臺灣臺北地方法院民事裁定 103年度事聲字第255號異 議 人即 債權人 兆豐國際商業銀行股份有限公司法定代理人 蔡友才代 理 人 吳永泉 新北市○○區○○路0段000號相 對 人即 拍定人 高金海上列異議人因與債務人戴蕙蘋間清償債務強制執行事件，對於中華民國103 年5 月6 日本院民事執行處司法事務官102 年度司執助字第5338號裁定，提出異議，本院裁定如下：
主 文異議駁回。
理 由
一、按強制執行事件，由法官或司法事務官命書記官督同執達員辦理之；本法所規定由法官辦理之事項，除拘提、管收外，均得由司法事務官辦理之；當事人或利害關係人對於強制執行命令或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請及聲明異議，強制執行法第
3 條、第12條及法院組織法第17條之2 第1 項第2 款分別定有明文。次按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一效力；當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議；司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分，認異議無理由者，應送請法院裁定之；法院認第
1 項之異議為有理由時，應為適當之裁定，認異議為無理由者，應以裁定駁回之，強制執行法第30條之1 準用民事訴訟法第240 條之3 、第240 條之4 規定。查本院民事執行處司法事務官於民國103 年5 月6 日作成之103年度司執字第24283號裁定（下稱原處分），係於同年月8 日送達於異議人，異議人於同年月15日對原處分聲明提出異議，司法事務官認其異議為無理由，送請本院為裁定，經核程序方面與上開規定相符，合先敘明。
二、本件異議意旨略以：依最高法院99年度台抗字第679 號、99年度台抗字第520 號裁定、臺灣高等法院99年度法律座談會第20號研討結果，拍賣標的物是否曾發生非自然死亡事件，非拍賣公告應載明之事項，且辦理強制執行事件應行注意事項第41條第5 款：「實施不動產查封時，就足以影響交易之特殊情事，例如海砂屋、輻射屋、地震受創、火災受損、建物內有非自然死亡等，應向在場之人調查，並於查封筆錄載明；必要時得命債權人查報或向相關機關查詢。」之規定，係於民國000 年00月00日生效施行，惟鈞院102 年度司執助字第5338號強制執行事件（下稱系爭強制執行事件）之拍賣標的物（下稱系爭不動產）之查封筆錄及勘查執行筆錄分別係於102 年9 月10日及102 年10月1 日作成，應尚未有前開
102 年12月10日修正之辦理強制執行事件應行注意事項之適用。且鈞院已兩度派員至系爭不動產現場履勘，已盡調查之能事，於此範圍所能得知之事實而為鈞院所不知之事實，應不在拍賣公告記載之範圍，且遍觀系爭強制執行事件之卷宗，並無債權人、債務人或其他人有為系爭拍賣標的物係凶宅之陳明或有任何資料可徵。因此，基於法不溯及既往原則，鈞院於拍賣公告上之記載應無漏未記載之瑕疵。縱系爭不動產內確有於97年間發生非自然死亡之情事，亦因所稱之凶宅並未有明確之法律定義，且發生之年代已久，系爭不動產又轉手多次，債務人未曾提及系爭不動產內有非自然死亡事件，且於系爭不動產內死亡之人，又非債務人之前手，與債權人毫無關聯，應非屬物之瑕疵，並不導致系爭不動產之價值、效用或品質減損。且法院之拍賣本質為買賣，賣方係債務人，非聲請執行債權人，債權人是否隱瞞系爭不動產屬凶宅之事實，與買賣是否成立無涉。再系爭不動產之不動產估價報告書，亦未記載系爭不動產內曾有非自然死亡之事件，亦無政府公開資訊可供查詢，異議人實無從得知系爭不動產屬凶宅之情事。況系爭不動產早於103 年1 月進行第一次拍賣，相對人係於103 年3 月28日進行第3 次拍賣得標買受，相對人應於第一次拍賣時即可詳閱拍賣公告，並預為查詢，並非無發現係爭標的物為凶宅之機會，然相對人未事先自行查明，應有可歸責之事由。又如撤銷拍定，將造成異議人之債權難以實現，執行程序亦將延宕，徒增執行之相關費用，而縱系爭不動產內曾發生非自然死亡事件，對相對人亦不致產生任何損失。為此，聲請廢棄原處分，撤銷該撤銷拍定命令等語。
三、經查：㈠按拍賣不動產，應由執行法院先期公告。前項公告，應載明
不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形、調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項，103 年6 月4 日修正之強制執行法第81條第1 項、第2項第1款分別定有明文。而於前開強制執行法修訂前，前開拍賣不動產公告所應記載之事項，則於辦理強制執行事件應行注意事項第41點第5 款關於第77條查封筆錄應記載事項規定：「實施不動產查封時，就足以影響交易之特殊情事，例如海砂屋、輻射屋、地震受創、火災受損、建物內有非自然死亡等，應向在場之人調查，並於查封筆錄載明；必要時得命債權人查報或向相關機關查詢。」，另於第43條關於第81條拍賣公告應記載事項，修正規定：「拍賣之不動產經查明有第四十一點第五款規定足以影響交易之特殊情事者，應於拍賣公告載明。」（參102 年10月12日修正之辦理強制執行事件應行注意事項）。而依社會一般通念，標的物是否為「凶宅」對於應買意願及價格高低誠有重大影響。執行法院就買賣標的物之重大相關資訊，應誠實揭露，且為兼顧執行程序得以迅速進行，執行法院對於拍賣標的物是否曾發生兇殺或自殺案件之查證，原則上以向警察機關查詢為已足（參臺灣高等法院暨所屬法院95年法律座談會民執類提案第9號意見參照）。是拍賣標的物如係海砂屋、輻射屋、地震受創、火災受損或建物內有非自然死亡等情形，皆為依社會通念，於交易上認為重要，足以變更應買人意願，如不予記載易生糾紛，且影響拍賣效力之事項。而強制執行法第81條第
2 項所規定「應記明事項」，係指執行法院依通常調查之方法，查明執行標的物之情形後，應將調查所得記載於拍賣公告。故於102 年10月12日辦理強制執行事件應行注意事項第41條及第43條修正施行後，執行法院於查封時，系爭不動產是否為海砂屋、輻射屋、地震受創、火災受損或建物內有非自然死亡（即俗稱之凶宅）等，除應向在場之人調查，並於查封筆錄載明外，必要時得命債權人查報或向相關機關查詢，並應於拍賣公告內加以記載。
㈡查本件異議人前於102 年8 月5 日持臺灣新北地方法院簡易
庭102 年度司票字第2879號本票裁定暨確定證明書為執行名義，向臺灣新北地方法院聲請就債務人戴蕙蘋所有坐落臺北市○○區○○段0 ○段000 0000 00 地號土地及其上同小段2017建號建物即門牌號碼臺北市○○區○○○路○ 段○○號4樓之13房屋（下稱系爭不動產）為強制執行，經臺灣新北地方法院囑託本院執行，並經本院以102 年度司執助字第5338號強制執行事件受理在案，嗣本院就系爭不動產實施查封程序後，先後於102 年9 月10日及同年10月1 日至系爭不動產現場進行履勘，並經送鑑價酌定拍賣底價後，定於103 年
1 月24日進行第1 次拍賣，因無人應買，再定於103 年2 月21日進行第2 次拍賣，又因無人應買，而再定於103 年3 月28日進行第3 次拍賣，嗣由相對人拍定，並繳交價金。相對人嗣以系爭不動產為凶宅，屬重要事項，惟前開3 次拍賣公告均未記載系爭不動產為凶宅之情事，應撤銷拍定程序等為由聲明異議，經本院司法事務官於103 年4 月18日撤銷本院
103 年3 月28日之拍定程序等情，業經本院調取102 年度司執助字第5338號、102年度司執字第148780 號及102 年度執全助字第519 號等執行卷宗核閱無訛。
㈢且查系爭不動產前於本院98年度司執字第106946號拍賣抵押
物強制執行事件99年7 月21日之拍賣公告附表使用情形欄第四點，曾記載「另據臺北市政府警察局中山分局查訪皇宮大樓管委會指稱，陳湘桂於2 年前在2017建號建物內自殺身亡，此有該分局99年1 月6日北市警局中分刑字第00000000000號函覆卷足參，請應買人注意。」等語，此有相對人於103年4 月10日民事補充異議理由狀所提出99年7 月21日北院木98司執卯字第106946號執行處通知附卷可稽（見本院102 年度司執助字第5338號清償債務卷㈢），堪認系爭不動產早於本院98年度司執字第106946號拍賣抵押物強制執行事件中，已經執行法院向臺北市政府警察局中山分局函查得知其內有非自然死亡之情事，則系爭強制執行事件，本得經由向臺北市政府警察局函查，而得知系爭不動產有前開足以影響交易意願之特殊情事。雖系爭強制執行事件之查封筆錄及勘查執行筆錄係分別於辦理強制執行事件應行注意事項修正前之
102 年9 月10日及同年10月1 日作成，惟系爭不動產之第1次拍賣公告係於102 年12月31日作成（參本院102 年度司執助字第5338號清償債務強制執行事件卷㈢），依當時之辦理強制執行事件應行注意事項就拍賣公告應記載之事項，已修正如經調查有海砂屋、輻射屋、地震受創、火災受損、建物內有非自然死亡等情，亦應記載於拍賣公告中，且執行法院就系爭不動產內有無非自然死亡事件等，既得向臺北市政府警察局函查，前案（即本院98年度司執字第106946號拍賣抵押物強制執行事件）又係透過函查，而得知有該非自然死亡事件之發生，則執行法院於系爭強制執行事件中，就系爭不動產內有無非自然死亡之情事未為調查，致未能於拍賣公告上揭露該非自然死亡之情，顯足以影響應賣意願及應買價格，是依前開規定，拍賣公告未依法載明註記自屬重大瑕疵。而相對人又分別於103 年4 月1 日、同年月8 日、同年月10日具狀主張如知系爭不動產為兇宅即無應買之意願，請求撤銷拍賣程序，於法尚無不合。從而，原處分駁回異議人就撤銷撤定所為異議，並無違誤，異議意旨指摘原處分不當，聲明廢棄原處分，為無理由，應予駁回。
四、爰依強制執行法第30條之1 、民事訴訟法第240 條之4 第3項後段，裁定如主文。
中 華 民 國 103 年 7 月 31 日
民事第二庭 法 官 陳慧萍以上正本係照原本作成如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元中 華 民 國 103 年 7 月 31 日
書記官 蘇冠璇