臺灣臺北地方法院民事判決 102年度重訴字第811號原 告 徐正青訴訟代理人 劉韋廷律師複代理人 江可筠律師
葉芷彤律師王奕仁律師訴訟代理人 林曉華追加原告 徐美榮
徐美麗被 告 王江河訴訟代理人 黃昱中律師
詹順貴律師俞亦軒律師吳明蒼律師複代理人 洪嘉呈律師被 告 王素真
王許銘共 同訴訟代理人 黃昱中律師
詹順貴律師俞亦軒律師複代理人 吳姿徵律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國105年5月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告承租原告所有如坐落臺北市○○區○○段二小段四五○、四五○之一、四五○之二地號如附圖所示編號A面積四十六平方公尺、編號B面積二十五平方公尺、編號C面積二平方公尺土地之土地租金，自民國一百零五年四月二日起調整為每年新臺幣伍拾柒萬伍仟貳佰肆拾元。
被告應自民國一百零五年四月二日起至返還前項土地之日止，按年連帶給付原告徐正青新臺幣壹拾玖萬壹仟柒佰肆拾柒元及自各期應給付之翌日起至返還前項土地之日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第二項在各期清償期屆至後，於原告分別以每期新臺幣陸萬肆仟元或同額之中國信託商業銀行可轉換無記名定存單為被告供擔保後，得假執行；但被告如分別以每期新臺幣壹拾玖萬壹仟柒佰肆拾柒元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴訟標的對於數人必須合一確定而應共同起訴，如其中一人或數人拒絕同為原告而無正當理由者，法院得依原告聲請，以裁定命該未起訴之人於一定期間內追加為原告；逾期未追加者，視為已一同起訴，民事訴訟法第56條之1第1項定有明文。又公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意，民法第828條第3項定有明文。各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，為民法第821條所明定。該規定依同法第828條第2項規定於公同共有準用之，且依同法第831條規定，該規定於所有權以外之財產權，由數人共有或公同共有者，亦準用之。故公同共有人本於公同共有權利為共有人全體之利益對第三人為請求，應限於回復共有物時始得為之。準此，公同共有人中之一人或數人除經其他公同共有人全體之同意，或為公同共有人全體之利益對第三人為回復公同共有物之請求，得單獨或共同起訴外，倘係基於公同共有法律關係為請求者，仍屬固有必要共同訴訟，應由公同共有人全體起訴，當事人之適格始無欠缺。本件原告徐正青起訴時，主張其與徐美麗、徐美榮因繼承而公同共有之臺北市○○區○○段○○段000000000000000地號土地（下稱系爭450、450-1、450-2地號土地，合稱為系爭土地）遭被告無權占有，請求被告拆除地上物返還占用之土地及相當於租金之不當得利予原告及其他共有人全體，其中請求被告返還相當於租金之不當得利部分，乃係基於公同共有債權起訴請求被告為給付，為固有必要共同訴訟，需由公同共有人全體即原告徐正青與徐美麗、徐美榮一同起訴，當事人始為適格，本院業於103年4月21日裁定命徐美麗、徐美榮於裁定送達5日內追加為原告（見本院卷㈠第189至190頁），其等逾期未追加，依民事訴訟法第56條之1第1項規定，應視為徐美麗、徐美榮就原告徐正青請求被告給付相當於租金之不當得利部分，已一同起訴，而同為原告，應先敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院90年度台抗字第2號裁定意旨參照）。經查：
⒈原告徐正青起訴時主張被告王添福、王江招治、王江河無權
占用其與徐美麗、徐美榮公同共有之系爭土地，而依民法第767條、第821條規定請求被告王添福、王江招治、王江河拆屋還地，並依民法第179條及第184條第1項前段、第185條規定請求渠等連帶賠償相當於租金之不當得利，並聲明：㈠被告王添福、王江招治、王江河應將坐落系爭450地號土地、門牌號碼臺北市○○區○○路○○○巷○○號，如本院卷㈠第13頁附圖1所示A部分土地之地上物拆除，並將附圖1所示A部分共47平方公尺之土地騰空返還原告及其他全體共有人。㈡被告王添福、王江招治、王江河應將坐落系爭450-1地號土地、門牌號碼臺北市○○區○○路○○○巷○○號，如附圖1所示B部分土地上之地上物拆除，並將附圖1所示B部分共2平方公尺之土地騰空返還原告及其他全體共有人。㈢被告王添福、王江招治、王江河應將坐落系爭450-2地號土地、門牌號碼臺北市○○區○○路○○○巷○○號，如附圖1所示C部分土地上之地上物拆除，並將附圖1所示C部分共25平方公尺之土地騰空返還原告及其他全體共有人。㈣被告王添福、王江招治、王江河應連帶給付原告及其餘共有人全體新臺幣（下同）1,126,576元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈤被告應自起訴狀繕本送達翌日起至拆屋返還土地之日止，按月給付原告及其全體共有人按占用土地各該年度法定地價總額10%計算之租金，及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈥願供擔保或同額可轉讓定存單（見本院卷㈠4至5頁）。
⒉又被告王添福、王江昭治已於起訴前之101年2月9日、96年
11月11日死亡（原告此部分之訴另以裁定駁回），被告王江河、王素真、王許銘為渠等之繼承人，原告乃於103年4月24日具狀追加王素真、王許銘為被告，並依臺北市建成事務所測量系爭土地之鑑定結果，變更其聲明為：㈠被告王素真、王許銘、王江河應將坐落系爭土地、門牌號碼臺北市○○區○○路○○○巷○○號，如附圖即臺北市建成地政事務所103年1月27日土地複丈成果圖（見本院卷㈠第125頁）編號A部分面積46平方公尺、編號B部分面積25平方公尺、編號C部分面積2平方公尺之地上物拆除，並將土地騰空返還原告及其他全體共有人。㈡被告王素真、王許銘、王江河應連帶給付原告及其他全體共有人1,111,352元及自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按年息5%計算之利息。㈢被告王素真、王許銘、王江河應自起訴狀繕本送達翌日起至拆屋返還土地之日止，按月連帶給付原告及其他全體共有人20,975元。㈣願供擔保或同額之中國信託商業銀行可轉換無記名定存單，聲請宣告假執行（見本院卷㈠第194至196頁）。
⒊原告嗣主張系爭土地之所有權歸屬狀態現登記為原告徐正青
、徐美麗及訴外人周嘉志三人分別共有，權利範圍各為3分之1，是原告徐正青僅得請求被告返還其應有部分之相當於租金之不當得利，乃於105年4月1日具狀變更其上開聲明為：㈠被告王素真、王許銘、王江河應將坐落系爭土地、門牌號碼臺北市○○區○○路○○○巷○○號，如附圖即臺北市建成地政事務所103年1月27日土地複丈成果圖編號A部分面積46平方公尺、編號B部分面積25平方公尺、編號C部分面積2平方公尺之地上物拆除，並將土地騰空返還原告及其他全體共有人。㈡被告王素真、王許銘、王江河應連帶給付原告徐正青370,450元及自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按年息5%計算之利息。㈢被告王素真、王許銘、王江河應自起訴狀繕本送達翌日起至拆屋返還土地之日止，按月連帶給付原告徐正青6,992元。㈣原告徐正青願供擔保或同額之中國信託商業銀行可轉換無記名定存單，聲請宣告假執行；復追加備位聲明：㈠兩造間就坐落如附圖所示土地之地上物租地建屋租賃關係，其租金定為以各該年度占用土地申報地價10%計算，被告王素真、王許銘、王江河應自105年4月1日民事變更聲明狀繕本送達翌日起，按月連帶給付原告徐正青之租金金額為前開計算金額除以36分之1，及自各期應給付之翌日起至返還土地之日止，按年息5%計算之利息。㈡原告徐正青願供擔保或同面額之中國信託商業銀行可轉換無記名定存單，聲請宣告假執行（見本院卷㈢第3至6頁）。復於105年4月28日具狀更正其先位聲明第2項之利息起算日及先位聲明第3項之請求金額起算日為自103年4月23日民事準備書暨調查證據聲請狀繕本送達最後一位被告之翌日起算（見本院卷㈢20至21頁）。
⒋原告上開所為訴之變更及追加，均屬其主張基於系爭土地遭
無權占用之同一基礎事實而追加被告及備位聲明，並減縮其應受判決事項之聲明，核與前揭規定並無不合，應予准許。
三、本件原告徐美榮、徐美麗經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決，併予敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：系爭土地原為訴外人徐風楷（已歿）所有，徐風楷於87年1月21日死亡後，原告徐正青、徐美麗、徐美榮因繼承而公同共有系爭土地。詎被告無權占有系爭土地如附圖即臺北市建成事務所103年1月27日土地複丈成果圖所示編號A面積46平方公尺、編號B面積25平方公尺、編號C面積25平方公尺部分，於其上搭蓋門牌號碼臺北市○○區○○路○○○巷○○號建物（下稱系爭建物）居住使用並設戶籍，爰依民法第767條、第821條規定，請求被告拆除系爭建物，並將土地騰空返還原告及其他全體共有人；另被告無權占用系爭土地，致原告受有相當於租金之不當得利及損害，而系爭土地坐落於主要道路旁，近公車站牌、市場、臺北市立圖書館西園分館，交通便利，生活機能佳，租金數額之計算標準應依系爭土地申報地價年息10%計算，故依民法第179條、第184條第1項前段及第185條規定，請求被告連帶給付97年7月至102年6月期間相當租金之不當得利金額合計1,111,352元（計算式見本院卷㈢第43頁）。又系爭土地現已登記為原告徐正青、徐美麗及訴外人周嘉志三人分別共有，權利範圍各為3分之1，是原告徐正青僅得請求被告連帶給付其應有部分相當於租金之不當得利370,450元（計算式：1,111,352元×1/3＝370,450元），並自103年4月23日民事準備書暨調查證據聲請狀繕本送達最後一位被告之翌日起拆屋返還土地之日止，按月給付6,992元（計算式：申報地價34,480元×73㎡×10%÷12×1/3＝6,992元），爰依民法第767條、第821條、第179條、第184條第1項前段、第185條規定提起先位之訴，請求被告拆屋還地及連帶給付相當於租金之不當得利，並回復損害發生前之原狀。退步言之，縱認兩造就系爭土地存有租賃關係，惟如承租人利用基地之經濟價值及所受利益已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定計算顯失公平者，出租人得依民法第442條、第227條之2規定訴請法院調整租金，原告數年來已繳納數百萬元之地價稅，而被告主張之基地租賃租金僅每年600元，顯與現今物價水準、臺北市租金行情相距甚遠，爰以備位之訴請求依被告占用系爭土地各該年度申報地價10%調整年租金，被告並應以各該年度計算得出之年租金除以12後之3分之1，按月給付原告徐正青等語。並聲明：
(一)先位聲明：⑴被告應將坐落系爭土地、門牌號碼臺北市○○區○○路○○○巷○○號，如附圖即臺北市建成事務所103年1月27日土地複丈成果圖編號A部分面積46平方公尺、編號B部分面積25平方公尺、編號C部分面積2平方公尺之地上物拆除，並將土地騰空返還原告及其他全體共有人。⑵被告應連帶給付原告徐正青370,450元及自103年4月23日民事準備書暨調查證據聲請狀繕本送達最後一位被告之翌日起至返還土地之日止，按年息5%計算之利息。⑶被告應自103年4月23日民事準備書暨調查證據聲請狀繕本送達最後追加被告之翌日起至拆屋返還土地之日止，按月連帶給付原告徐正青6,992元。
⑷原告徐正青願供擔保或同額之中國信託商業銀行可轉換無記名定存單，聲請宣告假執行。
(二)備位聲明：⑴造間就坐落如附圖所示之地上物之租地建屋租賃關係，其租金定為以各該年度占用土地申報地價10%計算，被告應自105年4月1日民事變更聲明狀繕本送達翌日起，按月連帶給付原告徐正青前開計算金額除以36分之1之租金金額，及自各期應給付之翌日起至返還土地之日止，按年息5%計算之利息。⑵原告徐正青願供擔保或同額之中國信託商業銀行可轉換無記名定存單，聲請宣告假執行。
二、被告則抗辯以：
(一)系爭建物係由被告之祖父王烏皮於日據時期昭和7年間向當時之地主洪周鄭承租系爭土地所興建，雙方存有不定期限之租地建屋契約，復無禁止轉讓基地上所建房屋之特約，嗣洪周鄭於50年間將其所有土地設定抵押權予原告之父徐風楷，徐風楷並於55年8月18日經拍賣取得系爭土地所有權及登記為土地所有權人，依88年4月21日修正前民法第425條規定及司法實務見解，王烏皮與洪周鄭就系爭土地所成立之不定期限租地建屋契約，對於土地受讓人徐風楷繼續存在，王烏皮對徐風楷即有不定期限之租賃權。王烏皮於徐風楷取得系爭土地所有權後，仍持續按原不定期限之租賃契約給付租金，雖徐風楷未按時收取租金，王烏皮仍依法提存租金，嗣王烏皮於60年3月26日過世後，由其子王添福繼承系爭建物所有權及對於系爭土地之不定期限租賃權，並繼續提存租金，徐風楷曾到院領取租金，可證徐風楷亦承認其與王添福間有不定期限之租地建屋契約。雖徐風楷、王添福相繼過世，然系爭土地之不定期期限租賃關係仍於兩造當事人間繼續存在，則被告基於租地建屋契約存續之不定期限租賃權，自屬有權占有及使用系爭土地。
(二)原告雖云系爭建物已達不堪使用之程度，惟原告所提之「固定資產耐用年數表」係供核定房屋稅或估價之依據，並非房屋屋齡與使用程度之客觀標準，復撤回鑑定之聲請，顯未盡舉證之責。又，最高法院51年台上字第2987號判例針對房屋因火災焚燬之基礎事實，表示「縱租地所建之房屋因故滅失，而租用基地之契約要未失其存在，承租人仍得申請重建，且其申請重建之屋，除契約別有約定者從其約定外，不問是否與原狀相符，出租人均附有同意重建之義務」，而系爭建物原為木磚造房屋，建築時係「以磚造牆，並以木材架樑後鋪蓋瓦片為屋頂」所搭建，後於79年間因2樓有漏水情形，被告僅能於原有木磚構造上加以鐵皮及木板修繕，並未變更系爭建物主建築構造及建材，系爭建物尚無滅失不堪使用之情形，舉重明輕，既然於重建之情形租地建物契約仍可繼續存在，被告就系爭建物所為部分修繕，自不影響兩造間不動期限租地建屋契約之效力。況系爭建物於被告整修前尚未失去一般居住使用之功能，被告僅係就系爭建物屋頂及2樓部分，加以鐵皮及木板建材整修（就屋頂漏水改為鐵皮屋頂，木板修繕一、二樓間天花板），故系爭建物主體仍屬原有木磚造之構造及建材，並無建築法規定拆除重建或新建之狀況，與租地建屋契約之客體具有同一性，且未達不堪使用之程度，依最高法院50年度台上字第2887號判決意旨，尚難據此認系爭建物已有重建或客觀上已達不堪使用之程度，兩造間之不定期限租地建屋契約仍有效存在。又，系爭建物位於臺北市○○區○○段，非位在市中心，附近多為日據時期興建之老舊住宅，商業活動並非繁盛，交通便利性普通，且被告占有系爭房地僅係作為住家使用，係超過75年之老舊房屋，發展有限，門口亦面對狹小巷弄，是原告以系爭土地申報地價年息10%計算相當於租金之不當得利，實屬過高，縱認原告請求不當得利有理由（假設語），應以申報地價年息4%計算方為適當等語。並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願以現金或等值有價證券為擔保，聲請宣告免為假執行。
三、經查，系爭土地之原所有權人徐風楷於87年1月21日死亡後，由原告徐正青、徐美榮、徐美麗三人共同繼承，原為公同共有，現登記為原告徐正青、徐美麗及訴外人周嘉志三人分別共有，而系爭建物佔據系爭土地面積暨位置如附圖即臺北市建成地政事務所103年1月27日土地複丈成果圖所示編號A部分面積46平方公尺、編號B部分面積25平方公尺、編號C部分面積73平方公尺，總計佔據面積為73平方公尺等情，有原告戶籍謄本及徐風楷繼承系統表、系爭土地登記謄本及臺北市建成地政事務所103年1月27日土地複丈成果圖可參（見本院卷㈠第18至20頁、第23頁、第24至26頁、第125頁、卷㈢第8至13頁），並為兩造所不爭執（見本院卷㈢第28頁、第57頁背面），應堪信實。
四、惟原告徐正青主張被告無權占有系爭土地於其上搭建系爭建物，爰提起先位之訴，依民法第767條、第821條規定請求被告拆除系爭建物及騰空返還系爭土地予原告及其他全體共有人，另依民法第179條、第184條第1項前段、第185條規定，請求被告連帶給付97年7月至102年6月間相當於租金之不當得利370,450元及自103年4月23日民事準備書暨調查證據聲請狀繕本送達最後一位被告之翌日起至拆屋返還土地之日止，連帶按月給付6,992元；復提起備位之訴，依民法第442條、第227條之2規定，請求以系爭土地各該年度申報地價10%調整租金，並請求被告連帶按月給付租金等情，已為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件之爭點厥為：㈠被告是否無權占有系爭土地？原告依民法第767條、第821條規定請求被告拆除系爭建物，並騰空返還系爭土地予原告及其他全體共有人，另依民法第179條、第184條第1項前段、第185條規定，請求被告連帶給付相當於租金之不當得利，有無理由？㈡原告備位請求調整租金，並按月連帶給付原告徐正青，有無理由？茲分項析述如下：
(一)被告有權占有系爭建物，原告先位之訴無理由：⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項前、中段定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條之亦有明定。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號裁判要旨參照）。原告主張被告無權占有系爭土地等情，既為被告所否認，揆諸前揭說明，自應由被告就其抗辯與原告就系爭土地存有不定期限租賃關係，屬有權占有之事實，負舉證證明之責。
⒉經查：
⑴被告辯稱王烏皮於日據時期昭和7年間向當時地主洪周鄭
承租系爭土地興建系爭建物，雙方定有不定期限之租賃契約，嗣洪周鄭於50年間將其所有土地設定抵押權予原告之父徐風楷，徐風楷並於55年8月18日經拍賣取得系爭土地所有權，依88年4月21日修正前民法第425條規定，王烏皮與洪周鄭間就系爭土地所成立之不定期限租地建屋契約，對於土地受讓人徐風楷繼續存在，雖徐風楷未按時收取租金，王烏皮仍依法提存租金，嗣王烏皮過世後，其子王添福即繼承系爭建物所有權及對於系爭土地之不定期限租賃權，並繼續提存租金，徐風楷亦曾領取提存租金，可證徐風楷亦承認其與王添福間有不定期限之租地建屋契約。而徐風楷、王添福相繼過世後，原告徐正青、徐美麗、徐美榮及被告王江河分別為該二人之繼承人，系爭土地之不定期限租賃關係於兩造當事人間仍繼續存在等語。
⑵按提存所接到前項提存書後，認為應予提存者，應將提存
書一份留存，一份載明提存物已經收受之旨，交還提存人。如係清償提存，並應將提存通知書送達債權人。認為程式不合規定或不應提存者，應限期命提存人補正或取回；其逾10年不取回者，提存物屬於國庫。96年12月12日修正前提存法第10條第2項定有明文。查，徐風楷係於55年5月18日拍賣取得系爭土地所有權，此為兩造所不爭執（見本院卷㈢第32頁、第58頁暨其背面），而王烏皮於徐風楷取得系爭土地所有權後，曾於57年間以「提存人因承租地主徐風楷坐落臺北市○路段○○○○○○號土地壹筆…地租金每年新臺幣600元，因地主拒絕收取，依法提存…」為由，為徐風楷提存55年下半年至56年度之地租，王添福並於58年至85年間以「提存人承租坐落臺北市○路段○○○○○○號土地約定每年租金新臺幣600元（當年度）租金之租金出租人徐風楷拒收，依法提存」、「提存人承租臺北市○路段○○○○○○號土地約定一年一期，每期租金新臺幣600元，（當年度）租金拒收，依法提存」為由，為徐風楷提存57年至85年度之地租，徐風楷並於69年間以69年度取字第4464號、69年度取字第4462號、69年度取字第4460號、69年度取字第4459號提存事件領取57年至62年、63年、64年及67年之地租，其餘地租則因10年未行使權利，已依民法第330條規定解庫等節，有本院57年度存字第554號、62年度存字第2088號、63年度存字第3844號、64年度存字第3800號、65年度存字第4535號、66年度存字第6304號、67年度存第5254號、68年度存字第7421號、72年度存字第5443號、72年度存字第5348號、74年度存字第5347號、77年度存字第3301號、84年度存字第2191號、85年度第5666號提存書影本及本院提存所102年9月11日（57）存智字第554號函暨附表（見本院卷㈠第73至86頁、第87至88頁）可稽，而系爭土地之重測前地號為臺北市○○區○路段00000地號土地等節，亦有系爭土地登記謄本（見本院卷㈠第24至26頁、卷㈢第8至13頁）可考，益徵王烏皮、王添福就系爭土地所提存之上開租金應係清償提存，本院提存所依法通知徐風楷上開清償提存情事，徐風楷亦曾領取王添福所提存之57年至62年、63年、64年及67年租金，是被告辯稱徐風楷承認其與王添福間就系爭土地有不定期限租賃契約關係存在，信屬可取。
⑶又，原告並未提出徐風楷有終止其與王添福間不定期租賃
契約之相關證明，即難認徐風楷生前已有終止此一不定期租賃契約之情，而徐風楷於87年1月21日死亡，原告為徐風楷之繼承人，王添福於101年2月9日死亡，被告為其繼承人等情，均如前述，依民法第1148條第1項規定，兩造自應分別繼承徐風楷與王添福間就系爭土地之不定期限租賃契約，堪認被告抗辯兩造間就系爭土地存有不定期之租賃契約關係等語，信屬非虛，堪可採信。
⒊原告復主張系爭建物係民國21年間所建造之木磚造平房，屋
齡已逾80年，並逾固定資產耐用年數表之磚造房屋耐用年數25年，且系爭建物業經加蓋增建為二層樓建物，屋頂亦改為鐵皮屋頂，牆壁有混凝土材質，扣除加蓋增建修補之鐵皮屋頂及混凝土材質，原始建築部分已不足遮風避雨，縱認本件曾有租地建屋關係，亦因系爭建物達不堪使用之狀態而歸於消滅；況被告之前手當初既係基於租地建屋之目的承租系爭土地，縱使兩造未明定租賃之期限，仍應依契約之目的探求當事人真意，應解為該租賃契約定有租至房屋不堪使用時為止之限期，並應受民法第449條第1項20年之限制云云，仍為被告否認，並以前詞置辯。惟按未定有期限之租地建屋契約，或雖定有期限，惟因出租人於租期屆滿時，未表示反對繼續租賃之意思，依民法第451條規定視為以不定期限繼續契約者，由於此等契約性質上非有相當之期限不能達其目的，依其契約之目的探求當事人之真意，契約之期限，應解為至房屋不堪使用時為止（最高法院104年度台上字第559號、第1008號判決參照）。所謂房屋不堪使用，係指依社會通常一般人客觀之觀念，在安全、市容、衛生各方面，是否還均堪使用為其判斷之標準，苟房屋已超過耐用年數許久，且已甚為破舊，應認已不堪使用，即令有租地建屋之法律關係，亦因房屋不堪使用而消滅（最高法院95年度台上字第1407號判決參照）。原告既主張系爭建物已達不堪使用狀態，揆諸前揭說明，自應由原告就此有利之事實負舉證之責。經查：
⑴原告雖以系爭建物已逾固定資產耐用年數表之耐用年數25
年為據，惟按所得稅法第51條規定：「固定資產之折舊方法，以採用平均法、定率遞減法、年數合計法、生產數量法、工作時間法或其他經主管機關核定之折舊方法為準；資產種類繁多者，得分類綜合計算之。各種固定資產耐用年數，依固定資產耐用年數表之規定。但為防止水污染或空氣污染所增置之設備，其耐用年數得縮短為2年。各種固定資產計算折舊時，其耐用年數，除經政府獎勵特予縮短者外，不得短於該表規定之最短年限。」，第121條規定：「本法施行細則、固定資產耐用年數表及遞耗資產耗竭率表，由財政部定之。」，可知固定資產耐用年數表僅係稅法上計算固定資產折舊之耐用年數認定依據，然固定資產是否已逾耐用年數，核與是否確達不堪使用之狀態誠屬二事，尚難僅以系爭建物已達固定資產耐用年數表所定之耐用年數，即逕認系爭建物已屬不堪使用之狀態，仍應依實際情形判斷之。
⑵原告復云與系爭建物斜毗鄰之門牌號碼臺北市○○區○○
路○○○巷○○號建物（下稱系爭10號建物）業經本院102年度重訴字第806號判決認定已逾80年間達不堪使用之狀態，可證系爭建物亦達不堪使用之狀態，惟每一建物之使用及保存狀態各自不同，縱為相鄰建物，各建物之耗損程度亦有所差異，且系爭10號建物係經臺北市建築師公會鑑定結果認定該建物如除去所建樓地板、屋架、屋頂及外牆門窗等增、修、改建部分，剩餘一層原始承重牆結構，房屋無法使用，已不符建築技術規則安全規範及相關建築法規，始經本院102年度重訴字第806號判決認定該建物已於80年間達不堪使用之程度（見本院卷㈢第53頁背面至54頁）。
然查，本件既未經專業鑑定，與102年度重訴字第806號判決之基礎事實已有不同，自難遽行比附援引。況被告已辯稱其僅係為修繕頂樓漏水而改為鐵皮屋頂，並以木板修繕
1、2樓間天花板，其餘主要樑柱均為原始構造等語，而本件原告雖曾就系爭建物有無新增建造之部分及系爭建物如除去新增修建部分，剩餘原始結構是否符合建築技術規則安全規範或相關建築法規、使用上是否有安全之疑慮等事項聲請鑑定（見本院卷㈡第91至92頁），然原告嗣於105年2月19日具狀撤回前開鑑定之聲請（見本院卷㈡第23 3頁），復未提出系爭建物經過專業鑑定之相關資料或其他相關證據證明系爭建物扣除改建及增建部分之原始建物，已達不堪使用之狀態，則其空言主張兩造間就系爭土地之不定期限租賃契約，已因系爭建物達不堪使用之狀態而歸於消滅云云，自難憑取。
⑶又按租賃契約之期限，不得逾20年，逾20年者，縮短為20
年，民法第449條第1項固有明文。原告雖云兩造縱未明定租賃之期限，仍應依契約之目的探求當事人真意，應解為該租賃契約定有租至房屋不堪使用時為止之限期，並應受民法第449條第1項20年之限制。惟本件為不定期租賃契約關係，原告亦未舉證系爭建物已達不堪使用之狀態等情，一如前述，自無民法第449條第1項定期租賃最長期限規定之適用，是原告據此主張其得於105年3月30日民事變更聲明狀向被告為終止兩造間租約之意思表示，並請求被告返還系爭土地云云，亦屬無據，並無可取。
⒋據上，被告抗辯其就系爭土地有不定期租賃契約關係存在，
是屬有權占有系爭土地等語，信屬可取，則原告主張依民法第767條、第821條規定請求被告拆除系爭建物，並將系爭土地騰空返還予原告及其他全體共有人，另依民法第179條、第184條第1項前段及第185條規定，請求被告連帶給付相當於租金之不當得利或損害賠償（詳如其先位聲明所示），即屬乏據，不應准許。
(二)原告備位請求調整租金為有理由：⒈按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。民法第442條定有明文。又民法第442條所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言（最高法院26年滬上字第4號判例意旨參照）。是民法第442條規定之不動產租賃租金增減請求權，以租約未定期限且租賃物之價值有所昇降為要件，並無其他限制。另按房屋或土地出租人，依民法第442條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整（最高法院48年台上第521號判例意旨參照）。
⒉經查，王添福與徐風楷就系爭土地存有不定期租賃契約關係
，兩造已分別繼承上開不定其租賃契約關係，又王添福曾因徐風楷拒絕收取租金，而為其提存57年至85年期間之租金，徐風楷亦曾領取其中57年至62年、63年、64年及67年租金等節，均如前述，再參諸被告所提出之提存書，其中提存原因及事實欄已載明：「地租金每年新臺幣600元」、「約定每年租金新臺幣600元」、「一年一期每期租金新臺幣600元」等語（見本院卷㈠第74至86頁），堪認王添福與徐風楷於57年間至67年間所合意之租金為每年600 元。惟查，系爭土地於66年12月及67年5月之土地公告現值僅為每平方公尺7,563元、7,570元，嗣逐年增漲，迄至105年1月間之土地公告現值為每平方公尺197,000元等情，此有系爭土地公告地價及公告土地現值查詢網頁資料可參，以現今系爭土地公告現值與66年、67年間相較，其漲幅高達26倍，其土地價值確有上昇之情，如仍以每年租金600元計算系爭土地之租金，確屬過低，是原告依民法第442條規定請求自105年4月1日民事變更聲明狀送達被告之翌日（即105年4月2日）起，調整系爭土地之租金，洵屬有據，應予准許。
⒊第按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價額年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。所謂土地之總價額，土地價額依法定地價，而法定地價，係土地所有人依該法規定所申報之地價，在平均地權條例施行區域，則係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告申報期間內自行申報之地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，即以公告地價80%為其申報地價，此觀土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例第16條規定即明。所謂年息10%為限，乃指基地租金之最高限額而言，即除以申報總價額為基礎外，尚須斟酌房屋之位置、工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金相比較以為決定（最高法院46年台上字第855號、68年台上字第3071號判例參照）。本院審酌系爭土地位於臺北市萬華區，附近為住宅區，巷弄間多老舊建物，商業活動尚可，與捷運站及火車站尚有相當距離，且被告使用系爭土地所得之利益，並無營利行為等一切情狀，認原告主張以系爭土地申報地價年息10%計算租金數額尚嫌過高，本件應以系爭土地申報地價年息5%計算租金數額為適當。又系爭建物占有系爭土地如附圖所示編號A部分面積為46平方公尺、編號B部分面積為25平方公尺、編號C部分面積為2平方公尺，合計73平方公尺，而系爭土地於105年1月之申報地價為157,600元（計算式：公告現值197,000元×80%＝157,600元），是系爭土地自105年4月2日起之租金應調整為每年575,240元（計算式：157,600元×5%×73平方公尺＝575,240元）。
⒋另按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益
，他方支付租金之契約。承租人應依約定日期，支付租金。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。民法第421條第1項、第439條、第233條第1項分別定有明文。又按租賃權亦為財產權一種，應由全體繼承人共同繼承而為公同共有（最高法院62年台上字第892號判例參照）。經查，系爭土地現登記為原告徐正青、徐美麗、徐美榮三人分別共有，應有部分各為3分之1等情，此有系爭土地登記謄本（見本院卷㈢第8至13頁）可參，而被告王江河、王素真、王許銘亦已共同繼承王添福與徐風楷間就系爭土地之不定期租賃契約等節，亦如前述，則系爭土地不定期租賃關係之給付租金義務，即為被告所繼承之公同共有債務，自應由全體繼承人負連帶給付租金之義務，縱被告辯稱系爭建物現僅由被告王江河及其妻兒使用等語非虛，其餘未居住於系爭建物之被告王素真、王許銘亦不能因此免除連帶給付租金之義務。從而，原告徐正青請求調整系爭土地之每年租金為575,240元，並就其應有部分，請求被告自105年4月1日起至返還系爭土地之日止，按年連帶給付租金191,747元（計算式：575,240元×1/3＝191,747元，小數點以下四捨五入）及自各期應給付之翌日起至返還土地之日止，按法定年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。至逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
⒌末按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民
法第442條規定，聲請法院增減其租金。惟調整租金之訴，祇能增減租金之數額，不得將原約定之租金種類變更（最高法院75年台上字第2126號判例意旨參照）。是本院僅得就租金額予以調整，至兩造間就租金給付之期限，均應依兩造合約行使，如有更改，亦應依兩造合意為之，非本院所得審酌。繼查，兩造間就系爭土地之約定租金為每年600元等情，已如前述，兩造既未曾合意將本件租金給付之方式變更為按月給付，則原告徐正青請求被告應按月給付租金部分，自屬無據，無從准許，併此敘明。
五、綜上所述，本件原告提起先位之訴，依民法第767條、第821條規定，請求被告拆除系爭建物並騰空返還系爭土地，另依民法第179條、第184條第1項前段、第185條規定，請求被告連帶給付原告徐正青370,450元及自103年4月23日民事準備書暨調查證據聲請狀繕本送達最後一位被告之翌日起至返還土地之日止，按年息5%計算之利息，並自103年4月23日民事準備書暨調查證據聲請狀繕本送達最後一位被告之翌日起至拆屋返還系爭土地之日止，按月連帶給付原告徐正青6,992元，為無理由，應予駁回。惟原告提起備位之訴，依民法第442條規定請求調整系爭土地之租金為每年575,240元，並請求被告自105年4月2日起至返還土地之日止，按年連帶給付原告徐正青191,747元及自各期應給付之翌日起至返還土地之日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。至逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
六、兩造就原告勝訴部分，均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併宣告之。至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不再一一論列，併予敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第2項、第390條第2項、第392條第
2 項，判決如主文。中 華 民 國 105 年 5 月 31 日
民事第三庭 法 官 林振芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 5 月 31 日
書記官 黃瑋婷