臺灣臺北地方法院民事判決 102年度重訴字第781號原 告 詹伯智訴訟代理人 林光彥律師複 代理人 洪千惠律師被 告 遠雄建設事業股份有限公司法定代理人 趙文嘉訴訟代理人 蘇弘志律師
蔡調彰律師上列當事人間請求給付買賣價差款等事件，本院於民國103 年12月3 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、被告之法定代理人原為趙滕雄，嗣於訴訟進行中變更為趙文嘉，有經濟部民國103 年8 月20日經售商字第00000000000號函、公司變更登記表附卷可稽（見本院卷㈡第51至52頁），並經趙文嘉於103 年9 月26日具狀聲明承受訴訟（見本院卷㈡第50頁），合於民事訴訟法第176 條規定，應予准許。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款分別定有明文。經查，原告起訴時原請求：被告應給付原告新臺幣（下同）9,765 萬8,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息（見本院卷㈠第3 頁）；嗣於103 年1 月15日當庭具狀變更聲明為：被告應給付原告9,765 萬8,000 元，及自96年4 月14日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息（見本院卷第96頁）；又於103 年11月27日具狀變更聲明為：被告應給付原告9,896 萬9,000 元，及自96年4 月14日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息（見本院卷㈡第86頁），被告雖不同意原告變更，惟核原告上開變更分別屬應受判決事項之減縮及擴張，且均本於兩造間協議書之法律關係而請求給付買賣價差款等同一基礎事實，且就原請求所主張之事實及證據資料，於追加之請求，亦得加以利用，且無害於被告程序權之保障，揆諸前揭規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠兩造前於95年12月20日因土地開發事宜，就附表標的A 至E
所示臺北市○○區○○段0 ○段00000 ○地號土地簽訂協議書（下稱系爭協議書），約定由原告協助被告取得附表所示土地。而系爭協議書第1 條約定系爭買賣標的Ａ即為附表標的A 編號1 至11所示之土地及其所有地上建物之所有權，標的Ｂ即為附表標的B 編號1 至10所示土地及其所有地上建物之所有權。又系爭協議書第2 條約定就標的Ａ之土地，被告以平均每坪170 萬元整，向地主洽購其土地所有權及建物；其中200-1 、200-2 、200-4 地號等3 筆土地除依上述價格洽購，另地上物補償2,000 萬元整。並約定就標的Ｂ之土地，被告以平均每坪180 萬元整，向地主洽購其土地所有權及其所有之地上建物。
㈡又兩造於系爭協議書第3 條第1 項復約定：「若甲方（即被
告）與標的Ａ、Ｂ之地主實際簽約金額低於第二條款內雙方約定總價款，其間之價差歸屬乙方（即原告），並於標的Ａ、Ｂ土地及地上物全部簽約、過戶完成時，支付結算價差款之20％；於全部土地及地上物點交予甲方時，再行支付80％之價差款。」，嗣被告分別與附表標的A 編號1 至4 、7 至11及附表標的B 編號1 至10所示土地之地主簽訂不動產買賣契約。其中①附表標的A 編號1 至4 及7 、11等6 筆土地，面積合計323 平方公尺，約97.71 坪，原約定買賣價金每坪
170 萬元，被告實際買賣價金每坪150 萬元，買受其應有部分9/10部分，該部分買賣價差每坪20萬元，總計價差款為1,
758 萬6,000 元（計算式：97.71 坪×9/ 10 ×20萬元＝1,
758 萬6,000 元）；②而附表標的A 編號8 至10所示3 筆土地，面積合計286 平方公尺，約86.52 坪，原約定買賣價金每坪170 萬元，實際買賣價金每坪130 萬元，買賣價差每坪40萬元，總計價差款為3,460 萬8,000 元（計算式：86.52坪×40萬元＝3,460 萬8,000 元）；③附表標的B 編號2 、
7 、9 所示3 筆土地，面積合計123 平方公尺，約37.21 坪，原約定買賣價金每坪180 萬元，實際買賣價金每坪150 萬元，買賣價差每坪30萬元，總計價差款為1,116 萬3,000 元（計算式：37.21 坪×30萬元＝1,116 萬3,000 元）；④附表標的B 編號3 、6 、10所示3 筆土地，面積合計102 平方公尺，約30.86 坪，原約定買賣價金每坪180 萬元，實際買賣價金每坪150 萬元，買賣價差每坪30萬元，總計價差款為
925 萬8,000 元（計算式：30.86 坪×30萬元＝925 萬8,00
0 元）；⑤附表標的B 編號4 、5 所示2 筆土地面積合計34平方公尺，約10.29 坪，原約定買賣價金每坪180 萬元，實際買賣價金每坪150 萬元，買賣價差每坪30萬元，總計價差款為308 萬7,000 元（計算式：34坪×30萬元＝308 萬7,00
0 元）；⑥附表標的B 編號1 、8 所示2 筆土地，面積合計36平方公尺，約10.89 坪，原約定買賣價金每坪180 萬元，實際買賣價金每坪150 萬元，買賣價差每坪30萬元，價差款為326 萬7,000 元（計算式：10.89 坪×30萬元＝326 萬7,
000 元），此有原證19不動產買賣契約可證，惟該契約第1條約定之買賣不動產標的載為臺北市○○區○○段0 ○段0000000000000地號，其中127-33地號為127-37地號之誤載，併與說明。另據系爭協議書第2 條標的Ａ後段之約定，被告應給付原告地上物補償費2,000 萬元。從而，以上金額總計為9,896 萬9,000 元（計算式：1,758 萬6,000 元元＋3,46
0 萬8,000 元＋1,116 萬3,000 元＋925 萬8,000 元＋308萬7,000 元＋326 萬7,000 元＋2,000 萬元＝9,896 萬9,00
0 元）。㈢又原告已依約協助被告取得前開所示土地，詎被告除未於前
開標的A 、B 土地及地上物全部簽約、過戶完成時，依約給付結算價差款之20％予原告外；亦未於全部土地及地上物點交予遠雄建設時，給付80％之價差款，並經原告以律師函催告，仍不獲給付，原告爰依系爭協議書第1 條、第2 條及第
3 條第1 項約定，請求被告如數給付前開土地買賣價差款及地上物補償款總計9,896 萬9,000 元，並依民法第229 條第
1 項、第233 條第1 項及第203 條之規定，請求被告給付自系爭全部土地及地上物點交予原告時即96年4 月14日起，按週年利率5 ％計算之遲延利息。
㈣又系爭協議書第3 條第8 項雖約定：「本協議書自簽訂日起
六個月內（經雙方同意得延長一次），乙方應完成負責或協助事項。否則第1 項之價差款甲方得保留至本案全部完成（含甲方自行開發之標的）再行結算給付，乙方絕無異議。」惟：
⒈兩造於95年12月20日簽訂系爭協議書後，原告已依約協助被
告於6 個月內取得附表標的A 、B 所示之土地，有該等土地之不動產買賣契約及不動產異動索引可證，被告自不得拒絕依約付款。
⒉又關於系爭協議書之附表標的C 之部分：據系爭協議書第3
條第3 項約定：「標的C ：臺北市○○區○○段○○段000
000 000000 地號等2 筆土地擬由甲方依都市更新條例之權利變換相關規定處理。乙方應協助甲方取得地上物所有權。」又系爭協議書第2 條第3 項約定：「地上物處理費用約伍佰萬元整。若有不足由乙方負擔差額，若有剩餘則歸乙方。惟若地上物不屬本開發範圍內或不需處理費用，則甲方免支出本款項。」，是依約原告對於系爭協議書之標的C 部分即臺北市○○區○○段○○段000000000000 地號等2 筆土地，僅需協助被告取得地上物為足。系爭標的C 原為訴外人擎碧建設公司所有，然該公司因經營不善而破產倒閉，由其債權人申請查封並拍賣該等土地以清償債務，惟於法院拍賣該等土地期間，被告並未積極投入參與投標，而係由訴外人國泰建設股份有限公司所購得，依據被告未參與標購之態度，足證原告已無需協助被告取得該等土地上之建物。故原告已完成協助事項，被告不得主張系爭協議書第3 條第8 項之保留權。易言之，按系爭協議書第1 條第3 項之約定，依都市更新條例之權利變換相關規定取得系爭標的C 土地之相關作業，係屬被告應盡之義務，惟其未盡其義務積極參與該土地之投標，顯見該土地及其上建物已排除於系爭協議書所約定之土地開發範疇，原告實無協助被告取得該等土地上建物之必要，故被告之主張實無理由，不足採信。況依系爭協議書第2 條第3 項之約定，被告雖未取得該等土地，但亦無須支付費用而未受有損害，附此敘明。
⒊關於系爭協議書D 之部分：依系爭協議書第1 條第4 項約定
：「標的D ：臺北市○○區○○段0 ○段000 0000 000000地號等3 筆建地之土地所有權（如附件一地籍圖綠色標示區域）及其坐落建物（建號1116、1117、1118、1119、1120、1121、1122、1123、1124）、與197-1 地號空地1 筆。」，又依第2 條第4 項約定：「乙方協助甲方以買賣、合建或委建方式洽談整合。」，因此，關於標的D 之部分，原告之負責事項與標的A 、B 有所不同，無須協助被告向地主購得該筆土地，而係協助被告洽談整合而已。而臺北市○○區○○段0 ○段000 0000 000000 地號土地係由其上建物所有權人所共有，共計6 戶，經原告努力協商後均同意出售，並拒絕以合建或委建之方式處理，惟因其中部分共有人提出較高之賣價，被告不願接受該買賣條件而放棄購買，並非原告未積極協助被告相關事宜所致。且原告已於96年4 月23日協助臺北市○○區○○段0 ○段00000 地號土地移轉所有權予被告。從而，原告已依系爭協議書之約定積極協助甲方洽談整合，而完成其應履行之協助事項，故被告不得主張系爭協議書第3 條第8 項之保留權。
⒋另系爭協議書E 之部分：依系爭協議書第1 條第5 項約定：
「標的E ：臺北市○○區○○段0 ○段000000000000 000
0 0 00地號等三筆土地係屬國有，擬由毗鄰地主與甲方簽約完成後即刻提出申購手續，該手續由甲方協助辦理。主管機關是否核准本申購案，不影響甲方與地主買賣契約之效力。」，且依第2 條第5 項約定：「該三筆國有土地甲方（即被告）同意以每坪50萬元整向申購名義人洽購。其購地款、追繳租金、罰緩及相關作業費用由甲方負擔。」，是依據系爭協議書第1 條第5 項及第2 條第5 項之約定，標的E 之3 筆土地原告並無任何負責或協助事項，故被告不得主張系爭協議書第3 條第8 項之保留權。實則，該3 筆土地係屬國有，其優先承購權屬其毗鄰地主所有，而其毗鄰地主即陳再發、陳好名、陳格及陳仁宗已於出售前開系爭協議書標的B 之不動產時，同時將該3 筆國有土地之優先承購權讓與被告，且被告已於系爭協議書第1 條第5 項及第2 條第5 項中約定，同意以每坪50萬元向申購名義人即原優先承購權人購買，惟被告具該等國有土地之優先承購權，竟未依約提出申購，實屬可歸責於被告之事由，並非原告未積極協助被告相關事宜所致，故被告之主張顯與事實不符，不足採納。另兩造已於系爭協議書第1 條第5 項約定「主管機關是否核准該申購案，不影響甲方與地主買賣契約之效力」，故嗣後本件申請案經被告申請核准未果，不影響前開買賣契約之效力。附此敘明。綜上所述，原告已自本協議書簽訂日起6 個月內，完成系爭協議書中所約定其應負責或協助之事項，故被告不得拒絕給付系爭買賣價差款。
㈤又退步言之，縱認原告未於本協議書簽訂日起6 個月內完成
負責或協助事項，被告所取得之土地亦已於99年4 月6 日移轉予訴外人國泰人壽保險股份有限公司，有原證24所示之土地謄本可證，故本案已全部完成，被告不得主張系爭協議書第3 條第8 項之保留權，其主張顯無理由。又商業交易模式甚多，土地開發案完成之樣態亦為眾多，有整合完成自行興建建物出售者、有自行興建建物後委由他人銷售者、有委由他人興建後自行銷售者、亦有完成整合後將相關土地出售第三人由其興建建物銷售者，不一而足。探究系爭協議書當事人之真意，其為何要設置系爭協議書第3 條第8 項「保留條款」之真意，應在於一方面督促原告應儘速完成負責或協助事項，一方面在原告未於協議書簽訂之日起6 個月內完成負責或協助事項時，則被告得留待其有所實際獲利，了結本件土地開發事宜時，再撥付土地買賣價差款，以避免被告尚未獲取利益前，除支付土地取得成本外，尚須給付原告鉅額土地買賣價款之不公平現象。因此，系爭協議書第3 條第8 項所定之「本案全部完成」，不應僅狹隘地解釋為「被告自行興建建物銷售獲利」一種情形，而應基於前開意旨，包含所有被告結束本開發案而獲利出場之情形，以避免反而造成被告取得土地整合利益，卻無須給付原告土地買賣價差款之不公平現象。從而，本件被告既已將其取得之本案土地轉賣訴外人國泰人壽保險股份有限公司，並從中獲利，顯見被告已結束及完成本案而了結出場，則本件確實已符合「本案全部完成」之要件，被告應立即結算給付土地買賣價差款，不得拒絕給付。再退萬步言，縱認本件不符合「本案全部完成」之要件，其亦係因被告消極不願繼續本件開發案之相關事宜，而係以不正當方法阻其付款條件之成就，依民法第101 條第1 項之規定，應視為條件已成就，故被告應即給付土地買賣價差款，其主張拒絕給付顯無理由等語。
㈥並聲明：被告應給付原告9,896 萬9,000 元，及自96年4 月
14日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠兩造前「因土地開發事宜」於95年12月20日簽訂系爭協議書
，約定原告為「受託人（兼賣方）」，被告為「出資人（即買方）」。又兩造於系爭協議書第1 條約定買賣標的為附表標的A 至E 所示之土地及其上之建物，並於系爭協議書第2條約定標的Ａ之買賣價金為每坪170 萬元及地上物補償2,00
0 萬元、標的Ｂ之買賣價金為每坪180 萬元、標的C 地上物處理費用500 萬元、標的D 部分原告需協助被告以買賣、合建或委建方式洽談整合、標的E 之3 筆國有土地以每坪50萬元向申購名義人洽購。且兩造於系爭協議書第3 條第6 項、第4 條第1 項約定「乙方就本開發案負責或協議事項應盡心盡力，一切事項有忠實告知甲方之義務」、「甲、乙雙方應共同促成本約標示土地開發完成」。並附有系爭協議書第4條第1 項「應共同促成本約標示土地開發完成」之地籍圖，從而，兩造間系爭協議書所約定事項包括買賣標的之A 、B、C 、D 、E ，而非只有本件原告請求之標的A 、B 。
㈡又以系爭協議書第2 條買賣價金及付款辦法約定：「⒈標的
A ：甲方以土地平均每坪新台幣壹佰柒拾萬元（含土地增值稅），向地主洽購前條所列標的A 之土地所有權及建物…⒉標的B ：甲方以土地平均每坪新台幣壹佰捌拾萬元（含土地增值稅），向地主洽購前條所列標的B 之土地所有權及建物…」等語，可知本件為「一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介」之居間法律關係。是本件原告起訴請求被告給付被告與土地所有權人簽約之土地買賣價差，即為民法第56
5 條「一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介」之居間報酬，已明載在協議書為「出資人（即買方）」「受託人（兼賣方）」之居間法律關係，並就買賣標的及居間報酬之買賣價差為約定。又原告於另案稅務案件中，並不否認其以低價向地主購買再以高價轉售被告而取得相當於本件仲介之價差，亦未提出該案訴願結果及行政訴訟之資料，以釐清並非居間之仲介所得，則原告既未依協議書完成標示土地全部開發完成，即無居間報酬請求權。又原告否認本件為居間之法律關係，則就他人間之土地買賣分別賺取高達1,954 萬2,
000 元、3,460 萬8,000 元、1,116 萬3,000 元、925 萬8,
000 元、308 萬7,000 元買賣價差，及地上物補償2,000 萬元，合計9,765 萬8,000 元，即為民法第72條「有背於公共秩序或善良風俗」無效之法律行為，原告請求即無理由。
㈢又系爭協議書第1 條就標的C 土地部分，約定「擬由甲方（
被告）依都市更新條例之權利變換相關規定處理，乙方（原告）應協助甲方取得地上物所有權」等語。是原告自應依約協助原告依都市更新條例之權利變換規定取得地上物所有權，詎原告並未依約完成協助被告取得地上物所有權，則原告自未完成系爭協議書所約定事項。原告雖於103 年7 月25日爭點整理狀以「法院拍賣該等土地期間，被告並未積極投入參與投標，而係由訴外人國泰建設股份有限公司所購得」云云，然該事實與兩造系爭協議書約定「依都市更新條例之權利變換相關規定處理」不符，且依原告所提出之原證21土地謄本所示，該土地拍定期間為100 年12月21日，已為系爭協議書簽定之5 年後，顯已事過境遷，原告主張被告未積極投入投標云云自與本件無涉。再關於系爭協議書第1 條所訂標的D 即附表標的D 所示土地部分，原告亦未依協議書約定「協助甲方以買賣、合建或委建方式洽談整合」，且原告主張被告不願接受該等不動產所有權人所提出之高額賣價而放棄購買云云，並非事實，而原告103 年4 月15日準備二狀稱該部分土地「共計6 戶，其中部分共有人，未與被告合意簽訂不動產買賣契約之原因係被告不願接受高額賣價而放棄」云云，並非全部所有權人。另關系爭協議書第1 條所訂標的E之3 筆土地部分，該3 筆國有土地，原告僅提出原證23鄰地
19 2-8、192-9 、127-35、127-34地主同意轉讓國有土地優先承購權外，其他鄰地均闕如，原告並未完成「擬由毗鄰地主與甲方簽約完成後，即刻提出申購手續」，殊非原告所稱「標的Ｅ3 筆土地原告並無任何負責或協助事項」，亦非「嗣本件申請案經被告申請核准未果」，而實係原告未能完成全部毗鄰地主之同意轉讓國有土地優先承購該3 筆國有土地。
㈣從而，原告既未能於6 個月內「促成本約標示土地開發完成
」，即如附表標的A 至E 土地開發完成，則依兩造之系爭協議書第3 條第8 項約定，原告依系爭協議書第3 條第1 項請求被告給付附表標的A 、B 部分土地之買賣價即屬無據，且該條尚有「保留至本案全部完成（含甲方自行開發之標的）再行結算給付，乙方（原告）絕無異議」之給付期約定，則原告逕行請求被告給付A 、B 土地之價差款應不可採。再兩造於系爭協議書第3 條第1 項所約定之標的A 、B 買賣價差，並不包括標的Ａ地上物補償2,000 萬元，原告依系爭協議書第3 條第1 項請求被告給付地上物補償2,000 萬元，應無理由。另原告主張本件利息起算係自全部土地及地上物點交予原告時即96年4 月14日起云云，原告自應舉證證明96年4月14日已完成系爭協議書第1 條買賣標的A 、B 、C 、D 、
E 全部「乙方應完成負責或協助事項」，否則原告請求即屬無據。
㈤再縱認原告得向被告請求附表標的A 、B 所示土地買賣價差
，惟兩造於系爭協議書第3 條第6 項及第5 項已約定「乙方就本開發案負責或協助事項應盡心盡力，一切事項有忠實告知甲方之義務，不得因私利而有隱瞞欺騙之情形，如因此造成甲方之損害，乙方應負賠償之責：因地主或建物所有人買賣總價高於第2 條之約定，乙方應與其協商降價至第2條第1項約定預算範圍內」，詎竟原告違背系爭協議書第3 條第6項「就本開發案負責或協助事項應盡心盡力」，且違反忠實義務自行低價買受附表標的A 編號5 、6 所示土地後，高價轉售予被告，謀取私利致使被告損害，則依兩造前開約定原告自應對被告負損害賠償責任，是依被證3 、被證4 所示不動產買賣契約書，被告高價向原告買受該2 筆土地之價差為9,061 萬4,000 元，該等價差即為被告之損害，被告爰以該部分之損害向原告請求抵銷扣除原告起訴狀請求之買賣價差款後，被告尚受有1,295 萬6,000 元之損害（計算式：
9,061 萬4,000 元－9,765 萬8,000 元－2,000 萬元＝1,
295 萬6,000 元）。又關於附表標的B 所示10筆土地部分，原告與地主約定買賣價格為每坪130 萬元，有原告提出原證23委託書可稽，然原告竟以每坪150 萬元與被告簽約，有原證13、15、17、19之不動產買賣契約書可證，獲取被告每坪20萬元價差，致使被告損失1,785 萬元（20萬元×89.25 坪），原告顯違反系爭協議書第3 條第6 款之約定應對被告負損害賠償之責，被告並以該等損害賠償金額主張抵銷。
㈥又原告雖以系爭協議書向被告請求給付差額，惟因原告無法
於簽約後6 個月內依協議書第3 條特約事項第8 項「應完成負責或協助事項」，以達系爭協議書第4 條第1 項所定「共同促成本約標示土地開發完成」，故原應依系爭協議書第3條第8 項後段「否則第1 項標的（A 、B 即本件請求）價差，甲方得保留至本案全部完成（含甲方自行開發之標的）再行結算給付」，然原告竟將本案開發之核心，位於中心具制衡位置之買賣標的Ａ之193 、193-1 地號兩筆土地，於95年12月27日以1 億6,070 萬4,000 元與地主簽約，再以高價2,
313 萬6,000 元轉售與被告，取得7,062 萬2,000 元之價差，有原證4 、7 不動產買賣契約書可證。而因原告逾6 個月後確未能依協議書第3 條第8 項「自簽訂日起六個月內，乙方應完成負責協議事項」，亦無法依同項約定「否則第1 項之價差甲方徥保留至本案全部完成再行結算給付」，惟雙方於91年4 月1 日仍結算共計價差9,061 萬4,000 元，再扣除以原證4 及原證7 買賣協議書原告於95年12月27日已取得之7,062 萬2,000 元，並以被證4 補充協議，原告再取得1,99
9 萬2,000 元，合計9,061 萬4,000 元而結清，否則即不可能以原證4 、7 於95年12月27日簽約完成之買賣後，兩造再於97年4 月1 日再以被證4 修正總價，並完全符合雙方結算之金額而結清。原告今時隔6 年再提起本件訴訟，實係因國稅局追查原告本件附表標的A 編號5 、6 所示193 、193-1地號土地買賣價差及居間所得，企圖作為被證5 、6 、6 之
1 財政部台北市國稅局課徵裁罰及稅務案件未取得買賣價差及居間所得之證明，以脫免逃漏課徵裁罰，原告於行政稅務案件主張居間，本案則主張價差未結算而為請求，均與6 年前已結算互不相欠之事實不符，謹請明察，駁回原告之訴，回歸原告稅務案件之課徵等語茲為抗辯。
㈦並聲明：原告之訴駁回。如為受不利判決，請准以現金或等
值之彰化商業銀行股份有限公司建國分行可轉讓定期存單供擔保，免為假執行
三、兩造不爭執事項：㈠兩造就臺北市○○區○○段0 ○段00000 地號等土地，於95年12月20日簽訂系爭協議書。
㈡被告處理情形如附表所示。
四、原告主張其與被告簽訂系爭協議書，約定由原告協助被告整合土地，並於系爭協議書第3 條第1 項約定如被告與地主間買賣附表A 、B 所示土地之價格低於系爭協議書第2 條約定總價款，其間之價差歸屬乙方，爰依兩造系爭協議書之法律關係提起本件訴訟，請求被告如數給付買賣價金之差額款等語，為被告所否認，並以前詞置辯。本件爭點厥為：㈠本件契約之性質為何？㈡協議書特約事項⒈之解釋為何？㈢本件是否已開發完成，有無協議書第3 條第8 項之適用？茲析述如下：
㈠系爭協議書應屬介於居間與委任間之無名契約，或類似委任之無名契約。
⒈按解釋契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，
應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。而一般民間所稱之「仲介」，其法律性質究係民法上之居間契約或委任契約，抑或兼具居間與委任契約混合性質之無名契約，仍應視個案當事人就其約定之服務內容而定，其法律性質非可一概而論。所謂「居間」，係指當事人約定，一方為他方報告訂約之機會（即報告居間），或於雙方當事人間斡旋，以促使契約成立而為訂約之媒介（即媒介居間），於契約因居間人之報告或媒介而成立時，他方給付報酬之契約而言。所謂「委任」，則係指當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約而言。委任之目的，在一定事務之處理。故受任人給付勞務，僅為其處理事務之手段，除當事人另有約定外，得在委任人所授權限範圍內，自行裁量決定處理一定事務之方法，以完成委任之目的。是居間契約為勞務給付契約之一種，其與委任契約不同者在於：居間之內容限於他人間行為之媒介，包含報告訂約機會及居中斡旋協調，以促成契約成立。委任之內容則祇要是處理事務均屬之，且受任人在授權範圍內，為達成委任之目的，得自行裁量決定事務之處理。
⒉查兩造系爭協議書之前言及第1 條、第2 條係約定「茲因土
地開發事宜，出資人（即買方）遠雄建設股份有限公司（以下簡稱甲方）、受託人（兼賣方）詹伯智，雙方協議事項如左：第1 條買賣標的：標的A ：臺北市○○區○○段二小段127-4 、127-26、127-33、129-4 、193 、193-1 、200 、200- 1、200-2 、200-4 、200-7 地號等11筆土地（如附件一地籍圖黃色標示區域）及其所有地上建物之所有權；標的
B ：臺北市○○區○○段二小段127-22、127-23、127-24、127-25、127-34、127-35、127-36、127-37、192-8 、192-9等10筆土地（如附件一地籍圖橘色標示區域）及其所有地上建物（含箭號2729合法登記建物）之所有權；標的C ：臺北市○○區○○段○○段000000000000 地號等2 筆土地擬由甲方依都市更新條例之權利變換相關規定處理。乙方應協助甲方取得地上物所有權；標的D ：臺北市○○區○○段○○段000 0000 000000 地號等3 筆建地之土地所有權（如附件一地籍圖綠色標示區域）及其座落建物（箭號1116、1117、1118、1119、1120、1121、1122、1123、1124）、與197-1 地號空地1 筆。標的E ：臺北市○○區○○段○○段000000000000 0000000地號等三筆土地係屬國有，擬由毗鄰地主與甲方簽約完成後即刻提出申購手續，該手續由甲方協助辦理。主管機關是否核准本申購案，不影響甲方與地主買賣契約之效力。前述土地共有人（以下稱地主）如附件二土地清冊。第2 條：⒈標的A ：甲方以土地平均每坪新臺幣170 萬元整（含土地增值稅），向地主洽購前條所列標的A 之土地所有權及建物。其中200-1 、200-2 、200-4地號等3 筆土地除依上述價格洽購，另地上物補償新臺幣2,
000 萬元整。⒉標的B ：甲方以土地平均每坪新臺幣180 萬元整（含土地增值稅）向地主洽購前條所列標的B 之土地所有權及建物；⒊標的C ：地上物處理費用約新臺幣500 萬元整，若有不足乙方負擔差額，若有剩餘則規乙方，惟若地上物部屬本開發範圍內或不需處理費用，則甲方免支出本款項；⒋標的D ：乙方協助甲方以買賣、合建或委建方式洽談整合。⒌標的E ：該三筆土地惟國有土地甲方同意以每坪新臺幣50萬元向申購名義人洽購。其購地款、追繳租金、罰鍰及相關作業費用由甲方負擔」，是觀前開內容可知，原告並非單純為被告就附表所示土地為報告訂約之機會（即報告居間），或於雙方當事人間斡旋，以促使契約成立而為訂約之媒介，並需協助被告就附表所示土地洽談整合、開發並處理其地上物等，從而，系爭協議書應屬介於居間與委任間之無名契約，或類似委任之無名契約，先予敘明。
㈡按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。是以解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院19年上字第28號判例意旨參照）；解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院96年台上字第2631號判決意旨參照）。
⒈原告雖依系爭協議書第3 條第1 項為本件之請求，惟查該條
係約定：「若甲方（即被告）與標的A 、B 土地之地主實際簽約金額低於第二項條款內雙方約定總價款，其間之價差歸屬乙方（即原告），並於標的A 、B 土地及地上物全部簽約、過戶完成時，支付結算價差款之20％；於『全部』土地及地上物點交予甲方時，再行支付80％之價款」，再參照系爭協議書第1 條約定，系爭協議書之買賣標的為附表標的A 至
E 所示之土地及標的C 土地上之地上物及標的D 所示土地上之建號，而原告須依系爭協議書第2 條所定買賣價金及付款辦法，協助被告取得該等土地及建物，而關於付款之約定，除第3 條第1 項之約定外，於同條第8 項並約定：「本協議書自簽訂日起六個月內（經雙方同意得延長一次），乙方應完成負責或協助事項。否則第1 項之價差款甲方得保留至本案全部完成（含甲方自行開發之標的）再行結算給付，乙方絕無異議。」，有系爭協議書附卷可憑（見本院卷㈠第9 頁），細繹上開協議書之內容可知，原告所負擔之義務為協助被告進行附表標的A 至E 所示土地之「整合開發」，所取得之權利為得依系爭協議書第3 條第1 項約定，向被告請求報酬，即獲取附表標的A 、B 所示土地之購買價差，而被告則需待附表標的A 至E 土地整合開發完成後始能獲取利益。是以，系爭協議書第3 條第1 項後段係約定「於『全部』土地及地上物點交予甲方時，再行支付80％之價款」，而未如該條前段特別註明為「標的A 、B 」土地。再衡以被告為建設公司，被告與原告締約之真意，應在於希望透過原告之協助，取得附表標的A 至E 所示之全部土地，取得該較方正、大面積之土地後，始得用以興建建案，倘被告僅取得附表標的
A 、B 所示之土地，中間夾有附表標的C 、D 、E 所示土地，土地即非屬方正（詳系爭協議書之附圖，見本院㈠第10頁），則難以興建大型建案，被告即無法獲取所謂整合開發之利益，故被告請原告協助取得土地之目的，應不在於將土地轉賣以賺取價差，否則系爭協議書僅需就附表標的A 、B 所示土地為約定即足，又何需將附表標的C 、D 、E 所示土地一併納入，是以，原告應於附表標的A 至E 所示土地及地上物全部點交被告後，被告始得進行土地開發，進而獲取利益，因而80％之價款係約定於「全部」土地及地上物點交予被告時始為支付，較為公平。綜上，系爭協議書第3 條第1 項後段所約定之「全部土地及地上物」，自係指第1 條所定全部標的，應可認定，則原告需於履行協助被告取得附表標的
A 至E 所示全部土地後，始得以依系爭協議書第3 條第1 項約定獲取附表標的A 、B 所示土地之購買價差，故原告主張其僅需協助被告購得附表標的A 、B 所示土地後，即可獲取兩造所約定之價差款等語，應非可採。
⒉又原告就所約定之前開土地處理情形如附表所示，且被告並
未於系爭協議書簽訂後6 個月內取得附表標的A 至E 所示全部土地之所有權，完成全部土地及其地上物之簽約、過戶及點交，並為開發等情，已為兩造所不爭執，則應認系爭協議書第3 條第1 項後段所定「於全部土地及地上物點交予甲方時，再行支付80％之價款」部分請求條件，尚未成就，應屬無疑，則原告以該條約定請求被告給付買賣差額，即非有據。
㈢另查兩造系爭協議書第3 條第8 項約定「本協議書自簽訂日
起六個月內（經雙方同意得延長一次），乙方應完成負責或協助事項，否則第1 項之價差款，甲方得保留至本案全部完成」，有系爭協議書在卷可考（見本院卷㈠第9 頁），原告並未依約於6 個月內完成系爭協議書所示協助被告取得附表所示土地及部分土地上建物，並完成開發乙節，已如上述，被告抗辯依兩造系爭協議書之上開約定，原告不得逕向其請求給付買賣價差，即非無據。又原告雖主張其已協助被告購得附表標的A 、B 所示土地，而附表標的C 至E 所示土地部分，原告已依系爭協議書之約定積極協助被告洽談整合，而完成其應履行之協助事項，被告未能取得該部分土地乃係因被告未積極協助所致，被告不得拒絕給付價款云云，然按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。所謂舉證係指就爭訟事實提出足供法院對其所主張者為有利認定之證據而言，若所舉證據，不能對其爭訟事實為相當之證明，自無從認定其主張為真正。查原告主張其已積極協助被告購買附表標的C 至E 所示土地乙節，為被告所否認，且被告事實上確未取得附表標的C 至E 土地，而原告就其有積極協助被告乙情，亦未舉證以實其說，是尚難認原告已盡兩造契約義務。另原告雖主張被告已於99年4 月6 日將附表購得之土地轉賣予訴外人國泰人壽保險股份有限公司而獲利，自已符合系爭協議書第3 條第8 款之「本案全部完成」，被告不得向其主張保留全云云，然查原告未依約協助被告取得附表所示A 至E 全部土地及其上建物，本不能依系爭協議書第3 條第1 款請求被告給付如附表標的A 、B 所示土地買賣價差，而被告必需取得附表所示A 至E 所示之全部土地及其上建物後，始得進行整合開發，被告獲取土地之目的並非為賺取轉售之價差，已如前述，且因原告未能依約履行義務，致被告無法取得全部土地，無法興建建案取得開發實益，故被告抗辯：將已取得之部分土地轉售予第三人，是為了要減少虧損，將資金抽回等語，尚與常情無悖，是尚難以被告轉售土地之行為逕認本案已完成開發，況縱被告未依系爭協議書第3 條第8 款主張保留該買賣價款，原告亦因未履行協議書之義務，而未能依系爭協議書第3 條第1 項約定向被告請求給付款項應堪認定。
五、綜上所述，原告既未依系爭協議書履行協助義務，使被告取得附表所示A 至E 之全部土地及其上建物，自不得依系爭協議書第3 條第1 項請求被告給付買賣差額款，原告主張被告應給付其9,896 萬9,000 元及自96年4 月14日起至清償日止按年息5 ％計算之利息，為無理由，不應准許，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本案判斷結果無影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 12 月 31 日
民事第二庭 法 官 葉藍鸚以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 12 月 31 日
書記官 顏莉妹附表：
┌─┬─┬────┬────┬─────────────────────┐│標│編│地 號 │協議買受│土地處理情形 ││的│號├────┤價格 │ ││ │ │臺北市中│（每坪，│ ││ │ │山區長春│新臺幣）│ ││ │ │段2 小段│ │ │├─┼─┼────┼────┼─────────────────────┤│A │1 │127-4 │170萬元 │原告已協助被告以每坪150 萬元取得其9/10應有││ ├─┼────┼────┤部分，每坪價差20萬元。並以每坪348 萬元取得││ │2 │127-26 │170萬元 │剩餘1/10應有部分。 ││ ├─┼────┼────┤ ││ │3 │127-33 │170萬元 │ ││ ├─┼────┼────┤ ││ │4 │192-4 │170萬元 │ ││ ├─┼────┼────┼─────────────────────┤│ │5 │193 │170萬元 │由原告先向地主買受後，再以每坪230 萬元轉賣││ ├─┼────┼────┤予被告。 ││ │6 │193-1 │170萬元 │ ││ ├─┼────┼────┼─────────────────────┤│ │7 │200 │170萬元 │原告已協助被告以每坪150 萬元取得其9/10應有││ │ │ │ │部分，每坪價差為20萬元。並以每坪348 萬元取││ │ │ │ │得剩餘1/10應有部分。 ││ ├─┼────┼────┼─────────────────────┤│ │8 │200-1 │170萬元 │原告已協助被告以每坪130 萬元取得。每坪價差││ ├─┼────┼────┤為40萬元。 ││ │9 │200-2 │170萬元 │ ││ ├─┼────┼────┤ ││ │10│200-4 │170萬元 │ ││ ├─┼────┼────┼─────────────────────┤│ │11│200-7 │170萬元 │原告已協助被告以每坪150 萬元取得其9/10應有││ │ │ │ │部分，每坪價差為20萬元。並以每坪348 萬元取││ │ │ │ │得剩餘1/10應有部分。 │├─┼─┼────┼────┼─────────────────────┤│B │1 │127-22 │180萬元 │原告已協助被告以每坪150 萬元取得。每坪價差││ ├─┼────┼────┤為30萬元。 ││ │2 │127-23 │180萬元 │ ││ ├─┼────┼────┤ ││ │3 │127-24 │180萬元 │ ││ ├─┼────┼────┤ ││ │4 │127-25 │180萬元 │ ││ ├─┼────┼────┤ ││ │5 │127-34 │180萬元 │ ││ ├─┼────┼────┤ ││ │6 │127-35 │180萬元 │ ││ ├─┼────┼────┤ ││ │7 │127-36 │180萬元 │ ││ ├─┼────┼────┤ ││ │8 │127-37 │180萬元 │ ││ ├─┼────┼────┤ ││ │9 │192-8 │180萬元 │ ││ ├─┼────┼────┤ ││ │10│192-9 │180萬元 │ │├─┼─┼────┼────┼─────────────────────┤│C │1 │127-21 │ │ ││ ├─┼────┼────┼─────────────────────┤│ │2 │192-6 │ │ │├─┼─┼────┼────┼─────────────────────┤│D │1 │202 │ │由國泰建設取得 ││ ├─┼────┼────┼─────────────────────┤│ │2 │197-1 │ │ ││ ├─┼────┼────┼─────────────────────┤│ │3 │203 │ │由國泰建設取得 ││ ├─┼────┼────┼─────────────────────┤│ │4 │204-1 │ │ │├─┼─┼────┼────┼─────────────────────┤│E │1 │127-27 │ │由國泰建設取得 ││國├─┼────┼────┼─────────────────────┤│有│2 │192-7 │ │由國泰建設取得 ││地├─┼────┼────┼─────────────────────┤│ │3 │192-14 │ │由國泰建設取得 │└─┴─┴────┴────┴─────────────────────┘