二、三項所示之土地於民國101年4月25日以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷。被告洪明豐、洪林聰、林素華、林洪源、洪淑華應按其與被告彭漢卿間所訂定之土地買賣契約之同一條件，就聲明第一項所示之土地，與原告周聖淵訂立書面買賣契約；並於原告周聖淵給付價金同時，將上開土地所有權移轉登記予原告周聖淵。被告洪明豐、洪林聰、林素華、林洪源、洪淑華應按其與被告彭漢卿間所訂定之土地買賣契約之同一條件，就聲明第二項所示之土地，與原告郭清松訂立書面買賣契約；並於原告郭清松給付價金同時，將上開土地所有權移轉登記予原告郭清松。被告洪明豐、洪林聰、林素華、林洪源、洪淑華應按其與被告彭漢卿間所訂定之土地買賣契約之同一條件，就聲明第三項所示之土地，與原告吳吉陽訂立書面買賣契約；並於原告吳吉陽給付價金同時，將上開土地所有權移轉登記予原告吳吉陽。」，嗣於102年8月1日以民事準備狀變更為「確認原告周聖淵對坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地與被告洪明豐、洪林聰、林素華、林洪源、洪淑華等因行使優先購買權所成立之買賣契約關係存在。確認原告郭清松對坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地與被告洪明豐、洪林聰、林素華、林洪源、洪淑華等因行使優先購買權所成立之買賣契約關係存在。確認原告吳吉陽對坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地與被告洪明豐、洪林聰、林素華、林洪源、洪淑華等因行使優先購買權所成立之買賣契約關係存在。被告彭漢卿應將聲明第一、二、三項所示之土地於民國101年4月25日以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷。被告洪明豐、洪林聰、林素華、林洪源、洪淑華應就第一至三項之土地分別與原告周聖淵、郭清松、吳吉陽簽訂買賣所有權移轉之書面契約，並將所有權分別移轉登記予原告周聖淵、郭清松、吳吉陽。」，復於102年8月30日變更為「先位聲明：確認原告周聖淵對坐落於臺北市○○區○○段○○段000地號土地與被告洪明豐、洪林聰、林素華、林洪源、洪淑華等因行使優先購買權所成立之買賣契約關係存在。確認原告郭清松對坐落於臺北市○○區○○段○○段000000000地號土地與被告洪明豐、洪林聰、林素華、林洪源、洪淑華等因行使優先購買權所成立之買賣契約關係存在。確認原告吳吉陽對坐落於臺北市○○區○○段○○段000地號土地與被告洪明豐、洪林聰、林素華、林洪源、洪淑華等因行使優先購買權所成立之買賣契約關係存在。被告彭漢卿應將聲明第一、二、三項所示之土地於民國101年4月25日以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷。被告洪明豐、洪林聰、林素華、林洪源、洪淑華應就第一至三項之土地分別與原告周聖淵、郭清松、吳吉陽簽訂買賣所有權移轉之書面契約，並將所有權分別移轉登記予原告周聖淵、郭清松、吳吉陽。」、「備位聲明：確認原告周聖淵、郭清松、吳吉陽分別對坐落臺北市○○區○○段○○段00000000000000000地號土地，與被告洪明豐、洪林聰、林素華、林洪源、洪淑華等因行使優先購買權所成立之買賣契約關係存在。被告彭漢卿應就上開土地於民國101年4月25日以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷。被告洪明豐、洪林聰、林素華、林洪源、洪淑華應就第一至三項之土地分別與原告周聖淵、郭清松、吳吉陽簽訂買賣所有權移轉之書面契約，並將所有權分別移轉登記予原告周聖淵、郭清松、吳吉陽。」，經核聲明之數次變更，其請求之基礎事實並未改變，仍係基於土地法第104條第2項、民法第426條之2第1項主張優先購買權受侵害，請求塗銷所有權移轉登記，揆諸前開說明，核無不合，應予准許。
二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。本件原告主張被告未將出賣臺北市○○區○○段○○段000000000000000000地號土地（下稱系爭土地）予駱黔明之最終買賣條件告知原告，致原告無法行使優先購買權利，然為被告所否認，而買賣條件是否告知優先購買權人，關乎優先購買權人決定是否行使優先購買權，倘被告之通知不合法，在系爭土地已出賣予訴外人駱黔明之情形下，則優先購買權人之權益將遭受侵害，此時優先購買權人得依土地法第104條第2項規定，主張基地所有權人即被告與訴外人駱黔明間所簽訂之買賣契約不得對抗優先購買權人即原告，是以兩造法律上之地位即有不安之狀態，且此種不安之狀態得以確認判決除去，故原告提起本件訴訟有即受確認判決之法律上利益，自應准許。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：原告周聖淵、郭清松、吳吉陽等三人（下稱原告等三人）與被告洪明豐、洪林聰、林素華、林洪源、洪淑華間就坐落臺北市○○區○○段○○段000000000000000000地號土地（即系爭土地）存有不定期租賃之法律關係，是以系爭土地出賣時，依民法第426條之2第1項、土地法第104條第2項規定，原告等三人應得主張優先購買權，然被告洪明豐等將系爭土地出賣予訴外人彭漢卿時，並未通知原告等三人，致使原告等三人之優先購買權益遭受侵害，更於系爭土地已移轉登記予訴外人彭漢卿後，於102年3月間接獲彭漢卿委請律師發函請求該年度之土地租金，斯時原告等三人始知悉系爭土地業已出賣，而依民法第426條之2第1項、土地法第104條第2項規定，被告洪明豐等人與訴外人彭漢卿間之買賣契約不得對抗原告等三人，原告等三人仍得主張優先購買權存在，並為㈠先位聲明：⒈確認原告周聖淵對坐落於臺北市○○區○○段○○段000地號土地與被告洪明豐、洪林聰、林素華、林洪源、洪淑華等因行使優先購買權所成立之買賣契約關係存在。⒉確認原告郭清松對坐落於臺北市○○區○○段○○段000000000地號土地與被告洪明豐、洪林聰、林素華、林洪源、洪淑華等因行使優先購買權所成立之買賣契約關係存在。⒊確認原告吳吉陽對坐落於臺北市○○區○○段○○段○○○○號土地與被告洪明豐、洪林聰、林素華、林洪源、洪淑華等因行使優先購買權所成立之買賣契約關係存在。⒋被告彭漢卿應將聲明第一、二、三項所示之土地於民國101年4月25日以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷。⒌被告洪明豐、洪林聰、林素華、林洪源、洪淑華應就第一至三項之土地分別與原告周聖淵、郭清松、吳吉陽簽訂買賣所有權移轉之書面契約，並將所有權分別移轉登記予原告周聖淵、郭清松、吳吉陽。㈡備位聲明：⒈確認原告周聖淵、郭清松、吳吉陽分別對坐落臺北市○○區○○段○○段00000000000000000地號土地，與被告洪明豐、洪林聰、林素華、林洪源、洪淑華等因行使優先購買權所成立之買賣契約關係存在。⒉被告彭漢卿應就上開土地於民國101年4月25日以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷。⒊被告洪明豐、洪林聰、林素華、林洪源、洪淑華應就第一至三項之土地分別與原告周聖淵、郭清松、吳吉陽簽訂買賣所有權移轉之書面契約，並將所有權分別移轉登記予原告周聖淵、郭清松、吳吉陽。
二、被告則以：㈠被告洪明豐、洪林聰、林素華、彭漢卿部分：被告洪明豐、
洪林聰、林素華（下稱被告洪明豐等三人）前於100年10月19日以台北北門郵局第3718號存證信函通知原告等三人，內容略以：「買方駱黔明與洪明豐等三人洽商購買系爭土地，合意買賣總價為新臺幣（下同）壹億壹仟伍佰陸拾萬元，並已支付訂金陸仟萬元交由雙方指定之林凱律師保管，相關買賣條件如下…」（卷第88-91頁），並通知原告等三人得於函到11日內行使優先購買權，該信函並已載明買賣標的、價金、付款方式等相關買賣條件，是以被告洪明豐等三人確已依土地法第104條及民法第426條之2規定，將出賣條件以書面通知原告等三人，惟原告等三人收受上開存證信函後並未主張優先承買權，被告等人遂將系爭土地出售予訴外人駱黔明，並於101年4月25日完成移轉登記予駱黔明指定之人（即被告彭漢卿）之手續，是以被告彭漢卿於102年3月11日委由律師發函催告原告等三人繳納地租，並無不合法之情形，原告等三人於系爭土地出售後逾二年始主張優先購買權，實無理由等語，並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告林洪源（原名林華茂）部分：土地之部分共有人依土地
法第34條之1第1項規定出賣共有土地全部時，就該共有人而言，仍為出賣其應有部分，不過對於他共有人之應有部分，有權代為處分而已，是未同意出賣之他共有人，與買受人間並無債權債務關係，是原告依土地法第104條規定主張優先承買權，應僅得向原契約之出賣人即被告洪明豐等三人主張，原告逕將非買賣契約當事人之被告林洪源列為被告一同起訴，於法不合。又被告洪明豐等三人於100年10月19日通知原告等三人及被告林洪源、洪淑華行使優先承購權時，其買賣契約尚未成立，其通知應不合法，且系爭買賣契約應屬通謀虛偽意思表示，應為無效，原告即無所謂優先承購權，況被告洪明豐等三人所為之優先承購通知，亦有未提供買賣契約及買賣重要條件未通知、通知內容與買賣契約不符等重大瑕疵，其通知自不合法等語，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠本件原告周聖淵、郭清松、吳吉陽等三人（下稱原告等三人
）與被告洪明豐、洪林聰、林素華、林洪源、洪淑華間就坐落臺北市○○區○○段○○段000000000000000000地號土地（即系爭土地）存有不定期租賃之法律關係。
㈡被告洪明豐洪明豐等三人前於100年10月19日以台北北門郵
局第3718號存證信函通知原告等三人，內容略以「買方駱黔明與洪明豐等三人洽商購買系爭土地，合意買賣總價為新臺幣（下同）壹億壹仟伍佰陸拾萬元，並已支付訂金陸仟萬元交由雙方指定之林凱律師保管，相關買賣條件如下…」（卷第88-91頁），並通知原告等三人得於函到11日內行使優先購買權。
㈢被告洪明豐等三人於100年12月12日與訴外人駱黔明簽訂不
動產買賣契約，約定由駱黔明以115,600,000元之價額買受系爭土地，並於101年4月25日移轉登記予被告彭漢卿（卷第39-41頁）。
四、得心證之理由：經查，原告所主張之事實，業據原告提出土地異動索引、律師函、土地登記謄本、存證信函及郵件收件回執、調解筆錄、支票影本、建物登記謄本、所有權狀影本等文件以為佐證（卷第12-41、115-119、136-138、184-187頁），而被告洪明豐、洪林聰、林素華、彭漢卿固不否認其有就系爭土地訂立買賣契約書之事實，惟否認有原告之主張，並以前詞為辯，被告林洪源則否認其有就系爭土地訂立買賣契約書，並以前詞為辯，是本件所應審酌者厥為：原告對非不動產買賣契約之當事人（即被告林洪源）提起本件訴訟，是否合法？被告洪明豐等三人於100年10月19日以台北北門郵局第3718號存證信函通知原告等三人行使優先購買權是否合法？原告先位主張確認其等對被告等人因行使優先購買權所成立之買賣契約存在，有無理由？原告備位主張有無理由？以下分別論述之。
㈠按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件
優先購買之權。…前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」、「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。…前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄。」土地法第104條、民法第426條之2分別定有明文，是出賣人應將出賣條件通知優先承買權人，而由優先承買權人決定是否依同樣條件而為優先購買；次按「土地法第104條第1項前段規定基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，係指地上權人、典權人或承租人於基地所有權人出賣基地時，有依與受讓基地之第三人同樣條件購買該基地之意。所謂『依同樣條件優先購買』，乃指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，地上權人、典權人或承租人得要求優先成為基地之買受人。易言之，在地上權人、典權人或承租人行使優先購買權時，對基地之出賣人而言，僅買賣契約之相對人即買受人變更為地上權人、典權人或承租人而已，其餘因基地買賣契約所生之相關法律關係、所得行使與負擔之權利及義務，要與原應與第三人成立買賣契約所生者並無任何不同。」最高法院100年台上字第2019號、98年台上字第479號判決可資參照。
㈡經查共有人依照土地法第34條之1第1項後段之規定訂立土地
買賣契約，因其係基於法律規定而產生處分之效力，為基於法律歸定之有權代為處分，與法定代理不同，故未同意出賣之共有人，與買受人間並無債權債務關係，買受人對其即無移轉登記請求權，如買受人以全體共有人為被告訴訟為所有權移轉登記，就未為出賣行為之共有人部分，乃欠缺為訴訟標的法律關係之要件，應駁回此部分之訴訟（司法院81年廳民一字第16977號會議記錄）；而優先承買權乃係於基地所有權人出賣基地時，依照同樣條件購買該基地之權利，非訂立買賣契約之當事人，即非屬該買賣契約之法律關係之內容，縱使行使優先承買權，亦無從使買賣契約以外之人變成買賣契約之當事人，應堪認定；從而，本件系爭土地係由被告洪明豐、洪林聰、林素華以及訴外人駱黔明簽訂不動產買賣契約，此有不動產買賣契約在卷可按（卷第147頁），而被告林洪源、被告洪淑華雖為系爭土地之共有人，惟二人乃均非不動產買賣契約之當事人，原告對之為請求，顯與優先承買權之規範意旨相違背，應予駁回（被告洪淑華部分另行審結）。
㈢次查，被告洪明豐等三人於100年10月19日委託律師以存證
信函通知原告稱：「…二、頃有買方駱黔明與洪明豐等三人洽商購買系爭土地，合意買賣總價款為新台幣1億6千萬元，並已支付定金6千萬元交由雙方指定之律師保管，相關買賣條件如下…茲因台端等與洪明豐等三人之先負定有基地租賃契約，爰依法…通知台端等若欲行使基地承租人優先承買權，請於函到11日內檢附租賃契約書以書面向律師表示…」等情，業據被告洪明豐等三人提出存證信函、收件回執在卷可按（卷第88-91頁），又該存證信函內所記載有關系爭土地買賣之內容，經核與被告洪明豐等三人與訴外人駱黔明所簽訂之不動產買賣契約之內容相符，此亦有不動產買賣契約附卷足憑（卷第122-124頁），應堪認定；至於原告主張被告洪明豐等三人之存證信函中未將「地價稅約210萬元、遺產稅約1900萬元、土地增值稅約1500萬元、約金3,658,200元」明白揭露，而此等支出明細屬於買賣條件之一，因此主張：被告洪明豐等三人未盡通知之義務等語，然而，上開項目乃被告洪明豐等三人與訴外人駱黔明所簽訂買賣契約第3條之約定內容，亦即由訴外人駱黔明支付訂金6000萬元交予律師保管，雙方並預計用該訂金支付抵押債務、假扣押債務、地價稅、遺產稅、土地增值稅、佣金、訴訟事務費用等等用途，此有不動產買賣契約在卷可按（卷第122頁），是該等款項乃為被告洪明豐等三人應負擔費用之預估預納之統計，而且，係被告洪明豐等三人以其所收取之價金一部分之訂金，先行交予律師保管，並用於預備支付所列舉目的之用，與「買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保」並無關連，而原告所取得者乃為於買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下之『依同樣條件優先購買』之權，自無從認此與與買賣契約之條件有所關連，是原告主張僅知悉支出項目不知支出明細，無從考慮決定是否行使優先購買權等語，顯非有理；被告洪明豐等三人主張：其已經就買賣事實、交易條件等內容依法通知原告行使優先購買權，而原告未於期限內表示承買，視為放棄等情，應堪認定。
㈣再查，原告等人收受前揭存證信函後，雖曾於100年10月25
日委託律師以存證信函函覆稱：「…由貴律師來函，僅有買賣條件之說明而無買賣契約之提供。該買賣條件是否為最終條件？有無其他於存證信函中未列之條件？…皆無從判斷…請提出洪明豐、洪林聰、林素華等3人與第三人駱黔明買賣契約，俾便詳細瞭解交易條件-買賣價金之支付方式及其他買賣細節…」等語，此有原告所提出之存證信函、收件回執在卷足憑（卷第115-119頁），原告等人並據以主張「土地法第104條第1項之優先承買權，須以行使時所有人與第三人間有買賣契約之存在為要件；更有甚者，同條項前段之通知，應解為須以現實提出買賣契約為要件」等情（卷第111頁），然而，土地法第104條、民法第426條之2規定，並未有應提出買賣契約文件之要件，而原告亦未提出其他法律規定之依據或證據以資證明提出買賣契約文件為通知之要件，即無從據以認定屬法定出賣通知之範圍，並無從因原告一方之需求，即認應隨時增加被告法定出賣通知範圍以外其他作為之義務；因此，原告主張被告應提出買賣契約文件，即非有據，自難認為被告洪明豐等三人未依照原告主張提出該文件，即可認為與土地法第104條、民法第426條之2規定相違背，是被告洪明豐等三人主張：原告之優先購買權，因未於期限內表示承買，視為放棄等情，應堪認定。
㈤況且，本件被告洪明豐等三人已經就買賣事實、交易條件等
內容依法通知原告行使優先購買權等情，已如前述，則就自依法通知時起，出賣人即需等待優先購買權人之決定期限，則倘若認被告就法定出賣通知範圍以外屬原告單方需要之文件亦應通知，則不僅與土地法第104條、民法第426條之2所規定法定出賣通知範圍之意旨相違背，亦將導致出賣人等待優先購買權人之決定期限遲遲無法開始計算而致交易懸而不決，進而推遲出買人承買人履約之期限，亦非優先購買權制度之目的，尤其，不動產買賣之債權契約乃非要式契約，如何因原告一方之要求，而使出賣人負有提出要式契約之義務，亦徵原告之主張，與法規定不符；從而，是原告先位聲明第1-4項、備位聲明第1-2項，亦即請求確認原告與洪明豐等三人間優先購買權所成立之買賣關係存在、被告彭漢卿應就系爭土地以買賣為登記原因之所由權移轉登記之部分，顯非有據，應予駁回。
㈥尤其，「土地法第34條之1第4項所稱：『共有人出賣共有土
地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購』者，係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。倘共有人係將共有土地及建築改良物合併出售時，此項合併出售之條件，他共有人亦應依此條件與為出賣之共有人訂立買賣契約，而不得任選土地或建築改良物主張優先承購，否則即非按共有人出售之同樣條件合法行使優先承購權。」此有最高法院98年台上字第479號、88年台上字第2126號判決可資參照，故就土地法第104條第1項、民法第426條之2中「同樣條件」之要件以觀，此項優先承購規定之目的，係在不損害出賣人之情形下，轉換買賣契約之相對人，因此優先承購權之範圍，即應與原契約之範圍相同，而非賦予優先承購權人可以任意主張交易之一部分做為優先承購之範圍，因若認優先承購權人得就契約之標的、範圍等等要件為修正或變更，勢必將造成出賣人預期利益減損、程序負擔加重、交易關係複雜之影響，因而造成優先承購權人擁有足以影響出賣人實質交易內容之結果，而此即與「相同條件」要件相違背，並非前揭土地法、民法規範意旨之目的，亦與最高法院所稱「易言之，在地上權人、典權人或承租人行使優先購買權時，對基地之出賣人而言，僅買賣契約之相對人即買受人變更為地上權人、典權人或承租人而已，其餘因基地買賣契約所生之相關法律關係、所得行使與負擔之權利及義務，要與原應與第三人成立買賣契約所生者並無任何不同。」之意旨相違背，顯非足採；況且，因土地之價值會因所在位置、面積大小、開發計畫等等因素而影響興建建物之類型與數量，故部分土地出售之價值與經整合後全部土地之出售價值或交易之可行性必然有其差異，而土地法第104條、民法第426條之2所規定「同樣條件」，係應在不影響出賣人之權益或增加負擔之情形下，由優先承購權人以相同條件優先購買而轉換成為買受人，已如前述，因此，其優先承購權應只允許行使與否之選項，並無指定範圍之選擇權利，而原告聲明係就被告間買賣土地契約中一部份之優先承買關係，顯然係就買賣契約之範圍為限定，將造成出賣人利益減損、負擔加重、關係複雜減損等等不利益之結果，是被告所請求之先位聲明第1-3項、第5項、備位聲明第1項、第3項均係以：「原告分別就一部分土地對於被告因行使優先購買權所成立之買賣契約關係存在」、「被告應分別與原告簽訂買賣所有權移轉之書面契約，並分別移轉登記予各原告」等情，其訴之聲明顯然變更「同樣條件優先購買」之規定，要與土地法第104條、民法第426條之2規定相違背，應予駁回。
五、綜上所述，原告以民法第426條之2、土地法第104條第2項規定主張被告洪明豐等三人所為土地承租人優先購買之通知不合法，並求為塗銷被告彭漢卿與被告等人間於101年4月25日移轉系爭土地所有權登記之法律行為，以及請求被告等人與原告等三人就系爭土地簽訂所有權移轉之書面契約，將系爭土地移轉登記予原告等三人，均無理由，應予以駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法、聲請調查之證據及所舉未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 2 月 11 日
民事第七庭 法 官 蘇嘉豐以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 2 月 11 日
書記官 林鈞婷