臺灣臺北地方法院民事判決 103年度簡上字第215號上 訴 人 周武雄訴訟代理人 林禮模律師被 上訴人 富利食品股份有限公司法定代理人 張樑訴訟代理人 黃建隆律師
王詩瑋律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國103 年3 月28日本院臺北簡易庭102 年度北簡字第12127 號第一審判決提起上訴，經本院於103 年9 月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：
（一）其於民國96年8 月28日，出租自身所有坐落臺北市○○區○○路○○號1 樓及70號1 樓之1 房屋（下稱系爭房屋）予被上訴人營業使用，租賃期間為該日起至101 年8 月27日間，租約並經公證（下稱舊租約）。上訴人於租期屆滿前之101 年8 月10日，即以臺北西園郵局第126 號存證信函（下稱系爭存證信函）通知被上訴人，倘被上訴人欲再續約，須將先前未經上訴人同意施工，破壞系爭房屋之部分回復原狀，且將施作之新設施拆除後騰空返還上訴人，上訴人並將系爭房屋如何遭破壞、應如何回復原狀等節，詳細列載於系爭存證信函中，被上訴人收受該函後，復於同月28日，與上訴人簽署租期1 年，租期101 年8 月28日至
102 年8 月27日止之租約（下稱新租約），雙方就新租約連同系爭存證信函、96年裝潢時設計圖，一併送本院所屬民間公證人趙原孫事務所進行公證，公證人以101 年度北院民公原字第0543號公證書公證在案。詎新租約租期屆至後，被上訴人未依約將系爭房屋回復原狀、騰空返還予上訴人，上訴人於102 年8 月28日以臺北信維郵局第7599號存證信函，通知被上訴人應於函到5 日內將施作設施拆除、回復原狀後，返還系爭房屋，然遲至今日，被上訴人仍未回復原狀、騰空返還系爭房屋，經委請第三人估算回復原狀所需費用為新臺幣（下同）923,000 元，爰依新租約第4 條第5 項、公證書附件、系爭存證信函、96年裝潢時設計圖，請求上訴人將系爭房屋騰空後遷讓返還，並給付回復原狀費用923,000 元。
（二）被上訴人於新租約102 年8 月27日屆滿後，無權占用系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，新租約約定每月租金72,000元，並依民法第179 條不當得利法律關係，請求被上訴人自102 年8 月28日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人72,000元之相當於租金之不當得利。
（三）另依新租約第8 條第4 項約定：遲延5 日還屋，應按月給付相當於日租金2 倍之違約金，被上訴人應自102 年9 月
3 日（即租期屆滿5 日之翌日）後至102 年9 月10日（起訴前1 日）止，按日租金2 倍計算違約金，即38,400元【計算式：每月租金72,000元；每日租金2,400 元（72,000元/30 =2,400元）；至起訴前共遲延8 日（即102 年9 月
3 日至同月10日）2,400 8 2 ＝38,400元】，及自10
2 年9 月11日起至遷讓返還房屋之日止，按日租金2 倍即4,800 元計算之違約金。
二、被上訴人則抗辯略以：
（一）依舊租約、新租約第2 條第1 項、第4 條第5 項、第6 項約定，被上訴人無需經上訴人之同意，即得自費改裝租賃物設施，且於返還租賃物時，僅需依現狀返還，無負回復原狀義務。上訴人於舊租約租期屆至前，固以上開函文通知「如不續約」需回復原狀云云，惟此與舊租約約定相違，並非合理，被上訴人亦未答允上訴人此等要求，雙方既嗣後締結新租約，即與前開函文所言「如不續約」情形有別。再者，新租約並未將系爭存證信函之要求內容，列入新租約約定，此函僅為新租約附件，被上訴人並未同意此信函要求，信函內容自對被上訴人無拘束力。被上訴人已依約將自行裝設裝潢物、改裝租賃物設施拆除，將廣告招牌回復原狀，並委請公證人就此到場公證，上訴人妄意指摘被上訴人未將施作設施拆除、回復原狀云云，自無可採。
（二）被上訴人在102 年8 月26日前，已依新租約拆除清空自行裝設設備完畢，並經上訴人於該日到場檢視確認，上訴人竟額外要求被上訴人施作非約定之多項設備，被上訴人礙難應允，上訴人應有受領系爭房屋義務卻拒絕點交，應當認被上訴人已經依法點交返還系爭房屋。被上訴人顧及上訴人不願受領，再次以存證信函通知將於102 年9 月13日辦理點交返還租賃物予上訴人，上訴人收受函文後，預告拒絕到場，被上訴人不得已委請公證人於該日到場見證點交，上訴人拒絕與被上訴人見面、點交，致被上訴人無法交付系爭房屋鑰匙，不應苛責被上訴人，豈有事後以被上訴人未交還鑰匙，指摘被上訴人持續占有租賃物之理，另觀以臺灣電力公司102 年11月電費通知及收據記載，系爭房屋於102 年9 月4 日至11月4 日間用電度數僅40度，與去年同期用電度數相差甚遠，顯見被上訴人已未占有租賃物至明。被上訴人雖曾於102 年9 月24日至25日派員至系爭房屋，清空少許遺留物品，然系爭租約第9 條約定被上訴人遷出租賃物後，如留有任何傢私雜物，任憑上訴人處置，被上訴人係為避免上訴人困擾，始出於善意，於102年9 月24日至25日至系爭房屋清除少許遺留物品，並於10
2 年10月8 日致函上訴人，不再負保管責任，依法被上訴人返還租賃物義務當已免除。被上訴人已經依法返還系爭房屋予上訴人，上訴人請求相當於租金之不當得利、逾期違約金云云，自非有理。
三、原審駁回上訴人起訴及假執行之聲請，上訴人不服提起本件上訴，上訴聲明為：㈠、原判決廢棄；㈡、上開廢棄部分：
⒈被上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還上訴人，並給付上訴人923,000 元；⒉被上訴人應自102 年8 月28日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付上訴人72,000元；⒊被上訴人應給付上訴人38,400元，及自102 年9 月11日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按日給付上訴人4,800 元。被上訴人答辯聲明為：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第43頁背面）：
（一）上訴人將所有之系爭房屋自96年8 月28日起，出租予被上訴人營業使用，舊租約租期96年8 月28日起至101 年8 月27日，並經公證，上訴人於舊租約租期屆至前之101 年8月10日，以系爭存證信函通知被上訴人，雙方復於同月28日簽訂新租約，租期101 年8 月28日起至102 年8 月27日止，新租約連同上開存證信函併為公證，新租約於102 年
8 月27日屆滿。
（二）被上訴人承租系爭房屋期間，因營業需求，將系爭房屋配電改為三相用電，但租賃關係終止後，被上訴人於102 年
8 月30日委請台電人員至系爭租賃物外騎樓大柱變更配電設備回原來配電方式。
五、得心證之理由：上訴人主張被上訴人於新租約租期屆至後，未回復原狀、騰空返還系爭房屋，應給付回復原狀費用、相當於租金之不當得利、逾期違約金，然為被上訴人所否認，並以前詞置辯，是本件爭點厥為：上訴人請求被上訴人依新租約第4 條第2 項、第5 項、第8 條第4 項、公證書附件、系爭存證信函和96年裝潢時設計圖、民法第179 條不當得利法律關係，將系爭房屋回復原狀、騰空返還，並支付相當於租金之不當得利、逾期違約金，是否有理由？茲分述如下：
（一）依新租約第4 條第5 項約定，被上訴人於租期屆至時，僅負拆除一切裝潢物、改裝租賃物，依租賃物當時現況騰空返還上訴人義務：
⒈按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於
契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年年上字第1118號判例可資參照。經查，雙方於舊租約、新租約第2 條第1 項、第4 條第5 項均約定：「乙方（被上訴人）應於租期屆滿後5 日內將租賃標的物依『當時現況』騰空返還甲方（上訴人），不得藉詞拖延或要求甲方（上訴人）補貼任何費用」、「乙方（被上訴人）得自費改裝租賃物之設施，但不得影響租賃標的物之結構安全，因違反本項規定而致租賃物毀損時，乙方（被上訴人）應負損害賠償責任。租期屆滿或本租約終止時依租賃物『當時現況』騰空返還甲方（上訴人），乙方（被上訴人）之一切裝潢物及改裝租賃物之設施需拆除。」等內容，顯見兩造約定被上訴人雖得自費改裝租賃物設施，但應以不破壞租賃物結構安全為原則，若因此毀損租賃物結構安全，當負損害賠償責任，而被上訴人在租期屆至返還租賃物時，應將裝潢物、改裝租賃物之設施拆除後，再以租賃物「當時現況」騰空返還上訴人。
⒉上訴人雖主張綜觀新租約第4 條第2 項、第5 項、彼時締
約時一併公證之系爭存證信函、96年裝潢時設計圖，可知被上訴人負有回復原狀、損害賠償責任。然查：
⑴、上訴人於系爭存證信函中，雖言及「如不續約，應依租約
第2 條第1 項約定在租期屆滿後5 日內完成標的物破壞者之維修即在標的物新設施之拆除。逾時以違約論。」文句（見原審卷第15至18頁），意請被上訴人行回復原狀義務。然此函既為上訴人單方寄予被上訴人信函，自難論有取代雙方租約約定明文之效力，或逕論雙方已有被上訴人應負回復原狀義務之意思合致，況雙方既嗣於101 年8 月28日簽訂新租約，自與此函所謂「如不續約」之前提有別，無從據此拘束被上訴人。
⑵、至雙方雖於締結新租約時，以系爭存證信函、96年裝潢時
設計圖併附為公證書之附件（見原審卷第20至31頁），惟參以彼時公證新租約之公證人於原審到庭證稱：我有公證舊租約、新租約，雙方於96年先訂有舊租約（租期5 年），租期快到時，出租方（即上訴人）發了存證信函（即系爭存證信函）給承租人（即被上訴人）告知（租賃物）有中間毀損情形，新租約後有以存證信函為租約附件，讓承租人（被上訴人）知悉有存證信函之情況，後來新租約公證時，就將存證信函附於租約後，作為租約之附件一併公證，當時承租人（被上訴人）表示確實有收到存證信函，也同意將此作為附件，但並未同意修復，也未做其他任何表示。一般而言，單純收受存證信函，並不會將之做為契約附件，若雙方對修復內容有協議，會將之做為契約的條款，惟本件並非如此，只是單純做附件，出租人（上訴人）只是希望將承租人（被上訴人）有毀損的情形在續約中表明，所以才將該函做為附件，但雙方對於是否有毀損或應否賠償之情形，並無達成協議，所以未列入契約條款中。而本件是租約（契約）之公證，並不是私權事實（租賃物現場毀損情形）之公證，所以公證人僅就雙方合意之契約公證，不認定事實上是否存在毀損情形等語（見原審卷第122 至123 頁），可知系爭存證信函、96年裝潢時設計圖縱為新租約公證時之附件，仍不表示被上訴人於公證之時，已經認同系爭存證信函內指摘之系爭房屋瑕疵內容，或同意上訴人於系爭存證信函所言之回復原狀義務，故被上訴人返還租賃物義務，仍應本諸新租約明示約定而定。
⑶、上訴人另以新租約第4 條第5 項約定中，刪除舊租約第4
條第5 項後段關於「另其他改裝租賃物之設施及因裝修之必須致使牆面及天花板釘孔或油漆之折舊無需恢復原狀。地坪之裝修材料則依當時現況返還無需恢復原狀」內容，且將系爭存證信函、96年裝潢時設計圖並為新租約公證附件，可徵上訴人彼時已具體指明被上訴人應負回復原狀、拆除設施義務云云。惟查，新租約第4 條第5 項中段既明白約定「租期屆滿…時依租賃物『當時現況』騰空返還甲方（上訴人），乙方（被上訴人）之一切裝潢物及改裝租賃物之設施需拆除」內容，可知被上訴人於租期屆至時，僅有拆除一切裝潢物、改裝租賃物設施，再以「當時現況」騰空返還上訴人即可，且綜核系爭契約其他約定，除第
4 條第6 項拆除裝設廣告招牌回復義務外，亦別無其他回復原狀義務約定，故新租約既無其他應行回復原狀內容，將舊租約第4 條第5 項後段「無需回復原狀」等約定內容刪除，亦屬合理，上訴人反此逕論雙方締結新租約真意有規範被上訴人回復原狀義務云云，恐有曲解契約文句及當事人真意情形，並無可取。
⑷、從而，上訴人以新租約第4 條第2 項、第5 項、彼時締約
時一併公證之系爭存證信函、96年裝潢時設計圖等文件，逕謂被上訴人存在回復原狀、損害賠償義務，非本諸兩造締約真意，無從拘束被上訴人，殊非可採，而被上訴人依新租約第4 條第5 項約定，僅負依租賃物當時現況騰空返還義務，可堪認定。
（二）被上訴人已經於102 年8 月26日依租賃物當時現狀騰空返還上訴人，並無逾期返還租賃物情事，上訴人再行請求騰空返還系爭房屋、給付逾期違約金、相當於租金之不當得利，均非有理：
⒈按債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自
提出時起，負遲延責任；債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出；在債權人遲延中，債務人僅就故意或重大過失，負其責任，民法第234 條、第235 條但書、第237 條分別定有明文。
⒉經查，新租約於102 年8 月27日屆至，被上訴人已於同月
26日將自行裝設之相關設備拆除清空，並通知上訴人到場點交，上訴人到場檢視後，拒絕受領系爭房屋，並要求被上訴人施作逾越新租約約定之設備，揆以上開法條說明，應認被上訴人已依債之本旨、新租約約定而提出，彼時已生點交系爭房屋予上訴人效力，故上訴人於本件訴訟再行請求被上訴人騰空返還系爭房屋，自非有理。上訴人雖稱自身於102 年8 月26日至系爭房屋檢視，係因為天花板管線接頭有漏水情形，始於該日至系爭房屋檢視云云，然上訴人所稱此情，未有相關證據佐證其說，輔徵該日既屬新租約屆至前一日，雙方於該日相約檢視系爭房屋，理當與承租人返還租賃物予出租人之事務較為相關，故上訴人此部分說詞，並無可採。至被上訴人雖另以102 年9 月6 日永吉郵局第302 號存證信函通知上訴人訴訟代理人，表明被上訴人將於同月13日再次派員與上訴人辦理點交（見原審卷第84至97頁），但因上訴人預示拒絕收受，故被上訴人於該月13日委請公證人見證被上訴人返還系爭房屋情形，後於102 年10月8 日以臺北長安郵局第4059號存證信函通知上訴人已於102 年9 月13日在公證人見證下交付系爭房屋完畢等情，實係因上訴人消極拒絕受領系爭房屋，被上訴人在不諳先前102 年8 月26日所為交付已生提出交付效果，而再次通知點交，惟被上訴人既然已於102 年8 月26日行點交返還，自無再次點交之理，而被上訴人此舉作為，雖多此一舉，然不影響本院就本件系爭房屋點交時點為102 年8 月26日之認定，併予陳明。
⒊另上訴人質疑被上訴人於102 年8 月30日委請台電人員到
場更換電表配電系統，又於翌（9 ）月24日至26日雇工至系爭房屋進行拆除工程，可見被上訴人仍繼續占有系爭房屋云云。經查，被上訴人於102 年8 月30日委請台電人員更換電表配電系統為三向用電，實係至系爭房屋外騎樓大柱而為，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈡），施工地點既為系爭房屋外，自難謂被上訴人該等舉動有何占有系爭房屋之意思或行為。而被上訴人不否認前於102 年9月24日至26日間，有短暫進入系爭房屋，此情復有上訴人提供之照片10張為憑（見原審卷第61至65頁），惟觀以此等照片，既係被上訴人短暫雇工進入系爭房屋行清運行為，實難逕論此行為為占有，或謂被上訴人彼時仍存占有意思，另酌以上訴人始終表態拒絕與被上訴人點交系爭房屋，拒絕收受系爭房屋鑰匙，雙方涉訟後，被上訴人多次於庭上表明欲返還鑰匙與上訴人，亦遭上訴人執意拒絕等情（見原審卷第123 頁背面、136 頁背面），及觀以新租約第9 條約定「乙方（被上訴人）於租期屆滿或本契約終止時應於5 日內依當時現況騰空遷出租賃物，如留有任何傢私雜務於租賃物內者視為廢棄物，任憑甲方（上訴人）處置，乙方（被上訴人）不得異議，並應負擔甲方（上訴人）處置所發生之費用」字句（見原審卷第25頁），被上訴人在騰空遷出系爭房屋後，留有該屋內之傢私雜務，即依前揭約定被視為廢棄物，任由上訴人自行處置，被上訴人彼時為避免上訴人困擾，始於上開期間短暫進入系爭租賃物清運遺留物，此等清運作為，既非以占有意思，實施占有行為，自難逕論被上訴人事實上繼續占有系爭房屋。準此，上訴人以前開事證佐證被上訴人於102 年8 月26日點交後仍然繼續占有系爭房屋，均無可取。
⒋是以，被上訴人既已於新租約租期屆至前，依現狀騰空返
還系爭房屋予上訴人，其後復無再行占有行為，上訴人於本件再請求被上訴人騰空交還系爭房屋，或要求被上訴人給付逾期違約金、占有相當於租金之不當得利，均無可許。
（三）上訴人以系爭契約第4 條第2 項、第5 項請求被上訴人給付回復原狀費用923,000元，亦非有據：
上訴人雖提出先前委請訴外人三耀鋁門窗行、宏昶水電工程行估算回復原狀、損害賠償之工程費用共計923,000 元單據，認被上訴人當依系爭契約第4 條第2 項、第5 項負回復原狀、損害賠償責任。然細觀三耀鋁門窗行、宏昶水電工程行估價單細項為「大理石地板、前門之不銹鋼鐵捲門、前門玻璃自動門、後門之硫化銅門、大樓外牆面、長蔽陽雨棚、浴室之浴缸、浴室天花板、前後兩座防盜系統、騎樓天花板及四方形燈乙座、增設室內管路、管線、金屬管線拆除」、「查線路及線路覆原、開關插座覆原、T-
BAR 燈具（室內）、開關箱整理」（見原審卷第38、132頁），均多屬新增或美化系爭房屋之設施內容，實與被上訴人依系爭契約第4 條第5 項前段負租賃物結構安全毀損之損害賠償責任有別，故上訴人請求被上訴人就前開支出負回復原狀或損害賠償責任，自非有據。
六、綜上，被上訴人於新租約租期屆至後，已依約返還系爭房屋予上訴人，故上訴人再行請求被上訴人騰空返還、給付回復原狀923,000 元工程費用、按月支付72,000元相當於租金之不當得利、按日租金2 倍計算之逾期違約金等請求，均非有理。原審為上訴人敗訴判決，經核並無不合，上訴人仍執陳詞，指摘原審判決不當，求予廢棄改判，並無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 103 年 9 月 24 日
民事第六庭審判長法 官 薛中興
法 官 宋雲淳法 官 湯千慧以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 103 年 9 月 24 日
書記官 李心怡