臺灣臺北地方法院民事判決 102年度重訴字第989號原 告 李鄭金淑訴訟代理人 葉秀美律師
陳香如律師被 告 吳謙信
何淑茹訴訟代理人 吳文琳律師
林桑羽律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國104 年2 月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告吳謙信應給付原告新臺幣叁拾肆萬柒仟玖佰伍拾貳元，及自民國一百零二年六月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告何淑茹應給付原告新臺幣貳拾伍萬貳仟元，及自民國一百零二年七月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
前兩項給付，如其中任一被告已履行給付新臺幣貳萬元時，他項被告於該被告履行給付範圍內免除責任。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告吳謙信負擔百分之四十三、被告何淑茹負擔百分之百分之三十，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣拾壹萬陸仟元為被告吳謙信供擔保及以新臺幣捌萬肆仟元為被告何淑茹供擔保後，得假執行。但被告吳謙信如以新臺幣叁拾肆萬柒仟玖佰伍拾貳元為原告預供擔保、被告何淑茹如以新臺幣貳拾伍萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262 條第
1 項、第4 項定有明文。本件原告起訴時第1 項訴之聲明原為：「被告吳謙信、百晟國際企業社即何淑茹應將門牌號碼為臺北市○○區○○街○○巷○○號1 樓之房屋騰空返還予原告。」，嗣因被告何淑茹於本件審理中搬離並交還系爭房屋之鑰匙予原告，原告業於民國102 年11月15日具狀撤回是項聲明，而被告吳謙信、何淑茹2 人亦未提出異議，視為同意撤回，自生訴之撤回效力。
二、又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但「請求之基礎事實同一」、「擴張或減縮應受判決事項之聲明」者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款已有明訂。原告起訴時訴之聲明第2 至4 項原為：「被告吳謙信應給付原告新臺幣400,894 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。」、「被告吳謙信、被告百晟國際企業社即何淑茹應連帶給付原告新臺幣255,000 元整及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。」、「被告吳謙信、被告百晟國際企業社即何淑茹應自民國102 年7 月1 日起至遷讓房屋之日止，按月賠償原告新台幣85,000元整。」，嗣於本件審理中變更上開聲明為：「被告吳謙信應給付原告新臺幣347,952 元整及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。」、「被告何淑茹應給付原告新臺幣442,000 元整及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。」。經核原告上開訴之聲明變更，係減縮對被告吳謙信之請求金額及擴張對被告何淑茹之請求金額，且原告上述請求內容，均是依據系爭租約及終止租約後向被告2 人為相關租金、費用及相當於租金之不當得利等項目為請求，其所為訴之變更之基礎事實與起訴事實同一。且查，百晟國際企業社為獨資商號，登記負責人為何淑茹，該商號現停業中之情，有商業登記抄本、商業登記公示查詢資料各1 份存卷可查（見院一卷第28頁；院二卷第56頁），而依最高法院43年台上字第601 號判例意旨，獨資商號與其獨資經營者係屬一體，被告何淑茹亦未否認其向被告吳謙信承租後占有系爭房屋之事實，是原告前揭訴之變更，核與上開規定相符，應予准許。
貳、實體部份
一、原告起訴主張：㈠原告於民國101 年5 月1 日與被告簽訂房屋租賃契約（下稱
系爭租約），由被告吳謙信承租原告所有之門牌號碼為台北市○○區○○街○○巷○○號1 樓房屋（下稱系爭房屋），租期自101 年5 月1 日起至103 年4 月30日止，依約被告吳謙信應每月給付原告租金新臺幣（下同）8 萬5 千元，且被告吳謙信已給付保證金13萬5 千元。
㈡詎被告吳謙信於101 年12月起，即未依約如期給付租金，經
原告多次催討租金，被告吳謙信始稱已於100 年7 月1 日，將系爭房屋以每月6 萬元之租金轉租予被告何淑茹。是被告吳謙信已積欠原告逾2 個月之租金，又將系爭房屋之全部或一部轉租予被告何淑茹，已違反系爭租約第19條及第9 條之約定，原告自得終止契約。而原告業於102 年3 月26日寄發存證信函予被告2 人，對被告吳謙信為終止契約之意思表示，並要求返還系爭房屋及給付所積欠之房租等費用，故系爭租約已於同年4 月3 日終止。嗣被告吳謙信於102 年4 月12日將系爭房屋之鑰匙寄還予原告，被告何淑茹則繼續占有系爭房屋，至同年8 月8 日始騰空並返還系爭房屋之鑰匙。
㈢被告吳謙信積欠原告系爭房屋之租金、水電、瓦斯等費用，
原告依系爭租約請求被告吳謙信給付。且於系爭租約終止後，被告2 人仍繼續無權占有系爭房屋，原告自得依民法第17
9 條規定，請求被告2 人給付相當於租金之不當得利。故原告請求被告2 人給付以下之金額：
⒈被告吳謙信應給付101 年12月份至102 年3 月份所積欠之租
金34萬元（計算式：85,000×4=340,000 ）、瓦斯費4,405元、水費5,155 元、電費101,699 元、違建代拆費用3,360元，及102 年4 月3 日系爭租約終止後至同年月12日被告吳謙信返還系爭房屋鑰匙期間（共10日）相當於租金之不當得利28,333元（計算式：85,000÷30×10＝28,333），經扣除被告吳謙信已支付之保證金135,000 元後，被告吳謙信尚應給付原告34萬7,952 元（計算式：340,000+4,405+5,155+101,699+3,360+28,333-135,000=347,952）。
⒉被告何淑茹應給付102 年4 月3 日系爭租約終止後至同年8
月8 日返還系爭房屋期間（共計5 個月又6 日）相當於租金之不當得利44萬2 千元（計算式：85,000×5 ＋〈85,0 00÷30×6 〉＝442,000 ）予原告。
㈣針對被告何淑茹抗辯之陳述：
⒈被告何淑茹主張：原告授權女兒李兌慎處理系爭出租房屋，
原告已默示同意被告吳謙信將系爭房屋轉租予被告何淑茹云云，並非事實。原告之女兒李兌慎雖居住在系爭房屋之2 樓，然原告並未委託李兌慎代為處理系爭房屋租賃事宜，且李兌慎僅知悉被告2 人係「合作做生意」，並不知悉被告2 人間為轉租關係，原告並未同意被告吳謙信之轉租行為。且原告提起本件訴訟前，曾以存證信函通知被告何淑茹其已終止系爭租約，並請求返還系爭房屋，卻遭被告何淑茹以存證信函回覆拒絕返還，故被告何淑茹並非善意占有人。
⒉又被告何淑茹主張原告應負侵權行為之損賠責任，並據以主
張「抵銷」原告請求之金額云云。惟查，系爭房屋遭斷水斷電乙事，並非原告或原告之女兒李兌慎所為，係被告2 人間之紛爭，與原告無關，若被告何淑茹主張受有營業權損失，亦應向被告吳謙信求償，故原告終止租約之行為與被告何淑茹之損害結果間，並無相當因果關係，被告何淑茹上開主張，顯屬無據。
㈤爰依系爭租約及民法第179 條規定，提起本件訴訟，並聲明
：㈠被告吳謙信應給付原告新臺幣347,952 元整及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；㈡被告何淑茹應給付原告新臺幣442,000 元整及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告吳謙信抗辯略以：被告吳謙信願意給付原告101 年12月份及102 年1 月份其搬離系爭房屋之前所積欠之租金，也願意給付違建代拆費用，至於原告本件請求之水、電、瓦斯費部分，其雖願意支付，但認為此部分應與被告何淑茹共同負擔等語。並聲明：㈠駁回原告之訴及其假執行之聲請；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告何淑茹抗辯略以：㈠被告吳謙信向原告承租系爭房屋後，因經營不善，乃將系爭
房屋之一部份轉租予被告何淑茹，被告2 人乃於100 年7 月
4 日簽署房屋租賃契約（下稱系爭轉租契約），租賃期間自
100 年7 月1 日起至103 年4 月30日止，被告何淑茹並開設「Anytime Cafe」咖啡簡餐餐廳。系爭租約雖係以原告之名義與被告吳謙信簽約，但原告長期旅居美國，系爭房屋實全權交由原告之女兒李兌慎管理，故李兌慎為原告之代理人。而李兌慎早已知悉承租人被告吳謙信將系爭房屋之一部分轉租予被告何淑茹占有使用，並同意吳謙信之轉租行為，李兌慎亦時常給予被告何淑茹有關餐點、飲料之意見，更曾多次與被告2 人召開會議，討論如何共同經營餐廳等細節。原告之代理人李兌慎種種舉動，均得以證明原告不僅同意吳謙信轉租予被告何淑茹，更證明原告自101 年7 月4 日起，已積極同意被告何淑茹占有使用系爭房屋，故本件為合法轉租，被告何淑茹自為有權占有。
㈡又原告於102 年3 月26日寄發主張終止契約之存證信函副本
予百晟國際事業股份有限公司之法定代理人謝發晟，被告何淑茹並未收到此存證信函，而被告何淑茹俟於收受本件起訴書時（即102 年7 月24日），方知悉原告已與被告吳謙信終止系爭租約及要求被告2 人返還系爭房屋，故被告何淑茹於收受本件起訴書之前，屬有權占有，應為善意占有人，則依民法第952 條之規定，得為系爭房屋之使用收益，自無不當得利可言。且原告自101 年11月起即未恢復水電供應，致被告無法營業，被告並未因占有系爭房屋致受有利益，反而受有損失，故原告請求不當得利，於法無據。
㈢再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價額年息百分之10為限；所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管市、縣地政機關估定之價額；土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，土地法第97條第1 項、土地法施行法第25條及土地法第148 條分別定有明文。經查，系爭房屋位在臺北市區，屬城市地方之房屋，自有土地法第97條第1 項之適用，而系爭房屋102年1 月之申報地價為每平方公尺69,920元，系爭房屋之土地所有權部為10000 分之885 ，面積為638 平方公尺，且被告僅使用系爭房屋之一半，故系爭房屋之法定最高額租金為16,449.553元（計算式:69,920 ×638 ×0.0885×10% ÷12÷
2 ＝16,449.553），是原告請求返還相當於不當得利之租金，自不得超過每月1 萬6,449.533 元。
㈣因被告吳謙信故意不繳交水電費，造成系爭房屋自101 年11
月即遭斷水斷電，原告亦配合被告吳謙信拒絕恢復水電供應，造成被告之生財器具、雜項購置、裝潢費用、搬運費、清理費、食材等之損失，及自101 年11月至102 年8 月持續10個月，每月20萬元之停業損失，合計受有4,871,760 元之損失。被告得依民法第184 條第1 項及第185 條規定，向原告請求損害賠償。倘原告得對被告請求相當於租金之不當得利，被告亦依民法第334 條規定，主張抵銷之等語。並聲明：
㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、經查，原告與被告吳謙信簽訂系爭房屋之租賃契約，雙方約定租期為101 年5 月1 日起至103 年4 月30日止，每月租金為8 萬5,000 元，系爭房屋之水電、瓦斯費約定由被告吳謙信負擔，且被告吳謙信已交付保證金135,000 元予原告。被告吳謙信利用系爭房屋開設「青春之泉蔬食餐廳」，並將系爭房屋之一部分轉租予被告何淑茹，被告2 人簽訂系爭轉租契約，約定租期為100 年7 月1 日起至103 年7 月30日止，每月租金為6 萬元，被告何淑茹利用系爭房屋開設「Anyt
ime Cafe」餐廳。嗣因被告2 人發生租賃糾紛，被告吳謙信並未繳交系爭房屋之水電費，經台電公司於101 年12月19日暫停供電，並於同年月21日拆回電表、終止供電。又被告吳謙信並未支付原告101 年12月至102 年3 月份之系爭房屋租金，原告遂於102 年3 月26日寄發存證信函予被告吳謙信，以其欠租達2 個月以上為由，要求被告吳謙信於7 日內給付租金，否則主張終止系爭租約，並以上開存證信函之送達為終止系爭租約之意思表示，原告亦將存證信函之副本寄送予百晟國際事業股份有限公司。嗣後，被告吳謙信於同年4 月12日，將系爭房屋之鑰匙交還原告，被告何淑茹則於102年8月8日搬離並將系爭房屋之鑰匙交還原告等情，為兩造均不爭執（見院二卷第181頁背面、182頁），並有房屋稅轉帳繳納證明、系爭租約、系爭轉租契約、存證信函及送達回執3份、合作金庫商業銀行南桃園分行（下稱合作金庫）103年6月10日合金南桃字第0000000000號函及附件之李兌慎帳戶交易明細資料、被告2人餐廳招牌標示、臺灣電力股份有限公司103年12月23日北市字第0000000000號函及附件之用戶終止契約登記單等在卷可稽（見院一卷第7至19、53、54頁；院二卷第64、84至87、121至127、164、165頁），是上開事實均堪認定。
五、原告主張被告吳謙信、何淑茹應分別給付原告347,952 元、442,000 元，為被告2 人所否認，並以上開情詞置辯，是本件之爭點為㈠原告之女兒李悅慎是否為原告之代理人？原告是否同意被告吳謙信將系爭房屋轉租予被告何淑茹？㈡原告請求被告吳謙信給付347,952 元，有無理由？㈢原告請求被告何淑茹給付442,000 元，有無理由？㈣被告何淑茹主張原告與被告吳謙信對其共同侵權行為，因而受有營業、食材等損失共4,871,760 元，並主張以上開損失「抵銷」原告之請求，有無理由？茲分述如下：
㈠原告之女兒李兌慎為原告之代理人，原告已默示同意被告吳謙信將系爭房屋轉租予被告何淑茹：
經查，原告之女兒李兌慎居住在系爭房屋之2 樓，為兩造均不否認（見院二卷第11、17頁），且證人即Anytime Cafe餐廳之管理人羅元禧及股東謝發晟均具結證稱：李兌慎曾以屋主的身分前往餐廳用餐，李兌慎知悉被告2 人分租系爭房屋各自經營餐廳，並於被告2 人間發生租賃糾紛時，在星巴客咖啡店內欲排解被告2 人之糾紛，以維護房東之權益等語（見院二卷第67頁背面至72頁），足見李兌慎對於系爭房屋之使用情形，應知之甚詳。原告雖否認李兌慎為其代理人，並否認李兌慎有同意被告吳謙信轉租系爭房屋予被告何淑茹之情，惟查，原告現人在美國，其長期未入境台灣，且於本件案發前，被告吳謙信係以匯款至李兌慎所申設合作金庫帳戶之方式，給付系爭房屋之每月租金予原告等情，有上開合作金庫李兌慎之帳戶交易明細資料及原告於100 年1 月1 日至
102 年6 月30日期間之入出境查詢資料可證（見院二卷第85至87、193 頁）；且查，系爭轉租契約係被告2 人於100 年
7 月1 日所簽訂，顯然早於原告與被告吳謙信於101 年5 月
1 日簽訂之系爭租約，堪認系爭租約簽訂前，被告何淑茹已利用系爭房屋之部分開設Anytime Cafe餐廳長達近1 年甚明，則李兌慎既居住在系爭房屋之2 樓，並曾前往系爭房屋用餐，其對於系爭租約之承租人為被告吳謙信，卻區分為「青春之泉蔬食餐廳」及「Anytime Cafe餐廳」之特殊使用情形，豈有未向被告吳謙信詢問原因之理？且若原告未同意被告吳謙信將系爭房屋轉租予被告何淑茹，怎可能嗣後仍願意與被告吳謙信簽訂系爭租約？是被告何淑茹主張李兌慎為原告之代理人，原告已默式同意被告吳謙信將系爭房屋轉租予被告何淑茹之行為，尚非無據。
㈡系爭租約已於102 年4 月3 日合法終止：
依系爭租約第19條約定：承租人遲付租金之總額達2 個月之租額，並經出租人定相當期間催告承租人仍不為支付者，出租人得終止租約等語。查被告吳謙信向原告承租系爭房屋後，並未支付101 年12月份至102 年3 月份之租金，原告業於
102 年3 月26日寄發存證信函予被告吳謙信，要求被告吳謙信於函到7 日內給付積欠之租金、水電瓦斯費等，否則將以該信函作為終止系爭租約之意思表示（不另通知），而被告吳謙信於102 年3 月27日收受上開存證信函後，仍未給付原告所請求之金額等情，為被告吳謙信所不爭執（見院二卷第
182 頁），並有上開存證信函及掛號郵件收件回執可證（見院一卷第12至18頁）。復按「契約當事人之一方，因他方遲延給付而催告其履行時，並表明如於期限內不履行，契約視為終止，即係於催告之同時，表示附有停止條件之終止意思，因此他方當事人如未履行契約，則停止條件成就，終止契約之意思表示發生效力。故無須再另為終止契約之意思表示。」，最高法院83年度台上字第1773號判決意旨參照。茲原告寄發上開存證信函時，被告吳謙信已積欠2 個月以上之租金，原告於上開存證信函內既已表明如被告吳謙信於函到7日內不繳付欠租，即視為終止租約，而被告吳謙信於102 年
3 月27日收受存證信函後，仍未於期限內繳交租金，依上開說明，系爭租約於同年4 月3 日已依法發生終止系爭契約之效力。
㈢原告可請求被告吳謙信給付以下金額：
⒈101 年12月份至102 年3 月份之租金部分：
依民法第439 條規定：「承租人應依約定日期，支付租金。
」，系爭租約第4 條亦約定：「每月應繳月租金新臺幣捌萬伍仟元整，並於每月1 日前支付，承租人不得藉任何理由拖延或拒絕，出租人亦不得任意要求調整租金」等語。被告吳謙信與原告簽訂系爭租約後，既未繳納101 年12月份至102年3 月份之租金，則原告依系爭租約第4 條之約定，請求被告吳謙信給付積欠之租金34萬元（計算式：85,000×4 ＝340,000 ），自屬可取。
⒉水費、電費、瓦斯費及違建代拆費用部分：
查系爭租約終止前，被告吳謙信已積欠原告水費5,155 元、電費101,699 元、瓦斯費4,405 元及違建代拆費用3,360 元（合計114,619 元），並由原告先行支付上開費用等情，為被告吳謙信所不爭執（見院二卷第182 頁），並有臺北自來水事業處用戶繳費收據2 紙、臺灣電力公司繳費收據3 紙、大臺北瓦斯股份有限公司收據2 紙、臺北市建築管理工程處其他收入繳款書繳款人收執聯、臺北市都市發展局102 年3月29日北市都建字第00000000000 號函等附卷可考（見院二卷第49至52頁背面）。而被告吳謙信亦自承：水電費應由承租人來繳，其願意支付違建代拆費用等語（見院二卷第17、
145 頁背面），堪認原告所主張其與承租人被告吳謙信約定由承租人自行負擔水、電、瓦斯等費用，尚非無據。準此，原告依民法第179 條不當得利規定，請求被告吳謙信給付此部分水費、電費、瓦斯費及違建代拆費用合計114,619 元，為有理由。
⒊被告吳謙信雖辯稱：其於102 年1 月間，已搬離系爭房屋，
並告知李兌慎不再續租，故無庸給付102 年1 月份其搬離後之租金及水電瓦斯費云云。惟按民法第444 條、第455 條前段分別規定：「承租人依前條之規定，將租賃物轉租於他人者，其與出租人間之租賃關係，仍為繼續。因次承租人應負責之事由所生之損害，承租人負賠償責任。」、「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」。又按轉租係轉租人與次承租人成立新租賃關係，與租賃權之讓與不同；轉租人與出租人間之租賃關係仍然存在，惟次承租人與原出租人並無直接租賃關係之可言，最高法院68年台上字3691號判例意旨可資參照。被告吳謙信雖將系爭房屋轉租予被告何淑茹，然依上開判例意旨，原告與被告吳謙信間之租賃關係仍然存在，則縱如被告吳謙信所述其於102 年1 月間已搬離系爭房屋，但系爭房屋既由次承租人即被告何淑茹繼續占有至102 年8月8 日始搬離，尚難認被告吳謙信於此之前，已履行其承租人所負返還租賃物或給付租金、水費、電費、瓦斯等費用之義務。是被告吳謙信上開所辯，自不足採憑。
⒋102 年4 月3 日系爭契約終止後至同年月12日被告吳謙信返還系爭房屋鑰匙期間，相當於租金之不當得利部分：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為限，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例足供參照。查系爭租約於102 年4月3 日終止後，被告吳謙信已無繼續使用系爭房屋之權利，揆諸前開判例意旨，原告自得向被告吳謙信請求給付自102年4 月3 日起相當於租金之不當得利，衡以系爭租約約定每月租金為8 萬5 千元，則原告請求被告吳謙信給付102 年4月3 日至同年月12日期間（共10日）相當於租金之不當得利28,333元（計算式：85,000÷30×10＝28,333，元以下四捨五入），自屬有據。
⒌綜上，原告請求被告吳謙信給付所積欠⑴101 年12月份至10
2 年3 月份之租金34萬元；⑵水費5,155 元、電費101,699元、瓦斯費4,405 元、違建代拆費用3,360 元；⑶102 年4月3 日至同年月12日期間相當於租金之不當得利28,333元。
並扣除被告吳謙信已支付之保證金13萬5 千元後，請求被告吳謙信給付347,952 元（計算式：340,000+4,405+5,155+101,699+3,360+28,333-135,000=347,952），為有理由，應予准許。
㈣原告可請求被告何淑茹給付以下金額：
⒈按出租人是否同意承租人轉租，依民法第443 條及土地法第
100 條第2 款規定，應僅生出租人可否以承租人轉租為由單方面終止租賃契約問題，殊不因其同意轉租，即可使次承租人與原出租人間成立租賃關係，最高法院88年度台上字第2155號判決意旨參照。又「轉租」乃承租人將其向出租人租得之租賃物，再出租予次承租人，約定使次承租人得就之為使用收益之謂，故承租人為轉租時，其與原出租人間原租賃關係，依舊存在，租賃權仍然屬於承租人，尚與「租賃權之讓與」不同。且承租人與次承租人間另成立新租賃關係，即轉租係承租人基於自己之權利範圍，以自己之責任而使次承租人為使用收益，亦即次承租人之租賃權係以承租人之租賃權為基礎，從而，就租賃權之取得方法而言，次承租人之租賃權，乃由於承租人之創設，為創設（設定）的取得，故出租人終止其與承租人之租賃契約時，承租人之租賃權當隨之消滅，而基於承租人之租賃權為其基礎之轉租（債權契約）自亦隨之消滅。本件依前所述，原告與被告吳謙信於101 年5月1 日簽訂之系爭租約，既已因被告吳謙信積欠原告2 個月以上租金未付而經原告於102 年4 月3 日合法終止，則次承租人即被告何淑茹基於與被告吳謙信間所訂定之系爭轉租契約所衍生之租賃權，自因為其基礎之承租人之租賃權已失其存在，而隨之消滅。易言之，被告何淑茹已失其占有使用系爭房屋之依據，而應構成無權占有，應堪認定。是被告何淑茹所辯：原告同意被告吳謙信之轉租行為，被告何淑茹即為有權占有云云，尚不足採憑。
⒉被告何淑茹雖辯稱：原告於102 年3 月26日寄發終止契約之
存證信函時，係將正本寄送予被告吳謙信，副本則寄送予百晟國際事業股份有限公司之法定代理人謝發晟，被告何淑茹並未收到此存證信函，直至收受本件起訴書時（即102 年7月24日），方知悉原告已終止系爭租約，故在此之前，其為善意占有人，則依民法第952 條之規定，其為系爭房屋之使用收益，並無不當得利可言。又因系爭房屋於101 年12月間遭斷電，致其開設之餐廳無法繼續營業，故其並未因占有系爭房屋而受有利益，反而受有損失云云。然查，被告2 人於
101 年底發生租賃糾紛後，被告吳謙信並未繳交電費，台電公司即於101 年12月21日拆回系爭房屋之電表並終止供電等情，為兩造均不爭執（見院二卷第182 頁），並有臺電公司
103 年12月23日北市字第0000000000號函及附件之用戶終止契約登記單存卷可查（見院二卷第164 、165 頁）。又被告何淑茹於系爭房屋遭斷水斷電後，並未繼續繳交每月6 萬元之租金予被告吳謙信，但被告何淑茹仍未搬離系爭房屋，嗣於102 年8 月8 日始搬離，並以存證信函掛號方式，將系爭房屋之鑰匙寄還予原告等情，為被告何淑茹所自承（見院一卷第48頁及背面；院二卷第17頁背面、29頁背面、182 頁），復有郵件收件回執可證（見院一卷第53頁）。準此，被告何淑茹於系爭租約終止後，雖無法正常經營「Anytime Cafe」餐廳，但其既未搬離系爭房屋，顯然仍繼續占有、使用系爭房屋甚明。又原告於102 年3 月26日寄發上開終止契約之存證信函予被告吳謙信時，雖係以副本方式寄送至「臺北市○○區○○○路○ 段○○號4 樓之2 」予收件人「百晟國際事業股份有限公司」之法定代理人「謝發晟」，而非被告何淑茹，然觀之被告2 人間所簽訂系爭轉租契約，該契約「承租人」欄位係記載「百晟國際事業股份有限公司」、「何淑茹代」等文字（見院一卷第11頁），可知被告何淑茹係以「百晟國際事業股份有限公司」代理人之名義與被告吳謙信簽署系爭轉租契約；而證人謝發晟已證稱：伊為「Anytime Cafe」餐廳之股東，曾與李兌慎在星巴客咖啡店商討被告2 人之租賃糾紛事宜，當時李兌慎在系爭轉租契約上記載伊為大股東及臺北市○○區○○○路○ 段○○號4 樓之2 之地址等語（見院二卷第69頁背面至71頁背面），則原告將上開存證信函寄送予「百晟國際事業股份有限公司」之「謝發晟」，而非送達被告何淑茹，尚屬合理。況查，百晟國際企業社之所在地址亦為臺北市○○區○○○路○ 段○○號4 樓之2 ，此有商業登記抄本1 紙可證（見院一卷第28頁）；且被告何淑茹已於102 年4 月3 日寄發存證信函予原告，並告知：原告勿搬移系爭房屋內之設施，否則將觸犯竊盜、毀損等刑事罪名等語（見院二卷第57頁），顯與原告以上開存證信函催告被告吳謙信給付租金，否則將依約自行處置系爭房屋內之遺留物品之內容（見院一卷第14頁）完全相符。綜上各情，足徵被告何淑茹應已收受原告寄送之上開存證信函，明知原告已為終止系爭租約之意思表示，應屬無疑。則被告何淑茹所辯：伊迄收受本件起訴狀時，始知悉原告已終止系爭租約，伊為善意占有人云云，均與事實不符，洵不足採信。
⒊系爭租約於102 年4 月3 日合法終止後，被告何淑茹已無占
有、繼續使用系爭房屋之權利，是原告本於不當得利之法律關係，請求被告何淑茹給付相當於租金之利益或損害，自屬有據。被告何淑茹既無權占有系爭房屋，可能獲得相當於租金之利益，乃社會通常之觀念，已如前述；且無法律上之原因而受之利益，係指就損益變動過程直接所受之利益而言，故無權占有使用他人之物者，其無法律上之原因所受之利益，係「物之使用本身」，惟此項利益依其性質不能返還，故應返還其價額，至於此項價額應依對於此種物之使用通常所應須支付之對價（租金）計算之，換言之，即應以「對方所受之利益」為限，非以「請求人所受損害」若干為準，則參酌上情，應認被告何淑茹應給付之不當得利，以按系爭轉租契約約定之每月租金6 萬元計算為適當。是原告主張：以其與被告吳謙信所簽訂系爭租約之租金每月8 萬5 千元，計算被告何淑茹所受相當於租金之利益云云，尚屬無據。
⒋至被告何淑茹雖主張：應依土地法第97條第1 項規定方式，
計算此部分相當於租金之不當得利云云。惟按土地法第97條之立法意旨為「城市房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人」，是土地法第97條限制房屋租金之立法政策，係基於居住乃人民生存基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城市房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城市地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。又營業用房屋類皆坐落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比。且營業房屋之承租人原非經濟上之弱者，尤以連鎖企業，挾其龐大資金、市場優勢，已為經濟上之強者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額之必要；況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相當受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；復就土地法第3 章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第94條第1 項、第96條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；再我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由原則，回歸市場機制，方能促進都市之更新與繁榮。故土地法第97條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法意旨，最高法院92年度台簡上字第20號判決意旨可資參照。揆諸上開說明，被告何淑茹係利用系爭房屋開設餐廳而為營業使用，核與土地法第97條之規範意旨不符，自無該條限制租金規定之適用，是被告何淑茹此部分主張亦屬無據。
⒌被告何淑茹另主張：因系爭房屋遭斷水斷電，原告亦配合被
告吳謙信拒絕恢復水電供應，造成伊受有生財器具、雜項購置、裝潢費用、搬運費、清理費、食材等損失，及自101 年11月至102 年8 月持續10個月，每月20萬元之停業損失，合計受有4,871,760 元之損失；伊得依民法第184 條第1 項及第185 條規定，向原告請求損害賠償。故主張依民法第334條規定，以上開損害賠償金額抵銷原告本件請求金額云云。然查，原告與被告間並無租賃關係，業經說明如前，自難認原告有何回復系爭房屋水、電之義務；且系爭房屋遭斷水斷電之原因，係因被告吳謙信未繳交水、電費所致，尚難認原告有何關連，足見被告何淑茹縱因系爭房屋斷水斷電導致受有損害，其損害賠償請求權亦僅存於被告2 人之間，而與原告無涉。此外，被告何淑茹亦未提出確切證據足資證明其受有上述損害，或對原告有何債權存在，則其上揭抵銷之請求，尚難准許。
⒍從而，原告請求被告何淑茹給付102 年4 月3 日至同年8 月
8 日（共4 月又6 天）相當於租金之不當得利25萬2 千元（計算式：60,000×4 ＋〈60,000÷30×6 〉＝252,000 ），為有理由，應予准許，至原告逾此範圍之請求，則屬無據。㈤另按所謂不真正連帶債務，係指數債務人以單一目的，本於
各別之發生原因負其債務，因其中一債務之履行，他債務亦同歸消滅者而言。故不真正連帶債務人中之一人所為之清償，如已滿足債權之全部，即應發生絕對清償效力，債權人不得再向他債務人請求清償（最高法院95年度台上字第2259號判決意旨參照）。本件原告同時請求被告2 人給付102 年4月3 日終止系爭租約後至同年月12日被告吳謙信返還系爭房屋鑰匙期間（共10日）之不當得利部分，因被告2 人對於原告此部分請求應各負全部清償之責任，各負有給付義務，係屬不真正連帶債務，其中一人已為給付者，他被告於該給付範圍內，即免給付之義務。準此，被告2 人中，若其中1 人已給付原告2 萬元（計算式：60,000÷30×10＝20,000），他被告於該給付範圍內，即免給付之義務。
六、綜上所述，原告依系爭租約第4 條及民法第179 條等規定，請求被告吳謙信給付34萬7,952 元及自起訴狀繕本送達翌日即102 年6 月14日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，暨依民法第179 條規定，請求被告何淑茹給付25萬2 千元及自起訴狀繕本送達翌日即102 年7 月25日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，且其中2 萬元部分，任一被告為給付，他被告於清償範圍內，同免給付義務部分，為有理由，均應予准許；至逾上開範圍之請求，則無理由，應予駁回。兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當擔保金額予以宣告。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 3 月 12 日
民事第四庭 法 官 羅立德以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 3 月 12 日
書記官 林奕瑋