臺灣臺北地方法院民事判決 103年度簡上字第90號上 訴 人 蘇愛珠（原名:蘇珍琳）訴訟代理人 謝天仁律師被上訴人 陳廷芳
曾錦春吳永連吳永吉上 四 人訴訟代理人 謝維仁律師上列當事人間返還租金等事件，上訴人對於民國102年12月31日本院臺北簡易庭101年度北簡字第8508號第一審判決提起上訴，本院於民國103年6月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及其假執行之聲請均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：
（一）上訴人為經營婚紗禮服精品及化妝拍攝事業，於100年8月2日，向被上訴人陳廷芳承租其所有臺北市○○區○○○路○段○○○○號房屋、53之4號地下樓之1房屋，又向被上訴人曾錦春、吳永連、吳永吉承租臺北市○○區○○○路○段○○○○號房屋、53之4號地下室房屋（以下合稱系爭房屋，並均簽立租賃契約（以下合稱系爭租約），約定租期均自100年10月20日起至102年10月19日止，自100年10月20日起至101年4月19日止之租金為每月新臺幣（下同）6萬7500元，自101年4月20日起至102年10月19日止每月租金7萬5000元，押租金均為15萬元。
（二）上訴人於簽約時發現系爭房屋有多處隱藏於天花板、地板或裝潢內之嚴重滲漏水，牆面亦存在多處嚴重壁癌等重大瑕疵，上訴人為進行裝潢及營業使用需要，與被上訴人在租約第19條約定自100年8月2日起自100年10月19日止為免付租金之裝潢期，被上訴人應負責將漏水及壁癌修繕完成。上訴人並已依約交付如附表編號1、3至13所示之第1年期租金支票12紙共計171萬元，及如附表編號2、14、15保證金支票3紙共計30萬元。
（三）詎被上訴人未依約於100年10月19日前將系爭房屋漏水及壁癌修繕完成，經上訴人多次口頭催告，並於於101年1月20日、同年2月7日以存證信函催告修繕，被上訴人仍未履行其修繕義務，上訴人乃依系爭租約第16條第1款之約定，於101年5月24日以律師函催告被上訴人應於函到3日內將系爭房屋內漏水及壁癌修繕完成（下稱系爭終止函），逾期於催告期限屆滿時租約自動終止，但被上訴人未於同年月25日函到後3日期限內履行修繕義務，故系爭租約於101年5月29日終止。
（四）被上訴人未履行修繕義務，致上訴人未能將系爭房屋作為婚紗攝影、禮服、精品及化妝之營業使用，上訴人因此受有已支付7個月又8天共計100萬元之租金損失。又上訴人於101年5月29日終止租約後，被上訴人溢收之同年5月29日起至同年6月19日止租金11萬元及如附表編號10至13之租金，共計71萬元，被上訴人應返還上訴人。系爭租約已於101年5月29日終止，且上訴人無租賃債務不履行之情事，被上訴人自應返還上訴人押租金。又上訴人依民法第227條第1項之規定，請求被上訴人陳廷芳給付因上訴人無法使用系爭房屋而受相當於租金之損害50萬元，及請求被上訴人曾錦春、吳永連、吳永吉連帶給付50萬元；依民法第179條之規定，請求被上訴人陳廷芳返還已收之租約終止後租金35萬5000元，及請求被上訴人曾錦春、吳永連、吳永吉連帶返還已收之租約終止後租金35萬元5000元；暨依押租金契約法律關係，請求被上訴人陳廷芳返還保證金15萬元，及請求被上訴人曾錦春、吳永連及吳永吉連帶返還保證金15萬元等語。
二、被上訴人則以：
（一）系爭房屋先前出租訴外人金革唱片公司作為店面使用多年，除浴室外，並無被上訴人所述漏水之情形。嗣由由上訴人所介紹之佑惠專業防水工程行在上訴人之監督之下修繕浴室漏水，於100年9月10日維修竣工後，佑惠專業防水工程行並開立保固單，上訴人當時並未表示佑惠專業防水工程行之維修有任何問題。
（二）上訴人嗣於100年10月間，在原有裝潢尚未完全拆除且未進行垃圾清運時，即停止裝潢工程，向被上訴人表示因其個人因素，無法繼續承租系爭房屋經營婚紗店，要求提前終止系爭租約，故被上訴人於100年11月8日發函提出提前終止租約之條件，因上訴人對被上訴人所提終止租約之條件不同意而無法協議終止系爭租約，當時上訴人從未提及修繕壁癌之問題。
（三）詎上訴人突於101年1月20日以存證信函首次提及修繕壁癌之問題，但系爭租約第19條第2款實係約定上訴人進行裝潢時，由上訴人一併修繕壁癌及漏水現象，再由被上訴人支付修繕費用，被上訴人僅負有支付修繕費用之義務，並無修繕義務，況系爭房屋實無漏水，至於壁癌白華現象，在裝潢實務上至少係在完成拆除及垃圾清運後，方能對整體壁面檢查何處有壁癌及進行壁癌修繕，而系爭房屋之牆面僅有局部油漆剝落，而無水泥剝落，通常係於其他裝潢工程完成，最後進行油漆工程時，以塗防水漆之方式進行修繕即可，上訴人自行停止裝潢工程，致未能於裝潢時一併修繕壁癌再由被上訴人負擔修繕費用，實係不可歸責於被告。
（四）縱被上訴人有修繕義務，但上訴人早已無意繼續承租系爭房屋，卻在其尚未完成拆除工程前，甚至原有壁紙僅部分撕除，尚有部分殘留在牆壁上，即以系爭終止函要求被上訴人3日內修繕壁癌，被上訴人實欲以壁癌及漏水為藉口達到提前終止租約之目的，上訴人行使權利非依誠實及信用方法，且在上訴人申請並取得室內裝修之審查許可前，被上訴人亦無法雇工修繕壁癌白華，被上訴人尚未修繕壁癌係不可歸責於被上訴人，被上訴人自不負遲延責任。又如認被上訴人在上訴人完成拆除及垃圾清運前即應修繕壁癌，但被上訴人已於101年5月28日回覆上訴人表示被上訴人同意由兩造另約時間，會同廠商至系爭房屋會勘修繕事宜，上訴人卻置之不理，而系爭房屋早已交付上訴人占有，現場處於停工狀態，平日鐵捲門深鎖，在上訴人不在場之情形下，被上訴人無權進入房屋進行修繕，上訴人拒絕配合，不為協力行為，致被上訴人無法修繕，係不可歸責被上訴人之事由，被上訴人並不負遲延責任，被上訴人並無違約，上訴人終止系爭租約不合法，系爭租約為屆期終止，保證金扣除上訴人應給付之第2年租金後，並無剩餘，上訴人不得請求返還租金、保證金及損害賠償等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人提起上訴到院，並聲明：(一)原判決廢棄；(二)被上訴人陳廷芳應給付上訴人100萬5000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。（二）被上訴人曾錦春、吳永連、吳永吉應連帶給付上訴人100萬5000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。（三）願供擔保請准宣告假執行。被上訴人則為答辯聲明：上訴駁回。
四、首查，上訴人為經營婚紗禮服精品及化妝拍攝事業，於100年8月2日，與被上訴人陳廷芳簽訂租約承租臺北市○○區○○○路○段○○○○號房屋、53之4號地下樓之1房屋，及另與被上訴人曾錦春、吳永連、吳永吉簽訂租約承租臺北市○○區○○○路0段00○0號房屋、53之4號地下室房屋，均約定租期自100年10月20日起至102年10月19日止，自100年10月20日起至101年4月19日止之租金為每月6萬7500元，自101年4月20日起至102年10月19日止每月租金7萬5000元，押租金各為15萬元，系爭租約並經臺灣臺北地方法院所屬民間公證人許婉瑜公證；上訴人已交付被上訴人如附表編號1、3至13所示之第1年租金支票12紙共計171萬元，及如附表編號2、
14、15保證金支票3紙共計30萬元等情，業據兩造陳述綦詳，並有房屋租賃契約、公證書附卷可稽（見本院臺北簡易庭101年度北簡字第8508號，下稱原審卷第11頁至第20頁、第34頁至第40頁），自堪信為真實。
五、本件上訴人主張伊已催告被上訴人修繕系爭房屋，並已於101年5月29日合法終止系爭租約，上訴人得依民法第227條第1項之規定請求被上訴人賠償相當於租約終止前已付租金之損害，及依民法第179條之規定請求被上訴人返還租約終止後已付之租金，並請求被上訴人返還押租金云云，為被上訴人所否認，並以上揭情詞置辯。是本件應審究者即為（一）上訴人是否就系爭房屋負修繕義務？（二）上訴人終止系爭租約是否合法有據？（三）上訴人依據民法第227條第1項、第226條、第179條規定及系爭租約第5條約定，請求被上訴人給付前開金額，有無理由？
六、上訴人是否就系爭房屋之漏水負修繕義務？
（一）按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院96年台上字第2631號判決意旨參照）。
（二）經查，系爭租賃契約之公證人即證人許琬瑜到庭結證稱：「系爭租約是由伊所提供的。租約第19條第2款有約定被上訴人應負責將租賃物內壁癌及漏水修繕完成，但當時兩造並無另外提到修繕壁癌的時間，亦未提及應於裝潢期前將壁癌修繕完成，因為那時候租約大致談好的時候，上訴人才提到說系爭房屋有壁癌跟漏水的問題，希望被上訴人可以進行修繕，被上訴人則提出因為上訴人要進行裝潢，希望上訴人一併做壁癌跟漏水的處理，然後這部分的費用由被上訴人來支付，所以才會在租約上加上第19條第2項。…當初這個條款是根據兩造的對話，我們整理後加註上去的。當時…，租約已大致談好時，承租人才說『房子裡面有壁癌跟漏水，是不是出租人可以處理一下？』，出租人就回答說『你們不是要裝潢嗎？你們可以先派你們的工處理，費用我們出租人願意負擔』。出租人這麼說之後，承租人就同意，後來兩造就這個部分沒有就時間、方法等有其他的約定，就加註了第19條第2款的約定…」等語（見本院卷第203頁及第204頁），是依其證言，系爭租約之文字係由其所擬定並經其公證，又其本於公證人之身份為兩造見證，與兩造利益無涉，且係因上訴人訴訟代理人之之詢問而陳述系爭契約第19條約定之過程（見原審卷第203至204頁），客觀上並無配合被上訴人之情事，則證人許琬瑜就兩造訂約真意之證詞，自有相當高可信度，足以證明兩造訂立系爭租約第19條之真意，上訴人主張證人許琬瑜係長期與被上訴人配合，本於業務關係作證自有偏頗云云，並非可採。綜此，系爭契約係約定由上訴人依其拆除及裝潢工程之進度，於裝潢時一併請人修繕系爭房屋內之漏水及壁癌，再由被上訴人負擔支付漏水及壁癌部分之修繕費用，堪以認定。
六、上訴人終止系爭租約是否合法有據？
（一）按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430條定有明文，次按民法第254條係規定，契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。故債務人遲延給付時，必須經債權人定相當期限催告其履行，而債務人於期限內仍不履行時，債權人始得解除契約。債權人為履行給付之催告，如未定期限，難謂與前述民法規定解除契約之要件相符，自不得依上開法條規定解除契約（最高法院100年度台上第2199號判決意旨參照），又契約當事人之一方催告他方履行給付義務，依民法第254條之規定應定相當期限，如揆諸實際，勢所難能，是其所定履行之期限，顯不相當，自不能藉此而謂契約業已合法解除（最高法院38年台上第35號判例意旨參照），又依照系爭租約第16條第1款約定：「有下列情形之一者，乙方（上訴人）得終止租約：房屋損害而有修繕之必要時，其應由甲方（被上訴人）負責修繕者，經乙方（上訴人）定相當期間催告，仍未修繕完畢。」，有系爭租約在卷可稽（見原審卷第14至
15、19至20頁），是依前揭規定及系爭租約約定，被上訴人如以系爭房屋存有漏水，應由被上訴人負責修繕為由，終止系爭租約時，仍應定相當之期限催告，而期限是否相當，自應衡酌系爭房屋現況及修繕之難易及上訴人是否負協力義務等情定之。
（二）首查，系爭房屋漏水、壁癌情形應由上訴人自行修繕，再由被上訴人負擔支付漏水及壁癌部分之修繕費用，業如前述，則上訴人主張被上訴人未盡修繕義務，催告後仍不修繕而終止系爭租約，即已無據，況上訴人主張其已催告被上訴人修繕系爭房屋漏水一情，雖據其提出存證信函為為證（見原審卷第21至24頁），惟觀以101年1月20日之存證信函係載「...台端於租賃物之漏水壁癌亦應於前免租金裝潢期間修繕完成，以利本人公司工務進場施作....本人及公司所屬成員分別於民國100年9月底至10月中旬數度與台端等人溝通，均不得要領.....101年元月20日下午2時餘與出租代理人吳美梨女士將本人據承租人終止租約明確告知，即請民國101年2月5日為限出面處理終止租賃契約..若未蒙回應，本人當依法訴追...」等語（見原審卷第21頁至第23頁），並非定期限催告被上訴人修繕系爭房屋之漏水及壁癌，而係催告被上訴人應於101年2月5日前處理終止租約相關事宜；又上訴人於101年2月7日寄發之存證信函係稱：「台端（即收件人等四人）所有坐落房屋出租與本人惟現場屋況漏水壁癌之難以修護，…經本人於民國101年元月20日具郵局存證000268號通知，迄未獲回音。職故，本人再以本信函通知，務期於文到叁日為限出面處理…」等語（見原審卷第24頁），亦未明確定期催告被上訴人修繕，而係以上揭101年1月20日存證信函之通知為基礎，再次通知被上訴人處理終止租約事宜；揆諸前揭說明，難認上訴人已為合法之催告。另就上訴人101年2月24日調解聲請狀觀之，其內容亦僅係上訴人聲請就解約返還保證金、未到期租金票款、解約賠償金等為調解，亦無催告或請求被上訴人修繕（見原審卷第25頁至第30頁）。次查，上訴人於101年5月24日雖以系爭催告終止函通知被上訴人應於函到3日內，將系爭房屋內之漏水及壁癌修繕完成，並賠償已付租金及相關營業損失，期滿未修繕完成，期滿時租約自動終止，不另通知等語（見原審卷第34頁至第36頁），惟衡酌壁癌白華現象之肇因甚多，有關漏水及壁癌之修繕，需待檢修確認並施工，難期被上訴人於3日內完成，且因系爭房屋已交付上訴人使用並進行裝潢，亦需被上訴人協力會同指明漏水處，而非被上訴人得逕行修繕，足認上訴人催告被上訴人3日內修繕系爭房屋之漏水，並非於相當期間催告修繕，而難認其合法終止系爭租約。此外，訴人於收受系爭催告終止律師函後，即於101年5月28日以律師函復以：「上訴人無法明確指出何處仍有漏水，…，如上訴人仍質疑有漏水及壁癌，兩造可另行約定時間，會同佑惠專業防水工程行之負責人前往現場，由廠商鑑定何處有漏水及壁癌。…」等語（見原審卷第56頁），則被上訴人已有回應而欲會同上訴人修繕漏水，而非拒絕修繕，益見上訴人前開終止並未合於誠實信用原則，是上訴人催告被上訴人修繕系爭房屋漏水之期間亦顯非相當，與民法430條之規定，及系爭租約第16條第1款約定不符，應不生催告修繕及終止系爭租約之效力。
七、上訴人依據民法第227條第1項、第179條規定及系爭租約第5條約定，請求被上訴人給付前開金額，有無理由？
（一）按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227條第1項定有明文。上訴人主張依民法第227條第1項之規定，請求被上訴人賠償相當於租約終止前不能使用系爭房屋所致之租金之損害，惟查，在兩造於100年8月2日簽訂系爭租約後，曾於100年9月間，由上訴人所介紹之佑惠專業防水工程行、在上訴人之監督之下施作系爭房屋浴室及深井防水工程，佑惠專業防水工程行並自100年9月10日起保固1年無條件修復漏水，該防水工程之工程款已由被上訴人支付等情，已為上訴人所不爭執，並有佑惠工程行保固證書在卷可稽（見原審卷第54頁），足見被上訴人確曾於100年9月間修繕系爭房屋漏水。至於系爭房屋之壁癌部分，因出租人即被上訴人已於100年8月2日將系爭房屋交付上訴人，依兩造之約定，係由承租人即上訴人於裝潢時一併修繕系爭房屋內之漏水及壁癌，再由被上訴人支付修繕費用，則上訴人主張系爭房屋因漏水壁癌而有不完全給付或給付不能之情事，難認係可歸責於被上訴人之事由，是上訴人依民法第227條第1項之規定，請求被上訴人陳廷芳賠償上訴人因不能使用系爭房屋而受相當於租金之損害50萬元，及請求被上訴人曾錦春、吳永連、吳永吉連帶賠償上訴人因不能使用系爭房屋而受相當於租金之損害50萬元，均屬無據。
（二）上訴人復依民法第179條之規定，請求被上訴人返還其所述租約終止後已付之租金，按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條固有明文。惟查，上訴人於101年5月間終止系爭租約為不合法，不生終止系爭租約之效力，已如前述，則被上訴人在租賃關係存續中，受領上訴人所給付自101年5月29日起至同年10月19日止之租金，應屬有法律上原因，是上訴人依不當得利請求權，請求被上訴人陳廷芳返還自101年5月29日起至同年10月19日止之租金35萬5000元，及請求被上訴人曾錦春、吳永連、吳永吉連帶返還自101年5月29日起至同年10月19日止之租金35萬5000元，均屬無據，不應准許。
（三）上訴人主張被上訴人應返還保證金，經查，兩造於系爭租約第5條約定：「乙方（上訴人）應於簽訂本租約同時給付甲方（被上訴人）新台幣壹拾伍萬元整之保證金，以作為其履行本約義務之擔保。該保證金於乙方（上訴人）在租約終止或屆滿時遷讓交還房屋、將戶籍或營業登記遷出，並扣除其所積欠之債務後，由甲方（被上訴人）無息退還之。」（見原審卷第13頁、第18頁）。但本件被上訴人於101年5月間終止系爭租約為不合法，不生租約終止效力，業如前述；而兩造間系爭租約第2條約定之租賃期間，係於102年10月19日屆滿，有系爭租約書在卷可稽（見原審卷第13頁、第18頁），而上訴人並未合法終止系爭租約，其應於102年10月19日方屆期終止，亦堪認定，則依上開約定上訴人於系爭租約屆期終止後，需扣除上訴人積欠之租金債務，尚有剩餘，方得請求被上訴人返還前開保證金，惟上訴人僅給付系爭租約自100年10月起至101年9月止第一年之租金，業如前述，並未給付系爭租約第2年租金即101年10月起第2年之租金共計192萬元（計算式：15萬×12月＝192萬元），則其未清償之租金債務，經以前開保證金清償後，保證金已無剩餘，而難認其請求可採。是上訴人請求被上訴人陳廷芳返還押租金15萬元，及請求被上訴人曾錦春、吳永連、吳永吉連帶返還押租金15萬元，核與系爭租約第5條之約定不合，均屬無據。
八、綜上所述，上訴人依民法第227條第1項、第226條、第179條規定及系爭租約第5條約定，請求被上訴人陳廷芳應給付上訴人100萬5000元及其利息；請求被上訴人曾錦春、吳永連、吳永吉應連帶給付上訴人100萬5000元及其利息，均無理由，應予駁回，又其訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求為廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
九、本件事證已臻明確，上訴人固主張應再就系爭房屋有無漏水一情為補充鑑定或另函詢鑑定人，惟系爭房屋應由上訴人修繕漏水後，由被上訴人負擔費用，且上訴人終止系爭租約並非適法等節，已經認定如前，即無調查系爭房屋是否存有漏水瑕疵之必要，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，經審酌核與判決結果不生影響，爰不一一加以論述，併此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 7 月 30 日
民事第七庭 審判長 法 官 匡 偉
法 官 蘇嘉豐法 官 曾育祺以上正本係照原本作成。
如不服本判決，僅得以適用法規顯有錯誤為理由逕向最高法院提起上訴，但須經本院之許可。
提起上訴應於收受送達後二十日內向本院提起上訴狀同時表明上訴理由；判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提理由書狀。並應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 103 年 7 月 30 日
書記官 徐悅瑜