臺灣臺北地方法院民事判決 102年度重訴字第535號原 告 臺北市政府捷運工程局法定代理人 蔡輝昇訴訟代理人 廖學興律師
林倖如律師潘英芳律師被 告 樺福建設開發股份有限公司法定代理人 張綱維訴訟代理人 林心瀅律師上列當事人間給付使用占用租金事件，本院於民國102年11月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣陸佰貳拾柒萬伍仟叁佰貳拾叁元，及自民國一百零二年三月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳佰零玖萬貳仟元供擔保後，得假執行。
但被告以新臺幣陸佰貳拾柒萬伍仟叁佰貳拾叁元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：伊與被告間以臺北市○○區○○○路○段○○號2樓、2樓之2、2樓之3、2樓之5、2樓之6及3至5樓建物物及其附屬建物為營運標的，於民國96年6月28日簽訂土地聯合運契約書（下稱營運契約），約定契約存續期間為95年9月21日起至115年9月20日止，共計20年，營運保證金為新臺幣（下同）209萬5,586元。因被告係自行營運管理營運標的，故於95年6月20日就上開營運標的屬臺北市所有不動產部分即臺北市○○區○○○路○段○○號2樓之2、3至5樓及15 席停車位（下稱系爭租賃標的），與管理機關即原告簽訂不動產租賃契約書（下稱系爭租賃契約），租賃期間自95年9月21日至115年9月20日止，共計20年，月租金為312萬7,197元，租賃保證金為938萬1,591元，隔間裝潢回復保證金為1,345萬4,632元。惟僅5年餘，被告詎於100年11月2日來函提出於101年2月3日終止營運契約及租賃契約，經原告要求其依約繼續經營未果，報請臺北市政府核備後於101年5月14日終止營運契約，惟被告迄101年11月27日方完成回復原狀、101年11日28日始點交返還租賃標的物。被告自101年2月3日起至101年11月26日期間占用系爭租賃標的物，受有利益，致原告受有相當於租金之損害，爰依上揭系爭租賃契約第12條約定暨民法第179條規定，請求被告給付占用租金或相當於租金之不當得利3,056萬5,829元，然扣除被告業已同意以系爭租賃契約之保證金938萬1,591元及隔間裝潢保證金1,345萬4,632元扣抵部分使用（占用）租金，暨原告以應返還被告他案(大坪林站捷8)之履約保證金286萬4,526元互為抵銷後，被告尚應給付486萬5,080元（計算式：3,056萬5,829元－938萬1,591元－1,345萬4,632元－286萬4,526元＝486萬5,080元）。又，被告依系爭租賃契約第12條第1、2款約定，負有將租賃標的物回復原狀之義務，然為免浪費資源及增加裝潢作業等回復原狀時間，故兩造協商2、3樓天花板及地板拆除後不用回復原狀，改由被告給付未繕工程款141萬243元，但被告迄未給付，爰提起本訴，請求被告如數給付等語。並聲明：㈠被告應給付原告新臺幣627萬5323元及自102年3月9日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。㈡原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則抗辯以：系爭租賃契約第5條第3款約定：「關於租賃標的物點交、使用維護及其他限制，定於契約終止時按後附之使用執照圖說及設備，原告通知之期限內回復原狀。又需原告協辦事項，原告得於法令規定範圍內協助之」。本件營運標的於94年12月29日取得使用執照，其2樓及3樓所載使用項目為「一般零售業（甲、乙組）」，4樓及5樓為「健身服務業」，原告於101年1月5日以府捷聯字第00000000000號函告知應將4樓及5樓之使用項目變更為「商場」使用，與原來使用執照核准項目不符，並超出系爭租賃契約之義務及前開租賃標的標示所示，且該函僅表示：「2樓及3樓仍請貴公司於100年2月3日前回復原狀暨恢復原使用執照用途並通知本局。」並未提及4樓、5樓回復原狀之期限，原告於101年11月21日方完成變更使用執照項目簽准，被告即於同年月27日完成變更核准項目，故此段期間非可歸責於被告。況就租賃標的2樓之2、3樓、4樓、5樓無法為一部之返還，即無法分別樓層為回復原狀，而4樓、5樓部分因有前開不可歸責於被告之事由，致2樓之2、3樓部分亦無法於原告所訂之時日回復原狀。系租賃標的物既已於101年9月12日完成現場回復原狀，並經原告確認，故自斯時起至同年11月28日之期間租金，即應予扣除。另，依兩造於101年2月13日現場會勘之紀錄內容，以被告應就4、5樓使用用途恢復至「一般零售業（甲、乙組）」係因原告要求而致被告被迫接受非屬原契約義務範圍之事項，致變更使用執照之作業繁雜冗長，而造成被告無法即時依此回復原狀，需再扣除非可歸責被告之作業時日
50 日，在此段時間被告亦無法使用或占用系爭租賃標的物，並無受有任何利益，故原告並非一概得以不當得利之規定請求受領者返還給付物，原告既無獲得任何利益，即無不當得利可言。並聲明：（一）原告之訴及假執行聲請均駁回。
（二）如受不利判決，願供擔保免為假執行之宣告。
三、兩造不爭執及爭執事項（見本院卷第80至81頁)：
(一)兩造不爭執事項：
1.原告與被告就坐落臺北市○○區○○段○○段00000○地號土地上之捷運新店線公館站聯合開發大樓，因2樓私有建物所有權人同意參與統一營運，乃於96年6月28日以臺北市○○區○○○路○段○○號2樓之2部分、3至5樓建物及其附屬設施為營運標的，簽訂臺北都會區大眾捷運系統土地聯合開發營運契約書（下稱系爭營運契約），契約存續期間自95年9月21日起至115年9月20日止，共計20年，營運保證金為2,095,586元，此有系爭營運契約（見本院卷第8頁至第26頁）可稽。
2.原告與被告於95年6月20日就上開營運標的其中臺北市○○區○○○路○段○○號2樓之2、3至5樓建物及15席停車位（下合稱系爭租賃標的）簽訂捷運新店線公館站（交十一）聯合開發大樓公有不動產租賃契約書（下稱系爭租賃契約），租賃期間自95年9月21日起至105年9月20日止，共計10年，每月租金合計為3,127,197元，保證金為9,381,591元，此有系爭租賃契約書（如附表一、二，見本院卷第27頁至第34頁）可按。
3.被告於100年11月2日以樺開聯字第0000000號函文通知原告，自101年2月3日起終止系爭租賃契約及系爭營運契約之意旨，此有前開函文（見本院卷第35頁）可據。
4.原告於101年5月14日以北市捷聯字第00000000000號函文通知被告，依系爭營運契約第14條第2項第3款規定終止系爭營運合約之意旨，此有前開函文（見本院卷第36頁）可考。
5.被告於101年11月27日將系爭租賃標的回復原狀完成，並於同年11月28日點交返還原告。
6.原告於102年3月4日以北市捷聯字第00000000000號函文（下稱系爭催告函）通知被告，系爭租賃契約終止並完成點交作業後，被告尚積欠租金4,865,080元及未繕工程款1,410,243元共計6,275,323元，被告應於文到後3日內給付之意旨。被告已於102年3月5日收受系爭催告函，迄今仍未為給付，此有系爭催告函及送達證書（見本院卷第40頁、第41頁）可憑。
(二)本件之爭點厥為：
1.原告依系爭租賃契約第10條第5款及第12條第1、2款及民法第179條規定，請求被告給付101年2月3日起至同年11月26日止之使用占用租金，有無理由？⑴原告主張以租賃保證金9,381,591元扣抵被告應給付之使
用占用租金，有無理由？⑵原告以其應退還被告之隔間裝潢保證金13,454,632元及大
坪林站捷8履約保證金2,864,526元與被告應給付之使用占用租金主張抵銷，有無理由？
2.原告請求被告給付未繕工程款1,410,243元，有無理由？茲分述如下。
四、得心證之理由：
(一)原告依系爭租賃契約第10條第5款及第12條第1、2款及民法第179條規定，請求被告給付101年2月3日起至同年11月26日止之使用占用租金，為有理由：
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。又，系爭租賃契約第10條第5款約定：「乙方於本契約租期屆滿前終止契約者，應於三個月前通知甲方，乙方除應償付已使用租金外甲方得沒入保證金充作違約金，另租期未滿五年者，並需依第3條第5項規定辦理。」、第
5 條第3款約定「租賃期間乙方（即被告）需增添、更換非屬於甲方（即原告）點移交之設備與裝潢時，除經甲方同意依現況點交返還外，應於租約期滿當日前或契約終止時按後附之使用執照圖說及設備，依甲方通知期限內回復原狀。關於租賃標的物點交、使用維護及其他限制，定於契約終止時按後附之使用執照圖說及設備，原告通知之期限內回復原狀。…」、第12條第2款約定：「乙方對其所增添之改良物或裝潢除經甲方同意外，應於租期屆滿日前或甲方所定期限內回復原狀（以使用執照核准之竣工圖為回復標準），並將其所有一切物品搬離，…。逾期未回復原狀，甲方得自行僱工代為回復原狀，所需費用或使用（占用）租金由甲方逕行沒入保證金扣抵，不足時得另予追償。」各等語，有系爭租賃契約可稽（見本院卷第31頁、第30頁、第32頁)，並為兩造所不爭執，應可信實。
2.經查，被告係於100年11月2日主動以樺開聯字第0000000號函文通知原告，自101年2月3日起終止系爭租賃契約及系爭營運契約之意旨，迄101年11月28日方點交返還占用之系爭標的物予原告，此有前開函文及交付記錄（見本院卷第35頁、第37-39頁）可據，並為兩造所不爭執（見本院卷第80頁背面)，被告依前揭約約即應於101年2月3日之前將系爭租賃標的物，除經甲方同意外，依使用執照竣工圖回復原狀，並將所有一切物品搬離，惟被告並未如期返還系爭租賃標的物，則原告主張被告於終止系爭租賃契約後，並無占有使用系爭租賃標的物之正當權源，而受有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，並請求被告應按月給付相當於占用租金之不當得利，即為可取。
3.被告雖抗辯原告請求返還不當得利所得請求返還之範圍，應以對方（即被告）所受之利益為度，非以請求人（即原告）所受損害若干為準，被告於前開期間並無受有任何利益，即無不當得利可言，惟按依不當得利之法則請求返還不當得利，固以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，然無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例參照），準此，被告於期前終止系爭租賃契約後，迄點交返還占用之系爭標的物予原告為止，此段期間既持續占用系爭租賃標的物，依前揭判決意旨，占用人自受有相當於租金之不當得利，堪可認定，是被告被告辯稱101年2月3日至101年11月27日止未受有利益或實際受利限於2樓之2及3樓部分云云，並無可取。
4.被告復辯稱：系租賃標的物既已於101年9月12日完成現場回復原狀，並經原告確認，故自斯時起至同年11月28日之期間租金即應予扣除云云，並提出會勘交付記錄為證。惟查，依被告所提之會勘交付記錄(四)之(1)之②僅係記載：原告確認被告已於101年9月12日完成現場復原等語（見本院卷第92頁），並未記載被告有返還系爭租賃標的物之意旨，再觀之前開會勘交付記錄(四)之(1)之③載明：申辦變更使用執照被告於101年11月27日完成，並於同年月28日完成點交返還（見本院卷第92頁暨其背面），參之該會勘交付記錄首頁所載之點移交項目及設備清冊暨返還系爭租賃標的物之鑰匙共100支等情，堪認被告縱已於同年9月12日完成現場復原，然並未於同日解除占有返還租賃標的物予原告，況被告確係於同年11月28日始點交返還系爭租賃標的物予原告乙節，有前開會勘交付記錄可按，並為兩造所不爭執，是被告抗辯自101年9月12日起至同年11月28日止之租金應予扣除云云，亦無可取。
5.被告又辯稱：原告來函告知應將4樓及5樓之使用項目變更為「商場」使用，與原來使用執照核准項目不符，並超出系爭租賃契約之義務及前開租賃標的標示所示，復未提及回復原狀之期限，且系爭租賃標的物無法為一部返還，而4樓、5樓部分因有不可歸責於被告之事由，致2樓之2、3樓部分亦無法於原告所訂之時日回復原狀，而依兩造於101年2月13日現場會勘之紀錄內容，以被告應就4、5樓使用用途恢復至「一般零售業（甲、乙組）」係因原告要求而致被告被迫接受非屬原契約義務之事項，致變更使用執照之作業繁雜冗長，而造成被告無法即時依此回復原狀，需再扣除非可歸責被告之作業時日50日，惟查：
⑴由臺北市政府101年1月5日函文內容以觀，略以：「說明
四、依租賃契約第5條第3項之規定於終止契約日前貴公司應按使用執照竣工圖將商場回復原狀…仍請貴公司於100年2月3日前回復原狀…」及「說明五、倘貴公司未及於100年2月3日前依前所述回復原狀暨恢復原使用執照用途返還本局租賃標的物， 貴公司自100年2月3日起仍須支付本府捷運工程局租賃標的物之相當租金之占用使用費…」等語（見本卷第52頁），足見被告抗辯原告並未於上開函文載明回復原狀之期限云云，與前開函文內容不符，自無可採。又，上開函文顯係將「101年2月3日」，誤繕為「100年2月3日」，此對照發文日期及前後文內容即明，並為兩造所不爭執（見本院卷第112頁），自不影響該回復原狀所定期限之效力，併此敘明。
⑵被告既主動終止系爭租約，則其依約自應在101年2月3日
之前將系租賃標的物回復原狀，且回復原狀之範圍包括2樓之2至5樓。參之被告於租賃期間曾多次辦理使用執照用途變更，包括2樓之2至5樓，均已非原使用執照用途，此有系標的物之使用用途歷次變更情形彙整表及證明文件（見本第58-68頁）可佐，是認被告於100年11月2日主動發函提出將於101年2月3日終止系爭租約時，應知系爭標的物之2樓之2至5樓均須辦理回復原狀作業無訛。然而，被告於發出前開終止函文後至終止時止，長達3個月之期間卻未辦理相關作業，則被告就此辦理作業之延誤，自屬有可歸責之事由。
⑶雖原告於101年1月5日曾發函主張：4樓及5樓建造執照使
用用途原為「商場」，係因被告為引進亞力山大健身業者而將使用用途變更為「健身服務業」，應變更回復為商場；2、3樓則仍請回復原狀暨使用執照用途。惟兩造嗣於101年2月13日會勘現場，並在「商場終止後回復交還內容確認會議」達成會勘結論，合意系爭標的物4樓至5樓用途恢復至「一般零售業甲乙組」，此有被告製作之現場會勘紀錄會勘結論三、5（見本卷第72頁）可考。是此調整，既經雙方確認在案，被告復未就辦理期間表示任何異議，應已同意無訛。是被告抗辯4、5樓變更回復為商場係原告之要求，超出系爭租賃契約之義務云云，即無可取。
⑷況，2樓及3樓原使用執照之使用用途原為「一般零售業甲
乙組」，係被告於租賃契約存續期間申請變更為「餐飲業」（見本院卷第58頁），另4樓及5樓原使用執照用途原為「健身服務業」，租賃契約存續期間，被告申請變更為日常服務業（美容）、健身服務業（營業性浴室（含三溫暖）、餐飲業、一般零售業（甲乙組）等等（見同前卷頁），此為兩造所不爭執，是被告於終止系爭租賃契約後，自應於終止日（即101年2月3日）前回復原使用執照用途，惟被告均未辦理；且兩造既於101年2月13日合意將4樓至5樓用途恢復至一般零售業（甲、乙組），一如前述，則被告即應依約辦理。參之系爭標的物之2樓、3 樓、4樓及5樓本係一併完成施工，101年8月16日被告完成建築消防工程復原，取得消防竣工核准函（見本院卷第92 頁背面第1段）、101年11月21日取得建築物室內裝修合格證明（見本院卷第73頁）及同年月27日領得變更使用執照（見本院卷第68頁）後，始於同年月28日一併點交返還原告（見本院卷第37頁），此為兩造所不爭執，是認被告抗辯4樓及5樓回復為「商場」非其契約義務，並因此造成被告無法即時依此回復原狀，需再扣除非可歸責被告之作業時日50日云云，並無可取。
6.又，系爭租賃契約第12條第2款既約定：「乙方對其所增添之改良物或裝潢除經甲方同意外，應於租期屆滿日前或甲方所定期限內回復原狀（以使用執照核准之竣工圖為回復標準），並將其所有一切物品搬離，…。逾期未回復原狀，甲方『得』自行僱工代為回復原狀，所需費用或使用（占用）租金由甲方逕行沒入保證金扣抵，不足時得另予追償。」等語（見本院卷第32頁）。足見回復原狀本為被告之義務，至原告是否自行僱工「代為」回復原狀，乃原告之選擇權。衡之被告為建設公司，且於終止租約後仍繼續占用系爭租賃標的物，自有相當人力及能力辦理回復原狀工作，則原告選擇由被告回復原狀，無論就效率及經濟角度以觀，均符一般常情，並無違反誠信可言。被告既逾期未回復原狀，則原告據前開約定沒入保證金以抵扣其應付之占用租金，自屬有據，被告抗辯系爭租約僅約定如有回復原狀之費用方應由被告負擔云云，並無可取。
7.另，兩造於101年11月28日會勘交付記錄三、結論之（二）(2)記載「租金及占用使用費用之給付，樺福建設同意捷運局由本案承租保證金9,381,591元及商場隔間裝潢回復保證金13,454,632元予以扣抵。」等語（見本院卷第92頁背面），足證被告已同意以系爭租賃契約之租賃保證金及間隔裝潢保證金予以抵扣，是原告主張以租賃保證金938萬1,591元及間隔裝潢保證金1,345萬4,632元抵扣被告應給付之使用占用租金，即為可取。再，原告自陳另有應返還被告之他案大坪林站捷8之履約保證金286萬4526元，且因兩造互負債務，給付種類相同，並均屆清償期，已於102年1月16日發函予被告主張抵銷（見本院卷第102頁），此為被告所不爭執，應可信實。查，系爭租賃標的每月租金為312萬7,197元，此為兩造所不爭執，而被告於終止系爭租約後迄將系爭租賃標的物返還原告之期間計9月又24天，是原告主張被告應給付占用期間（即自101年2月3日起至101年11月26日止）之租金3,056萬5,829元，經扣抵前揭承租保證金9,381,591元、商場隔間裝潢回復保證金13,454,632元及大坪林站捷8之履約保證金286萬4,526元後，應給付原告相當於占用租金之不當得利486萬5080元（計算式：3056萬5829元－938萬1591元－1345萬4632元－286萬4526元＝486萬5080元），即屬有據，應予准許。
(二)承前所述，依系爭租賃契約第12條第1、2款之約定，除經原告同意外，被告負有將租賃標的物回復原狀之義務。經查，系爭租賃標的物2、3樓天花板及地板部分，業經兩造協商拆除後不用回復原狀，改由被告給付原告未繕工程款141萬0243元（見本院卷第7頁），並經兩造於101年2月13 日之確認會議作成會勘結論一、二（見本卷第71-72頁），復經被告於同年11月28日之會勘交付紀錄之二之（二）載明未繕工程款為141萬0243元，及三、結論之（一））載明：「三、結論（一）「有關未繕工程款、水電及管理費，樺福建設與捷運局雙方同意一前二之（二）、（三）所載辦理。」等語（見本卷第38-39頁），足見被告已同意依前揭結論辦理，且被告亦不否認應給付原告未繕工程款141萬0243元，但迄未給付，則原告依約請求被告如數給付，自屬有據。
五、綜上所述，原告依系爭租約第10條第5款、第12條第1、2款及會勘交付記錄之約定及民法第179條規定，請求被告應給付相當占用系爭租賃物之租金，扣除租賃保證金、間隔裝潢保證金及大坪林站捷8之履約保證金後為486萬5,080元（即3,056萬5,829元-938萬1,591元-1,345萬4,63 2元-286萬4,526元），及未繕工程款141萬243元，合計627萬5,323元，並自102年3月9日起至清償日止，按年息5%計算之利息，洵屬有據，應予准許。
六、兩造均陳明兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其他所為之舉證，經審酌後認對於本件判斷不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論結：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 12 月 20 日
民事第三庭 法 官 林振芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 12 月 20 日
書記官 林思辰附表一：系爭租賃標的標示┌──┬──────┬──────┬─────────┐│樓別│面積（不含車│使用執照用途│ 備註 ││ │位面積） │ │ │├──┼──────┼──────┼─────────┤│2 樓│247.26坪 │一般零售業 │ ││之二│ │ │ │├──┼──────┼──────┼─────────┤│3樓 │451.98坪 │一般零售業 │另附地下三層編號1 ││ │ │ │及地下四層編號15、││ │ │ │16、17、18等5車位 │├──┼──────┼──────┼─────────┤│4樓 │458.56坪 │健身服務業 │另附地下三層編號2 ││ │ │ │、3及地下四層編號 ││ │ │ │19、20、21等5車位 │├──┼──────┼──────┼─────────┤│5樓 │455.20坪 │健身服務業 │另附地下三層編號4 ││ │ │ │、5及地下四層編號 ││ │ │ │22、23、24等5車位 │└──┴──────┴──────┴─────────┘附表二：月租金計算表┌──┬────┬────┬──┬─────────┬────┐│樓別│面積（不│每坪租金│車位│每車位租金（元/坪 │ 合 計 ││ │含車位面│（元/坪 │數 │） │ ││ │積） │） │ │ │ │├──┼────┼────┼──┼─────────┼────┤│2樓 │247.26坪│2,800 元│ 0 │ │692,328 ││ │ │ │ │ │元 │├──┼────┼────┼──┼─────────┼────┤│3樓 │451.98坪│1,800 元│ 5 │5,850元（B3：1席）│842,270 ││ │ │ │ │5,714元（B4：4席）│元 │├──┼────┼────┼──┼─────────┼────┤│4樓 │458.56坪│1,620 元│ 5 │5,850元（B3：2席）│771,709 ││ │ │ │ │5,714元（B4：3席）│元 │├──┼────┼────┼──┼─────────┼────┤│5樓 │455.20坪│1,740 元│ 5 │5,850元（B3：2席）│820,890 ││ │ │ │ │5,714元（B4：3席）│元 │└──┴────┴────┴──┴─────────┴────┘