臺灣臺北地方法院民事判決 102年度重訴字第678號原 告 富麗華不動產開發企業有限公司法定代理人 黃麗華訴訟代理人 盧國勳律師複 代理人 歐德芳律師被 告 陳鈴玉
陳榮源陳榮裕陳榮富共 同訴訟代理人 陳瓊苓律師
陳建瑜律師上列當事人間請求給付報酬等事件，本院於民國103 年11月4 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告陳鈴玉、陳榮源、陳榮裕應連帶給付原告新臺幣壹佰肆拾伍萬捌仟玖佰元，及自民國一○二年四月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告陳鈴玉、陳榮源、陳榮裕連帶負擔六分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣肆拾捌萬陸仟元為被告陳鈴玉、陳榮源、陳榮裕供擔保後，得假執行，但被告陳鈴玉、陳榮源、陳榮裕如以新臺幣壹佰肆拾伍萬捌仟玖佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告陳鈴玉、陳榮源、陳榮裕、陳榮富等4 人與原告於民國
101 年11月20日簽訂專任委託銷售契約書（下稱系爭契約），委由原告仲介銷售被告所有坐落於臺北市○○區○○段0○段000 地號土地及其上門牌號碼臺北市○○區○○路○○號
1 、2 樓建物（下稱系爭房地），委託銷售期間自101 年11月20日起至102 年6 月30日止，委託銷售價格新臺幣（下同）158,000,000 元；被告同時並簽署「委託銷售/ 出租契約內容變更同意書」，訂定委託銷售底價為145,890,000 元。
系爭契約簽訂後，原告即積極從事銷售行為，將系爭房地之出售訊息廣布於網路並製作發放宣傳單等等，而系爭房地銷售資訊公開後，即有多組買方客戶出價，雖未到達底價，但原告公司法定代理人黃麗華仍隨時向被告陳榮裕回報銷售情形。嗣101 年12月16日原告洽得訴外人鄭書鎮願以達到底價之145,900,000 元購買系爭房地，並向被告陳榮裕回報時，陳榮裕對於黃麗華要求辦理系爭房地簽約事宜，推說要再聯絡其餘被告，之後即避不回應。原告則於101 年12月26日以臺北臺北橋郵局第000290號存證信函，催告被告於101 年12月28日前配合辦理買賣簽約事宜，被告仍置之不理。嗣被告於101 年12月31日另透過永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）將系爭房地售予訴外人林世昌，並於102 年2 月
5 日辦畢所有權移轉登記。被告既拒絕與原告洽妥之買方簽訂不動產買賣契約書，甚至轉與其他仲介公司介紹之訴外人林世昌簽訂不動產買賣契約書，出售系爭房地，依系爭契約第11條「違約之處罰」第1 項第1 款、第3 款之約定「一、委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之六計算之服務報酬，並應全額一次付予受託人：㈠委託期間內，委託人自行將房地產標的出售、出租或經由第三人介紹或其他類似之銷售行為者；…㈢委託人違反第六條第五項之義務或拒絕與受託人依約洽妥之買方客戶簽定不動產買賣契約者。」，被告之行為顯已構成違約，原告自得依系爭契約第11條第1項第1 款、第3 款之約定請求被告連帶給付違約金8,753,40
0 元（計算式︰145,890,000 ×6%＝8,753,400 ），且因被告反悔不賣之違約行為，除致原告無法向被告收取服務費外，面對買方鄭書鎮購買系爭房地之要求，原告尚需善後，被告違約行為實造成原告公司極大困擾並影響商譽至鉅，上開損害，及原告為依法主張權利而提出本件訴訟所花費之時間、精神及費用等，自應由被告負賠償責任，故原告因被告本件違約致生之損害，以系爭契約第11條第1 項明確約定之委託銷售總價百分之六計算之違約金，其數額應屬合理，並無過高情事。爰依兩造簽訂系爭契約第11條第1 項約定請求之，並聲明：⒈被告陳鈴玉、陳榮源、陳榮裕、陳榮富應連帶給付原告8,753,400 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房地共有人計有被告陳鈴玉、陳榮源、陳榮裕、陳榮富等4 人及訴外人陳錦美、陳小龍、陳小虎共7 人，為原告明知，故證人黃麗華與被告陳榮裕洽談締約時，被告陳榮裕不斷強調應以「全體共有人」為契約當事人（委託人），亦即須由全體共有人均簽署系爭契約或補齊授權書由代理人簽署契約後，委賣契約方成立生效，且由黃麗華一再催促陳榮裕補齊授權書，亦因此未於被告簽約當日即交付契約書副本足證，且本件被告陳榮富並未授權被告陳榮裕簽訂系爭契約，故系爭契約因未經全體契約當事人簽名或補齊授權書，尚未成立生效。另系爭契約為專任約，證人黃麗華雖稱其已向被告清楚說明一般約與專任約之法律效果，惟一般約無違約處罰，專任約違約者則須賠償百分六之服務報酬，衡情一般人自會選擇責任較輕者，又倘如證人黃麗華所言，伊已清楚說明專任約違約效果須賠償服務費，被告又豈會在隨時可查知之謄本上直接登記為：「101 年12月31日買賣」、「102 年2 月5 日移轉所有權」，此舉亦足證被告等人簽名時，對於系爭契約為專任約之約定根本毫無所知。復原告係於101 年l1月20日晚間首次提出系爭契約，並未給予被告等審閱之合理期間，原告所舉證人黃麗華雖證稱10月底有將系爭契約空白版本交被告陳榮裕攜回近一個月，且每份契約均須登記編號及何人取走，既原告公司制度嚴謹，有所紀錄云云，惟本案審理迄今，原告仍未能提出書面記錄以實其說，亦徵證人黃麗華所言虛偽，原告非僅違反審閱期間規定，且簽約時未交付系爭契約副本，系爭契約之相關約定不構成契約內容至明。又縱使兩造間已有效成立系爭契約，然依系爭契約第11條第1 項第1 款之約定，原告在未完成其仲介義務之情形下，即得請求被告支付委託銷售總價百分之六之服務報酬，顯與民法第568 條第l 項及民法居間乙節立法意旨矛盾，甚者，遍觀系爭契約內容，均僅有委託人違約責任之單面條款，毫無受託人違約責任之約定，系爭契約第l1條第
l 項第l 款之約定已違反契約平等互惠原則，對於被告等顯失公平，依定型化契約條款應為有利於消費者之解釋，系爭契約中違約金約定應解為以仲介公司已完成仲介義務為前提，始屬公平，雖原告主張伊已完成仲介義務云云，無非係以原告所提出惠陽廣告公司出具之「購買房地要約金收據」為據，惟惠陽廣告公司依法不得經營不動產仲介經紀業務，被告亦未同意委由違法之仲介處理系爭不動產之銷售事宜，則惠陽廣告公司出具之收據，與被告何干，再者，細繹收據所載，特別以手寫文字註明：「自用付尾款時排除現有房客」等語，足見原告所稱之買方鄭書鎮係以「自用」、「不承擔租約」、「排除現有房客」為其應買系爭房地之重要條件，然此乃被告委賣條件所無，且系爭房屋1 樓、2 樓均由陳榮源出租予房客使用，租期須至104 年8 月31日、107 年12月31日止，是就鄭書鎮要求「付尾款時排除現有房客」乙節，與現況不符，無法與被告等人達成合意，甚至付款方法、稅負、點交、費用及違約處理等重要事項，亦迄未約定，該買賣契約自未成立，原告未完成其仲介義務至明，自不得依系爭契約第11條第1 項第1 款、第3 款之約定向被告請求違約金。末本件因買賣雙方條件並未合致，原告公司並未完成其仲介義務，亦未負擔人力支出及金錢花費以協助買賣雙方進行買賣契約書之簽定、不動產過戶、及點交等事宜，亦無任何損害可言，卻請求高達約875 萬元之違約金，顯屬過高，亦應依法酌減等語資為抗辯。並均答辯聲明：原告之訴及其假執行聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准免為宣告假執行。
三、系爭房地原為被告陳鈴玉、陳榮源、陳榮裕、陳榮富及訴外人陳錦美、陳小龍、陳小虎等7 人所共有，被告陳榮裕於10
1 年間與原告洽談委由原告仲介銷售系爭房地之事宜，嗣系爭契約於101 年11月20日簽訂，其上之「契約審閱權」欄內及「委託人」處載有被告陳鈴玉、陳榮源、陳榮裕、陳榮富之簽名，被告陳鈴玉、陳榮源、陳榮裕為親簽，被告陳榮富部分為被告陳榮裕代簽，其餘共有人未簽名，並未出具授權書，系爭契約約定系爭房地委託銷售期間自101 年11月20日起至102 年6 月30日止，委託銷售價格158,000,000 元，被告同時並簽署「委託銷售/ 出租契約內容變更同意書」，訂定委託銷售底價為145,890,000 元，被告業於101 年12月31日另透過永慶房屋將系爭房地售予訴外人林世昌，並於102年2 月5 日辦畢所有權移轉登記等情，為兩造所不爭執，並有專任委託銷售契約書、委託銷售/ 出租契約內容變更同意書、101 年12月26日臺北橋郵局第000290號存證信函、土地及建物登記謄本、房地產標的現況說明書、不動產說明書等件附卷可稽（見本院卷一第8 頁至第17頁、第20頁至第25頁、第26頁至第29頁、第179 頁），此部分事實，自可信為真實。
四、至原告主張系爭契約雖僅有系爭房地部分共有人簽署，惟於簽署系爭契約之原告與被告4 人間，系爭契約仍已成立生效，且原告已完成仲介義務，被告拒絕與原告洽妥之買方鄭書鎮簽訂不動產買賣契約書，甚至將系爭房地透過其他仲介公司之介紹與訴外人林世昌簽訂不動產買賣契約書，出售系爭房地予訴外人林世昌，依系爭契約之約定，該行為已構成違約，原告自得依系爭契約第11條第1 項第1 款、第3 款之約定「一、委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之六計算之服務報酬，並應全額一次付予受託人：㈠委託期間內，委託人自行將房地產標的出售、出租或經由第三人介紹或其他類似之銷售行為者；…㈢委託人違反第六條第五項之義務或拒絕與受託人依約洽妥之買方客戶簽定不動產買賣契約者。」，請求被告連帶給付違約金8,753,400 元等情，則為被告所均否認，並皆以前詞置辯，是本件所應審究者為：㈠、兩造間簽訂之系爭契約是否已成立生效？被告陳榮富有無授權被告陳榮裕與原告簽訂系爭契約？㈡、原告就系爭契約之條款是否未給予被告合理之審閱期間而有依消費者保護法第11條之1 之規定，不得作為契約內容之情形？㈢、系爭契約第11條第1 項第1 款之約定對被告是否有顯失公平之情形？該條違約金之約定是否應解為以仲介公司已完成仲介義務為前提？㈣、本件原告請求被告給付委託銷售總價百分之六計算之違約金即8,753,400 元，是否有理由？違約金是否過高而有酌減之必要？茲分述如下：
㈠、兩造間簽訂之系爭契約是否已成立生效？被告陳榮富有無授權被告陳榮裕與原告簽訂系爭契約？
１、按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立；當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153 條定有明文。又按締結不動產買賣之債權契約，非要式行為，且出賣人亦不以有處分權為必要，無權處分他人之物，買賣契約仍屬有效。經查，系爭房地之所有權人雖有被告陳鈴玉、陳榮源、陳榮裕、陳榮富及訴外人陳錦美、陳小龍、陳小虎等共7 人，然被告陳榮裕於101 年間與原告洽談委由原告仲介銷售系爭房地之事宜，嗣被告陳鈴玉、陳榮源、陳榮裕於101 年11月20日親自於系爭契約「委託人」欄簽名乙情，業已認定如前，而系爭契約之內容僅為委託原告銷售系爭房地，本非以不動產所有權人簽訂為必要，縱使係由部分之共有人甚或非不動產之所有權人與仲介業者簽訂委託銷售契約，只要契約當事人對於契約必要之點，意思一致，契約亦可成立，觀諸系爭契約書（見本院卷一第8 頁至第9 頁），原告與被告陳鈴玉、陳榮源、陳榮裕皆已於系爭契約委託人及受託人簽名欄處親自簽名，且系爭契約就委託銷售之不動產即系爭房地之明細亦已詳細載明，又就委託銷售價格即158,000,000 元、委託銷售期間即101 年11月20日至102 年6 月30日，均約定清楚，且系爭契約之條文就委託人、受託人之契約義務亦已詳細記載，復於101 年11月20日原告與被告陳鈴玉、陳榮源、陳榮裕簽訂系爭契約時，原告與被告陳鈴玉、陳榮源、陳榮裕同時簽署委託銷售/ 出租契約內容變更同意書（見本院卷一第17頁），雙方同時約定委託銷售底價為145,890,000 元，被告陳鈴玉、陳榮源、陳榮裕另簽署房地產標的現況說明書、不動產說明書（見本院卷一第10頁、第179 頁），內容詳細記載系爭房地之現況等資料，由上情觀之，應可認原告與被告陳鈴玉、陳榮源、陳榮裕已就委託銷售系爭房地乙事達成合意，系爭契約於渠等間應已成立，縱使兩造有特別約定系爭契約應待系爭房地全體共有人簽署後方成立生效，然被告就此有利於己之事實，亦未舉證以實其說，故被告辯稱需由系爭房地全體共有人簽署系爭契約，兩造間之委託銷售契約方屬成立云云，尚不可採。
２、按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，民法第103 條第1 項定有明文。經查，本件系爭契約於101 年11月20日簽訂時，其上之「委託人」簽名欄處，被告陳鈴玉、陳榮源、陳榮裕為親簽，被告陳榮富部分為被告陳榮裕代簽乙情，為兩造所不爭執，被告陳榮富否認其有授權被告陳榮裕簽訂系爭契約，本件原告未能提出證據如授權書、委任書等足資證明被告陳榮富有授予被告陳榮裕代理權代其簽訂系爭契約，僅稱簽訂系爭契約時被告陳榮裕有告知原告已獲得被告陳榮富之授權，然此僅係被告陳榮裕一面之詞，實不足以證明被告陳榮富有授予被告陳榮裕代理權代其簽訂系爭契約，另原告主張因被告陳榮裕係大哥，其後被告等人委託永慶房屋出售系爭房地及本件兩造間之糾紛後續假扣押裁定抗告程序等，被告陳榮富均係授權被告陳榮裕處理，足以證明被告陳榮富有授予被告陳榮裕代理權代其簽訂系爭契約云云，然查，被告等人其後委託永慶房屋出售系爭房地及另案假扣押裁定抗告程序等，被告陳榮富是否有委任被告陳榮裕代其處理，均與本件被告陳榮富有無授予被告陳榮裕代理權代其簽訂系爭契約無涉，且原告亦未能舉證足資證明被告陳榮富有概括授權予被告陳榮裕代其處理系爭房地買賣之一切事宜，是以本件原告未能舉證證明被告陳榮富有授予被告陳榮裕代理權代其簽訂系爭契約，是被告陳榮裕以被告陳榮富之名義簽訂系爭契約之效力對被告陳榮富自不生效力，被告陳榮富應非系爭契約之當事人甚明。
㈡、原告就系爭契約之條款是否未給予被告合理之審閱期間而有依消費者保護法第11條之1 之規定，不得作為契約內容之情形？
１、按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍構成契約之內容；中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，消保法第11條之1 有所明文。另行政院消費者保護委員會第99次委員會議通過「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」，規定不動產委託銷售定型化契約審閱期間不得少於3 日，違反該規定者，該條款不構成契約內容。且上開規定之立法理由係在於維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，如消費者已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的已達，故消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，然企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，且於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，法律並無禁止消費者拋棄權利之限制，基於私法自治及契約自由之原則，尚非不可，是消費者自不得於事後再以違反審閱期間之規定為由，主張排除契約條款之適用。
２、經查，系爭契約乃原告預定用於同類委託銷售契約條款而訂定之契約，此有專任委託銷售契約書內容在卷足憑，性質上屬定型化契約，要無疑義。觀諸原告與被告陳鈴玉、陳榮源、陳榮裕簽訂之系爭契約首頁（見本院卷一第8 頁），以加框之方式顯著框出下列內容，首揭以放大加粗之方式清楚記載「契約審閱權」，其後記載「1.□委託人簽訂本契約前，已確實攜回審閱三日以上（含）無誤。□委託人已詳閱並充分瞭解本契約內容，無須三日以上審閱期，本約簽立後，確認即生契約效力無誤（違反前項規定，其定型化條款不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容。）；2.為保障交易安全，避免產權或付款等爭議致損害雙方權益，本件買賣應由住商總部指定機構辦理『買賣價金履約保證』」，系爭契約已於上開第1 點之「□委託人簽訂本契約前，已確實攜回審閱三日以上（含）無誤。」選項打勾，且被告陳鈴玉、陳榮源、陳榮裕復於此「契約審閱權」之欄框內「委託人確認簽名欄處」親自簽名確認，依民事訴訟法第358條第1 項規定「私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認者，推定為真正」，自推定上開條款之記載為真正，至被告辯稱簽訂系爭契約時，原告並未讓被告攜回系爭契約審閱3 天，亦即當天簽約時方看過系爭契約，違反消費者保護法第11條之1 ，應屬無效云云，但為原告所否認，自應由被告陳鈴玉、陳榮源、陳榮裕依民事訴訟法第277 條關於舉證責任分配之規定，就原告未給予審閱期此一有利於己之事實，負舉證之責任，然查，被告陳鈴玉、陳榮源、陳榮裕並未提出任何證據足資證明原告未給予審閱期間之事實，故被告陳鈴玉、陳榮源、陳榮裕抗辯其與原告簽訂之系爭契約條款，因原告未給予審閱期，不構成契約之內容云云，尚不足取。
㈢、系爭契約第11條第1 項第1 款之約定對被告是否有顯失公平之情形？該條違約金之約定是否應解為以仲介公司已完成仲介義務為前提？
１、按「企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之原則。定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋」、「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。」，消費者保護法第11條、第12條定有明文。
２、經查，依據原告與被告陳鈴玉、陳榮源、陳榮裕間簽訂之系爭契約之內容，系爭契約書前文部分、第5 條服務報酬、第
7 條受託人之義務等相關約定，被告陳鈴玉、陳榮源、陳榮裕委由原告仲介銷售系爭房地，原告應為被告陳鈴玉、陳榮源、陳榮裕洽詢買方，原告於買賣交易達成後，始得請求服務報酬，且明定原告之義務，包括應以善良管理人注意義務處理房屋銷售業務、調查不動產最新市場行情，為系爭房地處理買賣交涉及回覆銷售狀況等，且為系爭房地仲介銷售所支出之市場調查、廣告企畫、買賣交涉、諮商服務、差旅出勤等相關支出，除雙方同意終止或由委託人終止系爭契約外，上開一切支出花費均由原告負擔，若於委託銷售期間若未能仲介成交，原告所支出之一切費用，均不得向委託人即被告陳鈴玉、陳榮源、陳榮裕請求（見本院卷一第8 頁），可知原告與被告陳鈴玉、陳榮源、陳榮裕間系爭契約書已明確約定原告提供銷售服務之內容，至原告服務有缺失時，被告陳鈴玉、陳榮源、陳榮裕亦得依系爭契約及相關法律規定主張權利，且若原告無法完成仲介義務，被告陳鈴玉、陳榮源、陳榮裕實無庸支出任何費用，且委託銷售期間為被告陳鈴玉、陳榮源、陳榮裕所得決定，尚難認原告與被告陳鈴玉、陳榮源、陳榮裕間系爭契約內容有何違反平等互惠原則或誠信原則，對被告陳鈴玉、陳榮源、陳榮裕顯失公平之情事，故被告陳鈴玉、陳榮源、陳榮裕辯稱系爭契約對渠等顯失公平，依消費者保護法之規定，應屬無效云云，尚不足取。況系爭契約為「專任委託銷售契約書」，即在委託銷售期間內，委託人依約應僅能委託受託人一人銷售不動產，不得自行出售，或委託第三人仲介銷售，否則即屬違約，此「專任約」為不動產仲介銷售實務上所常見，內政部頒訂之「不動產委託銷售契約書範本」第11條第1 項第1 款亦規定「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付第五條約定之服務報酬，並應全額一次付予受託人：㈠委託期間內，委託人自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三者仲介者」規定相符（見本院卷一第222 頁），衡以不動產仲介實務上有「一般約」與「專任約」之分別，若仲介銷售業者與委託人簽訂「專任約」之情形下，因仲介銷售業者期待其為唯一之銷售管道，其可能獲取服務報酬之機率較大，多會因此花費更多心力、廣告費用銷售此等「專任約」之不動產物件，再佐以系爭契約第7 條第3 項約定受託人不得以任何理由請求委託人補貼市場調查、廣告企畫、買賣交涉、諮商服務、差旅出勤等相關支出費用可知，受託人接受委託人委託後，即付出推廣銷售、帶客戶看屋、居間磋商議價、積極斡旋等勞務、費用，倘委託人任意自行或委託第三人銷售不動產成交，受託人因此喪失於仲介買賣交易達成後請求服務報酬之機會，而認委託人違反「專任約」之約定，屬委託人違約，受託人因此向委託人請求違約金，實屬合理，並未違反平等互惠原則，亦無顯非公平之情形，是系爭契約第11條第1 項第1 款之約定對委託人即被告陳鈴玉、陳榮源、陳榮裕並無顯失公平之情形，且該條之約定應不以仲介公司已完成仲介義務為前提，蓋如前述，受託人接受委託人委託後，因在簽訂「專任約」之情形下，受託人期待其為唯一之銷售管道，為積極爭取服務報酬，因此花費諸多推廣銷售、帶客戶看屋、居間磋商議價、積極斡旋等勞務、費用，縱使尚未仲介成功，但若仍在委託銷售期間內，受託人仍可期待經由其積極之銷售完成仲介義務取得服務報酬，若任由委託人得自行或委託第三人銷售不動產成交，受託人因此喪失於仲介買賣交易達成後請求服務報酬之機會，此與「專任約」之契約目的不符，況委託人本得經由選擇與仲介業者簽訂「一般約」或「專任約」，或在選擇簽訂「專任約」之情形下，經由約定較短之「委託銷售期間」，以達到不限制其得自行或委託第三人銷售不動產之目的，是本件被告陳鈴玉、陳榮源、陳榮裕辯稱系爭契約第11條第1 項第
1 款之約定對委託人有顯失公平之情形及該條違約金之約定應解為以仲介公司已完成仲介義務為前提云云，均無足採。
㈣、本件原告請求被告給付委託銷售總價百分之六計算之違約金即8,753,400 元，是否有理由？違約金是否過高而有酌減之必要？
１、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250 條、第252 條定有明文。又約定之違約金是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院49年台上字第807 號、79年台上字第1915號判例意旨參照）。
２、經查，依系爭契約第11條「違約之處罰」第1 項第1 款之約定「一、委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之六計算之服務報酬，並應全額一次付予受託人：㈠委託期間內，委託人自行將房地產標的出售、出租或經由第三人介紹或其他類似之銷售行為者…」，本件原告與被告陳鈴玉、陳榮源、陳榮裕於101 年11月20日簽訂之系爭契約，委託期間為
101 年11月20日至102 年6 月30日，然被告等人係於101 年12月31日另透過永慶房屋將系爭房地售予訴外人林世昌，並於102 年2 月5 日辦畢所有權移轉登記乙情，業已認定如前，被告陳鈴玉、陳榮源、陳榮裕於系爭契約委託期間內另行經由第三人介紹將系爭房地出售之行為，應已構成違約，原告自得依據系爭契約第11條「違約之處罰」第1 項第1 款之約定請求被告給付違約金，本院審酌本件原告與被告陳鈴玉、陳榮源、陳榮裕係於101 年11月20日簽訂系爭契約，委託原告銷售系爭房地，而被告等人係於101 年12月31日另透過永慶房屋將系爭房地售予訴外人林世昌，並於102 年2 月5日辦畢所有權移轉登記，則原告因被告等人另行委託永慶房屋銷售系爭房地並完成所有權移轉登記，而確定不能於委託期間即101 年11月20日至102 年6 月30日完成其仲介義務，取得約定委託銷售總價145,890,000 元百分之四計算之服務報酬，然自被告陳鈴玉、陳榮源、陳榮裕委託原告銷售至被告等人另行委託永慶房屋出售系爭房地之時間，僅約2 個月，衡情原告尚不致為銷售系爭房地支出太多勞力、費用，可知原告所受之損害有限，原告亦未另提出其他實際遭受更大損害之證據資料，況本件因被告陳鈴玉、陳榮源、陳榮裕委託原告銷售之系爭房地，因位處西門町商圈之1 、2 樓店面，本身不動產價值甚鉅，且因稀有店面釋出，投資者眾，極易銷售，再參考原告與被告陳鈴玉、陳榮源、陳榮裕於系爭契約第10條「委託人終止契約之責任」之約定，委託人於委託期間任意終止系爭契約需負擔之違約金亦僅有委託銷售總價百分之二計算之違約金，且原告因被告陳鈴玉、陳榮源、陳榮裕違反系爭契約之約定而未能獲得可得享受之利益，惟原告亦因此無需履行其後續應提供之簽訂買賣契約、協助雙方辦理貸款抵押、給付各期價金、繳稅過戶、點交房屋等簽約、協辦履約等勞務，但亦因被告陳鈴玉、陳榮源、陳榮裕違約引起之糾紛需付出後續訴訟程序等時間、費用支出，又審酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益等情狀，認本件原告請求委託銷售總價百分之六計算之違約金尚嫌過高，應以委託銷售總價百分之一計算之違約金即1,458,900 元（計算式︰145,890,000 ×1%＝1,458,900 ）為適當，超過此部份之違約金則應依民法第252 條予以酌減。
３、另原告主張與被告陳鈴玉、陳榮源、陳榮裕於101 年11月20日簽訂系爭契約後，即於101 年12月16日原告洽得訴外人鄭書鎮願以達到底價之145,900,000 元購買系爭房地，被告既拒絕與原告洽妥之買方簽訂不動產買賣契約書，依系爭契約第11條「違約之處罰」第1 項第3 款之約定「一、委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之六計算之服務報酬，並應全額一次付予受託人：…㈢委託人違反第六條第五項之義務或拒絕與受託人依約洽妥之買方客戶簽定不動產買賣契約者。」，被告等人之行為顯已構成違約，原告自得依系爭契約第11條第1 項第3 款之約定請求被告連帶給付違約金云云，然查，原告就其主張已洽得訴外人鄭書鎮願以達到底價之145,900,000 元購買系爭房地乙情，僅提出購買房地要約金收據乙紙為證（見本院卷一第18頁），然查該要約金收據立據人為「惠陽房屋、馬瑞鴻」，實難看出此要約金收據與原告有何關連，而未能足以證明原告已恰妥買方，且原告亦未提出其他證據足資證明其已依約洽妥買方之證據，是原告主張其依得依據系爭契約第11條「違約之處罰」第1 項第3款之約定請求被告給付違約金云云，尚不足採，併此敘明。
４、末按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。」民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。本件原告請求被告陳鈴玉、陳榮源、陳榮裕給付違約金，係以給付金錢為標的，無確定期限，又未約定利率，併請求自起訴狀繕本送達翌日即102 年4 月18日（見本院卷一第38頁至第40頁送達證書）起至清償日止，按週年利率百分之五計算利息，於法有據，亦應准許。
五、綜上所述，原告與被告陳鈴玉、陳榮源、陳榮裕已就委託銷售系爭房地乙事達成合意，系爭契約於渠等間應已成立，另原告未能舉證證明被告陳榮富有授予被告陳榮裕代理權代其簽訂系爭契約，是被告陳榮裕以被告陳榮富之名義簽訂系爭契約之效力對被告陳榮富自不生效力，被告陳榮富應非系爭契約之當事人；被告陳鈴玉、陳榮源、陳榮裕已於系爭契約「契約審閱權」之欄框內「委託人確認簽名欄處」親自簽名確認「委託人簽訂本契約前，已確實攜回審閱三日以上（含）無誤」，而被告陳鈴玉、陳榮源、陳榮裕並未提出任何證據足資證明原告未給予審閱期間之事實，故被告陳鈴玉、陳榮源、陳榮裕抗辯其與原告簽訂之系爭契約條款，因原告未給予審閱期，不構成契約之內容云云，尚不足取；又經審核系爭契約全契約意旨、委託人與受託人雙方之契約義務，系爭契約第11條第1 項第1 款之約定並未違反平等互惠原則，亦無顯非公平之情形，且該條之約定應不以仲介公司已完成仲介義務為前提；依系爭契約第11條「違約之處罰」第1 項第1 款之約定「一、委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之六計算之服務報酬，並應全額一次付予受託人：㈠委託期間內，委託人自行將房地產標的出售、出租或經由第三人介紹或其他類似之銷售行為者…」，本件原告與被告陳鈴玉、陳榮源、陳榮裕於101 年11月20日簽訂之系爭契約，委託期間為101 年11月20日至102 年6 月30日，然被告等人另於101 年12月31日透過永慶房屋將系爭房地售予訴外人林世昌，並於102 年2 月5 日辦畢所有權移轉登記之行為，應已構成違約，原告自得依據系爭契約第11條「違約之處罰」第1 項之約定請求被告給付違約金，本院審酌上述諸多情事，認本件原告請求委託銷售總價百分之六計算之違約金尚嫌過高，應以委託銷售總價百分之一計算之違約金即1,458,90
0 元（計算式︰145,890,000 ×1%＝1,458,900 ）為適當，超過此部份之違約金應依民法第252 條予以酌減。從而，原告依系爭契約第11條第1 項之約定，請求被告陳鈴玉、陳榮源、陳榮裕連帶給付1,458,900 元，及自起訴狀繕本送達翌日即102 年4 月18日起至清償日止，按週年利率百分之五計算利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及本院未經援用之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2 項。中 華 民 國 103 年 11 月 25 日
民事第一庭 法 官 張宇葭以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 11 月 26 日
書記官 余富琦