臺灣臺北地方法院民事判決 102年度重訴字第789號原 告 陳威宇訴訟代理人 袁秀慧律師被 告 彭碧翠訴訟代理人 蔡銘書律師
陳韻任律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國104年1月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬元，及自民國一百零三年六月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，原告得假執行；但被告以新臺幣壹拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行聲請駁回。
事實及理由原告主張：
㈠原告於民國101年3 月4日透過信義房屋仲介股份有限公司大
直店（下稱信義房屋）之仲介，以總價款新臺幣（下同）2,150萬元，向被告買受臺北市○○區○○段0 ○段000地號土地及坐落其上同小段2792建號建物（門牌號碼為臺北市○○區○○街○巷○○號5樓，下稱系爭房地），以及位於地下一層編號5 號之車位（下稱系爭車位），雙方並簽訂買賣契約書，於101年4月21日完成過戶手續並將系爭房地登記於原告之配偶李思慧名下。原告購買系爭房地後，因工作緣故並未立即搬入居住，俟於102 年初打算裝潢搬時入，始發現系爭車位無法使用及系爭房地有樑柱遭穿孔之情事。
㈡原告於訂立本件買賣契約之前曾就系爭車位是否確能停放車
輛一事詢問被告之代理人彭永燈，彭永燈於確認原告所使用之車款後，明確表示其所駕駛之福特旅行車都沒問題，則原告所使用之小車絕對不會有問題。詎料，交屋後原告發現車輛無法停入系爭車位，經查，系爭車位雖標示寬210 公分、深500公分、高170公分，但因升降梯之設計與機械車格有落差，因此真正可以停車之寬度僅有166 公分不到。經原告向信義房屋人員何偲慈反應並請信義房屋協助處理，信義房屋人員黃學仁向彭永燈詢問，彭永燈亦承認確實有向原告保證車位停放小車並沒問題，但仍堅稱車輛可以停放而拒絕賠償。嗣於102年3 月2日原告、李思慧與何偲慈、黃學仁及信義房屋一位代理店長親至系爭車位實驗後，發現以原告所駕駛之SuzukiSX4或其他人之Nissen Cefiro都無法停入，系爭車位確實無法做為停車之目的使用，缺少被告所保證之品質，認有物之瑕疵存在。
㈢又被告於出售系爭房地時在契約附件之標的物現況說明書中
，就項次20「本標的物內是否有樑、柱或承重牆補強或拆除之情事？」中勾選否。然原告於進行室內裝潢時，在拆除廚房上方天花板及冷氣管線後，始發現廚房上方之樑柱有一個約20公分之洞，並且有鋼筋外露之情形。該穿孔處因裝潢建材之包覆，顯然並非通常檢查可發現，原告知悉後即向被告反應有此瑕疵存在。後經原告委請李思慧向臺北市土木技師公會申請安全鑑定，其鑑定結果認為穿孔處內確有鋼筋鑽斷痕跡，故該部分應認係屬瑕疵無誤。系爭房地乃被告自建商手中買入，室內之裝潢皆由被告所為，難認被告不知房屋有穿孔、鋼筋鑽斷等情，可認被告係刻意隱暪不為告知。
㈣另查，原告經社區主委告知，始知本社區一樓住戶有占用公
有空地之情事，於數年前亦曾召開社區會議討論相關處置，，被告就此占用事實早已知悉。然依標的物現況說明書中項次27「本標的物及共用部分是否有占用他人土地，或者有被占用、借用或其他遭他人無權使用之情形？」，被告勾選否，誠與事實不符，顯見被告刻意隱暪社區有占用公用空地之情事，使原告買受系爭房地當時未將該風險考量進去。
㈤原告向被告通知系爭房地及系爭車位有上述瑕疵後，被告拒
不處理，原告不得已乃發函主張依民法第359 條解除契約，並依民法第259條第1款、第 2款之規定，請求被告返還買賣價金2,150 萬元及利息。又系爭房地及系爭車位有上述瑕疵，然被告於締約時刻意隱瞞未告知，原告於不知情下始購買系爭房地及系爭車位，且被告所為給付內容不符債之本旨甚明，故原告自得依民法第227條第2項請求被告賠償原告因買受系爭房地支付之移轉過戶費用（印花稅、買賣規費、謄本費稅費及代書費）共計63,672元，與原告為系爭房地所支出之：⒈102年度社區及停車位管理費用18,000 元及停車格油封更換工程3,000 元，共計21,000元；⒉101年度及102年度房屋稅4,542元；⒊101年度及102年度地價稅2,681元；⒋101年度及102年度之火險及地震險保單4,640元，總共計32,863元。以及依民法第359條規定，向被告請求返還原告因上述瑕疵而向臺北市土木技師公會申請安全鑑定支付之5 萬元。
綜上，被告共應返還原告21,646,535元（計算式：21,500,000+63,672+32,863+50,000=21,646,535）。
㈥倘鈞院審理後，認為原告主張解除契約顯失公平，先位之訴
無理由者，原告併提起備位之訴，就系爭車位無法做為停車使用、修復上開瑕疵之工程費用以及因此所生之系爭房地市價貶損，依民法第227條、第359條，請求被告賠償或減少價金如下：
⒈依據一般行情計算，機械車位價格為建坪單價之3 倍，而以
信義房屋提供此屋成交時近3個月內方圓1,000公尺內之大樓或華廈成交平均行情為68.584萬/坪，故以3倍計算則此機械車位合理價格為2,057,520元。
⒉補強屋樑費用10萬元，鑑定費用5萬元。
⒊由於臺北市寸土寸金，停車位明顯需求大於供給，因此附有
停車位之房屋其市場價值遠大於無停車位之房屋。又系爭房地上有主樑遭穿孔乙事及佔用公共土地等糾紛同會造成房屋價值之減損，故原告請求依總價2,150 萬元扣持除上述車位合理價格2,057,520 元後，以一成金額為系爭房地減少之價金，經計算為1,944,248元。
原告並以起訴狀繕本送達為減少價金意思表示之通知，請求被告返還上述差價。
㈦另查，原告及配偶職業均為醫師，工作上需排班、值班，因
工作時間甚長且不固定，往返醫院、住家間有必要自行開車。自知悉系爭車位無法使用，即花時間於附近找尋可供租用之停車位，然其後又因裝潢時發現樑柱有孔洞使裝潢工程停滯，更因擔心系爭房地有安全問題，再花費時間進行鑑定。上述系爭房地及系爭車位之瑕疵，除使原告無法入住系爭房地，而必須另行租賃房屋居住，支付租金之同時又須支付系爭房地之購屋貸款及利息，經濟上受有重大之損害外，為處理此事原告時間上及精神上皆須承受極大的壓力。故備位部分，原告爰依民法第227條之1 準用民法第195條之規定，請求人格權受損之非財產上損害賠償30萬元。綜上，備位部分，原告請求被告給付4,451,768元（2,057,520+100,000+50,000+1, 944,248+300,000=4,451,768）。
並聲明：先位：㈠被告應給付原告21,646,535元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡請准供擔保宣告假執行。備位：㈠被告應給付原告4,451,768 元，及
自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5% 計算之利息。㈡請准供擔保宣告假執行。
被告則以：
㈠系爭車位具合法使用執照，且原告購屋前已現場查看車位始決定購買，系爭車位並無瑕疵可言：
⒈系爭車位之尺寸大小曾經信義房仲人員實地測量並告知被告
系爭車位之寬度為215 公分，符合法令要求，而原告並未主張系爭車位於長、寬、高等客觀尺寸上有何違反兩造契約約定之處，亦不否認系爭車位具合法使用執照，且其於購屋前已親自及帶同親友看過系爭房地及系爭車位，足見原告對系爭車位之大小或使用情況已然知悉，並得以之為衡量決定系爭房地買賣價金之基礎而決定購屋，則故系爭車位之大小顯無滅失或減少系爭房地價值之瑕疵可言。原告雖諉稱其購屋前未實際進行車輛之停放，故對系爭車位之使用情況並非知之甚詳云云，然系爭房地及車位鑰匙均由信義房仲保管，原告於購屋前得隨時前往檢視系爭車位，更非不得試行停放，惟原告數次查看過車位後，自行評估決定不試行停放即行購屋，卻於交屋近一年後，始聲稱其配偶無法停車云云，此顯純屬事後反悔之舉，原告稱系爭車位有瑕疵云云，自非可採。
⒉又依證人黃學仁之證詞可知，其雖從無使用過機械式停車位
經驗，尚能在未收起汽車後照鏡之情形下，將其車輛停入於系爭車位，益證系爭車位並無瑕疵。尤其，原告駕駛之Suzu
ki SX4轎車之規格與TOYOTA TERCEL 轎車，其長度、寬度相近，則由黃學仁可以停放TOYOTA TERCEL 於系爭車位，足證系爭車位並非不能停車；影片中尚可見另一停車位上停放Nissan Cerfiro之車輛，長度與寬度更較Suzuki SX4轎車為長為寬，卻無礙於停車，可見尺寸大小規格相同之系爭車位並非不能停車，純粹是駕駛者技術不足所致。
⒊原告購屋前已親自檢示系爭車位，被告顯無隱瞞系爭車位之
大小或使用情形。原告諉稱系爭車位所標示大小與與實際使用有落差，被告有故意隱瞞云云，惟原告空言系爭車位所標示大小與實際使用有落差云云，並未舉證以實其說，自無可採。況原告所謂車位所標示大小，實係車道寬度之大小，而與系爭車位大小或能停放之車輛無關，則原告既已親自檢示系爭車位，而得對其能否停放車輛加以評估，其主張被告有隱瞞云云，洵屬無稽。
⒋原告主張證人彭永燈曾表示「其所使用之福特休旅車都能停
入」，有保證原告可停入系爭車位之意思云云，然原告使用系爭車位時可停入何種車輛，涉及原告自身停車技術之高低，此顯非客觀可得保證之品質；況倘如原告所稱，其曾於現場看過系爭車位，嗣後卻無法停入云云，原告對自身或配偶停車技術之判斷顯然失準，則更無可能由不知原告或原告配偶技術程度之被告對此加以保證甚明。參以，原告是在兩造簽約完成後，始加以詢問，而證人彭永燈亦僅就其自身使用系爭車位之經驗，及依據原告所述「我太太開的是小車」，推測得系爭車位「應該」可停放原告配偶之車輛，則證人彭永燈顯無保證原告或其配偶得停放車輛之意，且證人彭永燈根本不知原告配偶之車輛大小或技術能力，如何對此加以保證？況且，證人彭永燈回答時兩造既已簽約，被告事後之推測與原告是否購買根本無關，原告之主張證人彭永燈有保證云云，顯屬無據。
⒌退步言，縱認系爭車位之太小屬瑕疵，原告既曾加以檢視，
其亦於買受時即知有此瑕疪或因重大過失而不知，依民法第355條第1 、2項之規定，被告即毋庸負瑕疪擔保責任；況原告購屋1年後始主張此瑕疵，依民法第356條第1、2項之規定，亦應視為承認其所受領之物，則原告主張被告應負瑕疵擔保責任云云，並不可採。
⒍又備位部分，原告固主張以所謂一般市場行情計算系爭車位
之價格為2,057,520 元，並請求減少此數額之價金云云，惟姑不論系爭車位並無瑕疵，原告之主張不啻係要求被告將系爭車位無償贈予原告，顯然亟不合理；原告更未曾說明其何以得主張減少相當於系爭車位價格之全部價金，其違反主張及舉證之責，昭昭甚明。
㈡系爭房地之樑柱之開洞，應係建商裝設天花板及冷氣時所為
，被告並不知悉，而此尚得修繕且無礙於系爭房地之安全，故原告主張解除契約顯失公平：
⒈原告雖主張系爭房地於廚房上方之樑柱有一個約20公分之洞
，並且有鋼筋外露之情形，被告就系爭房地乃自建商手中買入，室內之裝潢皆由被告所為，難認被告不知房屋有穿孔、鋼筋鑽斷等情，可認被告係刻意隱瞞不為告知云云。惟查，被告係與同國建設開發股份有限公司（下稱「同國建設」）訂定房屋預定買賣合約書，約定預售屋之買賣，且於合約書附件二「建材設備」第8 項「平頂」乙項約定：「⑴客餐廳及臥室漆I.C.I.漆。」、「⑵浴廁採高級PVC 防水企口板，廚房釘美耐板天花。」，第20項「其他」乙項約定「⑴客廳及各臥室統一裝設日立、東元、開立或國際等名牌分離式冷氣機。」，可見同國建設交付系爭房地予被告時，已裝設分離式冷氣及廚房天花板，廚房天花板與冷氣管線之安裝，並非被告所為，則廚房上方樑柱開孔，應係建商裝設冷氣機時，為使冷氣管線通過所為，而建商裝設開孔後，又施作天花板包覆，因此被告亦無從知悉，原告主張被告係刻意隱瞞云云，並非事實。
⒉再者，原告自行委請臺北市土木技師公會鑑定之建物安全鑑
定報告書亦載明「考量鑑定標的物屬頂樓，上若無額外加載之情事，部分穿孔處係屬瑕疵，雖無大幅降低原結構系統，但仍應儘速請專業廠商予以補強，以回復原設計需求」，可見因系爭房地位於頂樓，則廚房上方樑柱開孔之情形，並無危害建物安全之虞，且屬可以填補修復。事實上，被告先前亦曾委請他人估價，填補修復費用約10萬元，並曾告知原告願意負擔此費用而為原告修復，並負擔原告委請鑑定之費用
5 萬元之半數，惟未為原告所同意。由此可知，系爭房地縱有此瑕疵，亦非嚴重，原告以此為由主張解除契約，然衡量此瑕疵對原告所生之損害，與本件買賣價金為2,150 萬元，解除契約對出賣人即被告所生之損害，顯有失平衡，是以原告本件起訴先位聲明主張解除契約而請求返還價金，洵屬無據。
⒊此外，原告尚以樑柱之開洞部份及後述社區占用公用空地部
分，主張備位聲明減少價金1,944,248 元云云，然如前所述，樑柱之開洞部份並無危害建物安全之虞，且屬可以填補修復，修補費用亦僅約10萬元，原告空言系爭房地經濟價值減損而聲明減少價金1,944,248 元云云，不僅對經濟價值減損未舉證以實其說，對照件本件買賣價金為2,150 萬元，原告主張之金額顯亟不合理。
㈢原告主張社區公用空地遭占用屬系爭房地之瑕疵，被告應負瑕疵擔保責任云云，並非可採：
⒈原告固主張本件之社區空地屬公用部分依法即應為共同使用
，被告就系爭房地買賣中之共用部分未能完整提供予原告使用，顯有買賣標的價值及效用減少之物之瑕疵云云。然本件之社區空地是否因遭無權占用而具有瑕疵，尚未經原告舉證以實其說。
⒉查證人鄧蔭萍雖證稱社區一樓前面有被一樓住戶占用等語，
然鄧蔭萍所提供之管理委員會資料中，並無關於本件社區法定空地之位置或建築圖面，而僅有管理委員會決議中提及一樓違反公寓大廈管理條例第2條第2項情事，且鄧蔭萍亦證述多年來管理委員會從未曾對於一樓住戶就法定空地加蓋部分起訴主張請求，則本件社區一樓住戶是否確有占用法定空地？其占有之面積為何？其占用是否確屬無權占有？均有疑問，尚非單憑鄧蔭萍之陳述即足認定。
⒊按公寓大廈管理條例第58條第2 項規定：「公寓大廈之起造
人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。」，依本條法文反面可知，區分所有權人得約定由特定區分所有權人專用法定空地等共用部分；次依兩造間系爭不動產買賣契約書第9條第1點：「賣方將本買賣標的物點交買方後，相關之使用規範，如依慣例使用之現況....買方均應繼續承受遵守」等語，則一樓住戶加蓋部分縱有占用公用空地，是否未經其他區分所有權人同意，而屬無權占有？亦有可疑，倘其所為非屬無權占有，充其量僅屬違反建築管理之行政法規，而未侵害其他區分所有權人權利，自難認係屬系爭不動產之瑕疵。
⒋況原告購屋前亦已知悉一樓住戶有違建或設置圍牆之行為，
而得為原告衡量決定系爭不動產價金之基礎，自無瑕疵可言。原告自承「依契約書所附違建查報，僅能知悉系爭房地一樓後面違建問題，客觀上無從由此知道其詳細情形究竟為何，原告當時詢問信義房屋仲介時，係被告知違建為一樓所有之遮雨棚。」等語，復由黃學仁之證述可知，臺北市建管處違建查報專區資料為不動產說明書之附件，而於交易前已提示予原告，可知原告締約前已知悉一樓有違建情事。其次，由前述黃學仁之證詞可知，原告於購屋前已親自看過系爭房地，而顯可知悉一樓住戶有設置圍牆之情形，則縱使原告購屋時不知一樓住戶之行為屬無權占有，惟有關一樓住戶設置圍牆乙節，已得為原告衡量決定系爭不動產價金之基礎，此顯非屬滅失或減少系爭不動產價值之瑕疵。
⒌退步言之，縱認一樓住戶之行為屬瑕疵，惟不動產交易本屬
大事，系爭房地買賣價金更高達2,150 萬元，原告於購屋前或後均得查詢系爭房地建築圖面資料以釐清公用空地使用情形，卻未為之，原告顯具有重大過失，被告依民法第355第2項規定即毋庸負瑕疪擔保責任；況原告於起訴時始主張此瑕疵，則依民法第356條第1、2 項之規定，亦應視為承認其所受領之物，原告之主張顯非可採甚明。
⒍被告並無隱瞞公用空地遭占用之情事，原告主張被告故意不
告知瑕疵，與事實不符。由鄧蔭萍提供之管理委員會88年8月18日會議記錄可知，縱使被告曾參予會議而曾聽聞1 樓住戶占用公用空地，亦已事隔12年有餘；況由鄧蔭萍之上開證詞可知，系爭房地所在公寓2至5樓住戶另有獨立之出入口，進出時無須利用1 樓住戶占用之區域，亦對其他區分所有權人並無影響，多年來管理委員會亦從未曾對於1 樓住戶起訴請求拆除，或者有其他主張，被告亦因此對於實際占用情形為何而有所不明，亦不以為意，因而於委任信義房仲仲介銷售系爭房地時於標的物現況說明書誤勾選無占用。況且，被告於標的物現況說明書上，就第13項「本標的物是否有增建、違建之情形？」，對自己專有部分之陽台及露台位置，尚勾選有增建、違建，何庸積極隱瞞對於實際使用不生影響之法定空地占用情形之理？足見原告主張被告故意不告知瑕疵云云，與事實不符。
⒎承上，社區2至5樓住戶另有獨立之出入口，進出時無須利用
一樓住戶占用之區域，則縱使一樓住戶之行為屬瑕疵，亦對其他區分所有權人毫無影響；且一樓住戶即有無權占有法定空地，依法定空地之性質，不過係全體住戶分別共有，依最高法院57年台上字第2387號判例可知，民法共有之概念，僅係抽象持有應有部分之比例，除有分管協議外，共有人並不得主張特定部分之使用，足見原告空言買賣標的價值及效用減少云云，已屬無稽。此外，原告以本項瑕疵以及主梁遭鑽孔瑕疵，請求減少價金1,944,248 元云云，然不僅原告迄未說明該金額之計算依據，且依原告自行委請鑑定之結果，修補主梁遭鑽孔費用僅約需10萬元，再依前述共有人並不得主張共有不動產之特定部分使用權之概念可知，原告信口開河空言主張，顯不合理，洵非可採。
㈣備位部分，原告未說明及舉證其主張減少價金數額之計算依據，其顯違反主張及舉證之責而無可採：
⒈原告固主張以所謂一般市場行情計算系爭車位之價格為2,05
7,520 元，並請求減少此數額之價金云云，惟姑不論系爭車位並無瑕疵，原告之主張不啻係要求被告將系爭車位無償贈予原告，顯然亟不合理；原告更未曾說明其何以得主張減少相當於系爭車位價格之全部價金，其違反主張及舉證之責，昭昭甚明。
⒉其次，原告稱系爭房地因樑柱穿孔及有公共土地遭占用之糾
紛，而主張減少一成之價金云云，然被告早已敘明，原告自行委請臺北市土木技師公會鑑定之建物安全鑑定報告書亦指出因系爭房地位於頂樓，其樑柱開孔之情形並無危害建物安全之虞，而非不得修補，則系爭房地自無因樑柱穿孔而有所謂價值之減損。
⒊此外，系爭房地一樓住戶是否確有占用公共土地及其是否無
權占用等節，尚有疑問；然縱使一樓住戶確有占用，對原告亦全無影響，業經證人鄧蔭萍證述甚明，則亦無減少系爭房地價值可言。從而，原告僅以系爭房地有樑柱穿孔及有公共土地遭占用之糾紛，即含糊聲稱系爭房地有價值減損，而主張減少價金一成，而全未見其說明減少價金金額之依據，自亦違反其主張及舉證之責而無可採。
⒋另原告尚主張健康權受損云云，然迄今未曾說明或舉證原告
健康權確有受損、如何受損，以及其健康權受損與系爭房地買賣有何關聯，原告之主張顯屬無稽。
㈤原告多次看過系爭房地及車位仍決定購買，其顯誤判自身車
位需求或駕駛技術，又忽視兩造契約書附件之「違建查報專區」網頁資料，則原告其對損害之發生或擴大顯然與有過失：
⒈如前所述，原告於締約前後多次看過系爭房地及車位現狀而
決定購買，雙方並數次磋商交易價格後始決定交易，被告亦係依系爭房地及車位現狀交付之，則縱使系爭車位不敷原告之需求或有何瑕疵，此亦顯係原告誤判自身車位需求或自身駕駛技術所致，或其於看屋時根本未確認系爭車位情形即決定購買，況原告於締約前亦非不得要求試行停放系爭車位，卻均未為之；另方面，被告根本無從知悉原告對車位之需求內容或駕駛技術，而顯無從避免原告因系爭車位受有損失，則即使原告得因系爭車位有瑕疵而主張減少價金，原告顯然與有過失且過失程度至為重大。
⒉其次，原告主張系爭房地公共空地遭一樓住戶違建占用云云
，然查兩造契約書附件「違建查報專區」網頁資料即已記載系爭房地1 樓有違建情形，且此項附件於兩造締約時即已存在，且黃學仁亦證稱「建管處的資料，都會附在不動產說明書內。」等語，可知原告早已得知悉系爭房地公共空地遭人占用；況其既已多次看過系爭房地，亦清楚知悉系爭房地之外觀及建築情形始決定購買，則即使原告得因公共空地遭占用而主張減少價金，其顯然與有過失且程度重大無疑等語資為抗辯。
並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
下列事項為兩造所不爭執（見本院卷第246 頁反面），並有契
約書、土地登記謄本、建物登記謄本、相片、臺北市土木技師工會建物安全鑑定報告書、信義地政士聯合事務所收據、代書費代墊款收款明細表、臺北市土木技師工會收據、統一發票、大直雅築A棟收據、大直雅築A棟收支表、101年、102年房屋稅繳款書、101 年地價稅繳款書、信義地政士聯合事務所交屋稅費分算表、住宅火災及地震基本保險費收據、富邦產險收據在卷可稽（見本院卷第9 至42、45-1至53、57至59頁），堪信為真實，本院自得採為判決之基礎：
㈠原告於101年3月4日透過信義房屋，以總價2,150萬元向被告購買系爭房地及系爭車位。
㈡雙方於101年4月21日完成系爭房地及系爭車位過戶手續，原
告於102年2月間透過仲介向被告反應李思慧無法將車輛停入系爭車位。
㈢對於系爭房地廚房樑柱有一約20公分之洞，並且有鋼筋外露
之情形，李思慧曾向臺北市土木技師工會聲請安全鑑定，鑑定結果認：穿孔處有鋼筋鑽斷之痕，係屬瑕疵，雖無大幅降低結構系統，但仍應儘速請專業廠商予以補強，以回復原設計需求等語。原告並因此支出鑑定費用5萬元。
㈣原告因買受系爭房地支付之移轉過戶費用（印花稅、買賣規
費、謄本費稅費及代書費）共計63,672元，及支出⒈102 年度社區及停車位管理費用18,000元及停車格油封更換工程3,000元，共計21,000元；⒉101年度及102年度房屋稅4,542元；⒊101年度及102年度地價稅2,681 元；⒋101年度及102年度之火險及地震險保費4,640元。
得心證理由：
原告以系爭車位因設計不良而具有無法停車使用、系爭房地具有廚房樑柱穿孔，及社區一樓住戶無權占有法定空地等瑕疵為由，先位請求解除兩造間買賣契約，主張被告應返還買賣價金2,150萬元、過戶費用63,672元、社區及停車位管理費用18,000元、停車格油封更換工程費用3,000元、101年度及102年度房屋稅4,542元、101 年度及102年度地價稅2,681元、101年度及102年度之火險及地震險保費4,640元，及鑑定費用5 萬元；備位則請求減少系爭車位價金2,057,520元、系爭房地價金1,944,248元、給付鑑定費用5萬 元、補強費用10萬元，及非財產上損害30萬元等語，則為被告所否認，並以前開情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠先位部分：⒈系爭車位是否有因設計不良而具有無法停車使用之瑕疵？彭永燈是否曾向原告保證系爭車位得停放原告或李思慧使用之車輛？原告依民法第359 條解除兩造間買賣契約，有無理由？⒉原告以系爭房地因具有廚房樑柱穿孔處之瑕疵為由，請求解除買賣契約，有無理由？⒊社區一樓住戶是否有無權占有法定空地之情形？若有，被告是否故意隱瞞而不告知瑕疵？原告依民法第359 條解除兩造間買賣契約，有無理由？⒋倘原告得解除買賣契約，則原告依民法第259 條第1項、第2 項請求被告返還買賣價金2,150萬元，有無理由？⒌倘原告得解除買賣契約，則原告依民法第227條第2項請求被告給付⑴過戶費用（印花稅、買賣規費、謄本費稅費及代書費）63,672元；⑵102年度社區及停車位管理費用18,000 元及停車格油封更換工程3,000元，共計21,000元；⑶101年度及102年度房屋稅4,542元；⑷101年度及102年度地價稅2,681元；⑸101年度及102年度之火險及地震險保單4,640 元，有無理由？⒍倘原告得解除買賣契約，則原告依民法第359 條請求被告給付鑑定費用5萬元，有無理由？㈡備位部分：原告依民法第227條、第359條請求減少系爭車位價金2,057,520元、系爭房地價金1,944,248元，請求被告支付補強費用10萬元，鑑定費用5萬元，及依民法第227條之1 準用民法第195條請求非財產上損害30萬元，有無理由？茲分述如下：
㈠先位部分：
⒈系爭車位是否有因設計不良而具有無法停車使用之瑕疵？彭
永燈是否曾向原告保證系爭車位得停放原告或李思慧使用之車輛？原告依民法第359 條解除兩造間買賣契約，有無理由？⑴查系爭車位限載重量2,000 公斤，容車尺寸為車長500公分、
車寬210公分、車高170公分乙節，有告示牌公告在停車場電捲門上方，此有現場相片在卷足憑（見本院卷第44頁下方）；又系爭車位升降梯之設計方式與系爭車位之實際相對應位置，亦可從現場觀察即可知悉，可觀諸系爭車位相片自明（見本院卷第43、44頁上方）；而原告在購買系爭房地及車位前，由證人何偲慈帶往現場查看2 次，業據證人證人何偲慈證述屬實（見本院卷第201頁）；更況，系爭車位為中古（特定物），實際可以停放車輛之大小尺寸，表徵於車位當時之現況，自外觀即可檢視，原告當可於締約前自行檢查瞭解，是原告主張被告於簽訂買賣契約之際未告知實際大小與標示不同云云，自非可採。
⑵按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除
契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360 條定有明文。惟民法第360 條係就約定物之瑕疵擔保責任所為之特別規定，須出賣人就買賣標的物曾與買受人約定，保證有某種品質，而其物又欠缺所保證品質時，或於出賣人故意不告知物之瑕疵時，始得依前開規定請求出賣人給付不履行之損害賠償；而出賣人與買受人間有無此項保證品質之特約，應以契約內容及當事人立約當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準；至於約定之方式，不問係由出賣人主動提出保證，或由買受人要求其品質，而出賣人予以同意，均無不可（最高法院83年度台上字第1707號、86年度台上字第1777號裁判意旨參照）。原告主張彭永燈曾表示系爭車位可以停放小車沒有問題，應為被告所保證之品質云云；被告則堅決否認曾為保證。經查，原告係於簽訂買賣契約後，始詢問車位一事，此經證人彭永燈證稱：簽約當天是在信義代書辦公室簽約，到簽完約為止，原告都沒有提出任何問題，最後信義代書說，今天簽約後此為止，雙方有任何問題嗎？原告就問，車位怎麼樣？我說是機械車位都需要適應，並問原告是開什麼車，原告回答我太太開的是小車，我回答我開福特休旅車都可以，妳的小車應該沒問題吧，之後就散會，當時並沒有提到原告配偶的小車是什麼車款或大小。而且當天也沒有問我車位好不好停，所以我沒有告知原告停車方式等語明確（見本院卷第199 頁）。倘彭永燈欲保證系爭車位可以停放原告配偶駕駛之車輛，衡情，理當進一步詢問原告配偶駕駛之車輛車型及長寬，焉會僅僅表示「小車應該沒問題」等語。由此可知，彭永燈僅係依照其自身使用系爭車位之經驗，以及原告陳稱原告配偶開的是小車，推測系爭車位得停放原告配偶駕駛之車輛。參以，原告係於簽約完成之後，始詢問系爭車位，若原告係要求被告或彭永燈保證系爭車位可停放原告配偶駕駛之車輛，則在兩造簽約之初或之中，即應提出該點要求被告保證，豈會在簽約完成後始隨口提及？綜合上情，尚難認彭永燈或被告曾就系爭車位可否停放原告配偶駕駛之車輛乙節為保證。
⑶參以，原告配偶駕駛之車輛車型為SUZUKI SX4，車身規格為
4.150×1,755×1,605（mm ），黃學仁試停時駕駛之車輛車型為TOYOTA TERCEL，車身規格為4.120×1,660×1,370（mm），有SUZUKI SX4、TOYOTA TERCEL 規格配備資料在卷可稽（見本院卷第148至152頁），兩者之全長及全寬相近。而黃學仁試停時，可以將TOYOTA TERCEL 停入系爭車位，此情據黃學仁證稱：我感覺車位對我家的車而言，是可以停的，但不好停，而不好停的原因之一，可能是因為我很少開車，且印象中沒有停過機械車位的緣故；我停車時，我的左邊後照鏡有撞到車庫的移動車架，我原本要收起來，但原告所不能收，我就調整一下再開進去等語歷歷（見本院卷第160、161頁反面）。徵之，證人黃學仁在無使用機械式停車位經驗，即可在未收起TOYOTA TERCEL 車輛後照鏡之情形下，將上開車輛停入系爭車位，且SUZUKI SX4、TOYOTA TERCEL 長寬相近，豈有可停放TOYOTA TERCEL，而單單無法停放SUZUKI SX
4 ？是原告主張系爭車位因設計不良而具有無法停車使用之瑕疵云云，亦非可採。
⑷從而，被告或彭永燈既未保證系爭車位之品質，系爭車位亦
無原告主張無法作為停車使用之瑕疵，則原告依民法第359條解除兩造間買賣契約，實屬無據。
⒉原告以系爭房地因具有廚房樑柱穿孔處之瑕疵為由，請求解
除買賣契約，有無理由？⑴查系爭房地廚房樑柱穿孔處有鋼筋鑽斷之痕一事，除為兩造
所不爭執外，並有前開臺北市土木技師工會鑑定報告書在卷可稽（見本院卷第51頁），堪信為真實。
⑵原告固主張被告出售系爭房地時在標的物現況說明書中，就
項次20「本標的物內是否有樑、柱或承重牆補強或拆除之情事」故意勾選「否」，顯係刻意隱瞞不為告知云云；然查，被告係與同國建設以預售屋之方式購買系爭房地，同國建設系爭房地交付予被告時，分離式冷氣及廚房天花板已安裝完成，此觀房屋預定買賣合約書附件二「建材設備」第8 項「平頂」乙項約定：「⑴客餐廳及臥室漆I.C.I.漆。」、「⑵浴廁採高級PVC 防水企口板，廚房釘美耐板天花。」，第20項「其他」乙項約定「⑴客廳及各臥室統一裝設日立、東元、開立或國際等名牌分離式冷氣機。」等語即明（見本院卷第100、100頁反面、101 頁反面），足見系爭房地廚房天花板與冷氣管線之安裝，並非被告所為，則被告辯稱：廚房上方樑柱開孔，應係建商裝設冷氣機時，為使冷氣管線通過所為，而建商裝設開孔後，又施作天花板包覆，因此伊無從知悉等語，應屬可採。原告主張被告係刻意隱瞞云云，尚難遽信為真。
⑶參以，原告自行委請臺北市土木技師公會鑑定之結果亦認：
考量鑑定標的物屬頂樓，上若無額外加載之情事，部分穿孔處係屬瑕疵，雖無大幅降低原結構系統，但仍應儘速請專業廠商予以補強，以回復原設計需求等語，有前開鑑定報告可稽（見本院卷第51頁），可見系爭房地雖有廚房上方樑柱穿孔之瑕疵，但無危害建物安全之虞，且屬可以填補修復。而按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359 條定有明文。所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言。則買受人解除契約是否顯失公平，自應比較買賣雙方因解除契約所受損害程度而為判斷（最高法院96年度台上字第2151號判決意旨參照）。系爭房地有廚房樑柱穿孔處鋼筋鑽斷之瑕疵，固如前述，然該瑕疵亦非嚴重，且可以修補，修補費用兩造亦不爭執為10萬元，堪認原告因本件買賣契約未解除所生之損害為10萬元。基此，本院審度系爭房地早已於101年4月21日交付原告使用，且該瑕疵對原告所生之損害，與原告如解除本件買賣契約對被告所生之損害，二者間顯有失衡，解除本件買賣契約，對被告顯失公平等情，認原告自不能取得單方之解除權，其依民法第359 條規定解除本件買賣契約，於法不合，不生效力。
⒊社區一樓住戶是否有無權占有法定空地之情形？若有，被告
是否故意隱瞞而不告知瑕疵？原告依民法第359 條解除兩造間買賣契約，有無理由？查社區一樓住戶有占用社區共用空間之情形，此據證人彭碧翠、黃學仁證述歷歷（見本院卷第160頁反面、162頁反面），並有手繪現場圖及相片在卷可稽（見本院卷第185至187頁）。惟臺北市及新北市地小人稠，諸多房屋一樓均有占有共用空間或法定空地之情，且非不可回復原狀，一般交易習慣上，一樓占有共用空間或法定空地，即非必即導致二樓以上樓層房屋交易價值貶損。而原告於購屋前，曾前往系爭房地察看2次，簽約後用印前又前去1次等情，亦據證人何偲慈陳明在卷（見本院卷第201 頁）；參以，原告購買系爭房地係欲用以自住，衡情於購屋前，當會觀看房屋四周情形。而社區一樓住戶係以搭建遮雨棚及鐵捲門之方式占有，亦有上開相片可稽，原告自得明瞭情形社區一樓住戶有占用社區共用空間之情形。況且，兩造簽立本件買賣契約時，仲介復曾印列臺北市建築管理處違建查報專區內容，作為本件買賣契約附件（見本院卷第103 頁），觀諸違建查報內容，已明確指出社區一樓有違建存在之情事。綜上所述，原告明知社區一樓住戶有占有共用空間，依前開說明，系爭房地自無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，被告自不必負擔物之瑕疵擔保責任。故原告主張社區一樓住戶有占有共用空間，屬被告應明確告知原告之重要事項，被告未為告知，致原告買受時未將該風險考量，依物之瑕疵擔保責任，原告得解除系爭契約，請求被告返還買賣價金，自屬無據⒋承上所述，原告既不得解除本件買賣契約，則先位部分其餘
爭點原告之主張，均為無理由，而無一一審酌之必要，併此敘明。
㈡備位部分
原告依民法第227條、第359條請求減少系爭車位價金2,057,520元、系爭房地價金1,944,248元，請求被告支付補強費用10萬元，鑑定費用5萬元，及依民法第227 條之1準用民法第195條請求非財產上損害30萬元，有無理由？⒈查系爭房地有廚房樑柱穿孔處鋼筋鑽斷之瑕疵業如上述，則
原告請求被告依民法第227條、第359條之規定，請求被告給付補強費用10萬元、鑑定費用5 萬元，為有理由，應予准許。
⒉原告另主張請求系爭車位價金2,057,520 元、系爭房地價金
1,944,248 元部分；查系爭車位及社區一樓住戶有占有共用空間，並未具有滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵等情，已如前所述，是原告以此為由請求減少價金云云，洵非可採。至系爭房地固有廚房樑柱穿孔處鋼筋鑽斷之瑕疵，然該瑕疵既屬可以修補，且原告復未對系爭房地因此價值減損一事，舉證以實其說，其空言請求減少系爭房地價金一成云云，亦非可採。
⒊又關於原告請求被告賠償精神慰撫金30萬元部分，按不法侵
害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第195條第1項前段定有明文；又上開規定，於債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用之，固為民法第227條之1所明定，惟損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件，故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院48年台上字第481 號判例參照）。查被告就其依系爭契約所負交屋債務為不完全之給付，係侵害原告就系爭房屋之財產權，並非侵害原告之人格權，雖原告主張其因系爭房地及車位有其所主張之瑕疵，致時間上及精神上皆須承受極大壓力，屬侵害原告之健康權及人格權云云，惟此僅屬原告個人主觀上感受，尚非因被告不完全給付直接侵害所造成，自無適用民法第227條之1準用民法第195條第1項前段規定之餘地，是原告本於上開規定，請求被告賠償非財產上損害之精神慰撫金30萬元，核屬無據。
綜上所述，原告以系爭房地及車位具有瑕疵為由，以先位聲明
主張解除本件買賣契約，請求被告返還買賣價金、利息，及給付被告給付過戶費用、102 年度社區及停車位管理費用、停車格油封更換工程、101年度及102年度房屋稅、101年度及102年度地價稅、101年度及102年度之火險及地震險保險費、鑑定費用，均為無理由，應予駁回。至於備位之訴部分，原告依民法第227條、第359條之規定，請求被告給付補強費用10萬元、鑑定費用5萬元，共計15萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即103年6月28日起至清償日止，按年息5%計算之利息範圍部分，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
末按，所命給付金額未逾50萬元之判決，法院應依職權宣告假
執行，民事訴訟法第389條第1項第5款定有明文。本判決第1項所命給付金額未逾50萬元，依前引規定，本院自應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依聲請宣告被告於預供擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回。
又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及證據資料，核與本件判決結果不生影響，毋庸一一論述，併予敘明。
據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟
法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 2 月 4 日
民事第六庭 法 官 陳君鳳以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 2 月 4 日
書記官 林霈恩