臺灣臺北地方法院民事判決 103年度簡上字第226號上 訴 人 李素嫻被 上訴人 李萍瑛訴訟代理人 周國棟上列當事人間請求返還押租金等事件，上訴人對於中華民國103年2月24日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭102年度北簡字第8451號第一審判決，提起上訴，本院於民國104年3月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由上訴人起訴主張：上訴人於民國100年1月16日與被上訴人簽訂
房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），向被上訴人承租臺北市○○路○○○巷○○號7樓之房屋（下稱系爭房屋），並依約給付押租保證金（下稱系爭押租金）新臺幣（下同）4萬6,000元予被上訴人。詎被上訴人另將系爭房屋頂樓加蓋部分出租予訴外人周國棟，周國棟卻經常於頂樓製造聲響，並故意大量丟棄垃圾於上訴人住處門口，因而與上訴人發生激烈爭執，經上訴人向被上訴人反應後，被上訴人透過仲介人員即訴外人李濟強通知上訴人因其女兒生產而有使用系爭房屋之必要，詢問上訴人是否同意提前終止系爭租賃契約，被上訴人並允諾若上訴人於1個月內搬遷，將賠償上訴人搬家費、傢俱設備及仲介費用等損失共計7萬元，並返還押租金4萬6,000元，兩造並簽訂解約協議書為憑，詎上訴人依約於100年4月間搬離系爭房屋，並協同李濟強辦理交屋手續，被上訴人竟拒不返還押租金及賠償7萬元，並以上訴人破壞系爭房屋為由，要求上訴人賠償修繕費用5萬0,050元。實則上訴人搬離系爭房屋之際，僅屋內地面留有些許垃圾及客廳正面牆面油漆污損，並無大型垃圾，且屋內傢俱本即老舊，上訴人並無破壞及毀損系爭房屋之情形，被上訴人拒絕賠償並退還押租金，並無依據。爰依系爭租賃契約第5條及及解約協議書第2條之約定，請求被上訴人返還押租金4萬6,000元及賠償7萬元之損失，共計11萬6,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息。
被上訴人則以：上訴人承租系爭房屋並入住後，屢次製造事端
，無故挑釁及辱罵鄰居，且似以不明重物用力搥擊系爭房屋，鄰居數度向轄區派出所報案，顯已違背系爭租賃契約第10條應注意避免任何可能之噪音影響他人居住權益之約定；又依系爭租賃契約第14條約定，上訴人有違背契約條款，被上訴人得隨時解約收回房屋，且對於上訴人因此所受之損失，無須負責，被上訴人係因前揭情況，遭鄰居反應，不得已始要求與上訴人終止契約；另兩造已合意終止系爭租賃契約，並另簽訂解約協議書，上訴人允諾將其所裝設之監視錄影設備留用，且若上訴人於100年6月5日前遷出交還系爭房屋，並結清水、電、瓦斯等費用，被上訴人同意於交屋時賠償上訴人違約金1萬元及補貼搬家費（含上訴人所提之雜費）共計7萬元。詎上訴人交屋時，並未依約移交系爭監視錄影設備，且留下滿地垃圾於系爭房屋屋內，屋頂、牆壁亦因上訴人以重物敲擊而龜裂、破洞，被上訴人因此支出修繕費用5萬0,050元，上訴人既有違反系爭租賃契約之情事，且未依解約協議書約定清空系爭房屋，被上訴人自無返還押租金及賠償之義務等語，資為抗辯。
原審為上訴人敗訴判決，上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠原
判決廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人11萬6,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
兩造不爭執事項（見本院卷第60頁背面、第61頁）：
㈠兩造於100年1月16日簽訂系爭租賃契約，於第5條約定「乙方
（即上訴人）應於訂約時，交於甲方（即被上訴人）新臺幣4萬6,000元作為押租保證金，乙方如承租不滿約定期日，則押金由甲方全額沒入。保證金不得抵付租金，於租賃期滿交還房屋時，甲方無息交還乙方。」，另該條後方手寫「上述內容非個人因素除外」，並由兩造於文句後方蓋印。
㈡兩造於100年4月5日簽訂解約協議書，於第1條約定「乙方（即
上訴人）需於民國100年6月5日前遷出交還房屋予甲方（即被上訴人）及結清水、電、瓦斯費並解除租賃契約」；第2條約定「甲方同意於乙方清空並搬離房屋後，於交屋時賠償給予乙方違約金1萬元及補貼搬家費（含乙方所提之雜費）共計新臺幣7萬元作為補償」；第3條約定「若乙方未於100年5月31日前清空並搬離房屋，則前條之補償金額甲方不予補償外，絕無異議。第4條約定「其他約定依租賃契約條款為準。」得心證之理由：
上訴人主張其應被上訴人要求提前終止系爭租賃契約，被上訴人自應返還押租金4萬6,000元，又其已依兩造間所簽訂之解約協議書搬遷，被上訴人自應依系爭協議書第2條約定賠償其7萬元等情，為被上訴人所否認，並以前詞置辯，是本件兩造之爭點厥為：㈠上訴人依系爭租賃契約第5條請求被上訴人返還押租保證金4萬6,000元有無理由？㈡上訴人依解約協議書第2條請求被上訴人給付7萬元有無理由？㈢被上訴人以系爭房屋修繕費用5萬0,050元為抵銷抗辯有無理由？茲分述如下：㈠上訴人依系爭租賃契約第5條請求被上訴人返還押租金4萬6,00
0元有無理由？⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭
句，民法第98條定有明文。解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解(最高法院17年上字第1118號判例意旨參照)；又解除契約，係指當事人之一方，行使其本於法律或契約所定之解除權，使契約自始歸於消滅之一方的意思表示而言。契約經解除者，溯及訂約時失其效力，與自始未訂契約同。此與契約之終止，僅使契約嗣後失其效力者迴異(最高法院51年台上字第2829號、23年上字第3968號判例意旨可資參照)。次按系爭押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號案判決可資參照）。⒉依兩造間所簽訂之系爭租賃契約第5條約定：「乙方（即上訴
人）應於訂約時，交於甲方（即被上訴人）新臺幣四萬六千元作為押租保證金，乙方如承租不滿約定日期，則押金由甲方全額沒入。保證金不得抵付租金，於租賃期滿交還房屋時，甲方無息交還乙方。上述內容非個人因素除外。」：又第9條約定：「房屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害建築，乙方交還房屋時自應負責回復原狀。」；第17條約定：「租賃期滿遷出時也方所有任何傢俬雜物等，若有留置不搬者，應視作廢物論任憑甲方處理，並由押金支付垃圾清運之所有費用，乙方絕不異議。」及第18第2款約定「租賃期間內乙方若有違背本契約各條項時，任憑甲方處理，乙方絕不異議。」。
⒊經查：上訴人主張係因被上訴人以女兒生產為由欲收回系爭房
屋先為終止契約之提議，進而為同意，被上訴人則辯以係因上訴人經常發出噪音並與鄰居爭執，始提前終止契約，堪認兩造間對於終止契約意思表示發動之原因或有爭執，惟兩造對於不再使系爭租賃契約關係存續已有合意，而系爭解約協議書固記載「租賃雙方合意依下列協議『解除』租賃契約」，惟依系爭解約協議書之協議內容所示，兩造約定上訴人應於100年6月5日前遷出系爭房屋予被上訴人，而被上訴人則同意於上訴人清空並搬移房屋後，於交屋時賠償上訴人違約金及補貼搬家費用共計7萬元作為補償（見原審卷第24頁），足見兩造係合意使系爭租賃契約往後失其效力，並非意使系爭租賃契約自始當然絕對無效，揆諸前揭判例意旨，兩造應為合意終止系爭租賃契約關係，並非解除契約；佐以，依系爭解約協議書約定，被上訴人於上訴人依約清空並搬遷後，尚需支付上訴人提前終止租賃契約之違約金1萬元及補貼搬家費用，可知被上訴人並非以上訴人有違反系爭租賃契約第10條「乙方應注意避免任何可能之噪音影響他人居住之權益」約定為由，片面終止系爭租賃契約，則依系爭租賃契約第5條約定，被上訴人自應返還系爭押租保證金4萬6,000元。
㈡上訴人依解約協議書第2條請求被上訴人給付7萬元有無理由？
依系爭解約協議書第2條約定：「甲方同意於乙方清空並搬離房屋後，於交屋時賠償給予乙方違約金1萬元及補貼搬家費（含乙方所踢雜費）共計新臺幣7萬元作為補償。」。則於上訴人「清空」並搬離房屋後，被上訴人固應於交屋時賠償違約金1萬元及搬家費補貼共計7萬元，然上訴人並未依約清空系爭房屋乙節，業據證人李濟強證稱：伊於100年間在住商不動產世貿店擔任業務員，本件兩造之間之租賃契約係由伊居間處理，因系爭房屋係被上訴人透過伊所購買，係受被上訴人委出租系爭房屋予上訴人，當初房屋租賃契約書約款均經過兩造確認方簽訂。簽約當年度農曆年前時，伊聽到鄰居抱怨上訴人會在半夜的時候敲牆壁或是很大聲關門，伊曾試著協調狀況，上訴人否認有此情事，結果對面鄰居拿渠等所錄檔案給伊看，的確有聽見凌晨時有鬼吼鬼叫聲，聲音是在上訴人承租之系爭房屋內傳出來，惟上訴人仍否認，伊遂與被上訴人討論是否要請上訴人離開，當時上訴人提出一些不合理條件，例如算命費用、搬家費用等金額大約7萬元，被上訴人為了要讓上訴人搬家故予以同意，然上訴人交屋時狀況實在太糟糕。系爭解約協議書係伊協助簽訂，原本協議五月底要搬遷，但上訴人表示過於急迫，故後來改成6月5日，解約協議書內容伊有事先用電話跟被上訴人確認後始行繕打條件，經被上訴人確認無誤後伊才詢問上訴人。被上訴人雖同意有支付上訴人7萬元，但需上訴人依約搬遷，印象中上訴人有提前搬遷並將系爭房屋鑰匙交付予伊，伊有問上訴人現場垃圾如何處理，上訴人表示事後會找人來清運。當時伊有看到系爭房屋天花板、牆壁、廁所門把及房間門板都有被破壞之痕跡，如卷附照片所示，但是當時伊怕激怒上訴人致其反悔，故未詢問上訴人，上訴人離開之後當日，伊有請被上訴人到現場自己拍照。簽訂解約協議書時，兩造有協議將由被上訴人連同押租金及7萬元一起退還給上訴人，然押租金本來即係用以處理後續賠償事宜，得用以扣除，上訴人否認有破壞系爭房屋，後來亦未找人清運垃圾。又約協議書簽訂當時係約定上訴人需將監控器材設備留下，但後來上訴人並未留下來，亦未依約必須清空房屋及搬遷等語（見本院卷第81至83頁），且有現場照片在卷可參（見原審卷第25至28頁、本院卷第47至53頁），而上訴人對於其所述業已委託證人李濟強清運垃圾乙節，為證人李濟強所否認，觀諸上訴人所提出之電話譯文（見原審卷第7頁），亦未能證明上訴人有委託證人李濟強代為清運垃圾且為證人李濟強所允諾等情，是上訴人既未依約清空系爭房屋，其依系爭解約協議書第2條請求被上訴人給付7萬元，自屬無據。
㈢被上訴人以系爭房屋修繕費用為抵銷抗辯有無理由？
按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。前項特約，不得對抗善意第三人。又抵銷，應以意思表示，向他方為之。其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅。前項意思表示，附有條件或期限者，無效。民法第334條及第335條定有明文。本件被上訴人抗辯上訴人搬遷時並未依約清空系爭房屋，且有毀損系爭房屋，致其支出修繕費用5萬0,050元等情，雖為上訴人所否認。然查，被上訴人已提出請款單為證（見本院卷第54頁），且證人李濟強對於上訴人交屋時之屋況即未依約清空系爭房屋等情，業已證述綦詳，如前所述，堪認被上訴人抗辯上訴人並未依約清空系爭房屋且有造成系爭房屋毀損之情況等詞可採。加以證人范伯魁證稱：伊係室內設計師，卷附請款單為伊所開立，當時係被上訴人委託伊前往臺北市○○區○○路○○○巷○○號7樓進行室內油漆、水電及清潔工程，現場情形如原審卷第25至28、本院卷第51至53頁照片所示，修繕情形是整各門片換掉、指派兩名人員前往現場清潔，並派車清運現場垃圾、全室進行油漆，且因浴室天花板塌陷而作更換，當初有安裝監視器，為了要復原故委請水電工人處理線路問題，相關修繕費用被上訴人已於請款單開立當日以現金支付等語（見本院卷第93、94頁），益徵被上訴人確實因上訴人承租期間未能妥善使用系爭房屋，而支出修繕費用5萬0,050元，被上訴人為抵銷之抗辯，應認有據，是兩造之債權互為抵銷後，上訴人已無得向被上訴人請求返還押租金之債權餘額，應堪認定。
綜上所述，上訴人主張兩造合意終止系爭租賃契約，被上訴人
應返還押租保證金4萬6,000元固非無據，然因上訴人並未依約於遷出時清空系爭房屋，故上訴人依系爭解約協議書第2條請求被上訴人給付7萬元並無理由，另被上訴人抗辯上訴人未依約清空垃圾且未妥善使用系爭房屋致其因此支出修繕費用5萬0,050元，應為可採，是兩相抵銷後，上訴人已無可得對被上訴人請求之債權存在。從而，上訴人依系爭租賃契約第5條及系爭解約協議書第2條之約定，請求被上訴人給付11萬6,000元及自起訴狀繕本送翌日起算之法定遲延利息，尚乏所據，不應准許。原審駁回上訴人之訴，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據
，經本院逐一審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第 436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 4 月 13 日
民事第三庭 審判長 法 官 劉又菁
法 官 賴淑芬法 官 葉雅婷以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 104 年 4 月 13 日
書記官 鍾雯芳