臺灣臺北地方法院民事判決 103年度簡上字第319號上 訴 人 丘素芬訴訟代理人 劉元琦律師被上訴人 臺北市延壽社區F區管理委員會法定代理人 孫維國訴訟代理人 張綺文上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國103年4月3日本院臺北簡易庭102年度北簡字第8896號第一審判決提起上訴，經本院於103年12月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣貳拾肆萬柒仟玖佰伍拾捌元，及自民國一百零二年六月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴及上訴意旨略以：㈠上訴人所有門牌號碼臺北市○○區○○路○○巷○號7樓（以下
簡稱「系爭房屋」）為被上訴人所管理之區分所有建物（下稱「系爭大廈」）之一部，系爭大廈因年久失修，頂樓平台鋪設之水泥及防水層嚴重龜裂，致系爭房屋室內天花板自民國96年間起即漏水不斷，室內牆壁油漆剝落且有壁癌產生，影響上訴人居家生活甚鉅。惟經向被上訴人反映漏水問題後，被上訴人竟告以系爭大廈100年2月20日第1屆第3次區分所有權人會議曾決議頂樓漏水部分修繕原則為：「⒈小額修繕由管委會找廠商處理。⒉超過5萬元之較嚴重修繕，希望住戶能整戶施作，由管委會補助5萬元。⒊需填具申請書，且修繕後5年內不得再提出申請，故依上開決議被上訴人僅得補償新臺幣（下同）5萬元修繕費用，其餘費用應由上訴人自行承擔」。上訴人為免損害持續擴大，先行委由訴外人聯通工程有限公司（以下簡稱「聯通公司」）修繕屋頂平台，以處理系爭房屋之漏水問題，施工項目為屋頂地面防漏，共支出修繕費用247,958元。依臺北市延壽社區F區住戶規約（以下簡稱「住戶規約」）第2條第2項之約定，系爭大廈頂樓平台屬共用部分，依公寓大廈管理條例第10條第2項前段及住戶規約第15條第1、2項之意旨，共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理人或管理委員會為之，其所需支出之費用，除區分所有權人會議另有決議或規約另有規定外，應由公共基金支付，或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。系爭大廈頂樓平台發生漏水情形，有修繕之必要，且非可歸責於上訴人，其費用自應由公共基金或區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔，上訴人並無自費修繕之義務。但上訴人多次通知被上訴人修繕未果，經自行墊付費用進行修繕，該修繕工法亦屬正確，可避免漏水情形一再發生，為有利於被上訴人之方式，為必要之修繕支出。被上訴人無法律上之原因，卻受有免於以公共基金支付前開修繕費用之利益，致上訴人受有損害。爰依公寓大廈管理條例第10條第2項、住戶規約第14條第4項第3款、第15條第1、2項、民法無因管理、不當得利及侵權行為等規定，請求被上訴人給付247,958元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5﹪計算之利息。
㈡系爭大廈落成已逾22年，於一般房屋正常使用情形下，其頂
樓平台鋪設水泥及防水層因年久失修，發生嚴重龜裂，係屬常態事實，被上訴人如辯稱系爭大廈頂樓平台漏水係可歸責於上訴人，則為變態事實，應由被上訴人負舉證責任。上訴人發現系爭房屋屋頂平台漏水後，即多次向臺北市政府、臺北市議會及松山區公所等機關提出陳情，請求會勘漏水問題，經臺北政府都市發展局數次發函與當時負責處理之臺北市都發局委託國宅管理委員會，但均未獲得回應。嗣系爭大廈於99年依公寓大廈管理委員會條例之規定，申報報備後，轉型為公寓大廈管理委員會，亦應概括承受原國宅管理委員會之一切權利義務。故被上訴人否認上訴人曾數次告知系爭房屋屋頂平台漏水之事，顯然推卸責任。
㈢就公寓大廈共有部分之修繕，按照公寓大廈管理條例第10條
第2項本文之規定，應由管理委員會為之，而費用亦應由公共基金支付，並未允許區分所有權人會議或規約，透過多數決將應由全體區分所有權人共同分擔之費用，轉嫁由特定區分所有權人負擔。系爭大廈頂樓乃公寓大廈之共有部分，應課予被上訴人對於頂樓漏水有修繕、維護之義務。系爭大廈第1屆第3次區分所有權人會議有關頂樓漏水修繕原則之決議對上訴人並無拘束力。因所謂區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由，始不悖離按應有部分比例分攤之原則。且是否係損害少數區分所有權為主要目的，基於公平法理，法院應加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。是系爭大廈頂樓修繕原則，影響所及者均為頂樓住戶，如以多數決之方式剝奪頂樓住戶應有之權利，可謂該決亦有權利濫用，且未以誠實信用方式行使權利，背於公平原則及善良風俗，違反公寓大廈管理條例第10條第2項本文及住戶規約第15條之意旨，依民法第56條第2項之規定，應屬無效等語。
二、被上訴人則以：被上訴人代管之公共基金，係系爭建物全體273位區分所有權人共有，為共有財，不得為單一住戶支用，須經全體區分所有權人會議決議後為之。系爭大廈於100年2月20日召開第1屆第3次區分所有權人會議時已對頂樓修繕原則做出決議，原則上小額修繕由被上訴人找廠商處理，超過5萬元之較嚴重修繕，希望住戶能整戶施作，由被上訴人5年1次補助5萬元，目前已有10戶完成申請補助施作。上訴人系爭房屋屋頂平台漏水，本應於發現時檢具具有公權力之單位佐證並非住戶造成之資料，交由被上訴人處理，惟被上訴人從未接獲上述資料。雖上訴人稱屋頂平台漏水發生於00年間，但迄101年間已逾6年並未修繕，上訴人固主張其於98年間曾向臺北市政府都發局申請會勘，但上訴人僅向臺北市政府都發局提出訴願，並未檢具照片資料向被上訴人申請整修。嗣上訴人於100年10月17日向被上訴人申請全面防水工程施工時，被上訴人依其估價單認定為整戶鋪設防水隔熱層，已將上開區分所有權人會議決議告知，並於101年第9次委員會會議中報備核准在案，上訴人即應依上開決議方式辦理。況系爭大廈頂樓屬社區公共設施，如任由住戶私自施作，因施作工法及報價不一，求償易不公而紊亂。但上訴人並未依照上開區分所有權人會議決議完成應有程序，在未事前告知管委會鑑定責任歸屬之下，竟擅自全面施作防水隔熱層，破壞頂樓結構，已非屬修繕，顯已違反公寓大廈管理條例第8條及住戶公約第2條第3款不得變更構造之規定。且系爭房屋屋頂平台係部分漏水，並非屋頂全面，被上訴人如接獲申請經鑑定後，可為其局部修繕而無義務為其施作屋頂全面鋪設防水隔熱層，上訴人未於施作前提出漏水鑑定責任之證據，竟逕自在系爭建物屋頂平台全面鋪設隔熱板及防水層，並要求被上訴人給付費用，實已違反區分所有權人會議決議內容，上訴人本件請求，顯無理由等語，資為抗辯。
三、原審對於上訴人之請求，判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人247,958元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項㈠系爭房屋為上訴人所有，而系爭大廈頂樓平台為臺北市延壽
社區F區共用部分，應供全體區分所有權人共同使用，此有系爭房屋之土地及建物登記謄本、住戶規約各1件在卷可證（見原審卷第4至6頁、第170至184頁）。
㈡被上訴人於100年1月12日第1屆第13次例會就系爭大廈頂樓
漏水修繕原則討論後，決議：「小額修繕者由管委會找廠商施作。若5萬元以上之較嚴重之修繕，希望住戶能整戶施作，由管委會補助5萬元。漏水修繕切結書於區分大會中提報追認」，嗣於100年2月20日召開第1屆第3次區分所有權人會議，決議：「全體鼓掌通過，同意下列追認事項：㈠頂樓漏水部份修繕原則：⒈小額修繕由管委會找廠商處理。⒉超過5萬元之較嚴重修繕，希望住戶能整戶施作，由管委會補助5萬元。⒊需填具申請書，且修繕後5年內不得再提出申請。㈡日後裝潢施工期間，每日收清潔費50元，假日亦收費，無上限，直至完工日止。此項決議將於室內裝（潢）修施工申請表中加註」，此有例會會議記錄、區分所有權人會議記錄等件在卷足證（見原審卷第152至153頁、第10頁）。
㈢訴外人即上訴人原審之訴訟代理人丘偉森於100年10月18日
就系爭房屋有漏水及鋼筋外露等情填寫住戶修繕申請單，此有臺北市延壽社區F區住戶修繕申請單在卷可證（見原審卷第80頁）。
㈣上訴人於101年10月15日委託聯通公司進行系爭房屋屋頂挖
鑿4mm厚PU防水施作工程，並簽訂合約書，約定工程總價款為247,958元（含稅），上訴人並於102年6月3日給付全部工程價款247,958元予聯通公司，此有系爭工程合、統一發票及支票簽收單3紙在卷可證（見原審卷第11至16頁、第20頁、第269至271頁）。
五、本件之爭點及本院得心證之理由本件上訴人主張系爭房屋屋頂平台即系爭大廈頂樓平台漏水，非可歸責於上訴人，且有修繕之必要，因此支出之修繕費用應由被上訴人以公共基金或區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔，被上訴人則否認之，並以前詞置辯。是本件兩造爭執之處厥為：㈠系爭房屋屋頂平台是否漏水是否可歸責於上訴人？被上訴人有無修繕義務？㈡系爭大廈100年2月20日第1屆第3次區分所有權人會議關於頂樓修繕原則之決議，是否無效？㈢上訴人依公寓大廈管理條例第10條第2項、住戶規約第14條第4項第3款、第15條第1、2款規定，請求被上訴人給付系爭房屋屋頂平台修繕費用247,958元，有無理由？㈣上訴人依民法無因管理、不當得利、侵權行為之法律關係，請求被上訴人給付系爭房屋屋頂平台修繕費用247,958元，有無理由？茲分述如下：
㈠系爭房屋屋頂平台是否漏水？是否可歸責於上訴人？被上訴
人有無修繕義務？⒈查系爭房屋屋頂平台因防水層受損致有漏水乙節，業據上訴
人提出聯通公司工程合約所附照片49張為證（見原審卷二第28至36頁）。參諸前揭照片所示，系爭房屋屋頂天花板確有嚴重受潮、龜裂，甚至有壁癌之情形，核與當時到場勘查漏水情形之證人即聯通公司主任余漢昌於原審審理中證稱：「第一次去勘查漏水的位置，從室內看都是出現在屋頂平台的女兒牆樓板，滲漏的範圍有很多處，三面靠路旁的女兒牆都有滲漏的情形，另外一面是相鄰隔壁戶」等語大致相符（見原審卷二第8頁背面）。被上訴人亦不否認上訴人於100年10月17日曾向其申請全面防水工程施工，並於101年第9次委員會會議中報備核准在案，堪認系爭房屋屋頂平台確因防水層受損而漏水無訛。
⒉上訴人因系爭房屋屋頂平台年久失修而漏水乙事，自96年起
曾多次向臺北市政府都市發展局、臺北市議會、議員及臺北市建築管理處陳情，並經臺北市政府工程司會同上訴人及里長會勘漏水情形，此有上訴人提出之函文及會勘記錄等件為證（見原審卷一第239至268頁）。被上訴人並未舉證證明係可歸責於上訴人之事由而受損，堪信系爭房屋屋頂平台係因年久失修而漏水受損，並非係可歸責於上訴人之事由所致。⒊按所謂共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不
屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，公寓大廈管理條例第3條第4款定有明文。再按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔，其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項、第36條第2款定有明文。復按系爭大廈住戶規約第14條第4項第3款約定，共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，由社區公共基金支出。另住戶規約第15條第
1、2項亦約定，例行性維護修繕費用由管理費支付，管理費不足時，暫由公共基金支付，公共基金不足時，由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。而系爭房屋屋頂平台既為系爭大廈頂樓之共用部分，揆諸前揭說明，被上訴人對於系爭房屋屋頂平台漏水情形，自有修繕、管理、維護之義務。
㈡系爭大廈100年2月20日第1屆第3次區分所有權人會議關於頂
樓修繕原則之決議，是否無效？被上訴人固辯稱系爭大廈於100年2月20日召開第1屆第3次區分所有權人會議時已對頂樓修繕原則做出決議，原則上小額修繕由被上訴人找廠商處理，超過5萬元之較嚴重修繕，希望上訴人能整戶施作，由被上訴人5年1次補助5萬元，嗣上訴人於100年10月17日向被上訴人申請全面防水工程施工時，被上訴人已將上開區分所有權人會議決議告知，並於101年第9次委員會會議中報備核准在案，上訴人即應依上開決議方式辦理，竟擅自施作防水工程，顯然違反上開決議等語。然按總會決議之內容違反法令或章程者，無效，民法第56條第2項定有明文。又區分所有權人會議乃全體區分所有權人組成之最高意思機關，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議係屬多數區分所有權人意思表示一致之行為而發生一定私法上之效力，其性質與民法社團總會相同，法理上自得援用民法有關社團總會決議之相關規定，而類推適用民法第56條之規定。上訴人雖不否認知悉上開決議，惟本院審酌系爭大廈頂樓平台共用部分漏水之情形，係因系爭大廈年久失修所致，並非可歸責於上訴人，且共用部分之修繕維護本係管理委員會即被上訴人之義務，業如前述。然被上訴人非但未妥善管理修繕共用部分以致漏水，竟於100年2月20日召開第1屆第3次區分所有權人會議，決議通過上開頂樓漏水部份修繕原則，顯然悖離公寓大廈管理條例第10條第2項規定公寓大廈共用部分之修繕維護原則上應由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之原則，無異允許藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，自屬權利濫用，依民法第148條第1項之規定，殊非法之所許，而依公寓大廈管理條例第1條第2項適用民法第56條第2項規定，應認該區分所有權人會議決議之內容顯失公平，依法應屬無效。故被上訴人此部分所辯，尚非可採。況被上訴人為系爭大廈之管理委員會，平時即收取管理費用擔任社區管理、維護、修繕之責任，對於住戶因共用部分瑕疵所致之問題，應運用管理費用收取之基金代表全體共有人履行修繕共用區域設施之義務，被上訴人自不得以區分所有權人會議決議來解免對該共用部分之修繕義務與責任。
㈢上訴人依公寓大廈管理條例第10條第2項、住戶規約第14條
第4項第3款、第15條第1、2款規定，請求被上訴人給付系爭房屋屋頂平台修繕費用247,958元，有無理由？查系爭房屋屋頂平台漏水之事，被上訴人既未舉證係可歸責於上訴人，且系爭大廈於100年2月20日召開第1屆第3次區分所有權人會議對頂樓修繕原則做出之決議，亦屬無效，而被上訴人應對系爭房屋屋頂平台漏水乙事，負有修繕義務，均如前述，則上訴人依據公寓大廈管理條例第10條第2項、系爭住戶規約第14條第4項第3款、第15條第1、2款規定，請求被上訴人給付系爭房屋屋頂平台修繕費用，洵屬有據。又上訴人已於101年10月15日就系爭房屋屋頂平台漏水委託聯通公司進行系爭大廈屋頂挖鑿4mm厚PU防水施作工程，支付工程總價款為247,958元，此為兩造所不爭執。而依上訴人提出聯通公司施作之內容，均與防水修繕有關，此有工程明細表1件在卷可參（見原審卷一第25至26頁），並經證人余漢昌於原審中證稱：「原告的漏水問題就是屋頂的防水層破損導致滲水，鋪泡沫隔熱水泥是保護防水層，如果不鋪設的話，就沒有洩水坡度，會導致積水」、「我們的評估是全戶的範圍，所以在範圍內屋頂及水泥層全戶挖除，挖鑿至結構表層，包含女兒牆壓磚打除，結構裂縫縫補強清理乾淨，第一道底漆，第二道施作3mm的PU防水，乾燥後施作第三道1mm的PU防水，共4mm厚。施打隔熱泡沫水泥作洩水坡度，及壓磚砌磚復原粉平，女兒牆內牆防水施作」等語（見原審卷二第8至10頁）可參。而被上訴人就其施作內容均與防水工程有關，並未否認，亦未提出證據予以爭執，堪信上訴人委託聯通公司施作之工程，均係修繕系爭房屋屋頂平台漏水所需，尚難認其施作方式及內容有何不當，應認上訴人所支出之工程款247,958元，確為修復系爭房屋屋頂平台漏水所必要之費用，且已為上訴人為被上訴人所墊付。故上訴人依據公寓大廈管理條例第10條第2項、系爭住戶規約第14條第4項第3款、第15條第1、2款規定，請求被上訴人給付系爭房屋屋頂平台修繕費用247,958元，亦屬有理。
㈣上訴人依民法無因管理、不當得利、侵權行為之法律關係，
請求被上訴人給付系爭房屋屋頂平台修繕費用247,958元，有無理由？上訴人依公寓大廈管理條例第10條第2項、系爭住戶規約第14條第4項第3款、第15條第1、2款規定，請求被上訴人給付系爭房屋屋頂平台修繕費用247,958元，既屬有據，則上訴人是否得依民法無因管理、不當得利之法律關係，請求被上訴人給付系爭房屋屋頂平台修繕費用247,958元，已無庸審究，附此敘明。
六、綜上所述，上訴人依據公寓大廈管理條例第10條第2項，及住戶規約第14條第4項第3款、第15條第1、2款規定，請求被上訴人給付系爭房屋屋頂平台修繕費用247,958元，及自起訴狀繕本送達翌日即102年6月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰廢棄改判如主文第2項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及未經援用之證據，業經審酌，核與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 12 月 31 日
民事第一庭 審判長 法 官 賴惠慈
法 官 張宇葭法 官 郭顏毓以上正本係照原本作成。
本件不得再上訴。
中 華 民 國 103 年 12 月 31 日
書記官 劉庭君