臺灣臺北地方法院民事判決 102年度重訴字第460號原 告 施慶堂訴訟代理人 李富祥律師被 告 周彩鸞
許黃富美上 一 人訴訟代理人 蔡錫欽律師
陳建宏律師被 告 林珠訴訟代理人 趙家駿上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國103年4月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告周彩鸞應將坐落於臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地上門牌號碼臺北市○○區○○路○段○巷○○號一樓建物拆除，並將如附圖Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分所示土地返還原告；被告許黃富美應將坐落於臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地上門牌號碼臺北市○○區○○路○段○巷○○號二樓建物拆除，並將如附圖Ａ、Ｂ、Ｃ部分所示土地返還原告；被告林珠應將坐落於臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地上門牌號碼臺北市○○區○○路○段○巷○○號三樓及頂樓建物拆除，並將如附圖Ａ、Ｂ、Ｃ部分所示土地返還原告。
被告應自民國一百零二年一月一日起至返還前項土地之日止，分別按月給付原告新臺幣壹仟肆佰陸拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告周彩鸞、許黃富美、林珠各負擔三分之一。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰伍拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告周彩鸞以新臺幣柒佰伍拾萬元、被告許黃富美、林珠分別以新臺幣陸佰伍拾捌萬元為被告供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項所命給付，各到期部分，於原告每期分別以新臺幣壹仟元為被告供擔保後得假執行，但被告周彩鸞、許黃富美、林珠於各到期部分如以全額為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第 255條第1項第3款定有明文。查原告原起請求㈠被告應將占有原告所有坐落臺北市○○區○○段 0○段00地號土地（下稱系爭土地）上之建物拆除，將占有土地返還原告；㈡被告應自民國102年1月 1日起至返還前開土地止，按月給付原告新臺幣（下同）18,240元；㈢若其中一被告於前項範圍內履行一部或全部之給付者，其餘被告免為該一部或全部之給付義務；㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。嗣於 102年10月17日具狀變更聲明為：㈠被告應將占有原告所有坐落於臺北市○○區○○段 0○段00地號土地上如附表所示之建物拆除，將占有之土地返還原告；㈡被告應自102年1月 1日起至返還前項土地之日止分別按月給付原告 5,236元；㈢願供擔保請准宣告假執行。核原告所為聲明之變更，合於前開規定，應予准許，先予敘明。
被告周彩鸞經合法送達，未於言詞辯論期日到場，核無民事
訴訟法第 386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：原告起訴主張：緣原告於 101年12月13日向本院拍得系爭土
地，惟被告周彩鸞所有門牌號碼為臺北市○○區○○路0段0巷00號1樓、被告許黃富美所有同址2樓、被告林珠所有同址
3樓等未辦理第一次保存登記之建物（下稱系爭建物）無權占用系爭土地如附表占用部分欄所示部分（下稱系爭占用部分），為此爰依民法 767條，請求被告將系爭建物拆除並返還系爭占用部分之土地予原告。又被告所有之系爭建物無權占有系爭土地，受有相當於租金之不當得利，為此爰依民法第179條之規定，請求被告就占用系爭土地部分應自102年1月1日起至返還系爭土地之日止，分別以申報地價10%及占用比例計算之相當於租金之不當得利，即按月給付原告新臺幣（下同）5,236元等語，並聲明如上述變更後之聲明所示。
被告抗辯略以：
㈠被告許黃富美：
⒈系爭建物為未經辦理所有權第一次登記之建物，且非被告所
興建，原告請求被告拆屋還地，應舉證證明被告為所有權人或有事實上處分權人。
⒉系爭建物係訴外人鄭護然於57年間建築，其 1樓房屋部分於
64年10月 2日，由鄭護然出售予被告周彩鸞，被告許黃富美則於63年9月25日向鄭護然購買系爭建物2樓房屋，其 3樓房屋部分，則係於63年12月19日由鄭護然出售予訴外人徐鴻振，徐鴻振再於64年 2月25日出售予被告林珠，故系爭建物之前手均為鄭護然。而系爭建物所坐落之土地中，臺北市○○區○○段 0○段00地號為臺北市政府所有（被告就該部分與臺北市政府另訂有租賃契約），系爭占用部分之土地原所有權人則為訴外人祭祀公業鄭（石是），又鄭護然於出售系爭建物 2樓房屋予被告時表示其乃祭祀公業鄭（石是）之代表人，雙方簽約時，就系爭建物使用祭祀公業鄭（石是）土地部分，另約定以承租系爭建物所占之面積各層分別負擔，並於辦理過戶後訂定租賃契約，且約定如被告將來欲出售房屋時，應請出租人與承買人換約。而訂立租賃契約時，出租人雖記載為鄭護然，然雙方均明知鄭護然僅係代理祭祀公業鄭（石是），顯見系爭占用部分之土地所訂定之租賃契約出租人為祭祀公業鄭（石是），故被告與祭祀公業鄭（石是）已有租地建屋之不定期租賃契約。
⒊又被告居住於系爭建物興建後已長達40餘年，被告亦依約繳
納地租長達20餘年，由祭祀公業鄭（石是）委由其代理人鄭護然向被告收取地租之事實及未曾向被告主張無權占有之情事，均足證祭祀公業鄭（石是）默示承認就系爭建物占用系爭土地部分與被告有租賃關係存在。
⒋被告於64年起即承租系爭土地，祭祀公業鄭（石是）於95年
6月30日將系爭土地出賣予第三人江龍昇時，未依土地法第104條第1項及民法第426條之2之規定通知被告等行使優先承買權，使被告無法行使優先承買權，其移轉登記依前開規定，不得對抗被告，被告自得請求塗銷原告上開各次所有權移轉登記，及請求以祭祀公業鄭（石是）將系爭土地以與第三人江龍昇間買賣契約之同一條件出賣予被告，故原告非系爭土地之所有權人，原告請求被告拆屋還地，自不應准許。
⒌縱認原告為系爭土地所有權人，因被告就系爭土地與祭祀公
業鄭（石是）成立之租賃契約係屬未定期限且未經公證之不動產租賃契約，而該租賃契約係成立於89年5月5日民法第425條第2項修正前，並無修正後民法民法第425條第2項之適用，原告係於 101年12月17日拍賣取得系爭土地所有權，則被告與祭祀公業鄭（石是）間就系爭占用部分土地之租賃契約依民法第425條第1項之規定，對於受讓人即原告仍繼續存在；又系爭房屋並無土地法第 103條所定之情形，亦無民法第449條第1項規定之適用，是原告請求被告拆屋還地，顯無理由。
⒍被告自63年間買受系爭房屋後，即於其上居住40餘年，從未
間斷，被告使用臺北市市有土地亦合法承租中，原告於拍定系爭土地時，已明知被告系基於合法債之關係占有系爭土地，其訴請拆除系爭建物越界部分，是否危及主建物之結構安全是否兼顧經濟利益，均有探究餘地；且系爭土地中間部分為臺北市○○區○○路2段7巷之現有巷道，依系爭土地之拍賣公告已清楚記載其中間部分為道路用地，原告稱收回被告所有系爭建物所占用之土地後，系爭土地即可規劃興建房屋使用，依臺北市土地使用分區管制規則第25條第 1項、第27條第1項、第28條及臺北市畸零地使用規則第4條第 2項之規定，事實上顯不可能，原告明知系爭建物所占用之土地部分因為畸零地而無法使用，其收回系爭土地所得利益極少，然對被告及周邊用戶出入所受損失甚大，應認原告所為，係以損害他人為主要目的，為權利濫用，而有違民法第 148條之誠信原則。
⒎退步言之，縱認被告無權占有系爭土地，因係土地係位於興
隆路 4段之狹小巷弄內，並非位於精華區，地型畸零尚非平整，交通及鄰近公共設施僅一般程度，距離捷運文湖站尚有一段距離，整體經濟及商業條件尚非甚佳，原告主張依申報地價年息10%計算相當於租金之不當得利，尚屬過高，應以申報地價3%計算，方為適當。
㈡被告周彩鸞未於言詞辯論期日到場爭執，惟具狀表示抗辯如被告許黃富美。
㈢被告林珠亦表示抗辯及聲明如許黃富美。
㈣均聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請駁回；⒉如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
本件兩造不爭執之事項：
㈠坐落臺北市○○區○○段 0○段00地號土地（即系爭土地）
原所有權人為祭祀公業鄭（石是），嗣其出賣並移轉登記予江龍昇，原告則於 101年12月13日經本院拍賣取得系爭土地。
㈡門牌號碼為臺北市○○區○○路0段0巷00號1樓至3樓及頂樓
（即系爭建物）未辦理建物第一次保存登記之房屋，為分別為被告周彩鸞、許黃富美、林珠所購買，系爭建物 1樓占用系爭土地如附件所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分、系爭建物 2樓及
3樓則占用系爭土地如附件所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分，頂樓則占用占用系爭土地如附件所示Ｂ部分。
㈢系爭土地102年之申報地價為25,440元。
得心證之理由：
原告主張被告所有之系爭建物無權占有其所有之系爭土地如附表所載占用部分，而依民法第 767條之規定，請求被告拆除系爭建物，並依同法第 179條之規定，請求被告給付相當於租金之不當得利等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，本件爭點厥為：㈠被告是否為系爭建物之所有權人或事實上處分權人？㈡被告所有之系爭房屋是否為無權占有系爭土地？㈢原告請求被告拆屋還地是否有權利濫用？㈣原告請求被告給付相當於租金之不當得利是否有理由？金額若干？本院就前開爭點茲分述如下：
㈠被告是否為系爭建物之所有權人或事實上處分權人？⒈按就未辦理保存登記之建築物為讓與時，雖因未辦理保存登
記致不能辦理所有權移轉登記，該建築物之所有權不能發生讓與之效力，但受讓人與讓與人間非不得約定將該建築物之事實上處分權讓與於受讓人（最高法院74年度臺上字第1317號判決意旨參照）。次按，當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證，民事訴訟法第 279條定有明文，且當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內有拘束法院之效力，法院自應認當事人自認之事實為真，以之為裁判之基礎（最高法院81年度臺上字第8117號裁判、26年度上字第 805號判例意旨參照）。
⒉經查，被告自承被告周彩鸞係於64年10月 2日向鄭護然買受
系爭建物1樓房屋，被告許黃富美係於63年9月25日向鄭護然購買系爭建物2樓房屋，系爭建物3樓房屋部分，則係於63年12月19日由鄭護然出售予徐鴻振後，再於64年 2月25日轉售予被告林珠，並有被告許黃富美提出之不動產買賣契約在卷可稽（見本院卷第57頁、第152-156頁），且於本院102年7月22日現場勘驗時，被告等亦均自陳其分別為系爭建物1至3樓之所有權人，並分別占有系爭建物，被告林珠並自承系爭建物頂樓部分為其所增建，其則依前開規定，堪認原告關於被告周彩鸞、許黃富美、林珠分別為系爭建物1至3樓及頂樓房屋之事實上處分權人之主張為可採。
㈡被告所有系爭房屋是否為無權占有系爭土地？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第 767條定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度臺上字第1120號判決要旨參照）。是原告主張其係系爭土地之所有人，被告所有系爭建物無權占有系爭土地為由，乃請求返還所有物，被告以其非無權占有為抗辯者，依上開說明，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由。次按，所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沈默，除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年上字第 762號判例參照）。易言之，沈默係單純之不作為，並非間接意思表示，除法律或契約規定外，原則上不生法律效果。再按，代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力；代理權係以法律行為授與者，其授與應向代理人或向代理人對之為代理行為之第三人，以意思表示為之；無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力。民法第103條第1項、第167條、第170條第
1項分別定有明文。又代理人雖未明示本人名義，而相對人明知其代理或可得知者，仍不能對於代理人主張其自為；換言之，授權人已將授權於他人之事通知或公告或為相對人所知悉，其人所為之行為，雖未明示以本人名義為之，仍應對於本人發生效力，是為隱名代理（最高法院86年臺上字第3180號判決意旨參照）。
⒉被告雖抗辯其與系爭土地原所有權人祭祀公業鄭（石是）間
有租賃契約云云，然為原告所否認。而查，依臺北市政府民政局102年12月25日北市民宗字第00000000000號函所檢附之祭祀公業鄭（石是）之歷次變更資料（見本院卷第 108-147頁）及系爭土地之土地登記簿（見本院卷第 87-94頁）之記載，鄭護然並非祭祀公業鄭（石是）之管理人，則尚難僅以鄭護然為祭祀公業鄭（石是）之派下員即認其然對祭祀公業鄭（石是）有代表權；又依被告許黃富美所提出之徐鴻振與鄭護然間之土地租賃合同所示，其出租人為鄭護然，並非祭業公業鄭（石是），且該租賃合同上亦無代表祭業公業鄭（石是）出租系爭土地之記載，而被告並未提出任何證據證明祭業公業鄭（石是）有授予鄭護然代理權代理出租系爭占用土地予被告，是被告抗辯鄭護然隱名代理祭祀公業鄭（石是）與被告等成立租賃契約，自無足採。
⒊被告雖另依其依租賃契約繳納租金多年，而祭祀公業鄭（石
是）從未向其主張權利，抗辯祭祀公業鄭（石是）默示承認系爭土地租賃契約之存在云云。然按，租賃契約為債權契約，出租人不以租賃物所有人為限，出租人未經所有人同意，擅以自己名義出租，其租約並非無效，僅不得以之對抗所有人。承前所述，鄭護然並未代表或代理祭祀公業鄭（石是）與被告訂立租賃契約，而係以自己名義出租祭祀公業鄭（石是）如附表所載占用部分之土地予被告，依前開說明，該租賃契約僅於被告與鄭護然間有效，則被告繳納租金予鄭護然，係依其等與鄭護然間之系爭土地租賃契約所為之給付，自不生祭祀公業鄭（石是）默示承認該租賃契約之效力；又被告並未證明其等於向鄭護然承租系爭土地時，曾經祭祀公業鄭（石是）之管理人同意，復未向祭祀公業鄭（石是）之管理人確認，自難認祭祀公業鄭（石是）之管理人知悉系該租賃契約之存在，則祭祀公業鄭（石是）就其不知之事未為任何之表示，亦僅屬單純之沈默，並不生任何法律效果；再者，依土地法第 172條「地價稅向所有權人徵收之，其設有典權之土地，由典權人繳納」之規定，祭祀公業鄭（石是）本於地價稅之納稅義務人，履行稅法上義務，自不能僅以其於被告占用系爭土地期間內依法繳稅即認為其默示承認與被告有租賃契約存在。至祭祀公業鄭（石是）雖長期未對被告行使權利，然此尚不足證明鄭護然有代表祭祀公業鄭（石是）與被告成立租賃契約。
⒋承前所述，被告與祭祀公業鄭（石是）間就系爭建物所占用
之土地既無租賃關係存在，其出售系爭土地予江龍昇，自無土地法第104條、民法第426條之 2所定優先承買權之適用，亦無民法第425第1項所定買賣不破租賃規定之適用，是被告前開抗辯自無足採。而被告既未能證明其所有之系爭建物占有系爭土地係有正當權源。則應認原告之請求為有理由。
㈣原告請求被告拆屋還地是否有權利濫用？⒈按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目
的，民法第 148條定有明文。又行使權利，固不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內；權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院45年臺上105號、71年臺上字第737號判例意旨參照）。故權利濫用者，須兼備主觀上專以損害他人為主要目的及客觀上因權利行使取得利益與他人所受損害不相當，缺一不可。因而行使權利者，主觀上若非專以損害他人為主要目的時，縱因權利之行使致影響相對人之利益時，亦難認係權利濫用。
⒉本件系爭土地確實為原告所有，而為被告所分別無權占有，
已如上述，原告為維護其不動產所有權之完整性，避免所有不動產價值產生貶損，而行使所有物返還請求權，雖足以使被告喪失利益，揆諸上開說明，亦尚難謂係以損害他人為主要目的。被告雖抗辯系爭土地因中間部分為巷道，縱收回被告所占用部分亦無法完整使用云云。然查，系爭土地使用分區雖為第一種商業區，其基地寬度及深度依臺北市土地使用分區管制自治條例第29條之規定為3公尺及9公尺，而依系爭建物之照片可知，其係有一邊有鄰屋，是加計第27條及第28條所定後院深度及鄰幢間隔3公尺及3公尺後，其得建築之寬度及深度合計為6公尺及9公尺，面積為54平方公尺，而被告所有之系爭建物占用系爭土地面積合計達77.43平方公尺（見本院卷第36頁），已超過前開得建築之面積，顯見系爭土地收回後，尚非無利用可能性；況系爭土地登記地目為旱，並非道路，故其餘部分雖現有巷道，但尚非無收回使用之可能性；再者，縱系爭建物拆除後所收回之土地因面積狹小而為不能獨立建築之畸零地，原告亦可能經由與鄰地合併之方式成為得建築之基地，亦非全無使用可能，則原告行使所有物返還請求權，並無權利濫用情形，是被告所辯，顯不足採認。
㈤就被告是否應返還因占用系爭土地而受之不當得利？金額若
干？
1.按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文，而該條規定於租用基地建築房屋準用之，土地法第 105條亦定有明文。所謂土地之申報總價，依土地法第 148條之規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，而公有土地則以公告地價為申報地價，免予申報，土地法施行法第25條、平均地權條例施行細則第21條均定有明文。再按，無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益， 民法第179條定有明文。而無權占有他人之土地，依社會通常觀念可能獲得相當於租金之利益，並致土地所有權人無法對土地為使用收益，而受有同額之損害，為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院94年度臺上字第1094號判決意旨參照）。
⒉本件被告周彩鸞無權占有系爭土地如附圖Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部
分，被告許黃富美、林珠無權占有系爭土地如附圖Ａ、Ｂ、Ｃ部分，分別已如前所述，又系爭土地位於臺北市○○區○○路4段與木柵路交叉之巷弄內，附近為住宅區，鄰近有再興中學、幼兒園，距離公車站及捷運文湖線萬芳醫院站均有一段距離，交通及生活機能尚非甚佳，有本院102年7月22日勘驗筆錄在卷可證，本院審酌系爭土地之坐落位置、繁榮程度、經濟用途、被告使用系爭不動產之經濟價值等因素，認原告請求相當於租金之不當得利，按申報地價年息3%計算，始屬允當，又原告僅就被告等占用系爭土地如附圖Ａ、Ｂ、Ｃ部分請求，是本件被告應按月給付之不當得利數額為1,460元（25440元/㎡X68.89㎡X3%÷12月÷3 =1,460.468元，小數點以下四捨五入）。
綜上所述，本件原告依民法第767條第1項前段之規定，請求被
告等分別拆除附表一所示門牌之建物，返還所占用附表所示之系爭土地，並依同法第179條之規定，自102年1月1日起至返還系爭土地之日止，分別按月給付相當於租金之不當得利即每月1,460元部分，為有理由，逾此部分則為無理由，應予駁回。
原告與被告均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，就
原告勝訴部分，經核尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告逾上開准許外之請求，既為無理由而駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。
兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌
後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不再逐一詳予論駁，併此敘明。
據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟
法第385條第1項前段、第390條第2項、第392條第2項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 4 月 29 日
民事第三庭 法 官 曾益盛以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 4 月 29 日
書記官 王人俊附表：
┌──┬─────┬───────┬────────┬───────────┬────────┐│編號│被告 │使用面積(㎡) │ 門 牌 │複丈成果圖所示占用部分│ 備 註 │├──┼─────┼───────┼────────┼───────────┼────────┤│01 │周彩鸞 │77.43㎡ │臺北市文山區興隆│A+B+C+D │ ││ │ │ │路4段8巷15號1樓 │ │ │├──┼─────┼───────┼────────┼───────────┼────────┤│02 │許黃富美 │68.89㎡ │臺北市文山區興隆│A+B+C │ ││ │ │ │路4段8巷15號2樓 │ │ │├──┼─────┼───────┼────────┼───────────┼────────┤│03 │林珠 │68.89㎡ │臺北市文山區興隆│A+B+C │ ││ │ │ │路4段8巷15號3樓 │ │ ││ │ ├───────┼────────┼───────────┼────────┤│ │ │31.19㎡ │臺北市文山區興隆│B │ ││ │ │ │路4段8巷15號頂樓│ │ │└──┴─────┴───────┴────────┴───────────┴────────┘