臺灣臺北地方法院民事裁定 103年度事聲字第55號異 議 人 陳継旪上列異議人對債權人花旗（台灣）商業銀行股份有限公司與債務人陳繼昌間清償票款強制執行事件，異議人對於中華民國103年1月15日本院民事執行處司法事務官所為101年度司執助字第7807號裁定提出異議，本院裁定如下：
主 文原裁定關於駁回異議人對准許蔡鎮陽、蔡朱金、蔡萬利及蔡進義優先購買新北市○○區○○○段○○○○○段○○○○地號土地所為聲明異議部分廢棄。
其餘異議駁回。
理 由
一、按當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議；司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之；法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240條之4第1項前段、第2、3項分別定有明文。本件異議人就本院司法事務官於民國103年1月15日本院民事執行處司法事務官所為101年度司執助字第7807號裁定，於法定期間內聲明異議，本院民事庭司法事務官認其異議無理由而送請本院裁定，核與上開規定相符，合先敘明。
二、本件異議意旨略以：本院87年度訴字第3204號民事判決及台灣高等法院88年度上字第1628號民事判決係以兩造就上開兩筆土地存有租賃關係而非無權占有為由，駁回債務人陳繼昌之訴，根本未認定兩造就系爭39、39-1地號土地存有基地租賃之關係，又該兩筆土地原係耕地而出租予佃農耕種，且位於翡翠水庫水源保護區，依法不得興建房屋使用，故兩造間之租賃關係性質上應屬耕地租賃契約關係，並非租地建屋契約關係，原裁定未予詳究，遽認蔡進義等四人為租地建物之基地承租人，其認事用法，顯有違誤。又查系爭39、39-1地號土地上之建物及工作物，其中系爭39地號上二層無門牌之磚造建物係蔡四南未經出租人陳繼昌等人之同意而擅自興建，故蔡進義等四人確非租地建屋之基地承租人，渠等自無物權效力之優先承買權而無疑。另坐落系爭39-1地號土地上門牌為○○區○○○○0號及9-3號之土造平房為異議人之祖先所建，並於民國9年6月由異議人之長輩陳阿保、陳常孚、陳常威及陳常奭等四人繼承，而異議人之長輩陳阿保等四人亦於38年曾向坪林鄉公所、台北縣政府提出陳報，是蔡進義等四人既非上開房屋之所有權人，亦無物權效力之優先承買權，洵無疑義。
三、按土地法第104條第1項規定：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言，最高法院69年台上字第945 號著有判例。且土地法第104 條所定之優先購買權具有相對物權效力。又按執行法院對優先購買之執行行為究竟是否合於程式，例如主張優先購買之人是否提出資格證明，及是否表示優先購買意思等事項應予以確認，但對拍定之不動產有無優先承購權，係屬實體上之問題，就此倘有爭執，即應另行提起確認優先承購權存否之訴，要非聲明異議所得解決（最高法院49年台抗字第83號判例意旨、78年度台抗字第40號裁定參照）。因此執行法院於第三人主張優先購買權時，僅得就該第三人是否符合優先購買權之資格，從形式上予以審查，至於優先購買權是否確實存在，則屬實體爭議，應循訴訟程序加以解決，非執行法院於執行程序中所得加以審究。
四、經查：
（一）新北市○○區○○○段○○○○○段00地號土地（下稱系爭39地號土地）部分：系爭39地號土地為債務人陳繼昌與其他共有人共有，債務人應有部分為四分之一，債務人前曾主張訴外人蔡四南（101年8月7日死亡，繼承人為蔡林玉、蔡鎮陽、蔡玉惠、蔡環鎂、蔡霈洳、蔡蕙蓮、蔡鎮隆等7人）、蔡鎮陽、蔡朱金、蔡萬利及蔡進義等5人無權占用系爭39地號土地，並於其上搭建房屋，依民法第767條、第821條規定，請求蔡進義等5人拆屋還地，經本院87年度訴字第3204號民事判決及台灣高等法院88年度上字第1628號民事判決認定，債務人與蔡進義等5人間就系爭39地號土地存有租賃關係，蔡進義等5人並非無權占有，有本院87年度訴字第3204號民事判決及台灣高等法院88年度上字第1628號民事判決書影本附於本院101年度司執助字第7807號執行卷二可稽，是蔡四南之繼承人、蔡朱金、蔡萬利及蔡進義等人主張渠等為系爭39地號土地承租人，堪認屬實。復依異議人自行提出其不爭執之切結書載明：本人蔡四南座落于台北縣坪林鄉○○村○○○○○號田寮旁邊新建之二層樓房一幢係本人自行興建等語，有切結書影本可稽。是系爭39地號上二層無門牌磚造建物，自形式觀之即為蔡四南出資興建，並由蔡鎮陽等7人因繼承取得所有權，且異議人亦不爭執系爭39地號上二層無門牌磚造建物為蔡四南出資興建。從而，本院執行處依形式審酌認定，系爭二層無門牌磚造建物占用系爭39地號土地係基於租賃之法律關係，則本法執行處司法事務官依形式上審查認蔡進義等人有土地法第104條第1項之優先購買權，並無違誤。雖異議人主張債務人與蔡進義等人間並無基地租賃關係存在，否認蔡進義等人有優先承買權，惟依上揭說明，執行法院就優先購買權之爭執，並無實體審認之權限，自應由有爭執之當事人另提起確認之訴以資解決，尚非依聲明異議程序所得予以解決，異議人執此為聲明異議，即無理由。
（二）新北市○○區○○○段○○○○○段0000地號土地（下稱系爭39-1地號土地）部分：蔡進義等人於系爭39-1地號土地有租賃權存在，已提出本院87年度訴字第3204號民事判決及台灣高等法院88年度上字第1628號民事判決為證（見執行卷二），如上所述。惟兩造對座落系爭39-1地號土地上門牌號碼為新北市○○區○○○○0號及9之3號之土造房屋之所有權歸屬尚有爭議（異議人異議理由稱：坐落系爭39-1地號土地上門牌為○○區○○○○0號及9-3號之土造平房為異議人之祖先所建，並於民國9年6月由異議人之長輩陳阿保、陳常孚、陳常威及陳常奭等四人繼承，而異議人之長輩陳阿保等四人亦於38年曾向坪林鄉公所、台北縣政府提出陳報，蔡進義等四人非上開房屋之所有權人等語，詳聲明異議狀）。且臺灣高等法院88年度上字第1628號民事確定判決就系爭座落系爭39-1地號土地上門牌號碼為新北市○○區○○○○0號及9之3號之土造房屋所有權為何人並未做認定；而蔡鎮陽、蔡朱金、蔡萬利及蔡進義對於新北市○○區○○○○0號及9之3號之土造房屋是由其出資興建，其有所有權一事，復未提出任何證據資料以供本院審酌，本院執行處遽依蔡鎮陽、蔡朱金、蔡萬利及蔡進義之聲請，准其優先承買，尚顯速斷。異議人指摘原裁定結果不當，求予廢棄，為有理由，爰廢棄該部分裁定，發回原司法事務官更為適法之處分。
五、據上論結，本件異議為一部有理由、一部無理由，依強制執行法第30條之1 、民事訴訟法第240 條之4 第3 項，裁定如
主文。中 華 民 國 103 年 4 月 23 日
民事第二庭 法 官 王育珍以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。
中 華 民 國 103 年 4 月 23 日
書記官 林淑卿