臺灣臺北地方法院民事判決 102年度重訴字第767號原 告 賈琇瑜訴訟代理人 張元宵律師複 代理人 賴見強律師被 告 賈明道
賈文寧陳日美董岳祥董飛祥董會祥董誠祥倪幼愚張宗瀚倪渙愚倪貝愚倪小蘭賈悟志賈若慈賈若忍共 同訴訟代理人 洪國誌律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國102年12月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告與被告等、訴外人姜紹華、賈道男及賈謹伊同係坐落新
北市○○區○○段○○○○○號土地及其上門牌號碼新北市○○區○○○街○○號建物（下稱系爭不動產）之公同共有人，被告等明知土地共有人出賣其應有部分時，他共有以同一價格優先承購，故於出賣系爭不動產之公同共有潛在持分予訴外人三穎建設開發股份有限公司（下稱三穎公司）時，曾於民國102 年4 月24日以存證信函詢問原告是否行使優先承購權，因而要求原告應於102 年4 月29日上午10時至葉君棟地政士事務所簽訂買賣契約，然原告遲至102 年5 月2 日始收到上開存證信函而無法前往簽約，原告即於102 年5 月3 日以存證信函通知葉軍棟地政士轉知被告等，其有意行使優先承購權，復於102 年5 月13日、23日、同年6 月7日 分別以存證信函通知被告等，均未獲回應，被告等應明知原告未放棄行使優先承購權。其於102 年6 月13日接獲通知始知被告等業將系爭不動產以新臺幣（下同）6,900 萬元出賣予三穎公司，並由葉軍棟地政士於102 年6 月7 日送件辦理移轉登記，在土地所有權移轉登記申請書備註欄上蓋印「優先購買權人已放棄優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任。」等語，切結表示原告已放棄優先承購權，致使地政機關核定准予辦理移轉登記，被告等共同侵害原告之優先承買權。
㈡被告等依土地法第34條之1 出賣系爭不動產，依法應通知原
告得以「同一條件」優先承買系爭不動產，即應以與買方與買賣契約內約定之相同條件通知，被告等於102 年3 月28日存證信函提供予原告之買賣契約，其中第3 條第4 項約定尾款應於產權移轉登記之同時付清，如辦理融資貸款作為房屋尾款之給付時，核貸金額應撥入被告指定之不動產價金信託專戶，倘貸款不足時，買方應以現金一次付清，另同契約第
4 條第8 項約定，買賣尾款應於產權移轉登記完成後7 日內付清尾款，被告既以上開條件通知原告，其等轉賣三穎公司自應遵守相同條件，惟系爭不動產移轉登記日期為102 年6月14日，而三穎公司卻於102 年7 月1 日始給付尾款，不符契約約定，三穎公司之貸款亦未匯入不動產價金信託專戶，三穎公司係在系爭不動產於102 年6 月14日已移轉於其名下，再單獨向板信商業銀行申貸，不符一般房地買賣移轉登記須與設定抵押及申請貸款同時作業之常規，可知被告等出賣與三穎公司之買賣條件優於被告等通知原告之買賣條件，且與被告通知原告之內容不同，致原告優先承買權受損，爰依民法第184 條第1 項、第185 條第1 項規定請求被告等負連帶賠償責任等語。並聲明：⒈被告等應連帶給付原告600 萬元及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告等於102 年3 月8 日將系爭不動產出賣三穎公司，並簽
立不動產買賣契約，於同年3 月15日委託葉軍棟地政士以存證信函通知原告，再於同年月28日將爭契約內容以存證信函通知原告，並聲明：「若台端確定欲行使優先購買權，請於收訖本通知後10日內以書面通知本人，並於通知寄發後7 日內前來本所與陳日美等15人簽訂買賣契約…，逾期視為台端放棄優先購買權」，原告雖於同年4 月2 日表示以有意以相同條件購買系爭不動產，竟未依上開期限即至遲應於同年4月9 日與被告等簽訂買賣契約，實已放棄優先承買權，經葉軍棟地政士多次撥打原告電話，原告委任律師遲至同年4 月18日仍表示無法聯絡原告，葉軍棟地政士再次於同年4 月24日、5 月7 日以存證信函通知原告與被告等簽約，逾期視為放棄優先購買權，原告仍置之不理，確實已放棄優先承買權之行使。
㈡依系爭買賣契約第3 條第1 項約定，被告等與三穎公司簽約
時，已由該公司開立5,865,000 元之價金由葉軍棟地政士保管，同條第2 項約定於4 月1 日前由被告等備妥一切報稅證件資料，並由三穎公司交付1,173 萬元與被告等，原告主張優先承買權時，須同意「買賣價金、標的物、價金交付方式及期限、共有物或應有部分點交與移轉登記時期、證件交付期日」等，原告即應於同年4 月1 日交付第1 期、第2 期款項，且須在同年4 月23日前完納稅款及支付3 期款1,173 萬元，尾款部分應102 年5 月1 日付清與被告等，原告一再空言主張優先承買權，卻不依買賣契約之條件、期限履行給付價金之義務，被告等已在同年4 月2 日、29日、5 月7 日多次發函給予被告相當期限前來訂約並支付價金，原告遲至買賣契約尾款交付日即102 年5 月1 日仍遲不訂約，已放棄優先承買權之行使。甚者，原告於102 年5 月3 日以存證信函拒絕在簽約時支付本應於同年4 月1 日給付之第2 期買賣價金，足證原告非合法行使優先承購權等語。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉被告等如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：㈠關於移轉登記系爭不動產所有權部分：
⒈按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永
佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算；共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第1項、第4項分別定有明文。又前開規定依同法第5項之規定，於公同共有準用之。故公同共有不動產（土地）之處分，土地法第34條之1第5項已有特別規定，依該項規定準用同條第1、2項之結果，公同共有不動產之處分、變更，應以公同共有人過半數及其應有部分（潛在）合計過半數之同意行之。此項土地法之特別規定，就公同共有不動產之處分，自應優先於民法第828 條第2 項規定而適用，無須經全體公同共有人之同意（最高法院84年度臺上字第68號裁判要旨可參），同旨於潛在應有部分逾3 分之2 者，亦同。其立法目的在於兼顧共有人權益之範圍內，促進共有物之有效利用，以增進公共利益。同條第1 項所稱共有土地或建築改良物之處分，如為讓與該共有物，即係讓與所有權；而共有物之應有部分，係指共有人對共有物所有權之比例，性質上與所有權並無不同。是不動產之應有部分如屬公同共有者，其讓與自得依土地法第
34 條 之1 第5 項準用第1 項之規定，大法官釋字第562 號解釋參照。故無論為共有物或應有部分之處分、變更或設定用益物權，均有土地法第34條之1 適用，且應就共有物或應有部分之全部為之。查：被告等於102 年3 月8 日與三穎公司就系爭不動產訂定系爭契約，合意出售系爭不動產，潛在應有部分已逾3 分之2 ，自應依前開說明，通知其他共有人行使優先承買權。嗣被告等人於102 年3 月15日以台北古亭郵局000469號存證信函之優先承買通知詢問原告行使優先承買權之意願，原告即於同年月26日以台北光復郵局000395號存證信函所示應買信函主張行使優先承買權並表示未獲系爭買賣契約完整內容，被告等所委任之葉軍棟地政士再於同年月28日回函提供系爭買賣契約書影本，另表示請原告於收迄後10日內以書面通知葉軍棟地政士，並於通知寄發後7 日內至葉軍棟地政士事務所與被告等簽訂買賣契約，依同條件給付價款，原告復於同年4 月2 日回函表明有意以相同條件購買系爭不動產，請被告等聯繫簽約事宜，有系爭買賣契約書及存證信函等件在卷可據（見本院卷第116 頁、第53至69頁、第166 至167 頁），兩造就上開諸情，均無爭執，堪足採信。
⒉又土地法所定土地或建築改良物共有人之優先承購權，目的
既在減少共有人數，簡化共有物之使用關係，則其第34條之
1 第4 項所稱，共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購者，應指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。優先承購權人一經表示以同一條件優先承購，則該共有土地或建築改良物之買賣契約即當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間成立（最高法院85年度臺上字第793 號裁判要旨可參）。故為簡化及單純共有關係，並減少共有人數及共有人間權益互相克抑，法律明定得以多數決或應有部分3 分之2 以上之共有人，得處分不同意者之應有部分或共有物，惟賦予該反對者優先承買權，資以平衡。故部分共有人如依土地法第34條之1 第1 項出賣共有物或應有部分，就該共有人而言，仍為出賣其應有部分，對於他共有人之應有部分，僅有權代為處分，並非剝奪他共有人之優先承購權，故應在程序上先就其應有部分通知他共有人是否願意優先購買。而所謂同一價格優先承購，係指請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言（最高法院65年臺上字第853 號判例、82年度臺上字第2175號判決、85年度臺上字第793 號判決參照）。若將原成立之買賣契約內容擴張、限制或變更以之表明優先承購，致不利於原出賣共有土地之共有人，即與原買賣契約之條件相異，依民法第160 條第2 項規定，僅能視為新要約，與前開法條規定之優先承購權有殊（最高法院82年度臺上字第2175號判決要旨參照）。亦即舉凡買賣價金、標的物、價金交付方式及期限、共有物或應有部分點交與移轉登記時期、證件交付期日等均屬之。如契約必要之點之買賣標的及價金意思合致，其他非必要之點之條件或附隨義務未明時，則應以法律規定行之，如法無明文應以合理期間之合理方式為之，以履行同樣條件之優先承買權。故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表接受，始有合法行使優先承購權可言，倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時，即非合法行使優先承購權（最高法院98年度臺上字第1285 號 裁判要旨參酌）。是以：
⑴被告等有無以存證信函詢問原告行使優先承買權？
被告等所委任之葉軍棟地政士於102 年3 月15日以存證信函送達原告明確表示「台端等四人（內含原告）與陳日美等十五人（即被告）公同共有坐落於新北市○○區○○段○○○○○號土地及三九七建號房屋（中央一街二十七號），為將該共有房地出售，因陳日美等十五人之應有部分已逾三分之二，故擬依土地法第三十四條之一規定將上述房地全部出售予三穎建設開發股份有限公司，今陳日美等人來所委託本地政士依土地法第三十四條之一第二項、第三項、第四項規定通知台端如下：一、土地標示：新北市○○區○○段○○○○○號土地，所有權全部。建物標示：新北市○○區○○段○○○○號即中央一街二十七號房屋，所有權全部。二、處分方式：上述標的全部以新臺幣陸仟玖佰萬元整出售予三穎建設開發股份有限公司，土地增值稅由賣方負擔。…五、特別約定事項：本存證信函係依土地法第三十四條之一第二項、第三項規定通知他共有人，惟台端擬依同法條第四項規定優先購買陳日美等十五人前述標的房地之持分時，請於文到後十日內以書面意思表示，通知本人，本人自當於收到意思表示後之翌日另行通知台端與陳日美等十五人擇日簽訂買賣契約，並付清陳日美等十五人應有持分之價款新臺幣伍仟捌佰陸拾伍萬元整，逾期視為台端放棄優先購買權，陳日美等十五人將依土地法第三十四條之一規定處理。…」等語，參臺北古亭郵局第000469號存證信函自明（見本院卷第139 至
144 頁），參前說明，應屬優先承買之通知。⑵原告於接獲上開優先承買通知即委由律師以存證信函回覆「
有意以相同條件購買上述房地…。惟因本所當事人未接獲系爭房地購買契約之完整內容，冀請台端儘速提供完整契約內容予本所當事人，以利本利當事人獲悉後正式決定購買與否…」有臺北光復郵局000395號存證信函在卷可據（見本院卷第149 至151 頁），原告雖表示承購系爭不動產以意願，惟亦表示須收受完整買賣契約後始正式決定購買與否，是尚未對優先承買之通知為承諾之意思表示。嗣後被告等委任之葉軍棟地政士再以台北青田郵局000258號存證信函附上系爭不動產買賣契約影本，請原告於確定欲行使優先購買權時，於收受通知後10 日 內以書面通知（見本院卷第153 頁），原告即於102 年4 月2 日以臺北光復郵局000434號存證信函明確表示：「有意以相同條件購買上述房地，特此通知」等語（見本院卷第166 頁），堪認原告於102 年4 月2 日為行使優先承買權之意思表示。
⑶被告等與三穎公司簽訂之不動產買賣契約與被告等以台北青
田郵局000258號存證信函所附之不動產買賣契約影本為同一份契約，業經原告自承在卷（見本院卷第204 頁），依系爭不動產買賣契約第3 條就付款方法之約定「一、本契約成立時甲方應開立價金新臺幣伍佰捌拾陸萬伍仟元整交由地政士保管。乙方應同時將所有權狀正本由受託之地政士保管。二、乙方備齊一切報稅證件資料（戶籍謄本、稅單等資料及簽妥移轉證記書表）之同時，甲方應交付新臺幣壹仟壹佰柒拾參萬元整予乙方，地政士應即申報增值稅及契稅。（雙方約定於民國102 年4 月1 日辦理）」，有系爭不動產買賣契約在卷可佐（見本院卷第156 頁），是原告於102 年4 月2 日行使優先承買權，自應就被告等與三穎公司所訂契約即三穎公司承諾之一切條件包括上開付款方式，原告必須均表接受，始認有合法行使優先承購權可言，亦即原告亦須同意給付已到期之第1 期及第2 期買賣價金。惟原告於102 年5 月3日以存證信函寄送被告等表示「台端要求本人需於簽約時支付第一期及第二期之買賣價金，顯然與台端先前所提供之買賣契約條件不符，非屬於相同條件之優先承買，於法有違。」有台北光復郵局000595號存證信函在卷可參（見本院卷第
174 頁）。按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年上字第1118號判例可資參照。據此，就原告上開應買信函以觀，雖表示優先承買系爭不動產，其後就價金給付方式、給付期限等攸關買賣之相關履約，被告等陸續以存證信函催促履行，原告卻以存證信函回覆與系爭不動產買賣契約之條件不符，堪信原告將被告等人與三穎公司間原成立之系爭內容擴張、限制或變更以之表明優先承購，致不利於原出賣之共有人即被告等人，顯與原買賣契約之條件相異，自與優先承買權有殊。原告變更同樣條件之內容，如前所述，視同新要約，非優先承買權之行使，故兩造間就買賣價金之給付期限於原告前開優先承買表示後，發生爭議，故被告等人與原告間並未就新要約內容意思合致，自無成立另一買賣契約（有別於優先承買之契約），故本件兩造間就系爭土地尚無任何買賣契約之存在。
⒊原告另主張：系爭不動產移轉登記日期為102 年6 月14日，
三穎公司卻於102 年7 月1 日始給付尾款，不符系爭買賣契約移轉登記完成後7 日內付清尾款之約定，且三穎公司之貸款亦未匯入不動產價金信託專戶，此外，三穎公司在系爭不動產移轉登記於其名下後始向板信商業銀行申辦貸款，不符買賣移轉登記須與設定抵押及申請貸款同時作業之常規云云。惟查，被告等人於原告未依法行使優先承買權後，繼續履行與三穎公司之買賣契約，縱有延期清償或變更契約內容，係被告等人與三穎公司基於契約當事人合意變更契約內容，至三穎公司辦理銀行貸款及設定不動產抵押權之時點，則係三穎公司基於自身資金運作之考量規劃安排，更非三穎公司以外之人所得置喙。原告認被告等人與三穎公司嗣後變更契約條件反推認被告等人非以買賣契約同一條件通知原告，無足可採。
四、綜上所述，原告主張被告等人未以同一條件通知其行使優先承買權侵害其權利，為無可取。原告依民法第184條第1項前段、第185條、第216條請求被告等人損害賠償，並無理由，應予駁回，假執行之聲請失所附麗，併予駁回。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉證，於判決結果不生影響，無一一審究之必要，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 12 月 27 日
民事第五庭 法 官 徐淑芬以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並附具繕本，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 102 年 12 月 27 日
書記官 吳昀蔚