臺灣臺北地方法院民事判決 103年度簡上字第272號上 訴 人 施泉興訴訟代理人 劉錦隆律師被 上訴人 主富服裝股份有限公司法定代理人 黃文貞訴訟代理人 劉俊霙律師上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於民國103年4月22日本院臺北簡易庭102年度北簡字第10129號第一審判決提起上訴，經本院於民國104年7月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人及其兄即訴外人施泉源於民國82年10月9日將位於新竹市○○街○○號、32之1號房屋（下稱系爭32號、32之1 號房屋）出租予訴外人主婦商場股份有限公司（下稱主婦公司），並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭A 租約），約定保證金為新臺幣（下同）70萬元，復於83年5 月30日簽立協議書約定提高保證金額度，另再給付62萬3,000 元之保證金，主婦公司與上訴人於85年6 月18日簽立終止房屋租賃書終止系爭A 租約。訴外人佳舫服裝股份有限公司（下稱佳舫公司）於85至89年間向上訴人及施泉源承租系爭32號、32之1號房屋，並簽立房屋租賃契約（下稱系爭B租約）。
嗣佳舫公司於95年4月7日就向上訴人單獨承租系爭32號房屋事宜，簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭 C租約），約定每月租金21萬元，保證金35萬元，租賃期間自95年4 月15日起至100年4月14日止，被上訴人於96年7月1日收購佳舫公司，系爭C租約之權利義務由被上訴人承受，系爭C租約之租期經兩造協議展延至100 年10月14日，被上訴人於租期屆至前即向上訴人聯絡交還系爭32號房屋事宜，惟上訴人遲至100 年10月20日始取回系爭32號房屋鑰匙。系爭 C租約已屆期終止，被上訴人已交還系爭32號房屋，上訴人應依照系爭C租約第3條約定返還履約保證金35萬元，上訴人收受之保證金金額，除系爭C租約所載35萬元外，尚有系爭 A租約於83年5月30日時增加之保證金62萬3,000 元之半數，故上訴人應將實際收受之66萬1,500元保證金返還予被上訴人。被上訴人於100年12月8日、101 年3月15日兩度函催上訴人返還保證金共計66萬1,500元，均未獲上訴人置理，爰依兩造間之系爭C租約，請求上訴人返還押租金66萬1,500元及法定遲延利息等語。
二、上訴人則以：系爭32號、32之1 號房屋原均為上訴人所有，上訴人於75年間系爭32號、32之1 號房屋出租予主婦公司，並曾收受押租金70萬元，至82年 5月6日施泉源將系爭32之1號房屋之所有權移轉至其名下，上訴人、施泉源始於82年間共同與主婦公司就簽訂系爭 A租約。嗣上訴人、施泉源與主婦公司於83年5月30日簽訂協議書，約定增加保證金62萬3,000元，然主婦公司係於84年 4月15日開立受款人為施泉源之禁止背書轉讓支票 1紙以為支付，因施泉源並未將增加之保證金62萬3,000 元分予上訴人，故上訴人並未收受該筆保證金，上訴人既未收受83年 5月30日協議增加之保證金，被上訴人自不得請求上訴人返還該保證金之半數即31萬1,500 元。嗣主婦公司於85年 5月15日與上訴人、施泉源簽立租賃權轉讓協議書（下稱系爭轉讓協議），約定由佳舫公司承受系爭 A租約之一切權利義務，且為配合主婦公司會計作帳需求，上訴人、施泉源於85年 6月18日簽訂終止房屋租賃契約書，並另與佳舫公司簽立系爭B 租約，佳舫公司實係繼受主婦公司與上訴人、施泉源簽立之系爭A租約，佳舫公司於95年4月7日與上訴人簽訂系爭C租約，系爭C 租約於96年由被上訴人繼受，兩造並延長租期至100 年10月14日，上訴人將系爭32號、32之1 號房屋出租20餘年來，被上訴人因公司改組或公司名稱變更而前後以主婦公司及佳舫公司之名義簽訂租賃契約書，實際上主婦公司、佳舫公司與被上訴人的負責人相同，被上訴人既承受租賃契約，且認上訴人應返還之保證金為系爭A租約之保證金70萬元半數即35萬元，及83年5月20日上訴人、施泉源與主婦公司依協議書增加之保證金62萬3,000元，顯見被上訴人亦認佳舫公司已承受主婦公司就系爭A租約之一切權利義務，且嗣後於被上訴人繼受佳舫公司就系爭C租約時，亦一併繼受。故被上訴人依系爭C租約第4條第5項「乙方於交還房屋時應負責回復原狀」之義務，應係指被上訴人應依約將系爭32號房屋回復至75年出租予主婦公司時之原狀。詎被上訴人於100 年10月20日返還系爭32號建物時，系爭32號房屋並無通往2、3、4 樓之樓梯，顯與系爭32號房屋之原始圖不符，被上訴人未盡其回復原狀之義務，上訴人因被上訴人未將系爭32號房屋回復原狀，致系爭32號房屋無法出租而每月有租金17萬9,000元之損失，1年半期間共有租金之損失計322萬2,000元，另需支付稅金19萬9,500 元，上訴人因被上訴人未依約將系爭32號房屋回復原狀所受之損害共計359萬1,000元，嗣上訴人於102年5、6 月間自行雇工修復系爭32號房屋花費31萬5,000 元，上開損失應自押租金內扣除等語，資為抗辯。
三、原審判決命上訴人應給付被上訴人35萬元及自起訴狀繕本送達翌日即102年8月16日起至清償日止之法定遲延利息並宣告假執行，並駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。至原判決駁回被上訴人其餘31萬1,500 元請求部分，則因被上訴人未就此敗訴部分聲明不服而告確定。
四、系爭32號、32之1 號房屋原均為上訴人所有，於75年間出租予主婦公司，至82年5月16日施泉源取得系爭32之1號房屋所有權後，主婦公司復於82年10月9 日與上訴人、施泉源簽訂系爭A 租約，主婦公司曾支付70萬元保證金，並由上訴人與施泉源各取得半數即35萬元，嗣上訴人、施泉源與主婦公司曾於85年 6月18日簽立終止房屋租賃契約書。上訴人與施泉源於85年至89年間共同將系爭32號、32之1 號房屋出租予佳舫公司並簽立系爭B租約，佳舫公司復於95年4月15日和上訴人簽立系爭C 租約，單獨承租系爭32號房屋，約定租賃期限自95年4月15日至100年4月14日。被上訴人於96年 7月1日繼受系爭C 租約之一切權利義務，且兩造協議將租賃期限展延至100年10月14日。上訴人於100年10月20日取回系爭32號房屋鑰匙，並受領被上訴人交還系爭32號房屋等情，有系爭 C租約、協議書、系爭A 租約、終止房屋租賃契約書、所得稅扣繳憑單、系爭B租約附卷可憑（原審卷第5至13頁、第52至56頁、第89至91頁），均堪信為真實。
五、本件爭點厥為：㈠佳舫公司是否繼受主婦公司就系爭 A租約之一切權利義務？㈡被上訴人請求返還履約保證金，有無理由？茲分述如下：
(一)按契約承擔乃以承受契約當事人地位為標的之契約，亦即依法律行為所生之概括承受，而將由契約關係所發生之債權、債務及其他附隨的權利義務關係一併移轉，與債務承擔者，承擔人僅承擔原債務人之債務，在性質上並不相同。又契約之承擔除依法律規定外，其依約定者應由契約之雙方當事人及承受人三方面同意為之。如由讓與人與承受人成立契約承擔契約，則須他方當事人之同意，始生效力（最高法院97年度台上字第1864號判決意旨參照）。經查，上訴人、施泉源與主婦公司於82年10月9日簽立系爭A租約，將系爭32號、32之1 號房屋出租予主婦公司，嗣主婦公司與上訴人、施泉源固曾於85年5月15日簽立系爭轉讓協議，並同意系爭A租約之一切權利義務皆為佳舫公司承受，然系爭轉讓協議並未經佳舫公司簽名或蓋章，此有系爭轉讓協議附卷可查（原審卷第42頁）。上訴人雖主張系爭轉讓協議係由訴外人劉晉嘉交予上訴人，劉晉嘉斯時擔任佳舫公司監察人，並提出佳舫公司85年8月23日公司變更登記表為證（本院卷第177頁正反面），惟股份有限公司對外之代表為董事長，公司法第208條第3項定有明文，股份有限公司之監察人並無對外代表公司之權限，上訴人並未就劉晉嘉對系爭轉讓協議有佳舫公司之授權為舉證，又劉晉嘉亦未於系爭轉讓協議上簽名或蓋章，上訴人主張劉晉嘉係代表佳舫公司與上訴人簽署系爭轉讓協議云云，尚不足採。上訴人復主張主婦公司、佳舫公司與被上訴人之負責人相同，實際上為同一公司，惟法人具有個別之法人格，不同法人格即為不同權利義務主體，是以主婦公司、佳舫公司及被上訴人各自獨立，屬不同之法人格地位，自不得以其負責人相同而認佳舫公司當然承受主婦公司與上訴人間之系爭A 租約。又主婦公司與上訴人、施泉源業已合意自85年6月18日起終止系爭A租約，且佳舫公司係並另與上訴人、施泉源簽立系爭B租約，此有終止房屋租賃契約書、系爭B租約附卷可佐（原審卷第12、89至91頁）。是以系爭A 租約業經合意終止，佳舫公司係另行與上訴人簽立租賃契約，上訴人主張系爭A 租約已由佳舫公司概括承受，再轉由被上訴人概括承受云云，亦非可採。再查，上訴人與佳舫公司於系爭B租約租期屆至後，於89年5月11日與佳舫公司簽立租賃期間為89年5月15日起至95年4月14日止之房屋租賃契約（原審卷第65至71頁），復於95年 4月7日與佳舫公司簽立系爭C租約，被上訴人亦不否認概括承受佳舫公司一切權利義務，則被上訴人返還系爭32號房屋予上訴人時，應回復佳舫公司於85年承租時之原狀，自不待言。至上訴人辯稱被上訴人應回復主婦公司承租時之原狀，則屬無據。
(二)按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責。本件租賃關係既已消滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，從而其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年度台上字第2108號判例意旨參照）。經查，系爭C租約已於100年10月14日租期屆滿，被上訴人依約回復系爭32號房屋於佳舫公司承租之原狀予上訴人，則被上訴人依系爭C 租約第3條第1項之約定，請求上訴人返還履約保證金（押租金）35萬元，即於法有據，應予准許。至上訴人、施泉源與主婦公司於83年5 月30日簽立協議書提高系爭A租約保證金，並再給付62萬3,000元保證金部分，系爭A 租約業經上訴人、施泉源及主婦公司合意終止，佳舫公司係另與上訴人、施泉源簽立系爭B 租約，復於95年另與上訴人簽立系爭C租約，系爭B租約或系爭C 租約並未就前開62萬3,000 元之保證金另為約定，被上訴人係承擔佳舫公司之權利義務，佳舫公司並未概括承受系爭A 租約，已詳如前述，是以前開62萬3,000 元保證金返還請求權並未由佳舫公司或被上訴人承受，被上訴人請求返還此部分保證金，尚無依據。上訴人主張因被上訴人未回復至主婦公司承租前之原狀，致其受有租金損失並支出整修費用31萬5,
000 元，業據提出施工預算明細表、統一發票等件為證（原審卷第57至59、96頁）。惟被上訴人僅須回復至佳舫公司承租時之原狀，已如前述，是上訴人空言以被上訴人未回復至主婦公司承租前之原狀，致其受有損失而請求抵銷云云，委無足採。
六、綜上所述，被上訴人依系爭C 租約第3條第1項之約定，請求上訴人應給付被上訴人35萬元，及自起訴狀繕本送達翌日（即102 年8月16日）起至清償日止按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求則無理由，不應准許。從而，原審判命上訴人給付35萬元，及102年8月16日起至清償日止，按週年利率 5％計算之利息，並依職權宣告假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，另上訴人聲請就將系爭32號房屋回復至主婦公司承租前狀況之施工期間及費用進行鑑定，惟本院業已認定被上訴人並無將系爭32號房屋回復至主婦公司承租前狀況之義務，業如前述，核無鑑定之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 8 月 12 日
民事第六庭審判長法 官 薛中興
法 官 湯千慧法 官 宋雲淳以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 104 年 8 月 13 日
書記官 吳佩倩