臺灣臺北地方法院民事判決 103年度簡上字第16號上 訴 人 洪月蘭被上訴人 百家不動產仲介有限公司法定代理人 秦宏訴訟代理人 王家鋐律師上列當事人間請求給付服務費用事件，上訴人對民國102 年11月14日本院新店簡易庭102 年度店簡字第390 號簡易民事判決提起上訴，本院於民國103 年11月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：兩造於民國101 年3 月7 日簽訂法拍屋委託代標契約（下稱系爭代標契約），約定由被上訴人代標坐落新北市○○區○○段○○○○段○00000 地號，應有部分10,000分之45之土地，及其上同小段第30168 建號，權利範圍全部，門牌號碼新北市○○區○○路○○○ 巷○○號13樓之房屋（以下合稱系爭房地），服務費用為新臺幣（下同）20萬元。詎被上訴人依約完成代標系爭房地，上訴人卻拒絕給付服務費用，屢經催討置之不理，爰依系爭代標契約之法律關係，求為判決：上訴人應給付被上訴人20萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、上訴人則辯稱：被上訴人從事代理投標業務應受不動產經紀業管理條例（下稱經紀業管理條例）規範，本件兩造簽訂之系爭代標契約，經紀人欄雖蓋有經紀人「周駿年」之印章，然訂約當時並無經紀人在場，違反經紀業管理條例第22條第
1 項第1 款規定，不符法定要式行為，依民法第71條規定，系爭代標契約應屬無效。縱系爭代標契約為有效，被上訴人未依規定製作不動產說明書，違反經紀業管理條例第22條第
1 項，亦未將原屋主墜樓之重要交易資訊告知上訴人，係未依約盡其調查及據實告知之義務，且未於得標後，協助上訴人到場會同點交及復水復電，違反民法第567 條，是依民法第571 條之規定，被上訴人不得請求上訴人給付報酬。縱上訴人應給付被上訴人服務報酬，系爭代標契約約定之報酬20萬元，違反中央主管機關規定報酬總額不得超過不動產實際成交價金6%之範圍（系爭房地拍得價金221 萬9,999 元，其6%為13萬3,200 元），超過部分違反強制規定無效。惟即便報酬為13萬3,200 元，仍屬過高，被上訴人僅係依法院公告代上訴人投投標書，其餘如上揭應盡義務及應協助處理事項皆未依約履行，是依民法第572 條規定，服務報酬應酌減為不動產成交價金1%即2 萬2,200 元方屬適當。另因被上訴人未盡調查及據實告知義務，致上訴人於標售系爭房地後，方得知原屋主於該處墜樓身亡，該房屋係屬凶宅，價值至少減損三成，即66萬6,000 元（得標價金221 萬9,999 元×30%），被上訴人依經紀業管理條例第26條第2 項之規定，應負賠償責任，上訴人得以對被上訴人之損害賠償債權與應給付之服務報酬兩相抵銷等語。
三、原審為被上訴人全部勝訴之判決，並為准、免假執行之宣告。上訴人聲明不服，提起上訴，其上訴聲明為：㈠原判決廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人原審之訴駁回。被上訴人則於本院答辯聲明：上訴駁回。
四、查被上訴人主張兩造於101 年3 月7 日簽訂系爭代標契約，約定由被上訴人代標系爭房地，服務費為20萬元，被上訴人已完成代標，上訴人迄未給付服務費用等情，業據其提出代標契約書及土地暨建物登記謄本為證（見原審司促字卷2-5頁），且為上訴人所不爭，固堪信為真實，惟被上訴人據以請求上訴人給付約定之服務費，則為上訴人前詞所拒。經查，系爭代標契約係兩造本於自由意志合意訂立，觀其條款除報酬約定超過經紀業管理條例所定上限部分外（詳後述），尚無違反強制禁止規定，依民法第153 條第1 項規定，自應認已成立生效，至於兩造訂約時有無經紀人在場，僅屬涉及經紀業管理條例第22條第1 項第1 款取締規定之違反，相關經紀人員應否依經紀業管理條例第31條予以處分之問題，於契約效力並無影響，上訴人指稱系爭代標契約違反要式規定為無效云云，尚不足取。又被上訴人已為上訴人完成代標，系爭房地所有權並已移轉登記於上訴人名下，上訴人依系爭代標契約即有給付被上訴人服務費用之契約義務。惟法院拍賣不動產所為之投標，屬於私法上之買賣行為，其以代理投標為業務者，性質上為從事不動產買賣之代理業務，與經紀業管理條例第4 條第5 款所稱仲介業務無異，故以代理投標為業務者應為經紀業管理條例規定之經紀業，其執行業務當受經紀業管理條例之規範（內政部89台內中地字第0000000號函釋意旨參照），而依經紀業管理條例第19條規定，經紀業經營仲介業務者，應依實際成交價金按中央主管機關規定之報酬標準計收，違反者，其已收取之差價或其他報酬，應於加計利息後加倍返還支付人。又內政部於89年5 月2 日以
（89）台內中地字第0000000 號函規定不動產經紀業經營仲介業務者，其向買賣之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金6%。據此，被上訴人既為上訴人代標法院拍賣之房地，即屬經營經紀業管理條例所稱之仲介業務，其向上訴人收取之報酬自應以拍定價金221 萬9,999元之6%，即13萬3,200 元（2,219,999 ×0.06＝133,200 ，小數點以下四捨五入）為限。系爭代標契約第5 條關於報酬之約定，逾上開範圍部分，應屬違反禁止規定而無效。上訴人據以辯稱本件代標報酬至多為13萬3,200 元等語，應屬有據。再上訴人指稱被上訴人未依規定製作不動產說明書一節，為被上訴人所不否認，雖被上訴人主張系爭房地係經法院進行拍賣程序，相關不動產資訊已載明於拍賣公告云云。惟被上訴人並未證明其有以該拍賣公告向上訴人為解說，被上訴人亦因此遭主管機關新北市政府地政局裁處罰鍰6 萬元，有該局函文在卷可稽（見本院卷32-34 頁），上訴人據以指稱被上訴人有違居間人報告義務，尚屬有據，惟上訴人既未證明被上訴人有因此而為利於拍賣事件債務人或有違反誠信由該債務人收受利益之行為，即與民法第571 條規定之要件尚有未符，上訴人自不得援引民法第571 條規定拒絕給付報酬。至於上訴人另謂被上訴人未協助點交及復水復電一節，經查被上訴人陳稱係因上訴人不於點交時到場，復不提供身分證件交被上訴人代辦復水復電等語（見原審店簡字卷第19頁背面），為上訴人所不否認，則被上訴人顯然無從協助上訴人點交及恢復水電，自難認其有不履行系爭代標契約之行為，上訴人據以辯稱被上訴人不得請求報酬或應減少報酬云云，尚不足取。末查上訴人指稱系爭房地因前屋主墜樓身亡，價值至少減損三成即66萬6,000 元，被上訴人未告知此訊息，應依經紀業管理條例第26條第2 項規定賠償上訴人同額損害，上訴人並以之與被上訴人之報酬債權抵銷一節，雖為被上訴人所否認。惟查系爭房地確曾發生前屋主墜樓身亡事件，業經原審調閱臺灣臺北地方法院檢察署98年度相字第
731 號卷宗查明屬實，鑒於我國民情對於病故壽終以外之非自然身故事件多存忌諱畏避心態，系爭房地既有此類死亡事件則住不安寧租售不易必致交易價值低落，可認構成物之瑕疵。又依強制執行法第69條規定，拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權，對於拍定人而言甚為不利，被上訴人既收取高額報酬為上訴人代標系爭房地，即應就系爭房地有無發生影響居住安寧租售不易之瑕疵問題，善盡調查義務。而被上訴人買受系爭房地旋即查知前曾發生屋主墜樓身亡之事件，可見該事件並非無從查知，被上訴人未為調查，自難諉責。至於該墜樓屋主之相驗屍體證明書之死亡方式欄空白未勾選，固難判斷是否他殺、自殺或其他因素而死亡，惟房屋發生非自然死亡事件是否構成物之瑕疵，重在死亡事件是否足以影響居住安寧之心理或房屋交易之價值，如足影響，應即屬之，並不在於死亡原因之限定。系爭房地前屋主係自高處墜落致全身多發性骨折出血性休克而死亡，此經原審調閱前述相驗卷宗查明，此類死亡事件衡情對居住同處之住戶心理安寧當構成負面影響，本院函詢台北市不動產估價師公會亦據復稱系爭房地因此所減損之房屋市價約二至三成，有該函文可稽（見本院卷47頁），是以上訴人前詞指稱系爭房地之交易價值因前屋主墜樓身亡至少減損三成即66萬6,000 元應屬可採，被上訴人既未善盡調查告知義務，上訴人依經紀業管理條例第26條第2 項「經紀業因經紀人員執行仲介業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任」規定，抗辯其得請求上訴人賠償屋價減損三成即66萬6,000 元之損害，應屬有據。被上訴人空言否認，尚無可取。
五、綜上所述，上訴人依系爭代標契約雖應給付被上訴人13萬3,200 元，惟其依經紀業管理條例第26條第2 項對被上訴人享有66萬6,000 元之損害賠償請求權，上訴人並以之與被上訴人之債權相抵銷，則經抵銷後，被上訴人對於上訴人已無債權。從而，被上訴人依系爭代標契約之法律關係請求上訴人給付仲介服務費20萬元本息，即不能准許。原審判命上訴人全額給付，並為准免假執行之宣告，容有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決廢棄，改判如主文第二項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認於判決結果無影響，爰不另一一論駁，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第450 條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 11 月 28 日
民事第五庭 審判長法 官 姜悌文
法 官 吳佳霖法 官 黃明發以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 103 年 12 月 1 日
書記官 林怡秀