臺灣臺北地方法院民事判決 103年度簡上字第170號上 訴 人 江昶毅訴訟代理人 蘇千祿律師複代理人 陳孟欣被上訴人 紐西蘭商工辦事處法定代理人 范希蕾（Si’alei Allengr VAN TOOR）訴訟代理人 蔡維恬律師
謝易哲律師徐頌雅律師上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於民國103年2月12日本院臺北簡易庭102年度北簡字第7409號第一審判決提起上訴，本院於民國103年10月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；承受訴訟人於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第175條第1項，分別定有明文。查被上訴人法定代理人原為裴仕文（Stephen Payton），嗣於本院審理中變更為范希蕾，有外交部禮賓處證明函在卷可稽（見本院卷第65頁），范希蕾於民國103年7月25日聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、被上訴人起訴主張：兩造於97年1月21日簽訂房屋租賃契約（下稱租賃契約），約定被上訴人向上訴人承租門牌號碼臺北市○○區○○路○○號1樓房屋（含地下室B2-67號停車位，下稱租賃物），租賃期間至101年5月20日止，每月租金新臺幣（下同）320,000元，押租金320,000元，且上訴人應於租賃期間屆至後，於交還租賃物當天無息退還押租金。被上訴人於101年5月21日將租賃物回復原狀而經上訴人受領返還後，上訴人竟拒絕返還押租金，並藉詞要求更換屋內燈泡、拔除屋內牆壁掛丁及補土、重新油漆、修復窗簾、後陽台窗紗並將儲藏室重新油漆；又於101年7月4日要求修繕主臥室浴缸水龍頭、頸部出手口、龍頭把手及按摩功能、主臥室浴室、主臥室、大門入口及次臥室浴室浴缸上方燈故障、次臥室浴缸頸部出水口、冷氣通風孔清理及打掃；再於101年8月21日要求處理「客用衛浴洗手台塞子卡住」一事。詎被上訴人基於善意逐一完成上開要求後，上訴人仍不願返還押租金，被上訴人乃於102年1月3日以存證信函催告上訴人履行，並於102年1月3日送達。上訴人雖另主張本件租賃物其中一間房間門柱（下稱系爭門柱）受損，然此與被上訴人無涉，上訴人主張之修繕費用亦不實在。爰依租賃契約約定訴請上訴人給付320,000元，及自102年1月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、上訴人則以：被上訴人承租及修繕期間造成系爭門柱損壞，且此一損壞未經被上訴人修復，被上訴人自無履行回復原狀並經上訴人驗收完畢之義務可言，上訴人依租賃契約第4條、第8條第2項、第15條約定，當無庸返還保證金。又系爭門柱修復費用經估價為112,350元，需時3週方得修復，上訴人亦因此蒙受修復費用112,350元及租金損失240,000元之損害，以之抵銷後，被上訴人已無餘額可資請求等語資為抗辯。
三、原審判命上訴人給付320,000元，及自102年1月5日起算之法定遲延利息，上訴人不服，提起本件上訴，並聲明：(一)原判決廢棄；(二)被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項及爭點（見本院卷第100頁反面至第101頁）：
㈠不爭執事項：
⒈兩造於97年1月21日簽訂租賃契約，約定被上訴人向上訴人
承租租賃物，租賃期間至101年5月20日止，租金每月320,000元，被上訴人並於訂約時交付押租金與上訴人。
⒉租賃期間屆滿後，被上訴人於101年5月21日交還租賃物鑰匙
；上訴人於101年5月21日起至同年8月21日止，要求被上訴人修繕之項目如下：⑴更換屋內燈泡；⑵拔除屋內牆壁掛丁及補土、重新油漆；⑶修復窗簾、後陽台窗紗；⑷儲藏室重新油漆；⑸主臥室浴缸水龍頭開關未垂直對稱；⑹主臥室浴室上方燈故障；⑺主臥室上方燈故障；⑻主臥室浴缸頸部出水口水量一大一小；⑼主臥室淋浴設備龍頭把手鬆動；⑽主臥室按摩浴缸排水時略有阻塞，開啟按摩功能時有很多髒污，須清洗；⑾大門入口上方燈故障；⑿次臥室浴室浴缸上方燈故障；⒀次臥室浴室浴缸頸部出水口水出不來；⒁各房間冷氣通風孔應清理；⒂地上蟑螂應清掃；⒃客用衛浴洗手台塞子卡住。被上訴人於101年7月4日完成上述⑴至⑷項目之修繕；於101年7月26日完成上述⑸至⒂項目之修繕；上述⒃項目之修繕被上訴人於101年8月間亦已完成。
⒊被上訴人於租賃期間屆滿後之修繕非每日施工，每一施工日
結束後，被上訴人均將租賃物鑰匙交還上訴人委任之物業管理公司。
⒋被上訴人完成上述⒃項目之修繕後，未曾再進入租賃物。
⒌被上訴人於102年1月3日寄發台北台塑郵局第000006號存證
信函，催告上訴人返還押租金，存證信函於同日送達上訴人。
㈡爭點：
⒈上訴人依租賃契約第4條、第8條第2項、第15條之事由，抗
辯被上訴人不得請求返還押租金是否有理由？⑴上訴人追加此一攻擊防禦方法，程序上是否合法？⑵被上訴人是否應就系爭門柱之損害負責？⑶被上訴人是否已修繕完成？⒉上訴人主張抵銷是否有理由？⒊被上訴人依租賃契約約定請求上訴人返還押租金，是否有理
由？
五、得心證之理由：㈠上訴人依系爭租賃契約第4條、第8條第2項、第15條之事由
，抗辯被上訴人不得請求返還押租金是否有理由？⒈上訴人追加此一攻擊防禦方法，程序上是否合法？
按當事人在第二審訴訟程序不得提出新攻擊或防禦方法，但對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者，不在此限。民事訴訟法第447條第1項第3款定有明文。且依民事訴訟法第436條之1第3項規定，上開規定於簡易程序之上訴程序準用之。本件上訴人於本院審理時主張被上訴人未依租賃契約第4條、第8條第2項及第15條約定，將租賃物回復原狀交其驗收完畢，其無庸返還押租金，被上訴人雖抗辯上訴人並未於第一審提出此一主張，不得於第二審再行提出。惟上訴人於原審即已陳稱被上訴人未修繕完成一事，可認上訴人前揭所為，乃係對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充，合於上開規定，應予准許。
⒉被上訴人是否應就系爭門柱之損害負責？⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段著有明文。上訴人抗辯系爭門柱之損壞發生於被上訴人承租、修繕期間，被上訴人未將系爭門柱修繕完畢而經其驗收完成前，不得請求返還押租金，被上訴人否認系爭門柱之損害發生於租賃、修繕期間，其無庸擔負系爭門柱損壞之回復原狀責任，自應先由上訴人就系爭門柱之損害發生於被上訴人承租、修繕期間一事，負舉證責任。
⑵查證人即協助返還租賃物之仲介人員黃昱淳證稱：「（哪一
些東西要修？）主要是牆面上的釘子要拔掉要補漆，清潔打掃，有一些燈泡要更換，窗簾及後陽台的紗窗維修等等」、「第一次修繕完我們就把鑰匙返還，有跟屋主要押租金，但是屋主有進去看，於是又提出了第二次要修繕的項目，時間就大約是101年7月4日」、「（第二次要修繕的項目為何？）針對主臥室、衛浴浴缸、按摩浴缸的排水阻塞，出水口也有一點堵塞，主臥室的燈、冷氣通風口要清理，地面上的蟑螂要清理，大致就是這樣」、「（有完成被告【即上訴人】的要求嗎？）有，我們有找衛浴的廠商去修，這次是由我跟我同事找衛浴的廠商去修」、「（修繕完成之後是否有請被告來看？）有，我們跟他約101年8月21日」、「（當天看完之後被告有無意見？）當天檢查完之後沒有問題，但是要走離開房屋的時候，被告又表示有別的問題，這次的問題是客用衛浴的洗手台塞子卡住」、「（除此之外，被告有無表示其他問題要處理？）沒有，當天最後一個問題就是塞子卡住」、「（這段期間被告是否有聯絡證人門柱有損害情形？）沒有」等語（見原審卷第71頁至第73頁）。上訴人固主張黃昱淳證述不實，惟黃昱淳證述之修繕項目核與兩造不爭執之「更換屋內燈泡」、「拔除屋內牆壁掛丁及補土、重新油漆」、「修復窗簾、後陽台窗紗」、「儲藏室重新油漆」、「主臥室浴缸水龍頭開關未垂直對稱」、「主臥室浴室上方燈故障」、「主臥室上方燈故障」、「主臥室浴缸頸部出水口水量一大一小」、「主臥室淋浴設備龍頭把手鬆動」、「主臥室按摩浴缸排水時略有阻塞，開啟按摩功能時有很多髒污，須清洗」、「大門入口上方燈故障」、「次臥室浴室浴缸上方燈故障」、「次臥室浴室浴缸頸部出水口水出不來」、「各房間冷氣通風孔應清理」、「地上蟑螂應清掃」、「客用衛浴洗手台塞子卡住」相符，上訴人復未舉證證明證人之證述有不實在之處，其主張難謂可取。是自上述可知，上訴人要求之修繕項目有浴缸水龍頭開關未垂直對稱、浴缸出水口水量不一、龍頭把手鬆動、排水阻塞、清掃地上蟑螂等，均需仔細觀察及使用始得查知者，足見上訴人受領租賃物時，應已就租賃物之屋況詳為檢查。又系爭門柱損壞，只需以肉眼觀之，即可輕易查知，有照片可證（見原審卷第36頁）。衡情上訴人既得發現前述諸多細微之修繕項目，就系爭門柱之損壞如係被上訴人返還租賃物前造成者，上訴人應無不於發現上述應修繕部分時一併要求被上訴人修繕之理，上訴人主張系爭門柱於租賃期間受損云云，尚非可取。再者，上訴人於原審主張系爭門柱係於被上訴人搬家時受損，又於本院改稱因被上訴人進行修繕而受損云云，前後陳述不一，已難盡信；且系爭門柱損害位置在門柱下方，前述⑴至⒃修繕又無使用大型機具進行修繕之必要。從而，上訴人主張系爭門柱因被上訴人於返還租賃物後進行修繕而受損云云，亦無可採。
⑶次查，證人即前社區總幹事鄭維謙雖證述：被上訴人搬走以
後大概1個月，就是101年6月份左右，上訴人有請我與潘麗清一起去看屋內狀況，我進去之後親眼看到客廳旁有次臥室，上訴人有請我進去看門檻下方有裂痕，踢腳板滲水等語（見原審院卷第52頁）；證人即前社區秘書潘麗清亦證稱：被上訴人搬走後1、2個月，被上訴人請鄭維謙先去查看，然後鄭維謙再叫我進去，我們有進去房子裡面，我是有看到鄭維謙跟被告談到客廳後面書房的門框右下角有問題，我看到有一塊木頭掉漆，傾斜出來等語（見原審卷第54頁）。惟潘麗清另證述所謂搬走係指被上訴人搬遷並將紗窗、窗簾及衛浴設備修繕完成等語（見原卷第55頁反面）；而紗窗、窗簾修繕完成日為101年7月4日，衛浴設備修繕完成日為101年7月26日，為兩造所不爭執，業如前述，則依潘麗清證述，其應係於101年9月、10月間始與上訴人、鄭維謙一同查看租賃物屋況。足徵鄭維謙、潘麗清就其等於何時一同前往查看本件租賃物屋況一事所為證述，一為101年6月、一為101年9月、10月，互核並不一致。而被上訴人於101年8月21日後即未再進入本件租賃物屋內一情，為兩造所不爭，前已敘及，是本件尚難以鄭維謙、潘麗清前開證述，遽認系爭門柱之損害發生於被上訴人租賃、修繕期間。
⑷上訴人固另聲請鑑定系爭門柱損害時間及至現場履勘，然臺
灣省土木技師公會業以103年8月22日（103）省土技字第4162號函覆本院：目前尚無相關儀器可檢測出系爭門柱裂縫產生時間，且照片亦無完整之相對時間，仍無法鑑定毀損時間（見本院卷第85頁），而上訴人就系爭門柱於被上訴人租賃、修繕期間受損一事，復未提出其他證據以資證明，上訴人抗辯被上訴人應就系爭門柱之受損負回復原狀之責等語，即非有據。
⒊被上訴人是否已修繕完成？
查租賃契約第4條、第8條第2項、第15條分別約定：「承租人應於訂約時交付出租人320,000元，以作為本契約規定履行義務之保證金」、「租賃物如因承租人之過失所致之損壞，概由承租人自行負擔。承租人同意自費就租賃物於正常使用下所產生之微小損壞（如水龍頭、馬桶等）進行修繕與維護，但維修金額現於每件5,000元以內。但承租人之上述同意，並不免除出租人應提供良好狀況之租賃物及其維修之義務」、「本租賃契約終止後，承租人應將租賃物比照起租時之狀況返還出租人，但因自然因素如老化、風化等所引起之損害不在此限」（見支付命令卷第5頁至第7頁）。是兩造約定被上訴人應維修者為租賃物因其過失所致損害、正常使用下所生維修金額5,000元內之微小損害，及返還租賃物時，租賃物非因老化、風化等所生與起租狀況不同之處。又上訴人主張本件租賃物除尚有系爭門柱受損未能修復外，餘皆已修復，而本件尚乏證據證明系爭門柱係於被上訴人承租、修繕期間受損時，被上訴人無庸修繕，已如前述，則上訴人抗辯被上訴人未完成修繕，其依租賃契約第4條、第8條第2項、第15條約定得拒絕返還押租金云云，當無可取。
㈡上訴人主張抵銷是否有理由？
查本件無法證明系爭門柱之損害發生於被上訴人租賃及修繕期間，被上訴人無庸為系爭門柱之損害負責，已如前述。是以，上訴人以系爭門柱之修繕需費112,350元，及修繕期間租金損失240,000元主張抵銷，殊非有據。
㈢被上訴人依租賃契約約定請求上訴人返還押租金，是否有理
由？⒈查兩造以租賃契約第11條第1項前段、第2項後段約定：「本
租賃契約於租賃期間屆滿終止之」、「出租人應將預付且未用完之租金及保證金扣除賠償金後於交還租賃物當天無息退還」（見支付命令卷第6頁）。又本件租賃契約於101年5月20日因租賃期間屆滿而終止，被上訴人已於101年5月21日交還租賃物鑰匙，並於101年8月21日完成修繕，被上訴人無庸就系爭門柱之損害負賠償責任，均如前述，可見上訴人就應返還之押租金並無賠償金可資扣除，是被上訴人請求上訴人返還押租金320,000元，合於上開租賃契約約定，應屬有據。
⒉次按，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，
經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達書狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第2項定有明文。被上訴人於101年8月21日第三次修繕項目完成後，於102年1月3日委請律師以存證信函催告上訴人返還押租金（見支付命令卷第23頁至第26頁），是其請求自該存證信函送達後之102年1月5日起算遲延利息，核無不合，自應准許。
六、綜上所述，被上訴人依租賃契約第11條約定，請求被告給付320,000元，及自102年1月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審命上訴人如數給付，並為假執行之宣告，核無違誤。上訴意旨指摘該部分原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、上訴人固聲請現場履勘，然本件縱前往履勘，亦無法確認系爭門柱受損時間，此一調查證據之聲請，即無必要；又本判決之基礎已臻明確，兩造之其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論列，並此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 10 月 27 日
民事第三庭 審判長法 官 劉又菁
法 官 方祥鴻法 官 趙雪瑛以上正本係照原本作成本判決不得上訴中 華 民 國 103 年 10 月 27 日
書記官 曾鈺馨