臺灣臺北地方法院民事判決 102年度重訴字第848號原 告 張嘉群訴訟代理人 陳國雄律師複代 理 人 曾憲忠律師被 告 林國長
邱琴喨傅珮慈林秀旻共 同訴訟代理人 謝錫福律師
陳家彥律師洪貴叁律師陳俊文律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國103年1月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張略以：㈠兩造於民國101 年11月29日簽訂不動產買賣契約書，由原告
買受被告等4人所有坐落臺北市○○區○○段0 ○段000地號之土地（下稱系爭土地，被告等4人之權利範圍共計9225/10
000 ）應有部分，原告亦依約給付部分買賣價金新臺幣（下同）56,405,778元；兩造嗣於102年3月21日簽訂協議書，確認延緩前開契約之價金給付事宜。其後因兩造就前開不動產買賣契約書及協議書內容產生爭議，遂於102 年5月9日簽訂合意解除契約協議書（下稱系爭解約協議書），約定合意解除前開不動產買賣契約書及協議書，被告等4人應返還11,281,156 元予原告，兩造同時於第5條約定：倘被告等4人欲就系爭土地與第三人進行合建或決定自行開發時，應先行通知原告，原告有權於接獲通知後45日內以每坪單價460 萬元之條件優先購買。嗣被告等4 人於102年5月16日以被告林國長為代表，發函通知原告其擬就系爭土地與第三人進行合建，徵詢原告是否行使優先購買權，原告即於102年6月18日委託律師發函主張行使優先購買權，律師函於同年月19日送達於被告林國長，原告行使優先購買權之意思表示即發生效力，而達成買賣合意。被告等4 人復於102年6月24日委託律師回函表示同意出賣，兩造於同年6 月25日晚間商談優先購買權之細節事宜，雙方就買賣標的及價金達成共識，而就其他買賣細節則表示再行討論。兩造既已就買賣標的及買賣價金等契約必要之點達成合意，即已就系爭土地成立有效之買賣契約，應受該買賣契約之拘束。惟原告因遲未接獲被告等通知簽訂系爭土地買賣契約，遂函催被告於5 日內簽訂契約，被告竟於102年7月26日委託律師發函表示原告之優先購買權業於102 年7月1日消滅，拒絕與原告簽訂買賣契約，致原告權益受損，爰依民法第348條第1項規定提起本件訴訟。
㈡原告因囿於資力，故先為一部請求，即請求被告等4 人依約
將渠等所有之系爭土地應有部分各移轉1/20予原告。並聲明：被告林國長、邱琴喨、傅珮慈、林秀旻等4 人應將所有之系爭土地應有部分，各移轉登記5330/200000、2338/200000、1166/200000、391/200000之應有部分予原告。
二、被告抗辯略以：㈠兩造於101 年11月29日簽訂之不動產買賣契約已合法解除，
因原告不甘損失，要求退還已繳價金之20% 即11,281,156元，兩造乃於102 年5月9日簽訂系爭解約協議書，該協議書約定之優先購買權，僅使原告得於接獲被告通知後45日內與被告洽談一切相關買賣條件，並非土地法第34條之1第4項所稱之優先承購權。被告雖曾發函通知原告欲與第三人合建，惟原告102年6月18日回函時，係表示須提供合建契約供其決定是否優先購買，且主張將101 年11月29日買賣契約已付款項列為買賣價金，顯非合法行使依系爭解約協議書約定之購買權，兩造自無從達成買賣合意。況且不動產之買賣除標的物及價金當事人需互相同意外，尚涉及付款方法、點交、費用及違約處理等重要事項，均屬必要之點，兩造102年6月25日協商時，原告對於被告提出之買賣條件，包含原告不得指定他人名義過戶，應先給付20%現款為第一期款，餘款80%於過戶前一次給付等，均未表示同意，被告以對話所為要約即失其效力；原告之購買權業於102 年7月1日屆期消滅，其雖於102年7月23日再度委由律師發函要求行使承購權，惟被告已於102年7月26日委請律師回函拒絕原告之要約，兩造未達成系爭土地買賣之意思表示合致，原告之主張與事實不符。
㈡又原告前曾向本院聲請調解，請求被告返還已付之買賣價金
（即本院102年度司北調字第398號返還買賣價金事件，下稱398號調解事件），並曾傳真調解條件草稿予法院，其中第2點記載其已主張優先購買系爭土地應有部分，被告亦已表示同意。惟兩造102 年8月7日調解成立時，調解筆錄並無優先承買權之記載，顯見當時原告之優先購買權已消滅，始未加以記載。且調解筆錄第3 點記載「聲請人（即原告）其餘請求拋棄」，故原告已拋棄系爭土地之購買權。
㈢被告就系爭土地之持分共9225/10000，全部信託予受託人第
一商業銀行股份有限公司（下稱第一商銀）。依信託法規定，系爭土地在被告與第一商銀終止信託關係前，如有處分、移轉之行為，須以第一商銀為義務人，並非被告等4 人；原告訴請被告4 人將系爭土地應有部分移轉登記予原告，顯係請求判決為不能之給付，自無理由。又原告僅請求移轉系爭土地應有部分1/20，惟本件原告主張者為土地之權利，並非在數量上可分之金錢或其他代替物，自不得任意將其分割而為一部請求。又原告既主張兩造就系爭土地已成立買賣契約，在其給付買賣價金417,189,094 元前，被告亦得依民法第264條第1項本文拒絕給付。故聲明：原告之訴駁回。
三、下列事項為兩造所不爭執，並有相關證據在卷足稽：㈠系爭土地為被告林國長、邱琴喨、傅珮慈、林秀旻等人所共
有，權利範圍依序為5330/10000、2338/10000、1166/10000、391/10000，共計9225/10000；嗣被告等4人於100年11月9日以信託為原因將上開應有部分辦理所有權移轉登記予第一商銀（見卷附土地登記謄本、信託暨信託受益權轉讓契約書，本院卷一第21至22、151至153頁）。
㈡兩造於101 年11月29日簽訂不動產買賣契約書，由原告買受
被告等4人之系爭土地應有部分（權利範圍共計9225/10000）（見卷附不動產買賣契約書，本院卷一第14至20頁）。
㈢兩造於102年3月21日就上開不動產買賣契約書有關之原告請
求延緩履行給付價金事宜簽訂協議書，約定將不動產買賣契約書所定原告清償被告原有貸款及給付部分買賣價金之期限，由原訂之102年3月15日延後為102年4月15日（見卷附協議書，本院卷一第23頁）。
㈣兩造於102 年5月9日簽訂系爭解約協議書，合意解除上開不
動產買賣契約書、協議書，其中第5 條約定：「乙方（即被告等4人）承諾並保證若其能於3個月內將其所有台北市○○區○○段0 ○段000地號土地（權利範圍合計9225/1000，以下稱標的土地）出售第三人，所得價金加計第3 條甲方（即原告）同意歸乙方所有之數額即45,124,622元，再扣除乙方因遲延出售所再增加之給付中租迪和之利息及其他衍生之費用（以具體發生並有單據為限）後高於4.62億元部分，乙方同意全部退還甲方，但乙方如決定自建或與第三人合建，不在此限，惟應即時通知甲方，甲方有權於接獲通知後45日內以每坪460 萬元之價格優先購買，乙方不得異議…。」（見卷附系爭解約協議書，本院卷一第23至24頁）。
㈤被告於102年5 月16日寄發監察院郵局第397號存證信函予原
告，表示其係依系爭解約協議書通知原告其已決定就系爭土地與第三人合建，並請原告於收受通知後45日內確定是否優先購買（見本院卷一第26至27頁）。
㈥原告嗣委由律師以102年6 月18日(102)瑞國律字第0603號函
通知被告：原告對於系爭土地將依約行使優先購買權。被告林國長係於102年6月19日收受該函（見本院卷一第28至30頁）。
㈦被告委由律師以102年6 月24日102年誠字第062401號函回覆
上開函，要求原告進一步協商買賣條件（見本院卷一第32至33頁）。
㈧兩造曾於102年6月25日晚間在律師事務所協商購買權事宜，
被告林國長表示出售系爭土地之條件為：1.願以每坪460 萬元將系爭土地出售原告，但原告不得指定他人名義過戶。⒉原告應先給付20%現款為第一期款，餘款80%於過戶前一次給付，系爭土地無從配合原告貸款（見本院卷一第190至191頁）。嗣原告委由律師以102年7 月23日(102)瑞國律字第0703號函表示：「上開會議中，…林國長先生當場表示行使優先購買權之系爭土地買賣條件有：⒈買方必需為本人；⒉系爭土地買賣之權利範圍只限於相對人持有之9225/10000部分；⒊系爭土地之買賣需為一般買賣，簽約款需為總價款之二成；⒋相對人不配合貸款。是本人特以本函通知相對人等依交易慣例，本人有權指定土地登記名義人，其餘條件本人均無意見。」（見本院卷一第34至35頁）。
㈨被告委由律師以102年7 月26日102年誠字第072601號函回覆
上開102年7月23日函，表示：原告係於102年5月17日收受被告102年5月16日所發之上開存證信函，45日之行使承購權期間至102年7月1日屆滿，上開102年7 月23日函視同新要約，因被告已與他人執行合建中，不可能再出售系爭土地予原告（見本院卷一第36至38頁）。
㈩原告曾於102年4月24日向本院聲請調解，請求被告返還其依
101年11月29日不動產買賣契約給付之買賣價金64,914,354元，嗣兩造於102年8月7日調解成立（見398號調解事件卷附調解聲請狀、調解筆錄）。
四、原告主張兩造就被告所有之系爭土地應有部分共9225/10000已於102年6月間成立買賣契約，而依民法第348條第1項請求被告移轉上開應有部分之1/20；惟為被告所拒，並以前詞置辯。是本件應審究之爭點厥為：㈠兩造是否已就上開系爭土地應有部分成立買賣契約？㈡如已成立買賣契約，原告得否請求被告移轉目前所有權人登記為第一商銀之系爭土地？得否僅請求移轉上開應有部分1/20？被告以原告未給付買賣價金為同時履行抗辯，有無理由？茲分述如下：
㈠兩造並未於102年6月間就上開系爭土地應有部分成立買賣契約：
⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345 條定有明文。當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153 條亦有明文。又買賣契約之成立，固應以標的物及價金之意思表示一致為其必要之點，苟當事人間，除標的物及價金外，尚約定將買賣價金之清償時、地或其他交易上之重要事項列為必要之點者，衡諸契約自由原則，應非法所不許（最高法院84年度台上字第2295號判決意旨參照）。查兩造固於系爭解約協議書第5 條約定被告若欲就系爭土地自建或與第三人合建時，應即時通知原告，原告有權於接獲通知後45日內，以每坪
460 萬元之價格優先購買（見本院卷一第24頁）；惟上開約定依其文義觀之，僅係表明原告有權以上開價格優先購買，並非謂原告一旦為優先購買之意思表示，被告即負有不問其他買賣條件為何均需與原告締約之義務。此與土地法第34條之1第4項所稱之優先承購權，乃基於法律規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生「先買特權（先買權）」之形成權，一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂書面契約（最高法院100年度台上字第432號判決意旨參照）之情形不同。亦即仍須兩造就買賣契約必要之點達成意思表示合致，契約始為成立。
⒉原告雖主張其委由律師寄發102年6月18日函表示將依約行使
優先購買權時，兩造即就買賣契約必要之點，亦即買賣價金、標的物達成意思表示合致，惟觀諸上開函文之記載，就買賣價金部分，原告係表示應以「每坪新台幣（下同）460 萬元計算，總坪數為90.69 坪，再加計本人（即原告）前已給付相對人等（即被告）之45,124,622元，總價為462,298,622元」（見本院卷一第29頁）；被告委由律師回覆之102年6月24日函，則係表明欲「依約以每坪460 萬元將系爭土地出售」，並表示上開45,124,622元依系爭解約協議第3 條，已歸被告所有，原告並無任何權利，非屬原告已給付之買賣價金（見本院卷一第33頁）；亦即被告僅同意兩造另定買賣契約時，以每坪460萬元計算買賣價金，不同意將上開45,124,
622 元一併計入買賣總價，並作為兩造另成立之買賣契約買方已付價金之一部份；是由上開往來信函觀之，兩造顯未就買賣契約必要之點即買賣價金達成意思表示合致。
⒊另查，兩造曾於101 年11月29日就系爭土地簽訂不動產買賣
契約書，嗣因無法如期給付價金、履行契約，而於102年3月21日簽訂協議書延緩原告付款期限，復於102 年5月9日簽訂系爭解約協議書合意解除契約，業如前述。參以系爭土地應有部分之買賣金額高達4 億餘元，買賣價金如何給付、何時過戶等，攸關買賣雙方權益至鉅；而被告於102年6月24日委由律師發函要求原告進一步協商買賣條件後（見本院卷一第33頁），兩造旋於102年6月25日開會當面協商買賣價金、標的、登記名義人、付款方式等交易條件，顯見兩造均認需就上開交易上重要事項達成合意，方能成立買賣契約，是被告抗辯兩造已合意將該等交易上重要事項亦列為買賣契約必要之點，尚非無據，故依前引民法第153 條之規定，兩造自需就該等必要之點意思一致，買賣契約方能成立。又被告抗辯原告於102年6月25日會議當日，對於被告林國長口頭提出之各項條件，包含原告不得指定他人名義過戶、應先給付20%現款為第一期款、餘款80% 於過戶前一次給付等，並未當場表示同意，當天到最後談不攏，原告並曾明確表示「既然我們買賣不成，你再多補貼我一點」等語，原告亦自承其確曾請被告多補貼一點（見本院卷二第60頁反面、第61頁），顯見兩造於102年6月25日當天亦未就前述買賣價金給付方式、買賣標的移轉方式等不動產買賣契約必要之點達成合意。嗣原告雖於系爭解約協議所定45天優先購買期間經過後，再行委由律師以102年7月23日函表示：原告除仍堅持依交易慣例其有權指定土地登記名義人外，其餘被告於102年6月25日會議中提出之條件，原告均同意等語（見本院卷一第35頁）；惟依民法第156 條之規定，對話為要約者，非立時承諾，即失其拘束力；被告於102年6月25日以對話方式所為要約，既因原告未立時承諾而失其拘束力，則原告委由律師所發102年7 月23日函，僅能認係原告另為之新要約；該新要約到達被告後，被告既已委由律師於102年7月26日發函明確表示拒絕出售系爭土地應有部分予原告之意（見本院卷一第36至38頁），而不為承諾，兩造即無從就系爭土地買賣達成意思表示一致甚明。
⒋況查，398號調解事件調解過程中，原告曾於102年7 月10日
傳真調解內容草稿予承辦書記官，載明：「調解內容：一、相對人等（即被告）同意給付新台幣（下同）11,281,156元予聲請人（即原告），並開立到期分別為民國（下同）102年11月9日（票號：DW0000000）及103年1月9日（票號：DW0000000），面額均為5,640,578元之支票共2張，交付聲請人。二、相對人等就其所有座落於台北市○○區○○段○○段
000 地號土地（權利範圍合計9,225/10,000，以下簡稱系爭土地）因決定合建，並通知聲請人是否以每坪460 萬元之價格優先購買，聲請人已回覆主張優先購買，相對人等亦已表示同意。三、相對人等同意因再行出售，取得第一期價款時應優先給付聲請人依第1 條所約定返還甲方（即指原告）之11,281,156元。」（見398 號調解事件卷第45至46頁）；惟嗣後兩造於102年8月7日調解成立之內容並未包含上述第2點，但仍保留第3點，而載明：「二、相對人等同意於102年11月9日前若因再行出售座落於台北市○○區○○段○○段000地號土地（權利範圍合計9,225/10,000）而取得第一期價款時，即優先給付清償前條所約定壹仟壹佰貳拾捌萬壹仟壹佰伍拾陸元予聲請人。」（見398 號調解事件卷第64頁）；該案調解委員張國雄律師並到庭證稱：因為只能針對給付之訴調解，其曾於調解過程中向兩造提過，如果有針對優先購買達成合意，也不能在調解筆錄中記載，但有便宜措施是在調解程序筆錄中載明，由雙方簽名（見本院卷二第59至60頁）；惟102年7 月15日、102年8月7日等各次調解程序筆錄中，均無關於優先購買事宜之記載（見398 號調解事件卷第56、59頁），顯見兩造於102 年8月7日調解成立時，已經由前述102年7月23日、26日之書信往還，明確知悉無法就系爭土地應有部分之買賣條件達成合意，始會於102 年8月7日作成調解筆錄，解決101 年11月29日不動產買賣契約解除後所生買賣價金返還爭議。否則若如原告所主張，兩造業已經由原告於102年6月18日發函行使優先購買權，或於102年6月25日開會當日合意成立買賣契約，則原告理應給付買賣價金予被告，兩造間就系爭土地之買賣既已有原告無法如期付款、履約之先例，衡諸常情，被告當無可能於未取得原告依新約給付之買賣價金情況下，反於調解成立當日交付2紙面額共計11,281,156 元之支票予原告；且原告若已因兩造另行成立買賣契約而取得買受人之地位，當無可能同意被告另行出售系爭土地應有部分，而於調解筆錄記載若被告於102年11月9日前另行出售系爭土地應有部分而取得第一期價款時，應提前清償原告11,281,156元。綜上足認原告主張兩造已因原告行使優先購買權而於102年6月間成立買賣契約、被告負有移轉移轉系爭土地應有部分予原告之義務，尚難憑採。
㈡兩造未就系爭土地成立買賣契約，原告無權請求被告交付買
賣標的物，業經本院認定如前。則原告請求被告移轉現登記於第一商銀名下之系爭土地應有部分，是否係以不能之給付為請求，以及原告僅請求移轉應有部分1/20是否適法、被告得否為同時履行抗辯等爭點，即無再予審究之必要。
五、綜上所述，兩造合意解除101 年11月29日簽訂之不動產買賣契約後，並未就系爭土地再行成立買賣契約，故原告依民法第348條第1項規定請求被告林國長、邱琴喨、傅珮慈、林秀旻等4人將系爭土地應有部分分別移轉登記5330/200000、2338/200000、1166/200000、391/200000予原告，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經核均不影響判決結果，爰不逐一論列。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 1 月 28 日
民事第五庭 法 官 陳蒨儀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 1 月 28 日
書記官 謝淑芬