臺灣臺北地方法院民事判決 102年度重訴字第482號原 告 盧明德訴訟代理人 江如蓉律師
陳耀南律師複代 理 人 陳威勳被 告 李俊仁訴訟代理人 呂偉誠律師上列當事人間請求履行契約等事件，經臺灣新北地方法院裁定移送前來（102年度重訴字第191號），本院於民國103年8月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告依兩造於民國九十九年三月十六日簽訂不動產買賣契約書第五條約定給付第三期付款新臺幣貳億貳仟參佰玖拾陸萬壹仟伍佰壹拾肆元予被告之同時，將被告所有坐落新北市○○區○○段○○○○○○○號兩筆土地所有權全部移轉登記予原告。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限，前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。本件依兩造於民國99年3月16日簽訂之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）第11.2條約定，雙方合意以本院為第一審管轄法院，故原告向本院提起本件訴訟，核與首揭規定尚無不合，本院就本件訴訟自有管轄權，合先敘明。
二、原告主張：
（一）兩造於99年3月16日就新北市○○區○○段○○○號、45地號土地（下稱系爭36地號、45地號土地，合稱系爭土地）簽訂系爭買賣契約，買賣標的總價款為新臺幣（下同）559,903,800元，原告當場交付面額27,995,189元之銀行支票（下稱系爭第一期價款支票）乙張予被告，被告則將系爭45地號土地所有權狀等設定抵押文件交付訴外人楊明煌地政士辦理最高限額抵押權設定，擔保債權總金額為28,000,000元。兩造復於同日另行簽立協議書（下稱系爭協議書），委由被告居間向鄰近土地即同段37地號、42地號以及43地號所有權人，洽談由原告購買事宜。倘若經被告以低於每坪88萬元之價格斡旋成交者，原告則應給付成交價與88萬元間之價差作為被告之居間報酬，雙方並約定被告應於契約簽訂日起300日內洽商完成，原告於該段期間內不得再以任何方式或另行委託他人與前揭37地號、42地號以及43地號土地所有權人洽談購買或合建事宜。詎被告於系爭協議書簽訂後不久即多次要求修改系爭協議書文字及延長協議期限，經雙方合意將系爭協議書有效期間延長為系爭買賣契約之有效期間，若違反協議時將比照系爭土地買賣契約第9條之規定計罰違約金。而依系爭買賣契約第3.1.1條約定，被告除設定最高限額抵押權與原告外，亦應於簽約當日完成第一期義務，惟被告並未於收受系爭第一期價款支票之際，同時開立同面額27,995,189元未填到期日之本票乙張予原告，以擔保原告所支付之第一期價款，且未依約交付買賣標的物之「土地使用權同意書」或其他主管機關要求之相關建管、都市審議所需文件予原告，並配合原告辦理申請建照等事宜。又原告依約交付面額139,975,946元之銀行支票乙張予被告作為第二期價款（累計已付金額共167,971,135元）後，依系爭買賣契約第3.1.2.2條約定，被告尚應同時交付用印完成之系爭土地增值稅申報所需文件予原告指定之地政士辦理增值稅申報（下稱第二期義務）卻遲未履行，致系爭買賣契約第3.1.3條約定之第三期付款期程，即無法展開，原告亦無從依約接續支付第三期款項223,961,514元及第四期款項167,971,151元。再依系爭買賣契約第4.3條約定，被告應於簽約日起360日內終止系爭土地現存之「耕地三七五租約」並塗銷註記登記，惟被告迄今仍未完成。雖被告尚未完成系爭買賣契約第3.1.1.1條、第3.1.1.3條以及第4.3條之從義務，又縱未依約排除系爭土地現存之耕地三七五租約，或拒不申報並繳納土地增值稅，然因原告已支付完畢第一期、第二期價款，且至今仍未解除系爭買賣契約，而被告為系爭土地之所有權人，仍應負有配合辦理系爭土地所有權移轉登記之主給付義務。至於被告雖委託律師於100年11月9日發函原告表示系爭協議書所載之42地號土地為誤植，實為44地號，然有關42地號土地並非誤植（詳後述），被告並未合法終止系爭買賣契約，且其於同年12月16日發函原告，以受詐欺為由撤銷締結契約之意思表示，亦非合法，故系爭買賣契約仍屬有效。爰依民法第345條、第348條以及系爭買賣契約第1.1條、第5.1條之約定，先位請求被告應辦理土地所有權移轉登記予原告；另依系爭買賣契約第
9.2條規定，被告應自99年3月17日起負遲延責任，按日給付原告27,995,189元（第一期價款）之萬分之5，迄至99年7月7日止計為1,567,731元，原告復於99年7月7日支付第二期價款139,975,946元，累計支付167,971,135元，是被告應自99年7月8日起至其完成契約義務之日止，按日給付原告167,971,135元之萬分之5；倘暫計算至102年3月15日止為82,221,871元【計算式：（27,995,189元＋139,975,946元）×5/10,000×979日＝82,221,871元，元以下四捨五入】，上開兩筆金額合計83,789,602元，暨自102年3月16日起按日計算83,986元（計算式：167,971,135元×5/10,000＝83,986元，元以下四捨五入）之違約金。
（二）如認上開先位請求為無理由，則因被告所為已符合民法第254條以及系爭買賣契約第9.1條解除契約之規定，且被告未於360日內完成三七五租約終止及註記登記塗銷，原告亦得依第4.4條約定解除契約。故原告以起訴狀繕本之送達被告，作為解除契約之意思表示，系爭買賣契約經解除後，被告應返還第一期、第二期價款合計167,971,135元，及自99年3月16日起至99年7月7日止，本金為27,995,189元，以及自99年7月8日起至清償日止，本金為167,971,135元，按年息5％計算之遲延利息，倘計算至102年3月15日止，遲延利息金額合計為22,956,055元【計算式：（27,995,189元×0.05/365×112日）＋（167,971,135元×
0.05/365×979日）＝429,515元＋22,526,540元＝22,956,055元，元以下四捨五入】。是上開應返還價金與遲延利息總計為190,927,190元。又買受人解除契約者，除得依民法第259條第2款請求自出賣人受領價金時附加遲延利息一併返還，亦得依民法第260條及契約「遲延違約金」之約定，另請求遲延違約金作為損害賠償。是以，被告應自99年3月17日起負遲延給付責任，按日給付原告13,998元至99年7月7日止計為1,567,731元（計算式：27,995,189元×5/10,000×112日＝1,567,731元，元以下四捨五入）之違約金。原告復於99年7月7日支付第二期價款139,975,946元，累計支付167,971,135元，是被告應自99年7月8日起，按日給付原告83,986元【計算式：（27,995,189元＋139,975,946元）×5/10,000＝83,986元，元以下四捨五入】之違約金，倘計算至102年3月15日止為82,221,871元（計算式：167,971,135元×5/10,000×979日＝82,221,871元，元以下四捨五入），前開兩項違約金合計為83,789,602元。是被告應返還價金167,971,135元、遲延利息22,956,055元、違約金83,789,602元，總計為274,716,792元。
（三）被告一再拖延、迴避而不履行自身義務，要求原告調高價金、補償土地增值稅，甚至藉故要求終止契約，且被告發函所指皆與事實不符，茲說明如下：
⒈被告假借與同段44地號土地合建乙事，無端指摘原告違約，然此不但與原告無涉、更與系爭協議書之範圍不同：
被告於100年1月26日發函主張以兩造間系爭買賣契約、協議書無關之44地號土地，業經訴外人國美建設股份有限公司（下稱國美公司）與該地號土地所有權人洽談合建為藉口，誣指原告違反系爭協議書約定云云；隨後被告又於同年4月24日發函㈤聲稱系爭協議書所載42地號係屬誤植，正確應為44地號云云，惟系爭協議書所載42地號土地並非誤植，且「地號」為居間契約必要之點，為簽約雙方首應注意之內容，倘若雙方未就居間地號達成意思一致，則居間契約即因欠缺必要之點而無法成立，是以該地號之記載為系爭協議書首要資訊，又反覆出現5次，殊無誤植可能；兩造既已於簽訂系爭買賣契約及協議書時，持地籍圖作為洽談依據，而地籍圖上清楚標明37地號、42地號以及43地號之相對位置，居間標的亦經雙方用印確認，當無誤認可能。尤有甚者，系爭協議書簽訂後業經被告攜回，數日後始提出要求修改內容，共有九個塗改處，然當時被告並未要求修改有關42地號之記載，益證42地號並非誤植。況系爭協議書內容修改時，曾經被告確認無誤後始按捺手印，殊無再三檢視均未發現之可能。從而居間契約之「居間標的」為契約必要之點，不論被告於簽約當時希冀之居間標的是否包括44地號土地，惟被告既未將此「44地號」之內心意思表示於外，則兩造間就「44地號」自無意思合致之可能，故44地號土地即非居間契約之標的，被告執此辯稱原告違反契約云云，顯屬臨訟之辯。再者被告自80年間就系爭土地三七五租約爭議提起訴訟迄今已陸續開啟64件相關訴訟程序，可見對於系爭土地鄰近地區地籍資訊甚為熟稔，且因其中數件訴訟爭點即在於租賃契約究係約定於何地號之上，是被告對於地號之敏感度理應高於一般常人，故其抗辯誤認地號云云，不足採信。此外，有關系爭36地號、45地號土地買賣事宜，乃原告個人之投資行為，而44地號土地合建乙事，係屬國美公司與土地所有人間之合建關係，原告雖為國美公司董事之一，然國美公司本於公司治理所為之決定，自非原告一己所能干涉。
⒉依系爭買賣契約第4.3條約定，被告應於簽約日起360日以
前（即100年3月11日前）終止並塗銷系爭土地登記謄本所註記之三七五租約，然被告卻再三以「註記塗銷不是問題」拖延履行，嗣又改稱終止三七五租約為原告之義務，倘原告未能履行，其將解除契約，又第4.5條約定雖提及原告得協調三七五租約之承租人與被告達成和解等語，然此僅係被告授權原告得代理被告與第三人於一定和解條件範圍內洽定和解之授權約定；同條內容亦載明「本條甲方（即原告）協調事項不視為甲方義務」等語，被告竟誆稱此為原告應負義務，如未履行時即可解除契約云云，顯屬無稽。
⒊被告再三發函要求原告調高價金，且表示將不負擔土地增值稅繳納義務：
被告於100年3月11日發函表示：賣方（即被告）依一般風俗應負擔簽約後土地增值稅云云，又指稱其訪查鄰近土地成交價為每坪140萬元，故要求原告就系爭土地每坪補償被告價差52萬元，並揚言若不願調高價格，將另行出售系爭土地與第三人。然系爭買賣契約第3.1.3條既已約明應由被告負擔土地增值稅，且被告亦於101年10月28日函說明自陳「本○○○區○○段36及45地號當時99年及今101年公告現值差別很大，影響所要繳的土地增值稅數額相差很大…」等語，益證被告明瞭負擔土地增值稅為其契約義務。縱被告拒不申報並繳納土地增值稅，亦得由原告代為繳納，並依強制執行法第130條第1項辦理執行，不因此陷於給付不能，仍無礙系爭土地買賣契約目的之遂行。況且土地稅法第5條亦規定，土地有償移轉時應以「原所有權人」為納稅義務人。是被告未遵期終止三七五租約並予以塗銷登記，更企圖阻撓原告依第4.5條約定協調三七五租約承租人與被告和解，導致迄今仍無法順利履約，要屬可歸責於被告。且被告所指系爭土地公告現值已大幅調漲，造成其土地增值稅隨之增加，亦係因被告怠於100年3月11日以前履行三七五租約終止及塗銷註記登記之義務所致，該不利益當由被告自行承擔。而系爭協議書第3條雖約定，若上開地號買賣價金每坪高於88萬元，則原告應補足被告36地號土地之買賣價金差額，然僅限於前揭37地號、42地號以及43地號土地確實經被告斡旋成功，因而促成買賣或合建契約，本件被告既未居間成功，當無請求居間報酬之理。
⒋綜上，原告均已如期履行契約義務，更努力協調三七五租
約承租人與被告達成補償和解事宜，惟被告未確實依約履行交付本票、土地使用權同意書或其他供原告申請系爭土地建造執照之相關建管、都市審議文件、終止三七五租約並塗銷註記登記等義務，為此，原告業於系爭買賣契約第
4.3條所定之360日期限（即100年3月11日）屆至前，於100年3月7日發函催請被告完成三七五租約終止及註記登記塗銷，以利後續辦理系爭土地所有權移轉登記事，復於同年6月27日、7月11日再次發函催請履行，然被告卻一再拖延，致原告因此受有無法開發利用系爭土地以及買賣價金受不法剋扣之損害。
（四）並為先位聲明：㈠被告應將系爭36地號、45地號土地所有權全部辦理移轉登記與原告；㈡被告應給付原告83,789,602元，並自102年3月15日起，至被告交付面額為27,995,189元之本票，及交付買賣標的物「土地使用權同意書」與原告之日止，按日給付原告83,986元；㈢就上開聲明㈡部分，原告願供擔保請准宣告假執行。以及為備位聲明：㈠被告應給付原告274,716,792元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，其中167,971,135元按年息5％計算之利息；㈡原告願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：
（一）原告主張被告有未履行系爭買賣契約第3.1.1.1條交付擔保本票及未履行第4條解除「限制登記」及終止三七五租約等義務之違約乙節，應無理由：
按系爭買賣契約第3.1.1.1條雖約定被告須交付乙紙擔保本票，然被告已依第3.1.1.2條約定將前述45地號土地辦理設定最高限額抵押權擔保債權28,000,000元予原告，實際上已足以供為擔保，對原告並無損害可言，因此原告於99年7月7日依第3.1.2條給付第二期款時並未要求被告仍須交付前開第一期款之擔保本票，今原告竟執上開事由主張被告違約，顯違反民法第148條規定之權利禁止濫用原則及誠實信用原則。況兩造發生契約爭議後，原告竟片面執前開最高限額抵押權設定向臺灣新北地方法院聲請裁定拍賣系爭土地，幸經法院明察後裁定駁回其聲請，若令被告再行交付前開本票，勢將損害被告之契約權益。又依系爭買賣契約第4.4條載明「若乙方（即被告）未於第4.2條、第4.3條約定期限內完成限制登記之解除及三七五租約之終止及塗銷登記，甲方（即原告）得解除本約或甲方得依第4.5條約定辦理。本契約解除時，乙方應依甲方通知解約日起7日內一次無息返還甲方已支付之全部款項，乙方不屬於違約」等語，顯示兩造均明知系爭土地上原本有限制登記及三七五租約，而辦理塗銷非屬易事，故約定被告縱使未於第4.2條、第4.3條約定期限內完成限制登記解除及三七五租約之終止塗銷登記，尚不屬於被告有違約情事，因此原告應解除契約由被告無息返還已付價金，或由原告直接依第4.5條出面與限制登記之債權人及三七五租約之承租人協調達成和解，若原告仍無法協調和解時，仍應依前述第4.4條解約由被告無息返還已付價款，亦非屬被告有違約等情事。事實上被告業於99年6月6日發函通知原告無法於第4.2條、第4.3條期限塗銷限制登記及三七五租約，並表示願依第4.4條約定無息返還其已付價金等情，而原告亦自行與前述限制登記之債權人李文全及三七五租約承租人協調多時，仍無法達成和解，原告本即應依第
4.4條規定解約由被告無息還款，然原告竟違反第4.4條、第4.5條約定，主張無法塗銷限制登記及三七五租約為被告違反契約義務，進而請求被告應移轉系爭土地所有權登記及損害賠償云云，不僅與系爭買賣契約之約定不符，亦有違誠實信用原則。
（二）系爭協議書所載鄰地「42地號」顯係「44地號」之誤植，原告確有違反系爭協議書第4條約定而與該鄰地所有人簽約合建之事實，應屬原告違約：
本件買賣交易係經由訴外人張正宇（竹北置地開發有限公司副總經理）居間、仲介，被告係與國美公司相關人員聯繫，從洽談、簽約迄今被告從未曾見過原告本人，均係由國美公司相關人員出面辦理，並以原告名義代表國美公司簽約，兩造乃同時簽訂系爭買賣契約及協議書，並於系爭協議書約定原告同意由被告全權出面與「鄰地」地主洽商將土地出售予原告，原告同意每坪低於88萬元時以其價差給付被告，如高於88萬元時，原告應補足36地號、45地號土地價差。系爭協議書第1條載明：「乙方（即被告）於99年3月16日，出售其所有系爭36地號土地予甲方（即原告），…。雙方另協議由乙方出面與鄰地37、42、43地號所有人洽商出售予甲方。」等語，而依地籍圖及空照圖所示與被告出售之系爭36、45地號相鄰之土地應為37、「44」、43等地號，至於系爭「42」地號為與36地號相隔「福美街」另一側之土地，顯非系爭協議書所稱之「鄰地」，亦顯非兩造協議之範圍，足證系爭協議書所載「42」地號確係「44」地號之誤植，應予更正為「44」地號之事實，被告亦曾請仲介人張正宇通知原告更正。又系爭協議書第4條亦有載明，原告不得以任何方式或透過他人與37、42、43地號所有權人洽談或成立合建契約關係，否則視為違約，依雙方簽訂之系爭買賣契約之違約罰則處理，被告原本即係與國美公司相關人員洽談及簽約，為保障被告權益，乃特別約定原告「不得以任何方式或透過他人」與鄰地所有人接洽買賣或合建，原告既為國美公司之董事，與該公司董事長亦為父子關係，原告亦自承國美公司已與上開「44地號」土地所有權人簽定合建契約之事實，衡諸一般社會交易常情，原告與國美公司在系爭土地開發上本屬一體，是原告所稱係為自己投資而與國美公司無關云云，顯有違經驗法則及通常事理，故原告不僅違反系爭協議書第4條約定，亦違反商業道德及誠實信用原則，自應負違約責任。從而被告分別以100年11月9日律師函及同年12月1日存證信函向原告表示解除系爭買賣契約及終止協議書等法律關係，於法有據，是兩造間之系爭買賣契約既經被告合法解除，原告先位請求移轉系爭土地所有權登記，應屬無理。
（三）系爭買賣契約成立後已發生情事變更，非當時所得預料，如依原買賣契約法律效果及價金履行對被告顯失公平，是原告所為請求並不合理：
⒈按一般土地買賣，賣方需負擔土地增值稅之金額，影響買
賣價金金額之合意，為通常土地買賣之重要事項，兩造於99年3月16日成立系爭買賣契約，該契約第2條約定買賣總價款為559,903,800元（即每坪土地單價88萬元），並於第7.2條約定土地增值稅由被告負擔，契約成立當時系爭土地公告現值為每平方公尺44,600元，依當年度（99年度）估算被告需繳納土地增值稅約為31,182,443元，迄至102年度土地公告現值已大幅調整為每平方公尺189,000元，估算被告需繳納土地增值稅已高達134,447,041元，二年間漲幅高達431％，且占原來買賣總價比例，從原來5.569％，二年間鉅增為買賣總價之24％，顯非訂約當時所得預料之情形，倘若依原買賣契約法律效果及價金履行，對被告顯失公平，故被告得依民法第227條之2規定請求法院調整兩造契約原有法律效果或增加買賣價金之給付，始符合公平原則。況原告先位聲明請求被告將系爭36地號、45地號土地辦理所有權移轉登記，並未為合理之對待給付，自應依民法第227條之2所定情事變更原則調整增加後之價金給付，始得加以主張請求。
⒉按平均地權條例第40條規定：「經重劃之土地，於重劃後
第一次移轉時，其土地增值稅減徵百分之四十。」故依新北市政府稅捐稽徵處新莊分處103年3月14日北稅莊四字第0000000000號函復說明所載系爭土地增值稅金額，應係依上開法律規定減徵百分之四十後核算之金額；而減徵前之原土地增值稅金額如下（計算式：減徵後金額÷0.6＝原土地增值稅金額）：⑴系爭36地號土地部分：99年度2,595,330元、100年度92,796,506元、101年度103,488,216元、102年度111,814,506元；⑵系爭45地號土地部分：99年度3,415,275元、100年度12,212,775元、101年度13,619,890元、102年度14,715,696元。系爭買賣標的36及45地號之土地增值稅，於99年3月間簽訂時合計為29,365,605元，惟於100年度7月間突然暴增為105,009,281元（暴增達
3.58倍）、101年度7月間再增加為117,108,106元（暴增達3.99倍）、102年度7月間又再增加為126,530,202元（暴增達4.31倍），且上開土地增值稅金額占原買賣總價559,903,800元之比例，亦從5.24％鉅增至22.59％（上開土地增值稅尚未進一步核算103年度增加之金額及比例），而系爭土地之增值稅係由賣方即被告負擔，故有關土地增值稅亦係為兩造所合意賣價金額之重要因素，應為一般土地買賣交易所周知之常情，顯見系爭土地增值稅暴增，非訂約當時所得預料之情形，若仍依兩造原買賣契約法律效果及價金履行，將對被告顯失公平，應依情事變更原則調整合理之價金。此外，被告亦曾以99年6月6日信函向原告表示因租約訴訟案延宕未決，願意依約定無息返還價金解約等語，然原告不同意解約始拖延至今，不僅土地增值稅暴增已如前述，且被告就系爭土地如另行開發所需花費容積移轉購買道路用地價差損害更高達2億1,903萬餘元，足證被告確實因此受有莫大之損失。
⒊至於原告所稱被告得依平均地權條例第40條規定減徵土地
增值稅及得扣減重劃費用，而實際未受有損害乙節，然上開減徵土地增值稅及得扣減重劃費用，本係因政府辦理土地重劃，被告於土地重劃後，僅能分回原面積2分之1土地，另以被收歸公有之2分之1土地作為繳納土地重劃之費用及換得減徵土地增值稅徵之利益，並非無償取得上開扣抵重劃費用及減徵土地增值稅之利益，原告自不得據以主張為其契約利益或被告未受有損害等情。如前所述，因系爭土地交易有民法第227條之2所定情事變更原則適用，則依系爭買賣契約第1條、第2條之原約定土地總計為636.2543坪、每坪單價88萬元，總價559,903,800元，然至102年度為止，土地增值稅暴漲達4.31倍，而系爭土地目前行情約在每坪140萬元以上，較前述原賣價88萬元漲價1.6倍，顯見土地增值稅暴漲比例與土地實際交易漲價比例並不相當，故原告先前提出解約退款和解條件主張被告系爭土地價值亦與增值稅相同暴漲乙節，與實情不符，系爭買賣價額至少應調整增加為每坪140萬元、總價款為890,756,020元，始符合民法第227條之2所定情事變更原則之公平情形。
（四）原告備位聲明主張解除契約，並請求被告返還已受領之價款加計遲延利息及按日計罰違約金云云，均無理由：
依系爭土地相鄰之地籍圖及空照圖明確顯示與系爭買賣標的36及45地號相鄰之地號，應為37、44、43等地號，而系爭42地號與系爭買賣標的36及45地號不僅未曾「相鄰」，且與37、43地號相隔「福美街」之兩側，不可能為系爭協議書所約定共同開發之「鄰地」；更何況上開43地號與買賣標的36及45地號間又相隔系爭44地號，如謂系爭42地號非44號之誤植，顯違通常事理及經驗法則。因原告違反系爭協議書第4條約定，亦違反商業道德及誠實信用原則，前經被告分別以100年11月9日律師函及100年12月1日存證信函向原告表示解除系爭買賣契約及終止協議書等法律關係，是兩造間系爭買賣契約既經被告合法解除，原告主張被告應返還其已支付價金、遲延利息及違約金云云，顯無理由等語，資為抗辯。
（五）並為答辯聲明：㈠原告之先位及備位之訴均應予駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請宣告免假執行。
四、經兩造協議簡化爭點並整理不爭執之事項如下（見本院卷第178頁及其背面）：
（一）原告與被告於99年3月16日就系爭36地號、45地號土地簽訂系爭買賣契約，買賣總價款約定為559,903,800元。
（二）原告已於99年3月16日支付第一期價款27,995,189元，並於同年7月7日支付第二期價款139,975,946元予被告，合計為167,971,135元。
（三）被告並未交付面額為27,995,189元之本票及土地使用同意書予原告。
（四）被告於收受原告給付第二期價款時，未交付用印完成之土地增值稅申報文件予原告指定之地政士。
（五）被告曾收受原告分別於100年3月7日、100年3月18日發函催告其應依約履行系爭土地買賣契約義務；另原告有收受被告於100年3月11日、100年4月14日之回函。
（六）兩造於99年3月16日簽立系爭買賣契約時，另簽立如原證2所示之系爭協議書。被告於系爭協議書簽訂後，另要求修改系爭協議書文字如原證2之1所示。
（七）被告於100年4月24日寄發如原證13之函㈤予原告；原告則於100年5月2日回復如原證14所示之函予被告。
（八）系爭土地上之三七五租約迄今仍未全部予以塗銷。
五、兩造之爭點：
（一）先位聲明部分：⒈原告請求被告依約移轉系爭土地所有權，有無理由？⒉本件有無民法第227條之2情事變更原則之適用？⒊原告請求按日計罰違約金，有無理由？
（二）備位聲明部分：⒈原告得否解除系爭買賣契約，請求被告返還已受領之價金
並加計遲延利息？⒉原告請求按日計罰違約金，有無理由？
六、本院得心證之理由如下：
（一）系爭買賣契約並未經被告合法解除，原告請求被告依約移轉登記系爭土地所有權，應屬有據：
⒈按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所
有權之義務，民法第348條第1項定有明文。又按買賣契約為一種以移轉物權為目的之債權契約，倘經雙方合意之債權契約已經成立，則基於買賣契約，請求對方履行物權移轉必要程序之義務，如非另有其他情事，尚非無據（最高法院38年台上字第111號民事判例參照）。經查，兩造就系爭土地簽立系爭買賣契約，買賣總價款約定為559,903,800元，原告已於99年3月16日支付第一期價款27,995,189元，並於同年7月7日支付第二期價款139,975,946元予被告，合計為167,971,135元，被告並已交付原告系爭36地號、45地號土地權狀供辦理最高限額抵押權設定，作為履約之擔保等情，業據原告提出系爭買賣契約書、華泰銀行支票、台北富邦銀行中崙分行支票、系爭36地號土地抵押權設定契約書及45地號土地抵押權變更契約書為證（見新北地院卷第30至38頁、第41至44頁），且為兩造所不爭執，堪信為屬實。
⒉被告雖辯以系爭協議書所載鄰地「42地號」乃係「44地號
」之誤植，原告確有違反系爭協議書第4條約定而與該鄰地所有權人簽約合建之事實，自應負違約責任，故被告已分別以100年11月9日律師函及同年12月1日存證信函（見新北地院卷第78至81頁、第84至86頁）向原告表示解除系爭買賣契約及終止系爭協議書之法律關係，兩造間之系爭買賣契約既經解除，原告請求移轉系爭土地所有權登記，應屬無據云云，並提出地籍圖及空照圖為證（見本院卷第24頁）。惟查，依被告所提空照圖所示，「42地號」雖未與直接與「44地號」土地相連，然僅相隔福美街，彼此相距不遠，且依系爭協議書所載，關於原告洽請被告出面與鄰地地主洽商將土地出售予原告之地號明確記載為37、42、43地號（見新北地院卷第39頁），嗣經兩造同意增修系爭協議書之部分文字後，仍為相同37、42、43地號之記載（同上卷第40頁），則倘有誤植地號之情事，何以被告於修改系爭協議書時未曾發現並加以更正？是其抗辯「42地號」乃係「44地號」之誤植，已非合理。又參以證人即辦理系爭土地交易之地政士楊明煌到庭證述：兩造當時簽訂系爭買賣契約及第一次協議書時，伊有在場，簽約時都有附地籍圖及登記謄本，所以雙方應該都有看過，伊從未聽聞被告說42地號土地是誤載的情況，且協議書上所載地號是被告自己告訴原告，由原告來打，再經過被告確認等語（見本院卷第82頁背面至第83頁、第84頁背面），是兩造於簽訂系爭買賣契約時既可由地籍圖來獲悉系爭36、45地號土地之位置，即可瞭解其鄰地之範圍，被告復於簽訂系爭協議書時親自告訴原告其所欲協助洽購之地號，益見42地號之記載應係被告自行評估後所為之擇定，而非誤植無訛。雖被告抗辯「42地號」與系爭36、45地號土地並非相連或緊鄰，不可能共同開發，且證人即被告之仲介人張正宇並證稱：所謂鄰地就是相鄰的基地，理論上是指37、43、44地號土地，42地號不算是鄰地，42地號不符合被告的原意等語（見本院卷第53頁及背面），然而，被告於簽約時確曾看過系爭土地之地籍圖，此據證人張正宇證述在卷，且被告既未將「44地號」之內心意思表示於外，而仍選擇於系爭協議書上記載42地號土地，縱被告之內心意思係希冀以44地號土地作為洽商居間之標的，並非外人所能明瞭，則兩造間就「44地號」土地自無達成居間意思合致之可能。至於被告發現上開地號誤植之情事後，雖曾發函表示44地號誤植為42地號並請求被告更正，此有100年1月26日函、100年4月24日函㈤在卷可參（見新北地院卷第45、54頁），然原告既未同意被告之更正請求，即不能認兩造對於居間44地號土地之意思表示已成立合致，則縱使與原告關係密切之國美公司並未透過被告，而自行與44地號所有權人於99年10月29日簽訂合建契約書，此有該公司103年3月27日函覆本院之合建契約書可參（見本院卷第109至116頁），自不能認為原告有違反系爭協議書第4條之約定而有視為違約之情形。故被告以此為由認定原告違反系爭協議書而應負違約責任，作為向原告解除系爭買賣契約之依據，即屬無據，不足採取。至於被告聲請傳訊44地號土地所有權人葉澤坊等人，以查明國美公司何時開始與該所有權人洽談合建事宜，核無必要，附此敘明。
⒊按「原訂買賣契約第四條雖有一造違反本契約時，他方不
另催告本約視為解除之約定，然該條意旨在約定雙方任何一方違約時，他方得解除契約，並得按照價金請求賠償其損害，而解除權之行使屬於不違約一方，被上訴人既將價金全部交付清楚，自無違約情形，其不願解除契約而請求履行契約，自非不可准許」（最高法院50年台上字第1883號民事判例參照）。次按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264條第1項前段定有明文。又被告就原告請求履行因雙務契約所負之債務，在裁判上援用民法第264條之抗辯權時，原告如不能證明自己已為對待給付或已提出對待給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，不得僅命被告為給付，而置原告之對待給付於不顧（最高法院39年台上字第902號判例參照）。經查，本件依系爭買賣契約第3.1.3條規定，被告雖有完成「三七五租約」之終止及塗銷登記，及應完成土地增值稅繳納及交付買賣標的用印完成之移轉登記所需文件予原告指定之地政士辦理產權移轉之義務，然被告並未完成上開約定之履行，此為兩造所不爭執。惟依系爭買賣契約第4.4條約定：「若乙方（即被告）未於第4.2條、第4.3條約定期限內完成『限制登記』之解除及『375租約』之終止及塗銷登記，甲方（即原告）得解除本約或甲方得依第4.5條約定辦理。…」；及第4.5條約定：「…甲方得協調『限制登記』之債權人李文全及『375租約』之承租人與乙方達成和解，和解條件…就『375租約』依『平均地權條例』第77條規定之補償條件…為上限補償承租人之金額，乙方不得拒絕。若佃農不接受前述解除『375租約』條件，即不視為乙方違約。本條甲方協調事項不視為甲方義務，且甲方得隨時終止協調並解除本約…」等語，可知原告有選擇解除契約或依第4.5條約定自行協調限制登記之債權人及375租約之承租人與乙方達成和解之權利，故原告既得選擇解除契約，亦得選擇不解除而請求被告繼續履行契約，從而其選擇繼續履行系爭買賣契約，並請求被告依第5條約定移轉系爭土地之所有權，即非無據，是被告辯以原告違反第4.4條、第4.5條約定，請求被告應移轉系爭土地所有權登記，與系爭買賣契約之約定不符云云，尚非有據。又依系爭買賣契約第5.1條約定「乙方應依第3.1.2條及第3.1.3條約定於甲方支付期款同時將買賣標的土地移轉登記及申報土地增值稅（含撤銷土地增值稅、公定契約）所需之書類蓋妥印鑑章，並繳交身份證明文件及土地權狀等產權移轉應備證件交付予甲方指定之地政士辦理增值稅申報及產權移轉」；及第3.3條「甲方雙方對付款方式均享有同時履行抗辯權…」約定，可見兩造對於系爭買賣契約之履行享有同時履行抗辯權，而處於對待給付之關係，惟原告尚未支付被告第三期價款之事實（僅支付第一、二期價款），此為兩造所不爭執，是以被告抗辯原告於請求系爭土地辦理所有權移轉登記，並未為對待給付，即非無據。準此，原告固得依系爭買賣契約第5.1條之約定請求被告移轉系爭土地之所有權登記，惟其亦應將系爭土地之第三期價款223,961,514元，給付被告，故被告行使同時履行抗辯權，洵屬有據，本院自應為對待給付之判決。
（二）本件並無民法第227條之2情事變更原則之適用：⒈按依民法第227條之2第1項規定，因情事變更，請求法院
為增減給付或變更其原有效果之判決者，以法律行為成立後，情事變更非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平為要件。次按最高法院83年度台上字2264號民事裁判認為「按民事訴訟法第397條所定之增減給付之判決，須法律行為成立後，因不可歸責於當事人之事由，致情事變更非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平時，法院始得斟酌情形，為公平之裁量，如無此項情事變更之事實，自不許法院為增、減給付之判決。查上訴人黃阿玉反訴主張，兩造於七十年三月十八日成立訴訟上和解，約定董天祥於黃阿玉移轉土地所有權及交付土地所有權狀之同時，給付黃阿玉十五萬元。而董天祥於八十一年四月三十日給付該十五萬元時，該土地之公告現值已較訂約時增加二‧九倍，因而請求董天祥增加給付二十八萬五千元。核與上述法條規定之要件並不相符，難謂其此部分請求為有理由。原審就此部分為黃阿玉敗訴之判決，雖非以此為理由，惟其結果相同，仍應予以維持。上訴論旨，聲明廢棄此部分原判決，非有理由。」是故，情事變更原則，旨在規範契約成立後有於訂約當時不可預料之情事發生時，經由法院裁量以公平分配契約當事人間之風險及不可預見之損失。倘於契約成立時，就契約履行中有發生該當情事之可能性，為當事人所能預料者，當事人本得自行風險評估以作為是否締約及其給付內容之考量，自不得於契約成立後，始以該原可預料情事之實際發生，再依據情事變更原則，請求增加給付。
⒉經查，被告雖辯稱系爭土地之土地增值稅，於99年3月簽
訂系爭買賣契約時為29,365,605元，惟於100年度7月增為105,009,281元（暴增3.58倍），於101年度7月增為117,108,106元（暴增3.99倍），於102年度7月又增加為126,530,202元（暴增4.31倍），且上開土地增值稅金額占原買賣總價559,903,800元之比例，亦從5.24％鉅增至22.59％，有關土地增值稅係兩造所合意賣價金額之重要因素，應為一般土地買賣交易所周知之常情，顯見系爭土地增值稅暴增，非訂約當時所得預料之情形，若仍依原買賣契約法律效果及價金履行，將對被告顯失公平，應依民法第227條之2所定情事變更原則調整增加價金云云。惟查，因政府為適當反映土地市價，土地公告現值一般而言係逐年上漲，本屬交易土地之被告可以正常預料之情事，且依系爭買賣契約第5.3條約定「辦理土地增值稅申報時，雙方同意土地移轉現值以申報當時之土地公告現值為準」；及第
7.2條約定「有關買賣發生之土地增值稅歸乙方（即被告）負擔」，可知被告簽訂系爭買賣契約時即已明白知悉其所應負擔之土地增值稅，係以申報當時之土地公告現值為準，並非簽約時為準，且被告倘因遲未於約定期限內依約完成「375租約」之終止及塗銷登記，則將導致原告必須自行與三七五租約承租人洽談和解，而拖延系爭買賣契約之付款與履行，亦屬被告依系爭買賣契約所得預見之情況，故被告既得於簽約時自行評估此一風險作為是否締約及其價金給付之考量，當不得於契約成立後，始以日後可預料之土地增值稅逐年上漲之情事，作為情事變更及調整租金之理由，故被告依民法第227條之2情事變更原則之規定請求原告增加買賣價金，即以價金應調整增加為每坪140萬元、總價款為890,756,020元，始符合情事變更原則之公平情形，洵屬無據，並無可取。
（三）原告主張依系爭買賣契約第9.2條約定請求被告按日計罰違約金，並無理由：
⒈按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；又契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除契約，民法第229條、第254條分別定有明文。查依系爭買賣契約第9.2條約定「任一對本約條款之履行，…如乙方（即被告）逾期每日應依甲方（即原告）已付價款萬分之五計算遲延利息予甲方，如任一方逾期30天則視為重大違約，依第9.1條之違約罰責處理。本約條款之履行，如屬對待給付之性質時，未逾期之一方得主張同時履行抗辯權，且排除本條罰責之適用」。又依系爭買賣契約第3.1.1條第一期付款之約定，被告固應於收取第一期價款之同時，履行：㈠依3.1.
1.1條開立與本期價款同額之免除作成拒絕證書不可撤銷授權原告填寫到期日之擔保本票予原告，為被告履約之擔保；㈡依3.1.1.2條將系爭45地號土地設定與本期同額之第一順位最高限額抵押權予原告，以為被告履行本約之擔保；㈢依3.1.1.3條交付買賣標的之土地使用權同意書或其他主張機關要求必需之相關文件予原告，以供原告申請買賣標的之建造執照等。又依第3.1.2條第二期付款之約定，被告雖應於收取第二期價款後履行：⑴提供系爭土地設定第一、二期價款同額之最高限額抵押權予原告；⑵交付用印完成之土地增值稅申報所需文件予原告指定之地政士辦理增值稅申報。惟被告上開履行義務均未明訂履行之期限，因此堪認被告上開第一期、第二期付款之義務，須俟原告通知後，逾期不依約履行，始負遲延責任，而應依第9.2條約定計算遲延利息或違約金。
⒉經查，就被告收取第一期付款後之義務，被告雖未履行上
述㈠之交付擔保本票、㈢之交付土地使用同意書或其他必需文件，此為被告所自認；然其已依㈡約定辦理額度相當於第一期價款之最高限額抵押權設定予原告，復於99年7月8日另持用印完成之45地號土地抵押權移轉變更契約書（變更後共同擔保債權總金額為168,000,000元），以及36地號土地抵押權設定契約書（共同擔保債權總額為168,000,000元），作為被告履約之擔保等情，此為兩造所不爭執，並有45地號土地之抵押權移轉變更契約書、36地號土地抵押權設定契約書可稽。而原告於被告未履行前述㈠、㈡義務之前，即已先給付第二期價款139,975,946元予被告，且依兩造於簽約後彼此往來之信函中（見新北地院卷第22至23頁），亦未見原告有何催告被告須立即依約交付擔保本票及土地使用同意書予原告等情形，堪認被告抗辯原告並無催告其交付擔保本票及土地使用同意書之行為，應非無據，自難認被告應負逾期履行之遲延責任。至原告雖曾發函要求被告儘速履約，有原告提出之100年3月7日函、3月18日函、6月27日函可參（見新北地院卷第47頁、第49至50頁、第66至67頁），然觀諸上開函文之內容均係針對要求被告儘速完成三七五租約之終止與塗銷登記所發，亦即要求被告應依系爭買賣契約第4條之相關約定，於100年3月11日前完成買賣標的三七五租約之終止及塗銷登記，並非催告被告應依第3.1.1條約定交付擔保本票及土地使用同意書，故難作為原告已催告被告履行第一期付款義務之證明。則原告既未催告被告履行第一期付款義務，被告即無逾期不依約履行而應負遲延責任之情形，況原告既已給付被告第二期價款，顯然並未要求被告應於第二期價款給付前即先履行交付擔保本票及土地使用同意書之義務，而放棄同時履行抗辯權之行使，則其事後始主張被告有逾期履行第一期付款義務而應負違約責任，難謂符合誠信。從而原告主張依第9.2條約定，請求被告應依已付價款按日給付原告萬分之5之遲延利息或違約金，即屬無據。另原告雖主張被告未依約交付擔保本票，除致原告無法即時就懲罰性違約金167,971,135元之債權拍賣抵押物取償外，並另受有至少7,892,342元之利息損失及1,343,769元之強制執行費用損失云云，惟被告對於擔保本票之交付既不負遲延責任，縱原告受有上開損失亦不得依第9.2條約定向被告請求違約賠償，故原告前揭主張亦不得作為其得請求被告負逾期責任之依據。
⒊次查，原告主張被告未依系爭買賣契約第3.1.2.2條約定
，於第二期價款給付後履行交付用印完成之土地增值稅申報所需文件予原告指定之地政士，固為被告所不爭執。然被告已經履行第3.1.2.1條提供系爭土地設定最高限額抵押權予原告作為履約之擔保之義務，此為兩造所不爭執（見本院卷第31頁），且原告並未曾針對被告所應交付之上開土地增值稅申報文件，催告被告交付，此為原告所是認（見本院卷第148頁背面），則原告既未催告被告履行交付土地增值稅申報文件之義務，被告即無逾期不依約履行而應負遲延責任之情形。至原告雖曾發函要求被告儘速履約，有原告提出之100年3月7日函、3月18日函可參，然非催告被告應依第3.1.2條約定交付原告用印完成之土地增值稅申報所需文件，故難作為原告已催告被告履行第二期付款義務中交付土地增值稅申報之依據。另被告雖未履行系爭買賣契約第4.3條之義務，即未能於期限內完成三七五租約之終止及塗銷登記，此有其提出之99年6月6日函可佐（見本院卷第21頁），惟依第4.4條約定「若乙方（即被告）未於第4.2條、第4.3條約定期限內完成限制登記之解除及三七五租約之終止及塗銷登記，甲方（即原告）得解除本約或甲方得依第4.5條約定辦理。本契約解除時，乙方應依甲方通知解約日起7日內一次無息返還甲方已支付之全部款項，乙方不屬於違約」，故被告縱未於第4.3條約定期限內完成限制登記解除及三七五租約之終止塗銷登記，尚不屬於被告違約，僅生原告得解約或自行與限制登記之債權人李文全及三七五租約承租人協調和解之問題，故亦難以被告未於約定期間內完成三七五租約租約之終止及塗銷登記，認為被告應負逾期履行之違約責任。
⒋準此，原告主張被告有逾期履約而依系爭買賣契約第9.2
條約定，請求被告按日計罰違約金，亦即請求被告應給付83,789,602元，並自102年3月15日起至被告交付面額為27,995,189元之擔保本票，及交付買賣標的物「土地使用權同意書」與原告之日止，按日給付原告83,986元，洵屬無據，並不足取。
七、綜上所述，本件原告依系爭買賣契約之約定，先位聲明請求被告應將系爭36、45地號土地所有權全部辦理移轉登記與原告，及被告以原告尚未給付第三期價款為由行使同時履行抗辯權，洵屬有據，本院自應為對待給付之判決；而原告主張被告應依系爭買賣契約第9.2條約定負逾期違約金責任部分，則屬無據。從而，原告請求被告應於原告依系爭買賣契約第5條約定給付第三期付款予被告之同時，將被告所有系爭土地兩筆所有權全部移轉登記予原告，為有理由，應予准許；至逾此部分之請求，即不應准許，應予駁回，及原告就上開駁回部分所為假執行之聲請，亦失所依附，應併予駁回之。又原告先位聲明請求移轉系爭土地所有權為有理由，其備位聲明主張解除系爭買賣契約之部分，即無加以審究之必要，附此敘明。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，爰依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 9 月 24 日
民事第七庭 法 官 吳俊龍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 9 月 24 日
書記官 廖純慧