臺灣臺北地方法院民事判決 103年度簡上字第163號上 訴 人 香格華廈管理委員會法定代理人 賀健芝訴訟代理人 陳志誠律師複 代理人 李秀芬律師被上訴人 曾琬鈞上訴人對於本院臺北簡易庭中華民國103年1月17日102年度北簡字第6519號損害賠償事件第一審判決，提起上訴，本院於104年1月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付超過新臺幣壹拾陸萬叁仟貳佰元及自民國一Ｏ二年四月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔二十分之十六，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；前開承受訴訟人於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170 條、第175條第1項分別定有明文。本件原告法定代理人原為謝玉屏，嗣本院審理期間變更為賀健芝，業據新任法定代理人賀健芝具狀聲明承受訴訟（見本院卷第61、77至78頁），核無不合，應予准許。
貳、實體部分
一、被上訴人起訴主張：被上訴人為「香格華廈」公寓大樓（下稱系爭大樓）內門牌號碼臺北市○○區○○路○段000號7樓之1建物（下稱系爭建物）之區分所有權人。而系爭大樓樓頂平臺依公寓大廈管理條例第7條及第8條規定，應屬香格華廈共用部分，依同條例第10條第2前段及第36條第2款規定，上訴人對系爭大樓樓頂平臺具有管理、維護之義務。詎上訴人竟疏於對系爭大樓樓頂平臺善盡其管理、維護義務，導致頂樓平臺地磚老化龜裂，累月的雨水滲入防水層，致使被上訴人所住樓層天花板、牆面嚴重漏水，四處有水漬痕跡，且因長時間滲水潮濕，致使油漆嚴重脫落、滋生霉菌並有壁癌產生之損害，嚴重影響被上訴人身為區分所有權人之居住安全及品質；被上訴人嗣委由律師發函告知，惟均未獲上訴人善意之回應，顯見上訴人未履行修繕義務，對於被上訴人因此所受之損害，自應負債務不履行之損害賠償責任。復上訴人曾請防水工程修繕者評估相關修繕費用，未含稅之報價約為新臺幣（下同）16萬多元至21萬餘元，被上訴人爰依民法第213條第1條及第3條之規定，於本訴中請求暫以20萬元為修繕屋頂平臺地磚之必要費用，以代回復原狀等語。並於本院答辯聲明：請求駁回上訴。
二、上訴人則以：依公寓大廈管理條例第11條第1項及系爭大樓住戶規約第3條第3項第2款規定，共用部分之重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。而被上訴人雖曾於系爭大樓區分所有權人會議中提出修繕頂樓平臺地磚事項之議案，然未獲系爭大樓第10次區分所有權人會議決議辦理，故依系爭大樓規約第10條第7款、公寓大廈管理條例第3條第9款及第36條規定，上訴人應遵守會議決議，不得擅自違反決議執行，本件被上訴人罔顧區分所有權人會議決議，訴請上訴人執行違反決議之修繕並負債務不履行之責，請求損害賠償於法無據；實則，系爭大樓頂樓平臺共用部分歷年均由頂樓住戶自行從事維護修繕工作，此由與被上訴人同棟之210號7樓及7樓之1住戶對其頂樓平臺共同部分，均係自行維護修繕及支付工程款可證。顯見，被上訴人訴求既非屬系爭大樓之慣例，且未獲系爭大樓第10次區分所有權人會議決議辦理。又上訴人迄未舉證證明本件滲漏水損害係因上訴人過失未修繕頂樓屋頂平臺共用部分，因而造成系爭建物漏水，其舉證責任尚有疵累；遑論，系爭大樓頂樓平臺如有損壞造成漏水，係因被上訴人於81年間在平臺搭蓋違建，因拆除違建而破壞平臺土石結構，被上訴人乃重新鋪設地磚及以「矽利康（Silicone）」填補地磚與地磚間之接縫，然因「矽利康（Silicone）」因新舊膠無法互黏及「矽利康（Silicone）」長時間處於受到日曬、高溫等環境，進而發生老化龜裂，再加上臺灣地處地震帶，經年累月地震上下左右震動，頂樓平臺因而發生滲水現象，故依公寓大廈管理條例第10條第2項但書規定，本應由被上訴人負擔修繕費用。縱認，上訴人應負擔修繕費用，然依公寓大廈管理條例第10條第2項但書規定及102年7月20日系爭大樓102年度區分所有權人第11次會議第14項提案討論第一案由決議（見原審卷第55頁），被上訴人亦僅得請求32分之11（即以系爭大樓建物建築完成之年數除以系爭大樓管理委員會設立之年數），且以102年2月22日張仁權估價單修繕金額163,200元為適當之計算基準。
此外，上訴人並未就系爭建物滲漏之原因及修復金額為不爭執或自認，原審竟以上訴人就前開事項表示自認，且未為撤銷自認之意思表示及證明與事實不符，並認兩造間具有委任關係存在，上訴人負有就共用部分進行維護、修繕之義務，進而為上訴人不利之判決，然上訴人除於原審表明主任委員接任半年，不清楚狀況外，並於查證後表示本件滲漏水之原因係因「81年違建拆除破壞平臺土石結構」所致而加以爭執，且擬制自認本不生撤銷自認之問題，得隨時追復爭執即得使其失效力；亦且，公寓大廈之管理委員會並非有權利能力之法人或自然人，依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，其職務為執行區分所有權人會議決議事項暨該法所定之公寓大廈管理維護工作，各區分所有權人與管理委員會間，並不當然成立委任關係等語，資為抗辯。並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠被上訴人為系爭大樓區分所有權人（臺北市○○區○○路○
段000號7樓之1），有建物登記第二類謄本可證（見原審卷第49頁）。
㈡系爭大樓建築完成日期為70年8月24日，有建物登記第二類謄本可證（見原審卷第49頁）。
㈢有關被上訴人頂樓違建拆除一事，臺北市建築管理工程處10
3年6月20日北市都建違字第00000000000號函覆說明二、三載明：「有關北市工建字第00000000000案號經調閱相關資料，係本市○○區○○路○段000號7樓之1違建查報函，因未經申請擅自搭建，前於81年6月4日查報在案，本處於81年6月23日派工拆除，因部分磚牆緊鄰絕壁，拆除技術不易克服且危險性偏高，故以破壞拆除至不堪使用結案。復經檢舉人檢舉前述緊鄰絕壁之磚牆尚餘留部分未拆，故本案再於81年12月14日派員赴現場執行，全部拆除完畢在案」等語，有上開函文影本可證（見本院卷第47頁）。
四、被上訴人主張其為系爭大樓之區分所有權人，系爭大樓頂樓平臺因上訴人疏於管理、維護，導致頂樓平臺地磚老化龜裂，致使被上訴人所住樓層天花板、牆面嚴重漏水，四處有水漬痕跡，且因長時間滲水潮濕，致使油漆嚴重脫落、滋生霉菌並有壁癌產生之損害，對於被上訴人所受之損害，上訴人自應負債務不履行之損害賠償責任，並應給付被上訴人20萬元之修繕屋頂平臺地磚費用等語，惟為上訴人所否認，並執前詞為辯。則本件主要之爭點即為：㈠系爭建物漏水之原因究竟為何？可否歸責於被上訴人？㈡被上訴人得否依公寓大廈管理條例第10條第2項規定及民法第528條、第535條及第544條等規定，請求上訴人給付系爭大樓頂樓平臺修繕費用暨得請求之金額為何？
五、本件系爭建物漏水之原因究竟為何？可否歸責於被上訴人？經查：
㈠被上訴人主張因系爭大樓頂樓平臺地磚老化龜裂，致其所有
系爭建物所在樓層天花板、牆面嚴重漏水，四處有水漬痕跡，且因長時間滲水潮濕，致油漆嚴重脫落、滋生霉菌等情，業據其提出系爭建物因滲漏水，致油漆嚴重脫落、滋生霉菌之照片（見原審卷第6至8頁）、102年2月6日長盈字第102026號長盈聯合法律事務所函（見原審卷第9頁）、系爭大樓101年度區分所有權人第10次會議記錄（見原審卷第29至32頁）等件為證，上訴人對系爭建物為被上訴人所有並不爭執，並於原審102年6月26日言詞辯論期日時自認對系爭建物漏水是因為頂樓地磚龜裂所致，有去確認過，對被上訴人主張漏水原因不爭執等語明確（見原審卷第44頁），堪認被上訴人主張系爭大樓頂樓平臺地磚老化龜裂致其所有系爭建物天花板、牆面漏水一情為可採。
㈡上訴人嗣翻異前詞，辯稱：上訴人並未就系爭建物滲漏之原
因及修復金額為不爭執或自認，上訴人除於原審表明主任委員接任半年，不清楚狀況外，並於查證後表示本件滲漏水之原因係因被上訴人於81年間拆除違建破壞平臺土石結構所致而加以爭執，擬制自認本不生撤銷自認之問題，得隨時追復爭執即得使其失效力云云，然按民事訴訟法之自認，該法第279條第1項所規定者，乃當事人對於他造主張之事實，於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前，積極的表示承認之情形，此為當事人真正為自認之行為；同法第280條第1項所規定者，乃當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執，視同自認，此乃法律擬制之自認。前者自認之撤銷，除別有規定外，如自認人能證明與事實不符，即得為之，原不以「即時」撤銷為必要，此觀同法第279條第3項之規定自明。而後者即擬制自認，因本無自認行為，原不生撤銷自認之問題，自應許當事人在第二審言詞辯論終結前，得隨時為追復爭執之陳述，使之失其效力。（最高法院99年度台抗字第313號民事裁定可資參照）。查依上訴人法定代理人於原審102年6月26日言詞辯論時所述：「對原告（即被上訴人）房子漏水是因為頂樓地磚龜裂所導致，我們有去確認過。對於原告請求金額，我們有意見，因為這只是初估金額，還需要經過區分所有權人會議評估才能確定。對於原告主張漏水原因及修復金額均不爭執，僅主張答辯狀之答辯理由。」等語觀之，上訴人就系爭建物漏水是因為頂樓地磚龜裂所導致一情顯已積極表示承認，自屬民事訴訟法第279條第1項之自認。
㈢上訴人雖一再辯稱本件滲漏水之原因係因被上訴人於81年間
拆除違建破壞平臺土石結構所致，顯可歸責於被上訴人云云，惟並未舉證以實其說。況查，系爭建物係於81年6月23日及81年12月14日拆除頂樓加蓋違建，有臺北市建築管理工程處103年6月20日北市都建違字第00000000000號函覆之系爭建物頂樓加蓋違建資料暨照片附卷可證（見本院卷第47至52頁），違建之拆除迄今已20餘年，倘系爭建物漏水係因拆除違建所致，當不致於拆除後20餘年始發生漏水情事。反觀系爭大樓建築完成日期為70年8月24日，迄今亦已逾30年，則其頂樓平臺因年久失修地磚老化龜裂而致漏水，顯較合理。審酌上訴人就系爭建物漏水是因為頂樓地磚龜裂所導致乙節業已於原審自認，已如前述，且上訴人並未證明被上訴人於81年間拆除違建與目前系爭大樓頂樓平臺漏水間有何因果關係存在，難認被上訴人就系爭建物漏水原因有何可歸責之事由存在。是其上開所辯，要無足採。
六、被上訴人得否依公寓大廈管理條例第10條第2項規定及民法第528條、第535條及第544條等規定，請求上訴人給付系爭大樓頂樓平臺修繕費用暨得請求之金額為何？經查：
㈠按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負
責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔，其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定；又公寓大廈管理委員會之職務內容，包括共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良，公寓大廈管理條例第10條第2項及第36條第2款分別定有明文；另依系爭大樓規約第2條第2項約定，系爭大樓頂樓平臺為共用部分。依據上開規定觀之，公寓大廈管理委員會對於共用部分負有修繕義務，惟若修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致，或區分所有權人會議或規約就修繕費之分擔另有規定者，則分別由可歸責之區分所有權人、住戶負擔，或依區分所有權人會議、規約之規定分擔修繕費。換言之，共用部分之修繕義務與修繕費之分擔應屬二事，因依公寓大廈管理條例第3條第9款之規定，公寓大廈之管理委員會之設置目的，即係為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，因此，管理委員會對於共用部分負有修繕義務，以維護區分所有權人及住戶之共同利益，此項修繕義務非得經由區分所有權人會議決議或規約予以排除，亦不因修繕部分是否因可歸責於特定區分所有權人或住戶之原因所造成而異，此觀公寓大廈管理條例第10條第2項但書僅就修繕費之分擔設有例外規定即明。本件因系爭大樓頂樓平臺地磚老化龜裂致被上訴人所有系爭建物出現漏水情形，足見系爭大樓頂樓平臺確有修繕之必要，而系爭大樓頂樓平臺既屬共用部分，則依前所述，上訴人自負有修繕義務。
㈡又按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他
方允為處理之契約。受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之。受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。民法第528條、第535條及第544條分別設有規定。公寓大廈管理委員會係經區分所有權人選任住戶若干人擔任管理委員而組成，係受區分所有權人之委任，而有公寓大廈管理條例第36條所定處理事務之相關權利及義務，是共有及共用部分之維護、修繕，乃屬公寓大廈管理委員會之職務（公寓大廈管理條例第36條第2款規定參照）。承前所述，系爭大樓屋頂平臺既屬共用部分，上訴人受區分所有權人委任處理公寓大廈管理條例第36條所定事務，被上訴人主張上訴人就系爭大樓共用之頂樓平臺負修繕、管理及維護義務，自非無據。㈢上訴人復辯稱：依公寓大廈管理條例第11條第1項及系爭大
樓住戶規約第3條第3項第2款規定，共用部分之重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。而被上訴人雖曾於系爭大樓區分所有權人會議中提出修繕頂樓平臺地磚事項之議案，然未獲系爭大樓第10次區分所有權人會議決議辦理，且系爭大樓頂樓平臺共用部分歷年均由頂樓住戶自行從事維護修繕工作，被上訴人罔顧區分所有權人會議決議，其請求損害賠償於法無據云云，惟查：
⒈按共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依
區分所有權人會議之決議為之，所生費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔；公寓大廈之重大修繕或改良，應經區分所有權人會議決議，公寓大廈管理條例第11條及系爭規約第3條第3項第3款雖分別定有明文。惟修繕事務所謂之一般或重大者，屬不確定之法律概念，自難僅以修繕範圍或金額定其標準。依上開條文之立法目的，無非因一般修繕之情形，較常發生或緊急，若僅小部分用戶因公共部分之一般修繕，即需由區分所有權人會議決議後，始能修繕，將使管理委員會之功能蕩然無存，且費時費事，有緩不濟急之虞。而重大修繕，因費用較鉅，恐管理委員會巧立名目挪用，故需經由區分所有權人會議之決議，以為公共基金之支出把關。況受滲、漏水影響之住戶恆屬少數，倘區分所有權人會議無法理性討論而表決時受多數操控，那公寓大廈住戶滲、漏水之現象豈不永無修繕之日？是以類此影響日常生活而具有急迫性之滲、漏水現象，在經費允許之情況下，自不宜逕由上訴人管理委員會認屬重大修繕而將之推由區分所有權人會議決議。
⒉查本件系爭大樓頂樓平臺漏水情事經上訴人委由不同廠商
估價認其修繕費用約為16萬3,200元至21萬1,300元間，有卷附102年2月22日張仁權估價單、102年2月25日皇泰工程有限公司估價單、102年3月12日防水抓漏天尊企業社估價單各1張可參（見原審卷第10至12頁），該修繕費用應屬非鉅，如認應經區分所有權人會議決議通過始得修繕，恐緩不濟急，依上開說明，堪認系爭大樓頂樓平臺台之修繕僅屬一般修繕。且觀諸101年7月21日系爭大樓101年度區分所有權人第10次會議記錄內容：被上訴人於第一議案提出修繕208號7樓之1頂樓平臺地磚。經議決「交由下屆管委會組成專案小組，實地察看瞭解漏水程度，製作公共事務意見調查表分發區分所有權人，作為處理之依據。」（見原審卷第29至32頁），該次會議並未否定上訴人之修繕維護義務。上訴人辯稱系爭大樓樓頂平臺之修繕，屬重大修繕，需經區分所有權人會議決議云云，自非可採。上訴人對於屬於共用部分之系爭大樓頂樓平臺，仍負有修繕義務。
㈣綜上所述，被上訴人自得依公寓大廈管理條例第10條第2項
規定，請求上訴人負修繕之責，上訴人既違反對系爭大樓頂樓平臺共用部分之修繕義務，致被上訴人所有系爭建物發生漏水，顯已侵害被上訴人之權利。被上訴人屢次請求上訴人應善盡修繕義務，惟均未獲修繕，此由被上訴人於系爭大樓101年度區分所有權人第10次會議提出修繕系爭大樓頂樓平臺議案（見原審卷第29至32頁）及於102年2月6日以長盈字第102026號長盈聯合法律事務所函請上訴人於10內協商頂樓滲水修繕事宜（見原審卷第9頁）可明，迄至本院言詞辯論終結前，上訴人仍未將系爭大樓頂樓平臺漏水之區域修繕使其回復原狀，亦據被上訴人於本院言詞辯論期日陳明（見本院卷第125頁背面），上訴人既遲拒將系爭大樓頂樓平臺修繕使其回復原狀，被上訴人主張上訴人應負賠償責任，自無不合。
㈤按「負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外
，應回復他方損害發生前之原狀」、「第一項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀」，民法第213條第1項及第3項分別定有明文。經查，系爭大樓頂樓平臺地磚因老化龜裂，致系爭建物天花板、牆面有漏水現象，被上訴人主張上訴人曾於日前請防水工程修繕者，預估將原有頂樓平臺地磚打除，全面重新施作PU防水層等相關修繕費用，估價有163,200元、188,000元、211,300元等不同金額，業據上訴人提出估價單影本3件為證（見原審卷第10至12頁），已如前述，本院審酌被上訴人提出之估價單所列載之工程項目及金額，均屬拆除工資及修補費用，並無更換新品涉及物品應予折舊之問題，且上訴人於原審就被上訴人所請之修復金額20萬元雖曾表示不爭執（見原審卷第44頁），然於本院言詞辯論終結前，業已就修復金額為：「系爭大樓頂樓平臺修繕費用應以第一紙估價單163,000元（即102年2月22日張仁權估價單，正確金額應為163,200元），較為合理。」（見本院卷第101頁）屬追復爭執之陳述，則既然以163,200元即得修繕完成，自應以此金額為修繕之必要費用，是被上訴人請求上訴人賠償163,200元，於法有據，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
㈥上訴人末辯稱：縱認，上訴人應負擔修繕費用，然依102年7
月20日系爭大樓102年度區分所有權人第11次會議第14項提案討論第一案由決議，被上訴人亦僅得請求32分之11云云。
惟查，上開系爭大樓102年度區分所有權人第11次會議，其中第14項提案討論有關系爭建物漏水問題固然決議：「本案經大會熱烈討論，雖本大樓相關問題均由住戶自行修繕，並無涉及管委會之慣例，然仍決議以通案方式處理本案及未來頂樓平台漏水問題，於原告住戶撤銷告訴前題下，決議詳如下列三點：⑴不溯及既往原則。⑵管委會負擔修繕費用比例，以依照管委會成立11年，大樓建築完工32年為基數，管委會可負擔之修繕費用為總修繕費用金額乘以11/32，剩餘費用則由提出修繕需求之住戶負擔。⑶由管委會負責詢價、修繕...。」等語（見原審卷第54至57頁），然按總會決議之內容違反法令或章程者，無效，民法第56條第2項定有明文。又區分所有權人會議乃全體區分所有權人組成之最高意思機關，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議係屬多數區分所有權人意思表示一致之行為而發生一定私法上之效力，其性質與民法社團總會相同，法理上自得援用民法有關社團總會決議之相關規定，而類推適用民法第56條之規定。本院審酌系爭大樓頂樓平臺共用部分漏水之情形，係因系爭大樓年久失修所致，並非可歸責於被上訴人，且共用部分之修繕維護本係管理委員會即上訴人之義務，業如前述。然上訴人非但未妥善管理修繕共用部分以致漏水，竟於102年7月20日召開第11次區分所有權人會議，決議通過上開頂樓漏水部份修繕原則，顯然悖離公寓大廈管理條例第10條第2項規定公寓大廈共用部分之修繕維護原則上應由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之原則，無異允許藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，自屬權利濫用，依民法第148條第1項之規定，殊非法之所許，而依公寓大廈管理條例第1條第2項適用民法第56條第2項規定，應認該區分所有權人會議決議之內容顯失公平，依法應屬無效。故上訴人此部分所辯，尚非可採。況上訴人為系爭大廈之管理委員會，平時即收取管理費用擔任社區管理、維護、修繕之責任，對於住戶因共用部分瑕疵所致之問題，應運用管理費用收取之基金代表全體共有人履行修繕共用區域設施之義務，上訴人自不得以區分所有權人會議決議來解免對該共用部分之修繕費用。
七、從而，原告請求被告給付163,200元，及自起訴狀繕本送達翌日即102年4月9日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由；至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行及供擔保免為假執行之宣告，並無違誤，上訴意旨猶執前詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第2項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 1 月 28 日
民事第四庭 審判長法 官 紀文惠
法 官 陳蒨儀法 官 蔡世芳以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 104 年 1 月 28 日
書記官 洪彰言