臺灣臺北地方法院民事判決 102年度重訴字第820號原 告 劉彥君訴訟代理人 孫銘豫律師複代理人 吳宗樺律師
陳宏奇律師陳家彥律師被 告 興富發建設股份有限公司法定代理人 鄭欽天訴訟代理人 張簡勵如律師複代理人 鍾慶禹律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國103 年8 月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國97年3 月12日與被告簽訂房地預定買賣契約書（
下稱系爭契約），以新臺幣（下同）5,180 萬元向被告買受坐落臺北市○○區○○段○○段000 地號等土地25筆及其上門牌號碼臺北市○○○路○ 段○○○ 號5 樓之2 房屋（下稱系爭房屋），被告於100 年4 月12日將系爭房屋交付原告使用，原告先僱請他人進行裝潢，於100 年9 月間完工後原告即入住系爭房屋，詎於100 年10月間系爭房屋之主臥室浴室門框及地板即開始出現漏水受潮發霉所生之黑色斑點且逐漸擴大蔓延，原告立即向被告反應，惟被告一再惡意推託並遲至
101 年9 月20日始委由訴外人建國工程股份有限公司（下稱建國公司）出面並派建國公司之次承攬人元星工程有限公司（下稱元星公司）就系爭房屋之漏水情形進行檢修，經建國公司出面檢修後，原告始知悉系爭房屋之裝修自始即非由被告親自監督施作，而係以裝修一般低價位住宅之價格另行發包給建國公司施作，建國公司再發包部分工程給元星公司施作，而被告雖於100 年4 月12日將系爭房屋交付原告使用，然系爭房屋有附表一所示之瑕疵，致原告受有附表二所受之損害3,545,000 元，又被告於銷售系爭房屋之網頁廣告上記載「排水分管：汙、廢水多管分流分排」、「防水層」、「陰角防水填縫」，依消費者保護法第22條之規定，該廣告應視為契約內容之一部，然系爭房屋顯然無前述廣告內容所記載之品質，原告交付系爭房屋為不完全給付，依系爭契約第22條第1 項後段之規定，被告應給付原告房地總價百分之15計算之違約金7,320,000 元，另系爭房屋有前述之重大瑕疵，原告得依民法第359 條之規定請求減少200 萬元之價金，並請求被告返還。爰依民法第354 條第1 項、第359 條、第
227 條之1 準用第193 條、第195 條及系爭契約第22條第1項之規定請求被告給付12,865,800元。
㈡並聲明：1.被告應給付原告12,865,800元，及自起訴狀繕本
送達翌日（即102年6月20日）起至清償日止，按年息百分之
5 計算之利息。2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則均以：㈠原告於附表二所列之損害項目及金額，原告均未提出證據證
明損害之發生及金額，且原告提出之原證6-1 至原證6-11之照片，仍無法看出原告欲證明之損害情形為何，原告亦未多加說明，原告未善盡其訴訟上之舉證責任，原告之主張應無理由。
㈡縱系爭房屋有漏水之瑕疵，惟該事實與原告所主張「家電用
品故障、無法使用」及「家人過敏、強烈咳嗽」等結果間，原告未能舉證證明有因果關係。
㈢原告提出之買賣契約、房屋照片、醫療單據、修繕明細、費
用表格等文件，無法證明被告給付之系爭房屋自始即具有瑕疵，亦無法證明其所主張之瑕疵與附表二所示之損害間有因果關係，原告就其主張不完全給付、瑕疵擔保等權利發生事項，應負舉證責任。
㈣被告並未違反系爭契約第22條第1 項之規定，故原告依系爭
契約第22條第1 項之規定請求原告給付系爭房地總價百分之15計算之違約金732 萬元，實無理由。
㈤被告於100 年4 月12日交付系爭房屋後，原告曾僱人進行裝
潢，系爭房屋裝潢後已與原告交付之原狀差異甚大，實難認原告主張之損害與被告之給付間有因果關係，又原告亦承認系爭房屋所處環境溼度極高，原告未查明系爭房屋之損害是否肇因於重新施工或天氣因素所導致，即認定該現象為被告給付系爭房屋不完全給付之瑕疵，原告之請求實無依據。
㈥原告於主張不完全給付之損害賠償後，又主張減少價金，二
者間互相矛盾，故原告主張減少價金部分應無理由等語，資為抗辯。
㈦並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠原告於97年3 月12日以總價新臺幣5,180 萬元及預定買賣方
式向被告購買系爭房屋，被告於100 年4 月12日將系爭房屋交付原告使用。
㈡系爭房屋交付原告時有漏水之瑕疵。
㈢被告委由建國公司派其次承攬人元星公司對系爭房屋漏水問題進行修繕。
四、得心證之理由：本件原告主張被告於100 年4 月12日交付之系爭房屋有附表一所示之瑕疵，致原告受有附表二所示之損害共計3,545,80
0 元，原告得依不完全給付損害賠償請求權請求被告給付3,545,800 元，並依系爭契約第22條第1 項之規定請求被告給付違約金732 萬元，及依民法第359 條之規定請求減少價金
200 萬元等情，為被告所否認，並以上開情詞置辯，則本件爭點厥為：㈠系爭房屋是否於原告100 年4 月12日交屋時即有附表一所示之瑕疵？㈡原告主張被告應給付附表二所示之損害賠償及慰撫金，有無理由？㈢原告依系爭契約第22條第
1 項之規定請求被告給付違約金732 萬元，有無理由？㈣被告主張減少價金200 萬元，是否有理由？茲分項析述如後：
㈠按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責
，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。最高法院17年上字第917 號判例要旨可供參照。次按買賣標的物存有瑕疵與否，固不以出口檢驗是否合格準，但法院對於減少價金之請求，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價格比較後所得之差額而為斟酌，非可任意酌情增減。最高法院72年度台上字第726 號判決要旨可供參照。
㈡經查，原告於97年3 月12日以總價5,180 萬元及預定買賣方
式向被告購買系爭房屋，被告於100 年4 月12日將系爭房屋交付原告使用，因系爭房屋有漏水之瑕疵，被告委由訴外人建國公司出面並派建國公司之次承攬人元星公司就系爭房屋之漏水情形進行檢修等情，為兩造所不爭執（見本院卷第16
1 頁），並有房屋土地買賣合約書、建國公司修繕明細表、建國公司漏水檢修公告單、系爭房屋室內照片在卷可稽（見本院卷第13頁至第51頁、第58頁至第86頁），堪可認定。足認原告主張被告於100 年4 月12日交付之系爭房屋有漏水之瑕疵乙情，非出子虛。本件原告固主張因系爭房屋漏水而受有附表二所示之損害，惟查，附表二編號1 至編號5 、編號
8 、編號16至編號17、編號19至編號22部分為住宿費、餐費、交通費、鋼琴及音樂教室租金、音樂老師交通費、保險櫃租金、管理費、水電費、網路費用、利息費用損失、全屋細清及防蟲白蟻消毒費用、鋼琴及手錶保養費、乾洗費用、日立空調清洗保養、客廳第諾石材牆面及桌面保養、大衣及西服乾洗費、大門不銹鋼門檻拋光美容、裝潢費用損失等費用，衡諸常情，應有收據、發票等單據，然皆未見原告提出，原告復未能說明相關單據有何不能提出或難以提出之事由，本院自無從認定附表二編號1 至編號5 、編號8 、編號16至編號17、編號19至編號23部分之損害。又附表二編號6 所示工作損失補償部分，原告未能提出請假或工作收入減少之證明，亦未能具體說明監工之日期、時間、每日減少工作損失之金額等，亦難認原告已盡舉證之責。另附表二編號7 、編號9 至編號15、編號18所示電風扇、除濕機、吸塵器、OSIM3D按摩椅、SONY42吋電視、17.6吋華碩遊戲筆電及喇叭、LG智慧型手機、3 組太空乳膠及Samonite行李箱、華碩平板電腦、望遠鏡、相機、錄影機、宏碁電腦主機板及硬碟部分，原告僅提出照片為證，然照片中之相關物品是否為原告所有、是否因系爭房屋漏水而受損、是否完全損壞而不堪使用、市價、折舊等，均無從自照片得知，原告復未提出其他證據資料證明，本院亦無從認定原告受有附表二編號7 、編號9至編號15、編號18所示之損害。至原告主張其與家人因受潮過敏及咳嗽而支出醫療費用10萬元，及因此受有精神上痛苦而請求慰撫金100 萬元部份，固提出門診掛號費憑據、費用收據、診斷證明書為據（見本院卷第52頁至第57頁）。然原告未能證明其與家人過敏、咳嗽與系爭房屋漏水間有因果關係，是原告主張附表二編號24、編號25之醫療費用10萬元及精神慰撫金100 萬元，亦屬無據。
㈢本件原告雖主張依系爭契約第22條第1 項之規定，被告應賠
償系爭房地總價百分之15之違約金732 萬元云云。惟查，系爭契約第22條第1 項約定：「乙方因故無法出售或違反第9條第2 項、第10條第2 項及第21條第1 項約定，甲方得解除本契約。乙方違約或解約時，乙方應退還甲方已繳之房地價款外，並應賠償依房地總價百分之15計算之違約金予甲方，但前開賠償之違約金金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」（見本院卷第23頁背面），是依系爭契約第22條第1項後段之約定，於被告違約或解約時，被告除應賠償房地總額百分之15之違約金外，尚應退還原告所繳之房地價款，經斟酌系爭契約第22條第1 項之文義，應認系爭契約第22條第
1 項後段所稱之「違約或解約」係指同條項前段之「因故無法出售或違反第9 條第2 項、第10條第2 項及第21條第1 項約定」，故依系爭契約第22條第1 項之規定，僅於被告無法出售系爭房屋、違反系爭契約第9 條第2 項、第10條第2 項及第21條第1 項約定時，被告始有賠償房地總價百分之15違約金之義務。又系爭契約第9 條第2 項約定：「乙方保證本社區建築物之材料不含輻射鋼筋、不含未經處理之海砂，否則甲方得依第22條第1 項之約定處理。」、第10條第2 項約定：「乙方如逾前款期間未完工（以主管機關核發使用執照日為完工日）者，每逾一日應按已繳房地價款萬分之五計算遲延利息予甲方。逾期陸個月仍未開工或未完工，視為乙方違約，甲方得依違約約定處理。」、第21條第1 項約定：「乙方保證本約標的物產權清楚，絕無一物數賣或無權佔用他人土地。如有上述產權糾紛致影響甲方之權益者，乙方應於產權移轉前解決，逾期甲方定期催告，乙方仍未履行，甲方得解除本契約，並依第22條第1 項之約定處理。」，而原告未能證明系爭房屋之材料含輻射鋼筋、未經處理之海砂，亦未能證明被告就系爭房屋逾期完工或系爭房屋有產權糾紛，故原告依系爭契約第22條第1 項之規定請求被告給付系爭房地總價百分之15之違約金732 萬元，自屬無據。
㈣另原告雖主張系爭房屋有附表一所示之瑕疵，而請求減少價
金200 萬元。然被告委由建國公司派其次承攬人元星公司對系爭房屋進行修繕完成乙情，為兩造所不爭執，並有建國公司修繕完工驗收明細表在卷可按（見本院卷第50頁），堪可認定。是系爭房屋經被告修繕後是否仍有附表一所示之瑕疵存在，即非無疑。且原告未能舉證證明系爭房屋經修補後仍有房屋價值因附表一所示瑕疵而減損200 萬元之事實，依舉證責任分配法則，本院自無從為有利原告之認定，從而，原告主張系爭房屋有瑕疵而依民法第359 條之規定請求減少價金200 萬元，即屬無據，不應准許。
五、綜上所述，原告依民法第354 條第1 項、第359 條、第227條之1 準用第193 條、第195 條及系爭契約第22條第1 項之規定，請求被告應給付原告12,865,800元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，與判決結果不生影響，爰不一一另行論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 9 月 12 日
民事第四庭 法 官 陳靜茹以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 9 月 12 日
書記官 詹雪娥附表一┌──┬───────────────────────┐│編號│不完全給付之內容 │├──┼───────────────────────┤│ 1 │次浴室地面所使用石材為用餘之邊角並風化腐蝕、無││ │法防水之廢棄材料。 │├──┼───────────────────────┤│ 2 │次浴室門檻止水墩高度不足且僅埋設半根（約短少50││ │公分），而致完全無法防水。 │├──┼───────────────────────┤│ 3 │主浴室門檻止水墩高度僅高於地面3公分且未加防水 ││ │條而致無法有效防水。 │├──┼───────────────────────┤│ 4 │主浴室淋浴間往排水孔之地面坡度高於下水孔之入水││ │口，致淋浴廢水無法完全流入排水孔內。 │├──┼───────────────────────┤│ 5 │主浴室牆面使用小塊廢棄大理石進行拼裝且四周接縫││ │處勾縫不確實，而無法防水。 │├──┼───────────────────────┤│ 6 │主次浴室之三合一抽風機均未接排風外館，致完全沒││ │有排風除濕功能。 │├──┼───────────────────────┤│ 7 │全戶之木質地板均屬以會吸水甘蔗板為地底板致積水││ │並長蟲等。 │├──┼───────────────────────┤│ 8 │主次浴室牆面均未施作防水。 │└──┴───────────────────────┘附表二┌──┬────────────────┬──────┐│編號│損害項目 │金額 │├──┼────────────────┼──────┤│ 1 │元星公司自101年9月20日起至101年 │ 840,000元 ││ │12月31日就系爭房屋進行檢修工程，│ ││ │原告因無法使用系爭房屋所另支出之│ ││ │住宿費、餐費、交通費等 │ │├──┼────────────────┼──────┤│ 2 │租鋼琴及音樂教室、音樂老師交通費│ 60,000元 │├──┼────────────────┼──────┤│ 3 │保險櫃租金費用 │ 10,000元 │├──┼────────────────┼──────┤│ 4 │101年9月至11月管理費、水電費及網│ 60,000元 ││ │路費用 │ │├──┼────────────────┼──────┤│ 5 │利息費用損失 │ 150,000元 │├──┼────────────────┼──────┤│ 6 │101年9月至11月個人工作損失補償 │ 150,000元 │├──┼────────────────┼──────┤│ 7 │提供工地電風扇、除濕機及吸塵器各│ 30,000元 ││ │1台之費用 │ │├──┼────────────────┼──────┤│ 8 │全屋細清及防蟲白蟻消毒之費用 │ 20,000元 │├──┼────────────────┼──────┤│ 9 │OSIM 3D按摩椅 │ 249,000元 │├──┼────────────────┼──────┤│ 10 │SONY42吋電視 │ 40,000元 │├──┼────────────────┼──────┤│ 11 │17.6吋華碩遊戲筆電及喇叭 │ 95,000元 │├──┼────────────────┼──────┤│ 12 │LG智慧型手機 │ 14,900元 │├──┼────────────────┼──────┤│ 13 │3組太空乳膠墊及Samonite行李箱 │ 55,000元 │├──┼────────────────┼──────┤│ 14 │華碩平板電腦 │ 16,900元 │├──┼────────────────┼──────┤│ 15 │望遠鏡、相機及錄影機 │ 150,000元 │├──┼────────────────┼──────┤│ 16 │兩台鋼琴及蕭邦手錶等4只保養費 │ 40,000元 │├──┼────────────────┼──────┤│ 17 │乾洗費用（西服、皮包、皮件及窗廉│ 40,000元 ││ │） │ │├──┼────────────────┼──────┤│ 18 │宏碁筆電主機板及硬碟受潮無法修復│ 50,000元 │├──┼────────────────┼──────┤│ 19 │日立空調清洗保養 │ 10,000元 │├──┼────────────────┼──────┤│ 20 │客廳第諾石材牆面及桌面保養 │ 25,000元 │├──┼────────────────┼──────┤│ 21 │大衣及西服10套乾洗費 │ 15,000元 │├──┼────────────────┼──────┤│ 22 │大門不鏽鋼門檻拋光美容 │ 25,000元 │├──┼────────────────┼──────┤│ 23 │裝潢費用損失 │ 300,000元 │├──┼────────────────┼──────┤│ 24 │原告及家人因受潮過敏及咳嗽所支出│ 100,000元 ││ │之醫療費用 │ │├──┼────────────────┼──────┤│ 25 │原告及家人因受潮過敏及咳嗽而受有│1,000,000元 ││ │非財產上損害之精神慰撫金 │ │├──┴────────────────┼──────┤│ 總 計 │3,545,800元 │└───────────────────┴──────┘