臺灣臺北地方法院民事判決 103年度簡上字第341號上 訴 人 鄒壽生被上訴人 台北市政府法定代理人 郝龍斌訴訟代理人 林珮雯上列當事人間請求確認租賃權存在等事件，上訴人對於中華民國
103 年5 月30日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭102 年度北簡字第9445號第一審判決提起上訴，本院於民國103 年12月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人向被上訴人承租位於臺北市○○區○○路○○號5 樓之13之國民住宅（下稱系爭國宅）10餘年，兩造最近一次於民國100 年1 月25日簽訂臺北市國民住宅租賃契約書（下稱系爭租約），依系爭租約第二條約明：「租賃期間：自民國100 年2 月1 日起至102 年1 月31日止，租期屆滿時，租賃關係即行消滅，甲方不另通知。乙方如有意續租須另訂新約，並應符合甲方所定資格，於租賃期間屆滿前一個月內，檢具乙方本人之全戶戶籍謄本正本（限一個月內申領者）及連帶保證人之戶口名簿或身分證影印本，向甲方申請續租，申請未獲准者，其租賃關係於租賃期限屆滿時消滅。」是上訴人僅需符合被上訴人所定之資格，被上訴人即應將系爭國宅出租予上訴人，況上訴人已承租系爭國宅10餘年，且承租資格並未改變，故系爭租約所載之租期，性質上應僅為雙方換約之日期，並非租賃權之存續期限。但兩造最近一期之租約即將屆期之際，被上訴人竟以臺北市都市發展局西區管理站訪查人員即訴外人莊長瑞訪查中正出租國宅社區（即本件系爭國宅之社區）之訪查紀錄中，記載上訴人疑似患有精神疾病、曾於社區騷擾、言語及肢體恫嚇、甚至撥灑排泄物等行為，遽認上訴人有違反租約之情形而終止系爭租約，要求上訴人騰空交還系爭國宅予被上訴人接管，嗣並向鈞院聲請裁定准予強制執行，經鈞院以102 年度宅聲字第2號裁定准許強制執行確定在案。惟上訴人並未患有精神疾病，也無前揭訪查紀錄所載之行為，且該訪查紀錄亦未有受訪人員之簽名，並無法證明訪查內容之真偽，復無錄音、錄影或照片等證據可資為證，故被上訴人以此為由終止租約，要求上訴人騰空交還系爭國宅予被上訴人接管，顯屬無據。爰依法提起本訴，並求為判決：㈠確認上訴人對系爭國宅租賃權存在；㈡被上訴人應就系爭國宅與上訴人簽訂書面租賃契約；㈢鈞院102 年度司執字第105553號遷讓房屋強制執行事件之執行程序應予撤銷等情。
二、被上訴人則以：㈠被上訴人經系爭國宅之社區住戶反應上訴人有潑灑排泄物之
情形，經被上訴人於101 年4 月17日以府授都服字第00000000000 號函通知上訴人改善，之後仍有多位社區住戶反映上訴人有潑灑排泄物、以言語或肢體為騷擾及恫嚇等行為，並有住戶向臺北市議會市民服務中心陳情，經被上訴人派員訪視多位社區住戶及系爭國宅所在之區里里長，亦表示曾與轄區派出所員警協同數度前往系爭國宅協助處理上訴人上揭行為，是上訴人確有違反租約情事，業經查明屬實，則依兩造簽訂之系爭租約第十一條第二項約定：「甲方訪視國宅發現有影響安全或環境衛生情事，乙方應依甲方通知限期改善，逾期不改善甲方得終止契約收回國宅」，及第十二條第八項約定：「乙方有下列情形之一者，甲方得隨時終止契約收回國宅，並得移送法院裁定後強制執行，回復原狀所需費用概由乙方負擔，乙方絕無異議：....八、乙方或其共同居住之家屬有妨害公共安全者（例如酗酒、鬥毆、鬧事、聚賭、吸毒、妨害風化、竊盜、收受或收買贓物或其他不法情事），或有惡意行為者（破壞建築結構、占用公共設施阻礙防火逃生通道、違反租約規定經甲方人員勸阻不聽、對甲方人員惡言恐嚇或施報復手段者等），經查明屬實者。」等約定，被上訴人於101 年12月5 日以府授都服字第00000000000 號函通知上訴人終止租約並收回系爭國宅，並依系爭租約第12條及國民住宅條例第23條規定，以鈞院102 年度宅聲字第2 號民事裁定為執行名義，向鈞院聲請准予對上訴人強制執行收回系爭國宅。
㈡按所稱之國民住宅，係指由政府計劃，用以出售、出租、貸
款自建或提供貸款利息補貼，供收入較低家庭居住之住宅，國民住宅條例第2 條定有明文。又相關承購及承租條件則規定於國民住宅出售出租及商業服務設施暨其他建築物標售標租辦法第4 條。而本件上開系爭租約第2 條約定所謂「甲方所定資格」，即係指上訴人承租國民住宅應具備前開條文所定之條件。系爭租約要求上訴人應符合被上訴人所定資格為其承租國民住宅之條件，非謂上訴人一旦符合資格，被上訴人即負有應與上訴人另訂續租新約之義務。
㈢依本件系爭租約第2 條所載租賃期間係自100 年2 月1 日起
至102 年1 月31日止，此為租賃關係存續期間之約定，租期屆滿，上訴人欲繼續承租應另訂新約，成立新租賃關係，否則租賃關係即行消滅。而兩造間係成立私法契約關係，依契約自由原則，個人得依據其自由意思，決定是否締結契約，與何人締結契約，及締結何種內容之契約。再依系爭租約第
3 條第1 項、第2 項分別約明：「乙方依第二條規定申請續約時，甲方得依乙方就本契約之履行情形、乙方對甲方執行國宅或社區停車場管理之配合程度、或其他情事，列為准否同意續租之審核要件之一」、「乙方對前項甲方所為不同意續租之決定，不得聲明異議」，故被上訴人就上訴人之續約申請，得為同意與否之決定，而上訴人對被上訴人不同意續租決定，即不得聲明異議。據上，被上訴人既已終止系爭租約，亦未與上訴人另訂新租約，縱認被上訴人終止租約有瑕疵，兩造間之租賃關係亦因租期屆滿而消滅，故上訴人之訴顯無理由等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，（除確定部分外）上訴人不服，提起本件上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人對系爭國宅租賃權存在；㈢被上訴人應就系爭國宅與上訴人簽訂書面租賃契約。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、本件上訴人主張其未有訪查紀錄所指之行為，且該查訪紀錄並無受訪人員之簽名，又無任何錄音、錄影或照片等證據可證明訪查內容之真偽，被上訴人以此為由終止系爭租約，要求上訴人騰空交還系爭國宅予被上訴人接管，顯屬無據，況依兩造約定，上訴人僅需符合被上訴人所定資格，被上訴人即應將系爭國宅出租予上訴人，而上訴人已承租系爭國宅10餘年，承租資格並未改變，系爭租約所載之租期性質上僅為兩造換約之日期，非為租賃權之存續期限等情，為被上訴人所否認。則本件所應審究者為：㈠上訴人主張確認對系爭國宅租賃權存在，是否有據？㈡被上訴人是否應就系爭國宅與上訴人簽訂書面租賃契約？茲分項析述如下：
㈠上訴人主張確認對系爭國宅租賃權存在，是否有據：
⒈按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上之利益者，不得
提起，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，最高法院52年台上字第1240號判例可資參照。本件上訴人主張其對系爭國宅有租賃權存在，為被上訴人所否認，足見此租賃關係存否不明確，上訴人主觀上之法律上地位確有不安之狀態，而此種不安之狀態，能以確認判決將之除去，是上訴人提起此部分確認之訴，應有受判決之法律上利益存在，先予敘明。
⒉按所謂契約者，乃平等主體的自然人或法人或其他組織之間
設立、變更或終止民事權利義務關係之協議，當事人之一方應享有自願訂立契約之權利，且需契約當事人間意思表示一致，契約始能合法成立，此即契約自由原則與私法自治原則。又按租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約；定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450 條第3 項之規定，先期通知；租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第450 條、第
453 條、第455 條前段分別定有明文。上訴人主張兩造最近一期之租約即將屆期之際，被上訴人竟以臺北市都市發展局西區管理站訪查人員之訪查紀錄中，記載上訴人疑似患有精神疾病、曾於社區騷擾、言語及肢體恫嚇、甚至撥灑排泄物等行為，遽認上訴人有違反租約之情形而終止系爭租約，要求上訴人騰空交還系爭國宅予被上訴人接管，惟上訴人並未患有精神疾病，也無前揭訪查紀錄所載之行為，且該訪查紀錄亦未有受訪人員之簽名，並無法證明訪查內容之真偽，復無錄音、錄影或照片等證據可證，故被上訴人以此為由終止租約，顯屬無據等情，為被上訴人所否認，辯以：被上訴人屢經住戶反映有潑灑排泄物、以言語或肢體為騷擾及恫嚇等違反租賃契約之行為，顯已嚴重影響社區安全及環境衛生，經被上訴人以101 年12月5 日發函終止租約收回國宅，依法有據等語。經查：
⑴上訴人承租被上訴人管理之系爭國宅，兩造定有系爭租約並
經本院所屬民間公證人吳碩仁事務所公證在案，有系爭租約及公證書在卷可參（見原審卷第9 頁至第10頁，及本院卷第
161 頁），此為兩造所不爭。系爭租約第11條第2 項及第12條第8 款各約明：「甲方（即被上訴人）訪視國宅發現有影響安全或環境衛生情事，乙方（即上訴人）應依甲方通知限期改善，逾期不改善甲方得終止契約收回國宅」、「乙方有下列情形之一者，甲方得隨時終止契約收回國宅，並得移送法院裁定後強制執行，回復原狀所需費用概由乙方負擔，乙方絕無異議：....八、乙方或其共同居住之家屬有妨害公共安全者（例如酗酒、鬥毆、鬧事、聚賭、吸毒、妨害風化、竊盜、收受或收買贓物或其他不法情事），或有惡意行為者（破壞建築結構、占用公共設施阻礙防火逃生通道、違反租約規定經甲方人員勸阻不聽、對甲方人員惡言恐嚇或施報復手段者等），經查明屬實者。」等約定。
⑵查上訴人有潑灑排泄物、以言語或肢體為騷擾及恫嚇等行為
，屢經多位住戶反映在案，復有住戶向臺北市議會市民服務中心陳情，被上訴人即派員至社區訪視，經多位住戶表示上訴人有前揭行為，此有臺北市都市發展局西區管理站訪查中正出租國宅社區紀錄、臺北市議會市民服務中心協調陳情案會勘紀錄之證言等件可憑（見本院卷第37頁至第45頁），有關受訪人員之姓名之年籍資料，原審考量因涉及受訪人員個人資料保護，予以隱蔽（詳原審存置袋）。惟本件並無證人保護法之適用，本不應隱蔽，應予公開審理，證人即二位受訪人員曹家麟、余智於原審亦皆證稱上訴人有謾罵鄰居和敲牆壁之情形（見原審103 年4 月10日及同年5 月8 日之言詞辯論筆錄、原審卷第126 頁反面、129 頁反面），可徵上訴人應有影響社區住戶權益之情事。被上訴人亦於101 年4 月17日以府授都服字第00000000000 號函通知上訴人改善，有該函附於原審卷內可據（見原審卷第54頁），復經系爭國宅所在忠貞里里長林錫祺表示曾與轄區派出所員警數度前往系爭國宅協助處理上訴人前揭行為，有臺北市都市發展局西區管理站訪查中正出租國宅社區紀錄在卷可稽（見原審卷第43頁），上訴人有前揭行為經被上訴人查明屬實，上訴人顯有影響社區安全及環境衛生，影響社區住戶權益之情事，應堪以認定。至上訴人於本院審理時否認有被上訴人所指違反系爭租約第11條第2 項及第12條第8 款規定之情事，惟稱：沒有辦法叫受訪人員到庭一情（見本院103 年12月10日言詞辯論筆錄第3 頁），復未能提出其他佐證以實其說，是上訴人前揭所辯，並不足採。上訴人確有違反租賃契約第11條第2項及第12條第8 款規定影響社區安全及環境衛生，影響社區住戶權益之情事，被上訴人於101 年12月5 日以府授都服字第00000000000 號函通知上訴人終止租約收回系爭國宅，此有該函附於本院卷內可證（見本院卷第46頁），故被上訴人於系爭租約期限（即102 年1 月31日）到期前，業已合法終止租約，應堪以認定。
⑶矧查，兩造間系爭租約期間為100 年2 月1 日起至102 年1
月31日止，租期屆滿，租賃關係即行消滅，兩造間租賃關係縱未因被上訴人終止租約而消滅，亦因租期屆滿而消滅。且依租賃契約書第3 條第1 項規定，上訴人申請續約，被上訴人尚得依上訴人就租賃契約之履行情形及對被上訴人執行國宅管理之配合程度或其他情事，為是否同意續租之決定，今被上訴人既未與上訴人簽訂新租賃契約，兩造間租賃關係應已消滅，故上訴人主張確認對系爭國宅租賃權存在，即屬無據。
㈡被上訴人是否應就系爭國宅與上訴人簽訂書面租賃契約？⒈按國民住宅係由政府計畫，用以出售、出租、貸款自建或提
供貸款利息補貼，供收入較低家庭居住之住宅，此為國民住宅條例第2 條規定可參，而相關承購及承租條件則規定於國民住宅出售出租及商業服務設施暨其他建築物標售標租辦法第四條。本件上開系爭租約第2 條所謂「甲方所定資格」即應為國民住宅出售出租及商業服務設施暨其他建築物標售標租辦法第四條規定之條件，上訴人承租國民住宅應具備該條規定之條件，故上訴人申請續租自仍應具備此一承租國民住宅之條件，非謂上訴人符合資格者，被上訴人即負有應與上訴人另訂新約之義務。
⒉依兩造簽訂之系爭租約第2 條定有：「租賃期間：自民國10
0 年2 月1 日起至102 年1 月31日止，租期屆滿時，租賃關係即行消滅，甲方不另通知。乙方如有意續租須另訂新約，並應符合甲方所定資格，於租賃期間屆滿前一個月內，檢具乙方本人之全戶戶籍謄本正本（限一個月內申領者）及連帶保證人之戶口名簿或身分證影印本，向甲方申請續租，申請未獲准者，其租賃關係於租賃期限屆滿時消滅。」規定，可知系爭租約所載租賃期間為租賃關係存續期間之約定，租期屆滿，租賃關係即行消滅，上訴人欲繼續承租則應另訂新約，成立新租賃關係，並非上訴人所陳稱該租期性質上僅為兩造換約之日期，非為租賃權之存續期限云云，亦堪認定。
⒊再者，兩造間係成立私法契約關係，依契約自由原則，個人
可以依據其自由意思，決定是否締結契約，與何人締結契約，以及締結何種內容之契約，已如前述。依本件系爭租約第
3 條第1 項、第2 項分別約明：「乙方依第二條規定申請續約時，甲方得依乙方就本契約之履行情形、乙方對甲方執行國宅或社區停車場管理之配合程度、或其他情事，列為准否同意續租之審核要件之一」、「乙方對前項甲方所為不同意續租之決定，不得聲明異議」等規定觀之，被上訴人就上訴人之續約申請，得為同意與否之決定，且上訴人對被上訴人不同意續租之決定，不得聲明異議。故上訴人所謂僅需符合被上訴人所定資格，被上訴人即應將系爭國宅出租予上訴人云云，要屬無理由，洵無足採。
五、綜上所述，上訴人依法請求㈠確認上訴人對系爭國宅租賃權存在；㈡被上訴人應就系爭國宅與上訴人簽訂書面租賃契約，均無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文中 華 民 國 103 年 12 月 31 日
民事第四庭 審判長法 官 紀文惠
法 官 蔡世芳法 官 陳靜茹以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 103 年 12 月 31 日
書記官 詹雪娥