臺灣臺北地方法院民事判決 103年度簡上字第44號上 訴 人 怡和餐飲股份有限公司法定代理人 張樑訴訟代理人 黃貞季律師
王詩瑋律師被上訴人 洪月碧訴訟代理人 楊傳珍律師上列當事人間請求返還押租金等事件，上訴人對於民國102年12月11日本院臺北簡易庭101年度北簡字第16633號第一審判決提起上訴，經本院於民國104年5月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二、三項之訴部分暨訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣陸拾陸萬元，及自民國一百零一年九月十五日起至清償日止，按年息百分之八點零三六計算之利息，暨按年息百分之四點零一八計算之違約金。
被上訴人應給付上訴人新臺幣陸拾捌萬貳仟陸佰玖拾叁元，及自民國一百零一年九月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
上訴人其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之九十八，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：上訴人為經營KFC車道餐廳，與被上訴人簽訂不動產租賃契約（下稱系爭租約），向被上訴人承租桃園縣中壢市○○段○○○○號土地（下稱系爭租賃土地），約定由上訴人在系爭租賃土地上興建合於其經營KFC車道餐廳使用之租賃建物，並於民國101年1月12日交付押租金新臺幣（下同）66萬元予被上訴人。詎被上訴人於101年3月15日交付系爭租賃土地後，上訴人於同年5月間發現系爭租賃土地之鄰地同段350地號土地遭人架設圍籬，僅留一狹小通道口供人通行，造成系爭租賃土地除了該通道外，與道路完全無適宜之聯絡，亦致使上訴人無法按原定計畫繼續施工興建建物，更阻礙上訴人預定之得來速車道。上訴人請求被上訴人排除侵害遭拒，遂於101年8月8日以存證信函催告被上訴人於20日內排除系爭租賃土地之使用障礙，被上訴人遲遲未能排除，亦未與系爭350地號土地所有權人協調通行權利，顯違反民法第423條及系爭租約第7條第7項所定之義務，自應負債務不履行之損害賠償責任。上訴人乃依系爭租約第12條第1項約定，於101年9月14日發函通知被上訴人終止租約及返還押租金，未獲置理。為此，爰依系爭租約第5條第1項第5款約定，請求被上訴人返還押租金66萬元，及依臺灣銀行基本放款利率加計3％（即年息8.036％）計算之遲延利息，並給付以年息4.018％計按上開利率百分之五十計算之違約金。另依民法第227條第1項、第226條第1項、系爭租約第12條第2項規定，請求被上訴人賠償上訴人因此所受損害，包括已投資之設計、規劃成本，其中如委請建築師事務所代為向主管機關申請拆除執照之服務費10萬元、建築規劃設計監造服務費21萬元、申請租賃建物之建築執照所支出規費2,043元、室內裝修設計費318,150元，上訴人受領系爭租賃土地後擬進場施工而委託工程有限公司架設施工圍籬、大門之費用52,500元等，共計709,993元。並聲明：㈠被上訴人應給付上訴人66萬元，及自101年9月15日起至清償日止，按年息
8.036％計算之利息，並按年息4.018％計算之違約金。㈡被上訴人應給付上訴人709,933元，及自101年9月15日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、被上訴人則以：被上訴人於101年3月15日前配合上訴人完成指界、並使訴外人力麗家具公司自系爭租賃土地上遷出，再由被上訴人斥資拆除原自有耗資700餘萬元興建之建物後點交予上訴人，使其得以立即使用，同時協助上訴人辦理建照執照之申請，被上訴人已依法交付完竣，無違反民法第423條規定之情。且被上訴人不僅代為協助究明施設者、告知伊等應不得於公眾通行道路上施設圍籬，亦於同年7月6日與上訴人達成共識約明共同合作排除該圍籬之侵害。豈料上訴人驟爾悔約，來函限期20日內排除之，被上訴人除於8月12日提出排除侵害之假處分聲請外，亦致函上訴人申明系爭租約第7條第7項約明應負排除之責者應為上訴人，被上訴人不過為協助方。又自62年以降，系爭350地號土地與系爭租賃土地相鄰部分僅有88平方公尺，其餘均為道地、非供住宅使用，且緊鄰之各筆建地上俱已合法興築建築物多年，其建築線均位於各該土地與系爭350地號土地之分界線，系爭350地號土地全為都市計畫圖所示人行道、PC水泥地、AC柏油路面，亦全部供老中園路道路使用。況上訴人自100年6月間起至101年1月20日簽訂系爭租約之日止，不斷責求被上訴人提出系爭350地號土地之地籍圖謄本、土地謄本、並前往現場會同建築師履勘、測試系爭350地號土地公眾通行流量，及建築師憑以繪定建築線獲主管機關核准，系爭租約簽訂後，上訴人仍出入通行系爭350地號土地無礙，故系爭350地號土地確為道地無誤。縱認被上訴人有排除侵害及交付租賃標的以外土地予上訴人之義務，然他人為圖詐取財物、施設圍籬故不拆除、亦拒不說明委託施設者，此非可歸責於被上訴人，上訴人不得據以終止契約。再者，上訴人限期20天排除侵害，係強使被上訴人立於司法機關外，自行悖於法規而為之，或強令司法機關於20日內裁判並執行完畢，顯強人所不能；矧上訴人催告履行者，為改正不合租約所定事項，非關系爭租約中被上訴人所應負擔之任一義務，則其催告亦不生法律上之效力。另被上訴人因信賴上訴人履約，而拆除原有建物，受有拆除費用、回復建築費用、前支付仲介費用、對原承租人力麗家具公司終止租約支付之賠償金、迄今未能收取租金及拆除鐵絲網圍籬之工程款等所受損失並所失利益，上訴人應負損害賠償之責，被上訴人依法行使抵銷權等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決。上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人660,000元，及自101年9月15日起至清償日止，按年息8.036％計算之利息，並按年息4.018％計算之違約金。㈢被上訴人應給付上訴人709,993元，及自101年9月15日起至清償日止，按年息5％計算之利息。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、查，兩造於101年1月12日簽訂系爭租約，約定由被上訴人將其所有之桃園縣中壢市○○段○○○○號、面積908平方公尺土地出租予上訴人，供上訴人依己意設計興建合於其使用之建物，以經營KFC車道餐廳使用，並約定租賃期間自101年3月15日起至116年3月14日止，自101年3月15日起至101年9月14日止為無償營建工程期及裝潢期；自101年9月15日起至106年9月14日止之月租金為22萬元；自106年9月15日起至109年9月14日止之月租金為233,200元；自109年9月15日起至112年9月14日之月租金為247,192元；自112年9月15日起至116年3月14日之月租金為262,024元。上訴人業於101年1月12日給付被上訴人押租金66萬元。而系爭租賃土地上原有之門牌號碼桃園縣中壢市○○路○○○號建物，為被上訴人所有，於78年間建築完成，被上訴人原出租予力麗家具公司使用，兩造簽訂系爭租約後，被上訴人即依約將上揭建物拆除，並於101年3月15日將系爭租賃土地騰空交付上訴人。上訴人委請王勁台建築師事務所依其意思規劃興建地上二層之建物一棟，被上訴人並依約用章擔任起造名義人，於101年4月6日申請建造執照，經桃園縣政府審查後於101年7月12日以府工建字第173006號函准予發給建造執照等情，為兩造所不爭執，並有不動產租賃契約書、公證書、面額66萬元之支票影本等件在卷足稽（見原審卷㈠第7頁至第21頁），且經原審調閱桃園縣政府桃縣建管執照字第318號建造執照、桃縣建管使字第667號使用執照、（101）桃縣府工建字第0000000000號建造執照全卷查閱屬實，堪信此部分事實為真。
五、兩造之爭點及論述：上訴人主張系爭租約簽訂後，系爭350地號土地遭人架設圍籬，阻斷系爭租賃土地之原有通行，與締約當時臨接道路、暢通無阻之狀態不同，且被上訴人於締約當時未告知系爭租賃土地為袋地，亦未能與系爭350地號土地所有人協調取得通行權，致使上訴人無法依原租賃目的規劃興建車道餐廳等情，為被上訴人所否認，並以被上訴人已依約交付租賃標的物予上訴人使用收益，而被上訴人並無交付非租賃標的物之系爭350地號土地之義務。況上訴人簽訂系爭租約前後皆明知系爭350地號土地為現有巷道，其不得據此主張被上訴人違約而終止契約等語置辯，是本件應探究之爭點厥為：㈠被上訴人交付之系爭租賃土地是否合於所約定之使用收益狀態？上訴人得否終止系爭租約？㈡上訴人可否請求被上訴人返還已給付之押租金，並給付系爭租約所定之利息、違約金？㈢上訴人請求被上訴人賠償其因此所受損害，有無理由？㈣被上訴人請求上訴人賠償其所受損害及所失利益，並主張抵銷，有無理由？現就本件之爭點析述如后：
㈠、被上訴人交付之系爭租賃土地是否合於所約定之使用收益狀態致使上訴人得終止系爭租約部分：
按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權。又所謂合於約定之使用、收益之狀態，應以當事人間於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準；倘該主觀上認知，因租賃物發生瑕疵致無法達成時，即可認對租賃契約所約定之使用、收益有所妨害，非必謂租賃物已達完全無法使用、收益之狀態，始可認定出租人有保持合於使用、收益狀態之義務，最高法院98年度台上字第222號、89年度台上字第422號判決參照。經查：
⒈上訴人承租系爭租賃土地係為經營車道速食餐廳，經兩造於
系爭租約第2條載明：「甲乙雙方確知租賃標的物係供乙方（即上訴人）經營KFG車道餐廳使用。」（見原審卷㈠第8頁）；第7條第7項約定：「通行之暢通：甲方（即被上訴人）應負責協助乙方（即上訴人）維持租賃標的物四週道路與出入口之暢通，不許他人設置任何攤販或放置任何物品，並避免任何其他妨礙乙方進出使用之情事。」（見原審卷㈠第15頁）。足見，兩造簽約時主觀上均認知系爭租賃土地將來係供上訴人經營車道餐廳使用，而系爭租賃土地對外通行之暢通乃被上訴人提供系爭租賃土地予上訴人使用收益所必需，且上訴人於租賃關係存續中須保持通行不受妨礙之狀態，合先敘明。
⒉系爭租賃土地之鄰地即系爭350地號土地於101年5月間遭訴
外人彭誠宏、王珍瑛、陳文旺以鐵絲網圍籬圍住如附圖所示350-C部分共88平方公尺土地、中工段1795地號21平方公尺土地，致系爭租賃土地與最近之公路中園路無適宜之聯絡成為袋地，業經臺灣桃園地方法院102年度壢簡字第363號判決確認在案，並有桃園縣中壢地政事務所101年10月3日複丈成果圖、兩造提出之現場照片、上開民事判決在卷可稽（見本院卷第8頁、第126頁至第131頁、第174頁至第176頁、第208頁、第209頁），足徵系爭租賃土地對外通行通道遭阻擋，其空間已不適於上訴人規劃經營車道餐廳之用，上訴人就系爭租賃土地已無法為圓滿之使用收益，被上訴人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態甚明。
⒊被上訴人雖抗辯系爭350地號土地遭他人設置圍籬阻擋通行
實不可歸責於伊，且該圍籬應由上訴人負責排除，伊僅有協助之義務，且附圖所示350-C部分土地為具公用地役關係之既成道路，故系爭350地號土地非屬袋地云云。惟查：
⑴揆諸首揭說明，於租賃關係存續中保持租賃物合於約定使用
、收益之狀態，此乃出租人之主給付義務，且出租人以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人後，不僅須消極的不妨礙承租人使用收益，且須積極的在租賃關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態，故租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態。倘出租人怠於履行此項義務，致承租人受有損害，自應負債務不履行之損害賠償責任，是縱認鄰地所有權人於系爭350地號土地上設置障礙物乙節不可歸責於被上訴人，被上訴人亦負有排除妨害以供租賃物予上訴人為圓滿使用收益之義務，被上訴人上開所辯，核屬無據。
⑵又土地法第2條、土地法施行法第4條規定，地目之編定係地
政機關依據土地之使用狀況所為。凡編為某種使用地之土地，除經該管市縣地政機關核准，得為他種使用者外，不得供其他用途之使用，此觀土地法第82條規定自明。查，系爭350地號土地之地目為「道」、面積801平方公尺，有土地登記簿謄本足憑（見原審卷㈠第121頁至第207頁）。然前開規定之目的係依據土地登記謄本所載之「地目」種類，以管制土地之使用用途，自無從以土地登記謄本上地目為「道」之記載，即遽認成立系爭350地號土地為既成道路。況建築管理規則僅為行政機關基於建築管理之行政目的所訂立之行政規則，並非用以認定是否為既成巷道之判斷標準，因此即使系爭350地號土地與週遭土地之分界線曾有建築線之情事，亦不足以證明系爭350地號土地為既成巷道。
⑶再者，本院向桃園市工務局函詢如附圖所示350- C部分土地
是否為現有巷道，經該局於104年2月10日桃工土字第0000000000號回函表示：查本○○○區○○段○○○○號（編號C）部分，雖AB段曾指定為建築線在案，但現況非維持通行之道路；且依本案建築線指定圖所示，有效期間僅8個月（至101年12月），故AB段建築線現已失效，旨揭位置非現有巷道等語（見本院卷第186頁）。並參以被上訴人提出之GOOGLE街景照片、現場照片（見本院卷第77頁、第174頁至第176頁），系爭租賃土地出租予力麗家具公司使用時，如附圖所示350-C部分土地上有以黃色油漆劃設之停車格，並停有汽車數輛。顯見，如附圖所示350-C部分土地非供不特定公眾往來通行所必要之既成道路，是被上訴人辯稱如附圖所示350-C部分土地為具公用地役關係之既成道路，洵無足採。
⒋系爭租約第12條第1項約定：「除本租約另有約定外，甲方
或乙方有任何違背本契約約定之情事（包括但不限於違反本約第七條承諾及擔保或本約任何條款），經他方以書面通知違約之一方，並訂合理期間要求違約之一方改正而仍未改正者，他方得以書面終止租約。」（見原審卷㈠第16頁），上訴人因他人於系爭350地號土地上設置圍籬，致系爭租賃土地無法通行至臨接之道路，且因附圖所示350-C部分土地「非」既成巷道，不具公用地役關係，使系爭租賃土地淪為「袋地」，上訴人經營車道餐廳之目的無以達成，被上訴人未盡民法第423條所定保持系爭租賃土地合於約定使用收益狀態之義務，業如前述。而上訴人分別於101年8月8日、同年月29日以北投石牌郵局第162號、第173號存證信函，催告被上訴人排除因系爭350地號土地遭施設圍籬致系爭租賃土地對外無法通行之使用障礙未果後，上訴人即於101年9月14日以北投石牌郵局第195號存證信函，依系爭租約第12條第1項約定終止系爭租約，經被上訴人於同年月15日收受該存證信函，有該等存證信函及郵件掛號回執在卷可按（見原審卷㈠第25頁至第41頁），故系爭租約已於101年9月15日合法終止。
㈡、上訴人可否請求被上訴人返還已給付之押租金，並給付系爭租約所定之利息、違約金部分：
次按，押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，如承租人有欠租或其他債務不履行情事，即可由出租人主張抵付租金或損害賠償，在租賃關係消滅前，出租人不負返還押租金之責，惟若租賃關係已經消滅，承租人無租賃債務不履行之情事者，其請求出租人返還押租金，自為法之所許，最高法院65年台上字第2714號、83年台上字第2108號判例意旨可資參照。查，系爭租約第5條第1項第5款約定：「……除本租約另有相反之約定外，於租賃期間屆滿或本租約解除、終止時，甲方應於乙方依當時現況遷讓返還租賃標的物同時將所持有之押租金無息連帶返還乙方。……甲方連帶返還前述押租金如有遲疑，每逾一日，應依當時臺灣銀行基本放款利率上限加百分之三計算遲延利息，並以遲延利息之百分之五十作為懲罰性違約金支付乙方。」等語（見原審卷㈠第11頁）。而上訴人已於101年1月12日給付押租金66萬元，此為兩造所不爭執，且系爭租約已於101年9月15日合法終止，被上訴人亦未證明上訴人有積欠租金或其他債務不履行情事，依約自應返還押租金予上訴人，並按臺灣銀行基本放款利率加碼3％計算遲延利息即8.036％（計算式：基準利率2.896％＋2.14％＋3％＝8.036％），及按上開利率50％即4.018％計算之違約金。
㈢、上訴人請求被上訴人賠償其因此所受損害，有無理由：復按，民法第258條及第260條之規定，於當事人依法律之規定終止契約者，準用之；又解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第263條、第260條分別定有明文。故當事人終止契約者，得準用民法第260條有關損害賠償請求之規定。
又按，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項及第203條亦分別定有明文。經查：
⒈本件系爭租賃土地對外通行已遭阻斷，且因附圖所示350-C
部分土地「非」既成巷道，不具公用地役關係，使系爭租賃土地淪為「袋地」，上訴人無法依原定契約目的開設車道餐廳，被上訴人顯未能於租賃關係存續中保持租賃物在客觀上合於約定使用、收益之狀態，依前揭說明，被上訴人自應負系爭租約第12條第2項約定（見原審卷㈠第16頁）之損害賠償責任。
⒉又終止系爭租約，並不妨礙損害賠償之請求，則上訴人終止
契約後，仍得請求被上訴上訴人賠償其損害。上訴人雖主張其因被上訴人違約致使其受有709,993元之損害，然關於其所受損害之細項部分，僅提出其承租系爭租賃土地後，因規劃興建車道餐廳並擬進場施工，支出申請拆除原有建物之拆除執照服務費10萬元、建築規劃設計監造服務費21萬元、申請建築執照規費2,043元、室內裝修設計費318,150元、施工圍籬費用52,500元，共計682,693元（計算式：100,000＋210,000＋2,043＋318,150＋52,500＝682,693），此部分有領款收據、廠商請款證明、發票在卷足參（見原審卷㈠第210頁至第216頁），至上訴人逾此部分之金額，並未說明支出之項目及提出相關費用之憑據足資佐證，是上訴人就此部分得請求被上訴人賠償之金額為682,693元及自被上訴人收受存證信函之日即101年9月15日起至清償日止，按年息5％計算之利息，應屬有據；至上訴人逾此部分之請求即屬無據。
㈣、被上訴人主張以上訴人應賠償其所受損害及所失利益為抵銷有無理由部分：
末按，二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項前段定有明文。又抵銷為消滅債務之單獨行為，只須與民法第334條所定之要件相符，一經向他方為此意思表示即生消滅債務之效果，原不待對方之表示同意。然債務之抵銷，以雙方當事人互負債務為必須具備之要件，若一方並未對他方負有債務，則根本上即無抵銷之可言（最高法院50年台上字第291號、18年上字第1709號判例意旨參照）。查，被上訴人另以原有建築之拆除費用、回復建築費用、前支付仲介費用、對原承租人力麗家具公司終止租約所支付之賠償金、迄今未能收取租金及拆除鐵絲網圍籬之工程款主張行使抵銷權。惟本件被上訴人未能於租賃關係中保持系爭租賃土地合於所約定之使用、受益，上訴人得合法終止系爭租賃契約，業經論述如前，且上訴人並無違反系爭租約約定之情節，且被上訴人為出租系爭租賃土地予上訴人，而支付原承租人終止租約之賠償金、拆除原有建物之費用、仲介費用，均屬被上訴人為期能與上訴人訂約所支出之成本，並非上訴人終止系爭租約所致；甚者，上訴人終止租約後，被上訴人就系爭租賃土地未能另行覓得承租人而無法收取租金，要與上訴人無涉，被上訴人不得將未能出租所受之損失轉嫁予上訴人，被上訴人應無要求上訴人負擔之理。是被上訴人主張受有上開損害而行使抵銷抗辯，即無所據，不應准許。
六、綜上所述，上訴人依系爭租約第5條第1項第5款約定，請求被上訴人返還押租金66萬元，及自起101年9月15日起至清償日止，按年息8.036％計算之利息，暨按年息4.018％計算之違約金；另依民法第227條第1項、第226條第1項、系爭租約第12條第2項約定，請求被上訴人賠償上訴人其所受損害共682,693元，及自101年9月15日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾上開範圍之請求，即屬無據，不應准許。原審就上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2、3項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原審駁回上訴人之請求，並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事實已臻明確，被上訴人於本院準備程序終結後，方於104年5月4日具狀向本院聲請調查證據，然關於系爭350地號土地是否確為既有巷道，業經本院認定明確，自無再於準備程序終結後調查此部分證據之必要。又兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所提出之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，上訴人之上訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 6 月 24 日
民事第八庭 審判長法 官 黃柄縉
法 官 郭銘禮法 官 宣玉華以上正本係照原本作成本判決不得上訴。
中 華 民 國 104 年 6 月 24 日
書記官 吳珊華