臺灣臺北地方法院民事判決 103年度簡上字第63號上 訴 人 伊森餐飲事業股份有限公司法定代理人 黃士衍訴訟代理人 鄧翊鴻律師被上訴人 錦華大廈管理委員會法定代理人 蔡孟奇訴訟代理人 張淑瑛律師上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於民國102 年12月
6 日本院臺北簡易庭102 年度北簡字第6043號第一審判決提起上訴，經本院於民國103 年3 月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：緣訴外人七條龍餐飲企業（即期條龍企業有限公司）原於臺北市○○區○○○路○○○ ○○○○ ○○○○ 號1樓經營七條龍極品燒肉鍋膳餐廳（下稱七條龍餐廳），俟因經營不善，由上訴人於民國101 年2 月承擔七條龍餐飲企業之債務，並於101 年3 月進駐原址接手經營七條龍餐廳；因上訴人遲至101 年4 月始將此情告知被上訴人，兩造乃於10
1 年4 月1 日始簽訂同意書（下稱系爭同意書），約定由上訴人承租被上訴人臺北市○○區○○○路○○○ 號1 樓後花園之公共設施空地及店面門口4 個柱子（下稱系爭空地及門口柱子），作為景觀美化及廣告招牌使用，同意書所載承租期間自101 年4 月1 日起至105 年3 月31日止，每月租金6 萬元，且應依公寓大廈管理條例第21條規定繳納每月管理費7,
000 元，並約明上訴人應於前月25日支付下月份之租金及管理費，上訴人另應於過年、端午、中秋等三節支付大樓洗地打蠟費用各2 萬元；兩造並未有押租金之約定，被上訴人亦未向上訴人收取押租金。詎上訴人尚積欠101 年12月份至10
2 年2 月份租金計18萬元及101 年12月份管理費7,000 元未給付，被上訴人自得依系爭同意書之租賃契約及公寓大廈管理條例第21條規定，請求上訴人給付18萬7,000 元及法定遲延利息。
二、上訴人則以：
（一）上訴人係於101 年2 月接手七條龍餐廳，101 年3 月開始進駐該餐廳原址經營，上訴人為於該餐廳所在之臺北市○○區○○○路○○○ ○○○○ ○○○○ 號1 樓籌設敦北分公司，在101 年3 月21日向訴外人王川傑承租該址建物而簽訂有房屋租賃契約書（下稱建物租賃契約），於上訴人承租上述建物後，被上訴人前總幹事即訴外人陳肇康主動要求上訴人須向被上訴人承租系爭空地、否則即須將機電設備遷移，上訴人基於營業需要始答應租用，而與被上訴人簽立系爭同意書，約定每月租金6 萬元、管理費7,000 元計6萬7,000 元，並約定上訴人須先匯付5 個月租金及管理費（基於租賃常規認知，此應包含2 至3 個月之押租金在內），為配合建物租賃契約之租賃期限，兩造並約定系爭空地及門口柱子之租期係至105 年3 月31日止，且上訴人應於前月25日支付下月份之租金及管理費，並於過年、端午、中秋等三節支付大樓洗地打蠟費用各2 萬元。上訴人乃於101 年4 月3 日將101 年4 月、5 月份租金與管理費計13萬4,000 元、以及3 個月份之租金與管理費計20萬1,00
0 元作為押租金，總共33萬5,000 元匯付予被上訴人。
（二）上訴人依系爭同意書所承租之空間，無論於上訴人前手或上訴人經營餐廳之期間，均係作為餐廳之廚房、浴廁等用途使用，並非如系爭同意書所載「作為景觀美化及廣告招牌之用」，且該等空間業經臺北市政府都市發展局（下稱臺北市都發局）認定係屬違章建築。本件於臺北市都發局拆除大隊在101 年10月間初勘違章情形後，上訴人即知會陳肇康，若建於系爭空地之廚房遭拆除即無法繼續營業，屆時將退租且要求退還上開3 個月之押租金，詎被上訴人堅稱該20萬1,000 元款項為上訴人代七條龍餐飲企業支付之租金，兩造即就「3 個月押租金」一事產生爭執。兩造除系爭同意書外，並無其他交易行為或由上訴人承擔第三人債務等任何其他約定，被上訴人如不認上開20萬1,000元款項為押租金，亦應視為預付租金，而應依民法第179條規定，將扣除上訴人應付總額後之餘額返還上訴人，而上訴人於101 年共計匯款84萬4,000 元予被上訴人（包含前述33萬5,000 元），扣除上訴人應付租金、管理費及三節清潔費金額計57萬6,000 元，被上訴人實應返還26萬8,
000 元予上訴人。
（三）嗣臺北市都發局於101 年11月間臨店複勘，告知上訴人承租之建物有多處大面積違建，且係99年度舊案，經上訴人提示建物租賃契約及系爭同意書，遭該局以「公寓大廈共用部分不得約定為專用部分，尤其是通往室外之通道」，要求上訴人未改善前須停止營業，否則依法加重裁罰，並於門口黏貼「危險處所」標章，俟於101 年12月3 日函告強制拆除。依據公寓大廈管理條例第7 條第3 、4 、5 款規定，系爭空地及門口柱子不得作為約定專用部分，則系爭同意書依民法第71條規定即為無效，且被上訴人既無法將此等公共空間出租予上訴人作為餐廳使用，系爭同意書之承租標的對被上訴人而言即屬客觀上不能之給付，依民法第246 條第1 項規定系爭同意書亦為無效，則被上訴人自不得據此訴請上訴人給付租金。
（四）再者，本件租賃物係因公權力執法此一不可歸責於上訴人之事由致不能使用，被上訴人亦無力盡民法第423 條之保持用益義務，上訴人自101 年12月亦應有租約終止權，且由民法第441 條規定反推，上訴人得免支付租金之義務。
而上訴人於上開101 年11月複勘未通過後，即張貼定日停業之公告（上訴人已於101 年11月底終止營業，同年12月申請撤銷登記，102 年1 月12日經主管機關核准在案，並與王川傑合意取消建物租賃契約、由王川傑將押租金及預付之租金退還上訴人），並向陳肇康強烈表達清算押租金之意，此即屬退租之意思表示；臺北市都發局101 年12月
3 日函告強制拆除之函文，亦係由被上訴人方面之管理員轉達，則上訴人前於101 年10月間初勘後、向陳肇康所為附條件之口頭終止租約意思表示，即應於該函送達時條件滿足。上訴人並於101 年12月24日檢附上開強制拆除函影本，發函告知被上訴人「上訴人被迫無法繼續營業，自10
1 年12月起停止支付租金」，向被上訴人為終止租約之書面意思表示；俟102 年1 月24日再次發函重申因遵守法令放棄租用，並要求退還押租金26萬8,000 元，亦為清楚明白之退租意思表示；惟被上訴人均置之不理，上訴人並於
102 年2 月5 日向本院聲請支付命令，請求被上訴人給付26萬8,000 元，嗣上訴人雖撤回該案，然上訴人隔日即反悔，並非因證據不足始撤回等語為辯。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴並聲明：（一）原判決廢棄；（二）被上訴人在第一審簡易之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、查上訴人於101 年2 月接手位於臺北市○○區○○○路○○○○○○○ ○○○○ 號1 樓之七條龍餐廳，101 年3 月開始進駐該餐廳原址經營，並向王川傑承租該址建物而於101 年3 月21日簽訂建物租賃契約；兩造於101 年4 月1 日簽訂系爭同意書，約定由上訴人承租系爭空地及門口柱子，同意書所載承租期間自101 年4 月1 日起至105 年3 月31日止，每月租金
6 萬元、管理費7,000 元，上訴人應於前月25日支付下月份之租金及管理費，上訴人並應於過年、端午、中秋等三節支付大樓洗地打蠟費用各2 萬元；於簽訂系爭同意書後，上訴人匯付予被上訴人之款項計有：101 年4 月3 日匯款33萬5,
000 元、101 年5 月18日匯款1 萬4,000 元、101 年5 月31日匯款14萬元、101 年6 月25日匯款6 萬7,000 元、101 年
7 月31日匯款6 萬7,000 元、101 年8 月31日匯款6 萬7,00
0 元、101 年9 月25日匯款2 萬元、101 年10月22日匯款6萬7,000 元、101 年11月19日匯款6 萬7,000 元，以上共計84萬4,000 元等情，為兩造所不爭執，並有上訴人公司網頁資料、建物租賃契約及系爭同意書影本各1 份，以及華南商業銀行匯款回條聯影本8 紙等件在卷可稽（北簡卷第28、53、78至84頁），自堪信為真正。
五、至被上訴人主張上訴人尚積欠101 年12月份至102 年2 月份租金計18萬元及101 年12月份管理費7,000 元未給付，被上訴人得依系爭同意書之租賃契約及公寓大廈管理條例第21條規定，請求上訴人如數給付等語，則為上訴人所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點厥為：（一）兩造就系爭同意書之租賃契約關係，是否因違反公寓大廈管理條例第7 條第3 、
4 、5 款規定，而依民法第71條規定為無效，或因承租標的屬客觀上不能之給付，而依民法第246 條第1 項規定為無效？（二）上訴人是否就系爭同意書之租賃契約關係有期前終止權？若是，上訴人係於何時向被上訴人為終止租賃契約之意思表示？（三）上訴人是否尚積欠101 年12月份至102 年
2 月份租金計18萬元及101 年12月份管理費7,000 元未給付？茲分述如下：
（一）兩造就系爭同意書之租賃契約關係，是否因違反公寓大廈管理條例第7 條第3 、4 、5 款規定，而依民法第71條規定為無效，或因承租標的屬客觀上不能之給付，而依民法第246 條第1 項規定為無效？
1. 按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分，其為下列
各款者，並不得為約定專用：公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造，或約定專用有違法令使用限制之規定者，或其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分；公寓大廈管理條例第7 條第3、4 、5 款固有明文。次按，出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423 條亦有明文。
2. 經查，依據系爭同意書約定，上訴人承租「系爭空地及門口
柱子」係「作為景觀美化及廣告招牌使用」（見北簡卷第28頁系爭同意書影本），是依兩造租賃契約，被上訴人僅就「系爭空地及門口柱子」之範圍，負有「保持上訴人得就該範圍為『景觀美化及廣告招牌使用』狀態」之義務。而系爭空地乃位於本件上訴人於○○○路000 號1 樓經營餐廳所在大樓之後方花園之空地，此為系爭同意書所明文，並有被上訴人於臺北市都發局102 年6 月25日北市都建字第0000000000
0 號函附圖上、將本件租約約定之「系爭空地」以橘色螢光筆標示範圍可佐（見北簡卷第36至38、130 頁），上訴人就此範圍標示亦不爭執（見二審卷第43頁），是該等空地範圍縱依臺北市都發局上開函文所載係屬法定空地範圍，然上訴人依約就系爭空地本即僅得作為景觀美化使用，而不得妨礙其他區分所有權人通行等依法定空地使用方法之生活利用；至系爭門口柱子則非屬臺北市都發局函文認定之法定空地範圍，此為上訴人所不爭，其雖為大樓之樑柱，然兩造依系爭同意書僅約定由上訴人以該等柱子作為景觀美化及餐廳之廣告招牌使用，有被上訴人提出當時該等門口柱子牆面經設置七條龍餐廳廣告招牌之照片可參（二審卷第56頁），則上訴人依約於該等柱子牆面設置廣告招牌使用，無礙該等柱子作為大樓樑柱結構本身之效用，並非公寓大廈管理條例所禁止，此觀公寓大廈管理條例第8 條第1 項尚就大廈周圍上下、外牆設置廣告物定有相關程序規定即明；依上，系爭同意書就系爭空地及門口柱子之使用約定，並未違反公寓大廈管理條例上開條款規定，被上訴人亦得將該等範圍提供予上訴人作為「景觀美化及廣告招牌使用」，並非客觀上不能之給付，而上訴人所稱前手及其接手經營七條龍餐廳期間，以系爭空地上搭蓋之增建物作為餐廳廚房、浴廁使用，已逾其依系爭同意書所得使用、收益之範圍，且該等增建物實係上訴人另依建物租賃契約、向本件敦化北路301 、303 、305 號1樓建物所有權人王川傑承租之建物使用範圍，此有建物租賃契約第1 條第3 項「甲方（即王川傑）同意將本租賃物及附設租賃物之設施、裝置及設備一併讓與乙方（即上訴人）使用（附屬之建築物含未保存登記之建築物在內），乙（方）應併同前項租賃物負完全保管之責」等語可資佐證（見北簡卷第28頁），而臺北市都發局亦係認定該1 樓建物之所有權人王川傑係此等增建物之所有權人，而以王川傑為前揭強制拆除函之處分相對人（見北簡卷第36至38頁臺北市都發局函文），益徵上訴人依系爭同意書僅向被上訴人承租使用系爭「空地」本身，並不包含空地上另搭建之增建物，則上訴人以該等增建物遭臺北市都發局認定為應予拆除之違章建築，主張兩造就系爭同意書之租賃契約，因違反公寓大廈管理條例第7 條第3 、4 、5 款規定，而依民法第71條規定為無效，以及因承租標的屬客觀上不能之給付，而依民法第246 條第1 項規定為無效云云，並非有據。
（二）上訴人是否就系爭同意書之租賃契約關係有期前終止權？若是，上訴人係於何時向被上訴人為終止租賃契約之意思表示？
1. 本件被上訴人得將系爭同意書約定之系爭空地及門口柱子使
用範圍，提供予上訴人作為「景觀美化及廣告招牌使用」，而上訴人將蓋於系爭空地上之違建物作為餐廳廚房、浴廁用途，已逾越系爭同意書所得使用、收益之方式範圍，業如前述，該等違建物縱經臺北市都發局依法拆除後，上訴人仍得就該等空地作為景觀美化使用，是上訴人以該等建物為應依法拆除之違建物一節，主張其係因公權力執法此一不可歸責之事由致不能使用本件承租標的，被上訴人亦無力盡民法第
423 條之保持用益義務，故其有租約終止權，並得依民法第
441 條規定反面解釋，免支付租金之義務等語，即非有理。
2. 按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前
，得終止契約者，其終止契約，應依第450 條第3 項之規定，先期通知，此為民法第453 條所明定，依前揭法條之反面解釋，即定有期限租賃契約之終止，必須於租期屆滿時始可為之，倘欲於租期屆滿前終止租約，除經契約當事人雙方同意外，必須於租約中載明當事人之一方得任意終止，否則即不得任意終止。經查，兩造依系爭同意書約定，承租期間係自101 年4 月1 日起至105 年3 月31日止，自屬定有期限之租賃契約，而於系爭同意書中，並無當事人一方得期前終止租約之約定，此有系爭同意書影本為證（北簡卷第28頁），被上訴人亦明言否認上訴人有單方終止租約之權限（見北簡卷第50頁、二審卷第43頁背面、第52頁），而上訴人所稱其於本件訴訟前屢次向被上訴人方面提出之終止租約意思表示，亦均未為被上訴人所同意認可，至上訴人於本件第一審10
2 年8 月1 日言詞辯論程序時，當庭向被上訴人所為終止租約之意思表示（見北簡卷第76頁言詞辯論筆錄），被上訴人於第一審102 年11月19日言詞辯論期日時，亦僅就此確認「上訴人有於102 年8 月1 日表明當庭終止租約」等語（見北簡卷第145 頁背面言詞辯論筆錄），並未表示同意上訴人終止租約，是亦難認兩造就此已達成終止租約之合意；此外，上訴人並未再就兩造間存有期前終止約定或有達成合意期前終止租約一節，提出其他具體證據資料以實其說，揆諸前揭說明，應認兩造就系爭同意書之租賃契約關係，並未經上訴人期前終止。
（三）上訴人是否尚積欠101 年12月份至102 年2 月份租金計18萬元及101 年12月份管理費7,000 元未給付？
1. 本件依系爭同意書約定，於同意書所載之101 年4 月1 日起
至105 年3 月31日止之承租期間，上訴人應於前月25日支付下月份之租金6 萬元及管理費7,000 元，並應於過年、端午、中秋等三節支付大樓洗地打蠟費用各2 萬元；於系爭同意書簽訂後，上訴人匯付予被上訴人之款項計有：101 年4 月
3 日匯款33萬5,000 元、101 年5 月18日匯款1 萬4,000 元、101 年5 月31日匯款14萬元、101 年6 月25日匯款6 萬7,
000 元、101 年7 月31日匯款6 萬7,000 元、101 年8 月31日匯款6 萬7,000 元、101 年9 月25日匯款2 萬元、101 年10月22日匯款6 萬7,000 元、101 年11月19日匯款6 萬7,00
0 元，以上共計84萬4,000 元等情，業如前述，是上訴人於
101 年11月20日以後，即未再就系爭空地及門口柱子，支付任何租金或管理費或三節清潔費予被上訴人，上訴人於本件亦自陳其於臺北市都發局101 年11月複勘未通過後，即張貼定日停業之公告，並於101 年11月底終止營業，其於101 年12月24日寄予被上訴人之函文同陳明「本公司承租台端所有位於臺北市○○○路○○○ 號1 樓之公共設施空地及店面門口柱子。因於承租期間屢遭貴住戶之擾，被迫無法繼續於此地營業，... 因此無須給付此公共設施之租借必要。自101 年12月份起及三節所須支付之大樓洗地打蠟費用亦停止支付。
」等語明確（見北簡卷第67頁），足認上訴人確係自101 年12月份起，即未就承租之系爭空地及門口柱子，依系爭同意書約定給付每月租金6 萬元及管理費7,000 元。被上訴人乃於102 年3 月1 日提出本件支付命令聲請，催告上訴人給付已遲延之101 年12月份至102 年2 月份計3 個月之租金18萬元以及101 年12月份管理費7,000 元（見司促卷第1 頁），因上訴人迄未給付，被上訴人便再於103 年1 月17日以被上訴人已遲付逾2 個月租金為由，發函向被上訴人終止系爭同意書之租賃契約關係，該函並於103 年1 月20日送達上訴人（見二審卷第31至34頁），則兩造系爭同意書之租賃契約關係，乃由被上訴人依民法第440 條規定於103 年1 月20日所終止。而在被上訴人依法終止租約前之租賃期間，上訴人僅支付租金及管理費至101 年11月份，是被上訴人依系爭同意書約定，請求上訴人給付依約應給付之101 年12月份至102年2 月份租金計18萬元及101 年12月份管理費7,000 元暨自支付命令聲請狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，即為有據。
2. 上訴人又主張：上開匯付予被上訴人之84萬4,000 元中，於
101 年4 月3 日所匯33萬5,000 元，包含3 個月押租金（即
3 個月租金及管理費）計20萬1,000 元，縱認非屬押租金，亦應視為租金預付，上訴人得依民法第179 條請求返還等語，惟為被上訴人所否認，並辯稱此20萬1,000 元為上訴人代前手即七條龍餐飲企業支付100 年12月份至101 年2 月份計
3 月份之租金及管理費。經查，系爭同意書並無押租金之約定，衡以該同意書全文非長，兩造亦就租賃期間另以手寫方式變更後、蓋印以為證明等情，顯見兩造締約時針對同意書約定內容應已確認無訛，若當時確有另收取押租金之合意，當會於系爭同意書上約明，是上訴人主張兩造另有押租金約定一節，殊難足採；繼以，上訴人於上開101 年12月24日寄予被上訴人之函文中更已載明：「我方（即上訴人）代七條龍餐飲企業所支付100 年12月至101 年2 月之公共設施空地及店門口柱子之費用共20萬1,000 元」等語明確（見北簡卷第67頁），益見此20萬1,000 元確係上訴人為代其前手七條龍餐飲企業支付積欠被上訴人之系爭空地及門口柱子租金及管理費所匯付，而非給付上訴人之押租金甚明。而依民法第
311 條第1 項、第309 條第1 項規定，債之清償，除當事人另有訂定或依債之性質不得由第三人清償者外，得由第三人為之，依債務本旨向債權人為清償並經其受領者，債之關係即消滅；基此，本件上訴人代七條龍餐飲企業清償對被上訴人之欠款，既業經被上訴人所受領，其所為清償，即生被上訴人與七條龍餐飲企業該100 年12月份至101 年2 月份租金及管理費債之關係消滅之效果，被上訴人係基於此等債之關係受領上訴人之給付，具有法律上原因，自非不當得利，上訴人無由請求返還。
3. 上訴人另主張：因系爭同意書所載起租日為101 年4 月1 日
，上訴人僅須支付自101 年4 月份開始之租金及管理費，而本件匯付被上訴人84萬4,000 元，扣除前述爭議之20萬1,00
0 元後金額為64萬3,000 元，以其須支付之101 年4 月份起至101 年11月份計8 月份租金及管理費為53萬6,000 元，加計其間歷經端午節、中秋節各應支付清潔費2 萬元，其共須支付之金額僅為57萬6,000 元，與上開64萬3,000 元之間，尚有6 萬7,000 元差額，此部分亦應由被上訴人返還等語；被上訴人就此則辯稱：兩造對於上訴人在101 年3 月即實際使用系爭空地及門口柱子，係口頭成立租賃契約，約定由上訴人依系爭同意書所約定之租金計算方式給付101 年3 月份租金6 萬元，且依據上訴人與王川傑之建物租賃契約第3 條第4 項規定，大樓管理費即係由上訴人負擔，故101 年3 月份之7,000 元管理費，即應由上訴人負擔，是上訴人亦須支付101 年3 月份之租金及管理費，故上訴人於101 年4 月3日所匯33萬5,000 元，即包括：為七條龍餐飲企業清償積欠之100 年12月份至101 年2 月份租金及管理費，以及其本身支付之101 年3 月份至101 年5 月份之租金及管理費，並無
6 萬7,000 元之差額，縱認兩造就101 年3 月份並未口頭成立租賃契約，此6 萬7,000 元亦係兩造合意作為上訴人於10
1 年3 月份無權占用系爭空地及門口柱子享有相當於租金之不當得利之給付，而由上訴人匯付予被上訴人清償完畢等語。由兩造上開主張答辯，上訴人係主張此101 年3 月份租金及管理費非其所須給付，故被上訴人應將就此受領之6 萬7,
000 元予以返還，即上訴人應係主張以就此6 萬7,000 元對被上訴人之不當得利返還請求權，與被上訴人本件請求予以抵銷，先予敘明。按不當得利依其類型可區分為「給付型之不當得利」與「非給付型不當得利」，前者係基於受損人之給付而發生之不當得利，後者乃由於給付以外之行為（受損人、受益人、第三人之行為）或法律規定或事件所成立之不當得利。在「給付型之不當得利」應由主張不當得利返還請求權人（受損人），就不當得利成立要件中之「無法律上之原因」負舉證責任（最高法院100 年度台上字第899 號裁判意旨參照）。因此，主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權之成立要件應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害；如受利益人係因其給付而得利時，所謂無法律上之原因，即指其給付欠缺給付之目的，故主張該項不當得利請求權存在之當事人，自應舉證證明其欠缺給付之目的，始符舉證責任分配之原則（最高法院99年度台上字第1009號、99年度台上字第2019號判決要旨參照）。又如給付係為一定目的而對他人之財產有所增益，此種給付目的通常係基於當事人間之合意，在客觀上即為給付行為之原因；是當事人間之給付若本於其等間之合意而為之，即難謂其給付為無法律上之原因（最高法院98年度台上字第1913號裁判意旨亦可參照）。經查，本件上訴人係於101 年2 月即接手位於臺北市○○區○○○路○○○ ○○○○○○○○ 號1 樓之七條龍餐廳，101 年3 月開始進駐該餐廳原址經營，且於101 年3 月間即向王川傑簽訂承租該址建物之建物租賃契約等情，業如前述，復依上訴人前陳其前手及其接手經營七條龍餐廳期間，均以系爭空地上搭蓋之增建物作為餐廳廚房、浴廁使用一節，以及被上訴人上揭所提門口柱子牆面設置七條龍餐廳廣告招牌之照片（二審卷第56頁），亦見上訴人實至遲於101 年3 月起，即已實際占有使用系爭空地及門口柱子，而其亦已為前手七條龍餐飲企業清償接手進駐經營前之100 年12月份至101 年2 月份之租金及管理費，而由被上訴人受領完畢，衡情當無僅就101 年3 月份租金及管理費未進行處理之理，是被上訴人主張針對101 年3 月份部分，上訴人亦有與被上訴人合意應由上訴人支付租金及管理費，上訴人始於101 年4 月3 日將100 年12月份至101年4 月份之租金及管理費計33萬5,000 元匯付予被上訴人等語，堪認合乎常情；且參諸上訴人前開陳明其確係自101 年12月份起即未再給付系爭空地及門口柱子租金及管理費之10
1 年12月24日函文中，亦僅爭執其代七條龍餐飲企業清償之
100 年12月份至101 年2 月份租金及管理費計20萬1,000 元實應由七條龍餐飲企業支付，並未針對所稱6 萬7,000 元差額即101 年3 月份之租金及管理費提出任何爭議。綜合上開卷證資料，應認兩造確有達成合意由上訴人給付已於101 年
3 月份實際占用系爭空地及門口柱子之該月份租金及管理費，上訴人乃於101 年4 月3 日將100 年12月份至101 年4 月份之租金及管理費計33萬5,000 元匯付予被上訴人，則被上訴人即係基於兩造合意而受領該等包含101 年3 月份租金及管理費6 萬7,000 元在內之33萬5,000 元匯款，揆諸上開裁判意旨說明，上訴人之給付即非無法律上原因，故上訴人主張被上訴人應將此等受領之6 萬7,000 元不當得利返還，並非有據。
六、綜上所述，被上訴人得依系爭同意書約定，將系爭空地及門口柱子之使用範圍，提供予上訴人作為「景觀美化及廣告招牌使用」，不因上訴人逾越此約定使用收益方式而將系爭空地上搭蓋、作為餐廳廚房浴廁用途之違建物，遭臺北市都發局認定為應予拆除之違章建築而有異，是上訴人據此主張兩造就系爭同意書之租賃契約，因違反公寓大廈管理條例第7條第3 、4 、5 款規定，而依民法第71條規定為無效，及因承租標的屬客觀上不能之給付，依民法第246 條第1 項規定為無效，以及其係因公權力執法此一不可歸責之事由致不能使用本件承租標的，被上訴人亦無力盡民法第423 條之保持用益義務，故其有租約終止權，並得依民法第441 條規定反面解釋，免支付租金之義務云云，均非有據。又上訴人並未舉證兩造針對系爭同意書成立之定有期限租賃契約關係，存有期前終止約定或有達成合意期前終止租約一節，故其主張系爭同意書之租賃契約關係已經其期前終止，並非有理；本件租賃契約係由被上訴人以上訴人已遲付逾2 個月租金，而依民法第440 條規定於103 年1 月20日終止；而上訴人僅支付至101 年11月份之租金及管理費以及其間歷經之端午節、中秋節之清潔費，自101 年12月份起即未再支付租金及管理費，從而，被上訴人請求上訴人給付尚積欠之101 年12月份至102 年2 月份之租金18萬元及101 年12月份管理費7,000元，及自支付命令聲請狀繕本送達翌日即102 年3 月26日（見司促卷第9 、10頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。又本件係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序而為上訴人敗訴之判決，應依同法第389 條第1 項第3 款規定職權宣告假執行。是原審判命上訴人如數給付，並依同法第389 條第1 項第3 款、第392 條第2 項規定依職權為假執行及免為假執行之宣告，其理由雖有部分不同，然結論並無二致，上訴意旨猶執前詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及本院未經援用之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第2 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 4 月 2 日
民事第六庭 審判長法 官 薛中興
法 官 楊雅清法 官 林伊倫右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴中 華 民 國 103 年 4 月 2 日
書記官 官逸嫻