臺灣臺北地方法院民事判決 102年度重訴字第469號原 告 李素玫 住新北市○○區○○街訴訟代理人 沈建宏律師被 告 李頡 住臺北市○○區○○路1兼上 一 人法定代理人 李漢
林世菊上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國102 年10月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告李漢應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○地號土地上之同小段００五三六建號建物即門牌號碼臺北市○○區○○路○○○巷○○號三樓房屋騰空遷讓返還原告。
被告李漢應自民國一百零一年九月二十八日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬叁仟玖佰柒拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告李漢負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣叁拾叁萬陸仟元為被告李漢供擔保後，得假執行。
本判決第二項於每月履行期屆至，原告以新臺幣肆仟柒佰元為被告李漢供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴時第2 項聲明原係請求被告李漢自民國101年9月28日起至遷讓返還建物之日止，按月給付新台幣（下同）2 萬元；嗣變更前開請求金額為按月給付14,457元，核屬減縮應受判決事項之聲明，核無不合，應予准許。
二、被告林世菊、李頡經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款之情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：原告於101年9月28日買賣取得坐落臺北市○○區○○段0○段0000地號土地上之同小段00536建號建物，即門牌號碼為臺北市○○區○○路○○○巷○○號3樓房屋（下稱系爭房屋），被告3 人未經原告同意，無權占有、使用系爭房屋，原告委由律師發函限渠等於101 年12月底前將系爭房屋騰空遷讓返還，然未獲置理，爰本於民法第767 條規定，請求被告等返還系爭房屋。又被告李漢無權占有使用系爭房屋，受有相當租金之不當得利，而城市房屋之租金，依土地法第97條第1 項之規定，以不超過土地及其建築物申報總價之10% 為限，系爭房屋現值及其坐落土地申報總價合計約為1,734,791元，原告得請求被告給付之不當得利即為每月14,457元。爰本於民法第179條不當得利之規定，請求被告李漢給付相當租金之不當得利。故聲明：㈠被告等應將坐落在臺北市○○區○○段0 ○段0000地號土地上之臺北市○○區○○段0 ○段000號建物即門牌號碼臺北市○○區○○路○○○巷○○號3樓建物騰空遷讓返還原告。㈡被告李漢應自101年9 月28日起至遷讓返還上開建物之日止，按月給付原告14,457元整。㈢如受利益判決，願供擔保請准宣告假執行。
二、被告方面：㈠被告林世菊、李頡未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
㈡被告李漢則以：系爭房屋於75年間由兩造父親以母親名義購
買，父親生前即告知系爭房屋將給予被告，與被告林世菊成婚前，母親亦表示系爭房屋是給被告。99年間，母親告知景美房子給被告夫婦，但要給大姐、二姐各20萬元，同時請房客退租，其花費數萬元修繕後遷入，並將母親自斗六接至景美居住。100年5月間，母親表示已買下新莊中誠街房屋，由被告與前妻所生之兩女住樓上，被告等住樓下，不同門戶進出，被告不同意而未搬遷。事後被告幾度提議買下系爭房屋、出售新莊房產，均不被接受。因被告經濟問題，請求寬限2至3年，必遷出系爭房屋等語置辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、經查，下列事實為兩造所不爭執：㈠原告於101年9月28日以買賣為原因取得原為兩造之母李陳麗
花所有之系爭房屋及其坐落土地之所有權，有建物及土地所有權狀、謄本及不動產買賣契約書影本等在卷足稽（見本院卷第10至13、58至59頁）。
㈡原告與被告李漢為姊弟，被告林世菊為被告李漢之妻，被告
李頡為李漢之子，被告3 人目前仍居住於系爭房屋，有被告之戶籍謄本、本院送達證書等在卷足稽（見本院卷第29、64至66、150至151、157-1、160至161頁）。
四、原告主張被告3人無權占有系爭房屋，而依民法第767條請求被告3人遷讓返還系爭房屋，並依民法第179條請求被告李漢給付相當於租金之不當得利。被告李漢則以前詞置辯。是本件應審究之爭點厥為：㈠被告依民法第767條請求被告3人遷讓返還系爭房屋，有無理由？㈡原告得否依民法第179 條請求被告李漢給付相當於租金之不當得利？如得請求，金額為若干？茲分述如下：
㈠原告得依民法第767 條請求被告李漢遷讓返還系爭房屋，其餘請求則無理由：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物者，占有人對所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，所有權人對其所有物被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。系爭房屋之所有權人為原告，惟目前係由被告李漢占有使用等情，有建物所有權狀在卷足稽（見本院卷第10頁），復為兩造所不爭執，堪認屬實，是依前揭說明，自應由被告李漢就其有權占有系爭房屋負舉證責任。被告李漢雖抗辯系爭房屋原所有權人即兩造之母曾口頭承諾要將系爭房屋給被告李漢，其居住於系爭房屋內，有優先承買權云云；惟依被告李漢所述，上開口頭承諾尚附有其應付款予其餘兄弟姊妹，並與其前婚姻所生之女共同居住等條件，而被告李漢自承其並不同意該等條件（見本院卷第99頁）；且被告李漢雖長期居住於系爭房屋內，但系爭房屋及其坐落之基地原均為兩造之母李陳麗花一人所有，被告李漢並非系爭房屋之共有人，亦非系爭房屋坐落基地之所有權人，於系爭房屋出售時，自無依民法第824條或土地法第104條等規定優先購買之權利。被告李漢所述上開事由，均非其有權占有系爭房屋之依據，從而，原告主張被告李漢無權占有系爭房屋，應遷讓返還予原告，自屬有據。
⒉原告雖亦訴請被告林世菊、李頡遷讓返還系爭房屋，惟受僱
人、學徒、家屬或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人，民法第942 條規定甚明。請求返還所有物之訴，應以現在占有該物之人為被告，而民法第767條所謂占有，係指同法第940條之直接占有及第941條之間接占有而言，並不包括第942條所定輔助占有之情形在內。所謂輔助占有人，重在其對物之管領，係受他人之指示，至是否受他人之指示，仍應自其內部關係觀之，所謂內部關係，即民法第942 條所指受僱人、學徒或其他類似關係（最高法院65年台抗字第163 號判例、臺灣高等法院暨所屬法院85年法律座談會民事類提案第7 號研討結果參照）。又未成年之子女以其父母之住所為住所，民法第1060條定有明文。查被告林世菊為大陸地區人士，其係因與被告李漢結婚，而以依親為由取得居留證，來台居住於系爭房屋，業經被告李漢陳述在卷（見本院卷第157 頁）；被告李頡則為被告林世菊、李漢之子，係00年生，年僅3歲，有被告3人之戶籍謄本在卷足稽（見本院卷第29頁），被告林世菊、李頡顯係基於共同生活關係，隨同被告李漢居住於系爭房屋內，揆諸前揭說明，應屬輔助占有人，依民法第942 條規定，僅被告李漢為占有人，原告一併請求被告林世菊、李頡遷讓返還系爭房屋，自有未合，不應准許。是原告依民法第767條第1項之規定訴請被告3人遷讓返還系爭房屋，僅於請求被告李漢遷讓返還部分為有理由，其餘部分則無理由。
㈡原告得依民法第179 條前段之規定請求被告李漢給付相當於租金之不當得利：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179 條前段定有明文。又無權占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會之通常觀念。被告李漢自承其自99年7 月起，即與被告林世菊、李頡共同居住於系爭房屋迄今（見本院卷第95頁），其無權占有系爭房屋居住使用，而受有利益，並使原告受有不能使用系爭房屋之損害，是原告依不當得利法律關係，請求被告李漢自原告取得系爭房屋所有權之日即101年9月28日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利，自屬有據。
⒉又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息10%為限，土地法第97條1項定有明文。該條文之立法意旨為城市房屋供不應求，為防止房屋所權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。是基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10% 最高額（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，即土地所有人依土地法相關規定所申報之地價，建築物價額則依該管縣市地政機關估定之價額，此觀土地法施行法第25條、土地法第148 條規定自明。查系爭房屋係位在臺北市○○區○○路○○○ 巷內，鄰近景美夜市、景美國中、百貨公司，附近有景美捷運站及公車站，生活機能及交通均甚為便利，位於系爭房屋附近、屋齡及建物面積均與系爭房屋相近之建物，月租金為18,000元至31,000元不等，有安信不動產估價師事務所出具之系爭房屋估價報告書在卷可參（見本院卷第108 至145頁）。本院斟酌上開情形及土地法第97條第1項之規定，認本件原告得請求之不當得利應以系爭房屋現值及土地申報總價之年息10%為適當。而該管地政機關就系爭房屋即00536建號建物估定之102年間價額為每平方公尺9,949元，系爭房屋面積則為81.7平方公尺（含主建物70.52 平方公尺、附屬建物即陽台11.18平方公尺，但不含共有部分即00560建號面積），有系爭房屋之建物所有權狀影本及臺北市政府地政局102年5 月27日北市地價字第00000000000號函在卷足稽（見本院卷第10、71頁），則系爭房屋之現值應為812,833 元（計算式：每平方公尺單價9,949元×81.7平方公尺＝812,833元，元以下四捨五入，下同）；又系爭房屋坐落之臺北市○○區○○段0○段0000地號土地面積為824平方公尺，原告之權利範圍為10000分之312 ，上開土地102年之申報地價為每平方公尺33,600元，亦有土地所有權狀及土地登記第二類謄本在卷可稽（見本院卷第11、12頁）；故系爭房屋現值及其坐落之土地申報總價合計為1,676,649 元（計算式：系爭房屋現值812,833元＋坐落土地之申報地價每平方公尺33,600元×824平方公尺×312/10000＝1,676,649 元），原告得請求被告李漢給付之不當得利數額即為每月13,972元（計算式：1,676,649元×10%÷12＝13,972元），逾此部分之請求則無理由。
五、綜上所述，被告李漢無權占有原告所有之系爭房屋，自應將之遷讓返還予原告，並應給付相當於租金之不當得利。從而，原告依民法第767條第1 項及第179條之規定，請求被告李漢遷讓返還系爭房屋，並請求被告李漢自101年9月28日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付13,972元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求則無理由，應予駁回。又原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，就原告勝訴部分，經核並無不合，爰參酌系爭房屋之價值（見本院卷第109 頁），酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，其餘假執行之聲請自失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經核均不影響判決結果，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 102 年 10 月 31 日
民事第五庭 法 官 陳蒨儀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 10 月 31 日
書記官 謝淑芬