台灣台北地方法院民事判決 102年度重訴字第444號原 告 周聖淵
郭清松吳吉陽上三人共同訴訟代理人 吳麒律師
柯政延律師被 告 洪淑華上列當事人間確認優先購買權存在事件，本院於民國103年5月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查原告起訴狀所載應受判決事項之聲明原為「確認原告周聖淵對坐落於臺北市○○區○○段○○段000地號土地之優先購買權存在。確認原告郭清松對坐於臺北市○○區○○段○○段000地號土地之優先購買權存在。確認原告吳吉陽對坐落於臺北市○○區○○段○○段000地號土地之優先購買權存在。被告彭漢卿應將聲明第一、二、三項所示之土地於民國101年4月25日以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷。被告洪明豐、洪林聰、林素華、林洪源、洪淑華應按其與被告彭漢卿間所訂定之土地買賣契約之同一條件，就聲明第一項所示之土地，與原告周聖淵訂立書面買賣契約；並於原告周聖淵給付價金同時，將上開土地所有權移轉登記予原告周聖淵。被告洪明豐、洪林聰、林素華、林洪源、洪淑華應按其與被告彭漢卿間所訂定之土地買賣契約之同一條件，就聲明第二項所示之土地，與原告郭清松訂立書面買賣契約；並於原告郭清松給付價金同時，將上開土地所有權移轉登記予原告郭清松。被告洪明豐、洪林聰、林素華、林洪源、洪淑華應按其與被告彭漢卿間所訂定之土地買賣契約之同一條件，就聲明第三項所示之土地，與原告吳吉陽訂立書面買賣契約；並於原告吳吉陽給付價金同時，將上開土地所有權移轉登記予原告吳吉陽。」，嗣於102年8月1日以民事準備狀變更為「確認原告周聖淵對坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地與被告洪明豐、洪林聰、林素華、林洪源、洪淑華等因行使優先購買權所成立之買賣契約關係存在。確認原告郭清松對坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地與被告洪明豐、洪林聰、林素華、林洪源、洪淑華等因行使優先購買權所成立之買賣契約關係存在。確認原告吳吉陽對坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地與被告洪明豐、洪林聰、林素華、林洪源、洪淑華等因行使優先購買權所成立之買賣契約關係存在。被告彭漢卿應將聲明第一、二、三項所示之土地於民國101年4月25日以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷。被告洪明豐、洪林聰、林素華、林洪源、洪淑華應就第一至三項之土地分別與原告周聖淵、郭清松、吳吉陽簽訂買賣所有權移轉之書面契約，並將所有權分別移轉登記予原告周聖淵、郭清松、吳吉陽。」，復於102年8月30日變更為「先位聲明：確認原告周聖淵對坐落於臺北市○○區○○段○○段000地號土地與被告洪明豐、洪林聰、林素華、林洪源、洪淑華等因行使優先購買權所成立之買賣契約關係存在。確認原告郭清松對坐落於臺北市○○區○○段○○段000000000地號土地與被告洪明豐、洪林聰、林素華、林洪源、洪淑華等因行使優先購買權所成立之買賣契約關係存在。確認原告吳吉陽對坐落於臺北市○○區○○段○○段000地號土地與被告洪明豐、洪林聰、林素華、林洪源、洪淑華等因行使優先購買權所成立之買賣契約關係存在。被告彭漢卿應將聲明第一、二、三項所示之土地於民國101年4月25日以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷。被告洪明豐、洪林聰、林素華、林洪源、洪淑華應就第一至三項之土地分別與原告周聖淵、郭清松、吳吉陽簽訂買賣所有權移轉之書面契約，並將所有權分別移轉登記予原告周聖淵、郭清松、吳吉陽。」、「備位聲明：確認原告周聖淵、郭清松、吳吉陽分別對坐落臺北市○○區○○段○○段00000000000000000地號土地，與被告洪明豐、洪林聰、林素華、林洪源、洪淑華等因行使優先購買權所成立之買賣契約關係存在。被告彭漢卿應就上開土地於民國101年4月25日以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷。被告洪明豐、洪林聰、林素華、林洪源、洪淑華應就第一至三項之土地分別與原告周聖淵、郭清松、吳吉陽簽訂買賣所有權移轉之書面契約，並將所有權分別移轉登記予原告周聖淵、郭清松、吳吉陽。」，經核聲明之數次變更，其請求之基礎事實並未改變，仍係基於土地法第104條第2項、民法第426條之2第1項主張優先購買權受侵害，請求塗銷所有權移轉登記，揆諸前開說明，核無不合，應予准許。
二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。本件原告主張被告未將出賣臺北市○○區○○段○○段000000000000000000地號土地（下稱系爭土地）予駱黔明之最終買賣條件告知原告，致原告無法行使優先購買權利，然為被告所否認，而買賣條件是否告知優先購買權人，關乎優先購買權人決定是否行使優先購買權，倘被告之通知不合法，在系爭土地已出賣予訴外人駱黔明之情形下，則優先購買權人之權益將遭受侵害，此時優先購買權人得依土地法第104條第2項規定，主張基地所有權人即被告與訴外人駱黔明間所簽訂之買賣契約不得對抗優先購買權人即原告，是以兩造法律上之地位即有不安之狀態，且此種不安之狀態得以確認判決除去，故原告提起本件訴訟有即受確認判決之法律上利益，自應准許。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：原告周聖淵、郭清松、吳吉陽等三人（下稱原告等三人）與被告洪明豐、洪林聰、林素華、林洪源、洪淑華間就坐落臺北市○○區○○段○○段000000000000000000地號土地（即系爭土地）存有不定期租賃之法律關係，是以系爭土地出賣時，依民法第426條之2第1項、土地法第104條第2項規定，原告等三人應得主張優先購買權，然被告洪明豐等將系爭土地出賣予訴外人彭漢卿時，並未通知原告等三人，致使原告等三人之優先購買權益遭受侵害，更於系爭土地已移轉登記予訴外人彭漢卿後，於102年3月間接獲彭漢卿委請律師發函請求該年度之土地租金，斯時原告等三人始知悉系爭土地業已出賣，而依民法第426條之2第1項、土地法第104條第2項規定，被告洪明豐等人與訴外人彭漢卿間之買賣契約不得對抗原告等三人，原告等三人仍得主張優先購買權存在，並為㈠先位聲明：⒈確認原告周聖淵對坐落於臺北市○○區○○段○○段000地號土地與被告洪明豐、洪林聰、林素華、林洪源、洪淑華等因行使優先購買權所成立之買賣契約關係存在。⒉確認原告郭清松對坐落於臺北市○○區○○段○○段000000000地號土地與被告洪明豐、洪林聰、林素華、林洪源、洪淑華等因行使優先購買權所成立之買賣契約關係存在。⒊確認原告吳吉陽對坐落於臺北市○○區○○段○○段○○○○號土地與被告洪明豐、洪林聰、林素華、林洪源、洪淑華等因行使優先購買權所成立之買賣契約關係存在。⒋被告彭漢卿應將聲明第一、二、三項所示之土地於民國101年4月25日以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷。⒌被告洪明豐、洪林聰、林素華、林洪源、洪淑華應就第一至三項之土地分別與原告周聖淵、郭清松、吳吉陽簽訂買賣所有權移轉之書面契約，並將所有權分別移轉登記予原告周聖淵、郭清松、吳吉陽。㈡備位聲明：⒈確認原告周聖淵、郭清松、吳吉陽分別對坐落臺北市○○區○○段○○段00000000000000000地號土地，與被告洪明豐、洪林聰、林素華、林洪源、洪淑華等因行使優先購買權所成立之買賣契約關係存在。⒉被告彭漢卿應就上開土地於民國101年4月25日以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷。⒊被告洪明豐、洪林聰、林素華、林洪源、洪淑華應就第一至三項之土地分別與原告周聖淵、郭清松、吳吉陽簽訂買賣所有權移轉之書面契約，並將所有權分別移轉登記予原告周聖淵、郭清松、吳吉陽。
二、被告洪淑華未於言詞辯論期日到場，其提出書狀主張：本件與其他被告當事人間應屬合一確定，而請求駁回原告之訴等語（卷第230頁）。
三、得心證之理由：經查，原告所主張之事實，業據原告提出土地異動索引、律師函、土地登記謄本、存證信函及郵件收件回執、調解筆錄、支票影本、建物登記謄本、所有權狀影本等文件以為佐證（卷第12-41、115-119、136-138、184-187頁），被告洪淑華則具狀主張本件與其他被告當事人間應屬合一確定，而請求駁回原告之訴，是本件所應審酌者厥為：原告對非不動產買賣契約之當事人（即被告洪淑華）提起本件訴訟，是否合法？以下分別論述之。
㈠按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件
優先購買之權。…前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」、「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。…前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄。」土地法第104條、民法第426條之2分別定有明文，是出賣人應將出賣條件通知優先承買權人，而由優先承買權人決定是否依同樣條件而為優先購買；次按「土地法第104條第1項前段規定基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，係指地上權人、典權人或承租人於基地所有權人出賣基地時，有依與受讓基地之第三人同樣條件購買該基地之意。所謂『依同樣條件優先購買』，乃指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，地上權人、典權人或承租人得要求優先成為基地之買受人。易言之，在地上權人、典權人或承租人行使優先購買權時，對基地之出賣人而言，僅買賣契約之相對人即買受人變更為地上權人、典權人或承租人而已，其餘因基地買賣契約所生之相關法律關係、所得行使與負擔之權利及義務，要與原應與第三人成立買賣契約所生者並無任何不同。」最高法院100年台上字第2019號、98年台上字第479號判決可資參照。
㈡經查共有人依照土地法第34條之1第1項後段之規定訂立土地
買賣契約，因其係基於法律規定而產生處分之效力，為基於法律規定之有權代為處分，與法定代理不同，故未同意出賣之共有人，與買受人間並無債權債務關係，買受人對其即無移轉登記請求權，如買受人以全體共有人為被告訴訟為所有權移轉登記，就未為出賣行為之共有人部分，乃欠缺為訴訟標的法律關係之要件，應駁回此部分之訴訟（司法院81年廳民一字第16977號會議記錄）；而優先承買權乃係於基地所有權人出賣基地時，依照同樣條件購買該基地之權利，非訂立買賣契約之當事人，即非屬該買賣契約之法律關係之內容，縱使行使優先承買權，亦無從使買賣契約以外之人變成買賣契約之當事人，應堪認定；從而，本件系爭土地係由被告洪明豐、洪林聰、林素華以及訴外人駱黔明簽訂不動產買賣契約，此有不動產買賣契約在卷可按（卷第147頁），而被告林洪源、被告洪淑華雖為系爭土地之共有人，惟二人乃均非不動產買賣契約之當事人，原告對被告洪淑華為本件請求，與優先承買權之規範意旨相違背，即非有據，應予駁回。
四、綜上所述，原告以民法第426條之2、土地法第104條第2項規定，請求被告洪淑華與原告等三人就系爭土地簽訂所有權移轉之書面契約，將系爭土地移轉登記予原告等三人，為無理由，應予以駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法、聲請調查之證據及所舉未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 5 月 27 日
民事第七庭 法 官 蘇嘉豐以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 5 月 27 日
書記官 林鈞婷