臺灣臺北地方法院民事判決 102年度重訴字第845號原 告 建新興業股份有限公司法定代理人 王玉楚律師（即清算人）訴訟代理人 楊士擎律師
陳怡伶律師被 告 林炫志訴訟代理人 卓忠三律師
謝允正律師許茹嬡律師上列當事人間確認租賃關係不存在事件，本院於民國103年8月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認兩造就新北市○○段○○段烏月小段、楓子林段楓子林小段及冷飯坑小段，新北市○○區○○○○段員潭子坑小段、外按小段如附表所示共一九一筆土地自民國八十四年十一月一日起至民國一百一十四年十月三十一日止之租賃關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按解散之公司除因合併、分割或破產而解散外，應行清算；解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散；公司經中央主管機關撤銷或廢止登記者，準用前3條之規定；公司之清算，以董事為清算人，但本法或章程另有規定或股東會另選清算人時，不在此限，公司之清算人，在執行職務範圍內，為公司之負責人，公司法第24條、第322條第1項及第8條第2項分別定有明文。查，原告業於民國93年5月12日經臺北市政府廢止登記，因未經股東會選任清算人，故以原全體董事為清算人，惟部分董事又未履行清算人職務，經本院以96年度司字第996號解除清算人職務，原告前於99年7月14日召開股東會選任許秋煌為清算人，又原告除本件訴訟外，仍有多件訴訟進行中，依上開法文規定，原告之清算程序尚未終結，其法人人格於清算範圍內，依然存續，並應以清算人為其法定代理人進行本件訴訟，合先敘明。
二、原告起訴時原列由股東會選任之清算人許秋煌為法定代理人，然嗣經本院102年度司字第318號、319號裁定將許秋煌於原告擔任清算人職務予以解任，並選任王玉處律師為原告之清算人，此有本院前揭解任、選派清算人裁定在卷可稽，復據王玉處向本院聲明承受訴訟，此有民事承受訴訟狀在卷可稽（見本院卷㈠第214頁），核無不合，自應准許。
三、原告起訴時，原以甲○○、乙○○為被告，第1項聲明為「確認原告與被告就坐落新北市○○區○○段烏月小段，新北市○○區○○○○段員潭子坑小段、外按小段及楓子林、冷飯坑小段共191筆土地（下稱系爭土地）自民國80年1月1日起至110年12月31日止之租賃關係不存在」。除與原告起訴第2項聲明中僅以甲○○為被告，確認原告與甲○○就系爭土地自84年11月1日起至114年10月31日止之租賃關係不存在部分，係以租賃標的物相同之系爭土地，並有部分租賃期間重疊之情形，同時訴請本院確認法律關係不存在。然被告於本件中均辯稱並無依據原告聲明第1項所載之租約主張租賃權存在，原告就此部分顯無確認利益，復經原告撤回第2項聲明並撤回被告乙○○部分（見本院103年8月6日言詞辯論筆錄，本院卷㈡第33頁背面），乙○○經本院通知後未於10日提出異議，自應認其同意撤回，併此敘明。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：原告清算人於就任後清查原告公司之財產時，發現被告前於本院執行處87年度執字第13118號強制執行案件中陳報以被告、乙○○為承租人，租賃標的為系爭土地，租賃期間自80年1月1日起至110年12月31日止（下稱系爭1租約），然被告復於97年度執更一字第1號案件中，提出由其為承租人向原告承租系爭土地租賃期間自84年11月1日起至114年10月31日之租賃契約（下稱系爭2租約，與系爭1租約合併稱系爭租約），但系爭租約於原告內均無留存資料，原告否認與被告間確實簽立系爭租約而成立租賃關係，本件自應由被告舉證兩造確實有成立租賃關係。又即便兩造確實曾簽署系爭2租約，但契約所載之租賃標的並未特定，不足證明兩造就附表所示之土地存有租賃關係。況附表所示之系爭土地為原告全部營業用土地，依公司法第185條第1項第1款規定，系爭2租約係由訴外人即時任原告總經理之鄭郁文未經原告股東會決議亦無董事會決議而與被告簽署，對原告不生效力所為。另鄭郁文前未經原告書面授權將系爭土地出租並讓被告占有使用之行為，已違反民法第554條第2項規定而無效。又即便兩造曾存在租賃關係，被告早於87年對原告終止租賃關係，兩造之租賃關係業已不存在。且鄭郁文已於另案中坦承並未收足被告給付新臺幣（下同）600萬元，被告既已違約在先，原告以被告違約解除系爭2租約之租賃關係，兩造間無租賃關係存在。退步言之，系爭2租約約定之租賃期間逾20年，雖其上記載逾期無償出借被告使用，然被告至今未請求原告履行此借貸預約，原告自得撤銷系爭2租約所載借貸之預約，故兩造租賃關係至遲於104年11月1日即屆至等語。並聲明：如主文第1項所示。
二、被告則以：原告既未否認鄭郁文於系爭2租約簽立時係擔任總經理職務，自有權代表原告將系爭土地出租予被告，無庸董事會或股東會決議授權之必要。況原告曾於81年4月10日股東常會經臨時動議決議通過出租議案，自無違反公司法、民法之相關規定。被告並無原告所稱於87年間終止系爭土地租賃關係之情事，縱令原告曾將名下相同範圍之數筆土地先後出租予被告及訴外人林秀玲，然同一標的之土地本非不得併存數個租賃關係，自不得因原告將系爭土地重複出租，遽認定兩造之租賃關係業已終止。另鄭郁文於收受被告所給付租金600萬元後作為原告購買新北市○○區○○段○○○段00000000000地號等土地之定金，被告自有依約給付租金，原告自不得以被告未給付租金為由解除系爭2租約。又系爭2租約租賃契約已明訂自84年11月1日起至114年10月31日止共30年，故系爭契約書第4條後段雙方訂約時之真意，並非另行成立使用借貸契約，其目的在使租賃期間30年之約定效力得以確保，而非原告所稱最後10年為使用借貸關係，況依據系爭契約第5條文意可知，系爭租賃關係具有基地租賃之性質，被告亦確有在系爭土地上建築地上物之事實，故租賃期間並不受民法第449條第1項規定20年之限制，系爭2租約第4條所訂之條件既未成就，自無原告應同意自104年11月1日起將系爭土地無償出借被告之問題，故原告自無從依民法第465條之1規定撤銷借貸預約，變相減縮被告租賃權存續期間等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、查，原告於93年5月12日經臺北市政府廢止登記，現清算程序尚未終結，其法人人格尚未消滅。又鄭郁文於84年5月8日起至85年1月30日間擔任原告公司董事並兼任原告公司總經理，被告於本院97年度執更一字第1號執行案件中，提出由鄭郁文代表原告與其簽立之系爭2租約，約定被告向原告承租系爭土地租賃期間自84年11月1日起至114年10月31日。另原告前主張對被告有未經其同意占用系爭土地之情事提起刑事竊佔告訴，經臺灣臺北地方法院檢察署（下稱臺北地檢署）認已逾追訴權時效，以97年度偵字第16866號（下稱系爭偵查案件）為不起訴處分確定等情，業據本院調閱原告公司登記資料卷、95年度司字第309號呈報清算人卷、刑事偵查卷、民事執行卷核閱屬實，且為兩造所不爭執，堪信此部分事實為真。
四、兩造之爭點及論述：原告主張：兩造並未簽立系爭2租約，又鄭郁文亦無權代表原告與被告簽立系爭2租約，縱鄭郁文有權簽約，然租約之內容已違反公司法第185條第1項第1款規定，對原告不生效力。況被告已於87年間向原告主張終止租賃關係，致使租賃關係消滅，且原告亦於103年月19日以書狀撤銷借貸預約，系爭2租約將於104年11月1日屆期終止等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。故本件首應探究之爭點厥為：㈠、兩造間是否有簽署系爭2租賃契約部分；㈡、原告是否得主張系爭2租約對其不生效力。現就本件之爭點析述如后：
㈠、兩造是否有簽署系爭2租賃契約部分：按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。民法第421條第1項定有明文。復按，私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正。文書之真偽，得依核對筆跡或印跡證之。法院得命當事人或第三人提出可供核對之文書。核對筆跡或印跡，適用關於勘驗之規定。民事訴訟法第358條第1項、第359條第1項分別定有明文。原告否認被告提出系爭2租賃契約書及附件形式真正，並主張契約所載之租賃標的物範圍不明確，部分非屬原告所有之土地，被告亦未交付租金，足認兩造並未簽立系爭2租賃契約書。經查：
⒈原告既爭執系爭2租賃契約及附件形式上真正，本院即命被
告提出系爭2租賃契約之原本，並於102年12月9日當庭勘驗後，該契約原本之內容與兩造於本件訴訟中所提出之影本相同，又系爭2租賃契約書係使用噴墨印表機列印，裝訂處有水漬且訂書針有生鏽之痕跡，附件明細表共11頁，有經拆裝後重新釘置，故為新的訂書針，其中第9、10頁為錯植，此有本院言詞辯論筆錄在卷可稽（見本院卷㈠第79頁）。由系爭2租賃契約之現況可知，該契約顯已簽署若干時日，並非為臨訟杜撰。至附件部分雖有部分頁碼裝訂錯植及重新與契約本文部分再行裝訂之情事。然經比對被告前於系爭偵查案件中於97年9月17日所提出之陳明狀中即提出系爭2租約及附件，其中記載系爭土地之附件明細表除缺漏第9頁外，與其在本院訴訟中提出者均相同，此經本院調閱系爭偵查案件核閱屬實（見系爭偵查案件卷第22至30頁）。故被告恐因缺漏附件第9頁後，嗣後再補行增訂，致使頁碼順序有誤且有新裝訂之痕跡。本院審酌系爭2租約既由時任原告公司總經理之鄭郁文簽名及蓋用公司大小印及被告簽名用印，自應認系爭2租約及其附件明細表應屬真正。系爭2租約第1條雖僅載明「191筆土地面積187,781.23平方公尺（詳如附件明細）」，然本院認附件明細表既屬真正，自應認兩造間就租賃標的之範圍已屬特定，故原告主張標的物範圍不明確亦不足採。⒉又契約附件明細表所載之土地多達191筆，然經本院調閱本
院95年度司字第309號原告呈報清算人事件所檢附之資產負債表所列原告土地資產僅有69筆土地此與本院87年度民執第13118號塗銷查封登記書所載原告不動產附表共二份，一份為45筆土地、另一份為24筆土地，合計亦為69筆土地（見本院卷㈠第21至28頁），顯見，原告主張附件明細表所載部分土地非屬原告所有應屬可採。又系爭2租約所約定租賃標的物之範圍超過原告所有之土地，恐係因時任原告總經理之鄭郁文將個人投資之土地與登記於原告名下之土地混為一談所致，此觀鄭郁文於系爭偵查案件中證稱「79年底，股票很好，土地的價格最好的時機，有人介紹我去買那土地，共有190多筆土地，我就賣股票去買土地，電子業我經營30年了，很辛苦，想改行作土地建設，就買了土地，也買建新公司股份，買後才知建新公司被經濟部撤銷了，土地一部份是登記建新公司，一部份是私人。共花了11億多元。（問：你把所有41甲土地都租給甲○○？）是。」等語自明（見系爭偵查案件97年10月7日訊問筆錄，本院卷㈠第278、279頁）。鄭郁文雖以原告名義將登記其名下土地與被告簽訂系爭2租約，致使原告有出租他人之物之情事，但此部分並未影響租賃契約效力。至系爭2租約第3條雖約定由被告簽約時交付600萬元保證金與原告，每月不另收租金，此與一般租賃契約通常記載係按期給付租金之方式有間，然核契約所用保證金之文字，顯係為一次給付租金之約定，自應認兩造就系爭2租約必要之點已達成合致，至兩造簽訂租賃契約後，被告是否有依約交付租金，此僅涉及被告有無違約情事致使原告得否向被告主張終止契約，自難認兩造並未簽立系爭2租約。
㈡、原告是否得主張系爭2租約對其不生效力部分：次按，公司為締結、變更或終止關於出租全部營業，委託經營或與他人經常共同經營之契約，應有代表已發行股份總數2/3以上股東出席之股東會，以出席股東表決權過半數之同意行之。公司法第185條第1項第1款定有明文。又如公司締結、變更或終止關於出租全部營業，委託經營或與他人經常共同經營之契約，因涉及公司重要營業政策之變更，基於保護公司股東之立場，須先經董事會以特別決議向股東會提出議案。並於股東會召集通知及公告中載明其事由，不得以臨時動議提出並經股東會以特別決議通過後始得實行。是以公司未經股東會上開特別決議通過即為主要財產之處分，係屬無效之行為，惟受讓之相對人難以從外觀得知其所受讓者是否為公司營業之主要部分或全部，如相對人於受讓時係屬善意，公司尚不得以其無效對抗該善意之相對人，用策交易安全。原告復主張系爭土地係原告全部營業用土地，依公司法第185條第1項第1款規定，鄭郁文未經股東會決議，亦無董事會決議，對其不生效力等情，為被告所否認，並辯稱原告曾於81年4月10日股東常會經臨時動議決議通過出租議案，並提出股東常會會議紀錄為證。經查：
⒈鄭郁文先後於79年12月18日起至80年4月19日間及84年5月8
日起至85年1月30日間擔任原告公司董事，其中84年5月8日起至85年1月30日並兼任原告公司總經理，此有原告提出公司變更事項卡及經濟部函文在卷可稽（見本院卷㈠第109至125頁），並據本院調閱原告公司登記資料卷核閱屬實。又系爭2租約所載簽署日期係為84年11月1日恰為鄭郁文擔任原告公司總經理期間，自應認鄭郁文係有權代表原告簽署系爭2租約。
⒉又原告所營事業係包括委託營造廠商興建商業大樓、國民
住宅出租出售業務；有關兒童樂園、球類練習場（乒乓球、棒球、網球、足球）之經營及附設經營餐廳業務；種子、苗木、花木、果蔬之培育、種植及買賣業務；畜牧事業（牛、羊、兔、鹿）之經營，此有公司登記事項卡在卷可稽（見本院卷㈠第124頁）。上開營業事項，均須使用原告所有之土地始可營業。又契約附件明細表所載之土地191筆土地，已包括登記於原告名下之69筆土地外。另參酌鄭郁文於系爭偵查案件中證述：其將所有41甲土地均租給被告，又原告係以高爾夫球證計算股東股分，一個球證算一個股東（見本院卷㈠第84頁），顯見，原告本以經營高爾夫球場為其全部營業，倘原告將其所有之全部土地出租予被告，將無土地可經營高爾夫球場，即無法繼續經營事業項目，倘鄭郁文未經股東決議逕將系爭土地出租與被告，顯與公司法第185條規定有間。
⒊被告雖辯稱原告曾於股東常會臨時動議決議通過出租議案並
提出原告81年4月10日股東常會會議紀錄為證。然前揭股東會係以臨時動議方式通過「為增加公司營運資金，擬將公司名下土地出售或出租。」，此有會議記載在卷可稽（見本院卷㈠第184頁）。而該次決議之結果係為「通過，授權董事會全權處理。」。然揆諸前揭說明，此關於將系爭土地出租一事，本不得以臨時動議之方式討論通過。且股東會臨時動議提案並未載明得將原告名下「全數」土地出租事宜，並要求需授權董事會處理。被告既未能提出原告公司有相關董事會決議同意鄭郁文與被告訂系爭2租約之證明方法，自應認系爭2租約係違反公司法第185條相關規定。況前揭股東常會同意將原告名下土地出售或出租之目的，係為增加公司營運資金，但細究系爭2租約，租賃期間長達30年，約定被告應給付之租金僅600萬元，平均每年租金收入僅20萬元，顯低於一般市場行情，遑論關於被告是否有交付契約約定之保證金或以何方式交付與原告，業經兩造於本件訴訟及刑事案件偵查中爭論不休。又以系爭土地購入之價值及原先預計使用之目的，實難認原告與被告簽立系爭2租約將有助於原告公司增加營運資金。另鄭郁文擔任原告公司總經理僅8個月左右期間，嗣即因鄭郁文持股轉讓超過1/2當然解任其董事並遭解任總經理一職，其卻於短暫之任期中，將原告所有全部土地以低價與被告簽立長達30年之長期租約，限制原告本身對系爭土地之使用，均有違常情，且影響原告公司營運之情事。
⒋另被告除系爭2租約外，就系爭土地與原告尚簽訂兩份契約
，包括被告與乙○○於79年11月30日所簽訂之系爭1租約暨兩造及訴外人曾士龍簽訂之土地合作開發契約書（見本院卷㈠第7、8、133至135頁）。然乙○○就系爭1租約部分於本院及新北地檢署偵查中均陳述實際上簽署日期並非契約所載之79年而係於84年間，顯見，系爭1租約之真實性即有疑義。至被告究因何故需以不同人名義與原告就同一標的即系爭土地簽署時間重疊的二份租賃契約，均不得而知，但被告顯有以低廉之對價取得開發、使用系爭土地之目的。況系爭土地地號甚多、佔地廣大，被告既前已於附近經營其他事業，斷無於簽約前先行對原告公司經營狀況予以瞭解甚或要求原告提出土地所有權狀等證明其確係土地所有權人暨鄭郁文有權代表原告甚或經股東會、董事會同意授權簽約之相關證明文件之可能，自難認被告係為不知系爭2租約已違反公司法第185條規定之善意第三人，從而，原告自得主張系爭2租約因違反前揭規定，對其不生效力。
五、綜上所述，原告主張系爭2租約違法公司法第185條第1項規定，對其不生效力為可採，被告所辯均不足採信。從而，原告主張兩造就系爭2租約所載之租賃關係不存在，為有理由，自應由本院判准如主文第1項所示。
六、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據暨兩造其餘爭點，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 9 月 3 日
民事第八庭 法 官 黃柄縉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 9 月 4 日
書記官 林妙穗