臺灣臺北地方法院民事判決 103年度消簡上字第1號上 訴 人 邢家嘉兼訴訟代理人 劉翠萍被 上 訴 人 世豐國際建築開發股份有限公司法定代 理 人 林永鍾訴訟代 理 人 陳國雄律師複 代 理 人 邱南嫣律師上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於民國102 年12月13日本院臺北簡易庭102 年度北消簡字第13號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於103 年10月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審及追加之訴訴訟費用均由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按於簡易程序第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，此觀民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第446 條第1 項、第255 條第1 項但書第2 、3 款規定即明。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院95年度台上字第1573號裁判意旨參照）。查上訴人於原審係基於其向被上訴人購買苑景建案編號第B 棟11樓房屋（門牌號碼臺北市○○區○○街○○○ 號11樓，下稱系爭房屋）、坐落之基地及地下一層編號第21號停車位（以下合稱系爭不動產）之事實，本於契約法律關係，主張被上訴人應給付後述貳、一、㈡、⒈至⒋之各項金額及返還預繳水電費新臺幣（下同）2,497 元，故請求被上訴人給付273,758 元，及自
102 年11月7 日起之利息，以及調降系爭房屋冷氣落水孔（見原審卷第117 頁反面）。嗣經原審判決後，上訴人提起上訴，於本院審理期間仍基於同一契約，依民法給付遲延、瑕疵擔保規定及不當得利法律關係為請求，並就上述返還預繳水電費2,497 元部分變更為請求返還交屋結算溢收之費用4,
123 元，請求調降冷氣落水孔部分則變更為請求被上訴人給付冷氣落水孔設置費用8 萬元，另追加請求被上訴人給付建物坪數短少金額4,186 元（見本院二審卷第186 至195 頁）；變更、追加後，請求被上訴人再給付358,172 元，及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息（見本院二審卷第20
6 頁）。被上訴人雖不同意上訴人所為訴之變更、追加，惟經核上訴人變更或追加之訴與原訴之主要爭點具有共同性，兩造提出之證物仍得相互援用，以統一解決紛爭，堪認請求之基礎事實同一；其請求自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息部分，則屬擴張應受判決事項之聲明，均合於前開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、上訴人主張略以：㈠被上訴人、上訴人邢家嘉與訴外人鄭玉貞於100 年9 月9 日
簽訂讓渡書，約定由上訴人承受訴外人鄭玉貞向被上訴人購買系爭不動產所簽訂之房地預定買賣契約書（下稱系爭契約）之全部權利與義務。
㈡被上訴人應給付下列各項金額：
⒈系爭房屋於101 年9 月22日驗屋時，尚有缺失項目待修繕，
然上訴人之貸款銀行即訴外人中國信託商業銀行股份有限公司（下稱中國信託）於同年10月29日即通知核貸完成並預期撥款，經中國信託業務及被上訴人員工蘇淑貞告知，被上訴人有尾款保留，如缺失項目修繕未完成，將有利息補貼，上訴人乃同意撥款予被上訴人。惟該等缺失項目遲於同年11月24日始完成修繕，同時辦畢交屋手續並交付交屋憑證，故依系爭契約第18條第3 項第5 款、第15條第2 款約定，以及民法第229 條第1 項、第233 條第1 項之規定，被上訴人應給付交屋前即自101 年10月29日起至同年11月24日止依法定利率計算之遲延利息，以上訴人貸款金額1,400 萬元加計第10期所有權移轉款789 萬元，總額2,189 萬元為計算基準，按法定利率即年息5%計算，共計80,963元（計算式：2,189 萬元×5%×27日）。原審僅判命被上訴人給付其中1,438 元，實有違誤，被上訴人應再給付79,525元（80,963元－1,438元＝79,525元）。
⒉被上訴人擅自變更系爭房屋外牆窗戶樣式為橫拉式氣密窗，
與原約定為推射式氣密窗不符，該部分係屬上訴人之專有部分，被上訴人竟未經上訴人同意而片面變更設計，致系爭房屋在景觀視覺效果上產生極大差異，使上訴人受有損害，依民法第359 條、第360 條規定，被上訴人應負瑕疵擔保責任，即應賠償價差54,788元及上訴人所受視覺感觀權利效果減損之損害10萬元。被上訴人雖稱係為符合綠建築審核標準而變更設計云云，然苑景建案之建築師即訴外人侯西泉既為資深專業建築師，對於建案之設計規畫藍圖之相關建築設計注意事項、臺北市政府所提列之建築技術規則（含綠建築專章）及相關法規等，均為建築師本該具有之職業知能，而自98年起，臺北市綠建築案建物，每一核發之建案，實際上均需審查，何來抽查之說，被上訴人於完工前藉抽查之理由變更外牆窗戶樣式，顯有欺瞞消費者之意圖。
⒊苑景建案原樣品屋之廚房設有橫拉門，於系爭房屋交付時卻
未設置，且未於系爭契約內註記取消，並經簽名確認，無法證明原買受人鄭玉貞曾同意取消；又依消費者保護法規定，廣告內容亦為契約之一部，被上訴人未設橫拉門，上訴人為此額外支出設置費用15,000元，應由被上訴人負擔。⒋代書代辦手續費及設定費為兩造事前約定之代價，若有變動
，應經兩造同意始得作為收款依據。本件兩造原約定之產權代書費13,000元、設定代書費4,000 元，加計地價稅2,012元、電費63元、水費52元，上訴人應負擔之費用共19,127元，然上訴人已預繳23,250元（18,250元＋5,000 元），依不當得利規定，被上訴人應返還結算溢收費用4,123 元（23,250元－19,127元＝4,123 元）。
⒌依系爭契約第5 條第2 項，主建物或本房屋登記總面積如有
誤差，其不足部分被上訴人應全部找補。依權狀記載，主建物31.42 坪＋陽台3.4 坪＋雨遮2.89坪＋共有部分27.38 坪（公設部分15.83 坪＋車位11.55 坪）＝65.09 坪；依系爭契約計算之坪數則為：主建物31.42 坪＋陽台3.37坪＋雨遮
2.93坪＋共有部分27.4 坪（公設部分15.67 坪＋車位11.73坪）＝65.12 坪，故建物權狀面積短少0.03坪（65.12 坪－
65.09 坪＝0.03坪），其中附屬建物短少0.01坪，以每坪單價19.5238 萬元計算，為1,952 元；共有部分短少0.02坪，以每坪單價11.1679 萬元計算，為2,234 元。故依不當得利規定，被上訴人應返還4,186 元（1,952 元＋2,234 元）。
⒍系爭房屋外牆窗戶原應使用茶色強化玻璃，被上訴人卻變更
為茶色玻璃，未依債之本旨交付，以強化玻璃與玻璃之價差為每才50元計算，系爭房屋客廳87才為4,350 元、主臥60才為3,000 元、次臥53才2 間為5,300 元、客廳83才為4,150元、主浴6 才為300 元、次浴8 才為400 元、機房61才為3,
050 元，價差合計20,550元，亦應由被上訴人返還。⒎系爭契約明定「全室預留冷氣空調排水出口」，無論壁掛式
或吊隱式冷氣，均需設置供冷氣壓縮冷凝水排水出口管路，惟系爭房屋有3 房1 廳，均未安置冷氣空調排水出口，致上訴人於安裝冷氣時需另行付費重置，經冷氣廠商估價後，重置排水工程費用為8 萬元，被上訴人未依債之本旨給付，應賠償上開費用。
㈢以上合計，被上訴人應再給付上訴人358,172 元（計算式：
79,525元＋54,788元＋10萬元＋15,000元＋4,123 元＋4,18
6 元＋20,550元＋80,000元＝358,172 元）。
二、被上訴人抗辯略以：㈠訴外人鄭玉貞轉讓系爭契約時，僅約定由上訴人刑家嘉為受
讓人，上訴人劉翠萍乃系爭房屋所有權之共同登記名義人，並非契約當事人，自不得依系爭契約向被上訴人請求債務不履行損害賠償。
㈡上訴人所為各項請求均無理由：
⒈利息79,525元（請求金額80,963元－原審勝訴之1,438 元）
部分：上訴人邢家嘉承受系爭契約後，曾向被上訴人表示僅需貸款1,400 萬元，故於101 年6 月22日向中國信託申請貸款後，即於同年9 月10日依系爭契約第18條第1 項「不辦貸款或減少貸款」之約定，給付被上訴人789 萬元之不貸款差額。俟101 年9 月25日中國信託通知該貸款因可歸責於上訴人邢家嘉之事由致未能核准，故上訴人邢家嘉乃要求變更系爭不動產所有權之登記名義人為自己及上訴人劉翠萍，應有部分各1/2 ，並共同辦理貸款，中國信託於同年10月5 日始核准該1,400 萬元貸款之申請，並預計於系爭不動產所有權移轉登記完竣後撥付款項。被上訴人於101 年10月26日即將系爭不動產所有權移轉登記辦理完竣，並通知上訴人有關貸款將於隔日撥款乙事，以及預定於同年月31日辦理交屋手續等，然同年月27日為例假日，故該1,400 萬元之貸款實際撥付日為101 年10月29日；依系爭契約第18條第5 項約定，被上訴人應給付之房屋貸款利息補貼金額，係以實際貸款金額1,400 萬元、實際貸款利率及被上訴人通知交屋日與貸款核撥日之差距天數2 天為計算基準，上訴人主張以2,189 萬、年息5%為計算基準，並計算至101 年11月24日，於法無據。
⒉變更系爭房屋外牆窗戶樣式設計價差54,788元及損害賠償10
萬元部分：上訴人邢家嘉承受系爭契約前，被上訴人即已明確告知訴外人鄭玉貞之代理人蔡政新有關系爭房屋之外窗擬由原先設計之推射式氣密窗更改為橫拉式氣密窗，並經其同意；被上訴人員工蘇淑貞亦曾當面告知上訴人上開窗戶變更情事，並提供圖面，上訴人並未表示異議即同意承受系爭契約。況被上訴人變更外牆窗戶樣式，係為使系爭房屋符合綠建築審核標準，在考量提高系爭房屋通風系數（fvi ），並顧及實用性、安全性與美觀性等諸多條件下，由苑景建案房屋設計人即訴外人寬泉聯合建築師事務所侯西泉建築師依臺北市綠建築查核執行要點第5 點規定，簽證辦理變更系爭房屋外牆窗戶樣式為橫拉式氣密窗，使系爭房屋單樘門窗通風開啟面之通風效率增加，進而達到減少空調使用並節約能源之目的，使苑景建案得以順利通過綠建築抽查作業，於法並無不合，且符合系爭契約第12條第2 項第3 款之約定，故上訴人無權為本項請求。
⒊廚房拉門設置費15,000元部分：系爭房屋於99年4 月28日取
得建造執照時，原就廚房部分設計有拉門，嗣因被上訴人及建築師考量房屋買受人就廚房使用程度與所希望之裝潢風格不同，遂於99年6 月11日向臺北市政府都市發展局申請變更取消苑景建案內各區分所有部分之廚房拉門，並經主管機關於同年8 月18日核准變更設計在案，故被上訴人與系爭房屋前手鄭玉貞於99年7 月26日簽訂系爭契約時，雙方簽訂之買賣契約及附圖即未包含系爭房屋廚房拉門部分，該附圖並經雙方用印確認，足徵系爭房屋原買受人鄭玉貞業已同意系爭房屋並不包含廚房拉門部分，上訴人既係繼受系爭契約，自應受其拘束。上訴人雖主張苑景建案樣品屋廚房部分設有橫拉門，惟實際上該部分裝潢並非拉門，而係一活動式酒櫃，並於櫃外裝設玻璃裝飾，且該設施僅為示意裝潢，並未納入系爭契約或廣告之一部。又依系爭契約所附之建材設備說明第2 條第4 項，廚房設備亦未提及有裝設橫拉門。故上訴人請求被上訴人給付設置廚房拉門費用15,000元，顯屬無據。
⒋返還交屋結算溢收款4,123 元部分：兩造已於101 年10月29
日辦理交屋結算，並簽署交屋結算明細表（即上證3 ），被上訴人預付之金額為295,000 元，惟實際支付之費用包含房屋契稅55,572元、產權移轉設定費用49,806元（含2,000 元實價登錄費）、瓦斯外管費89,206元、管理費及修繕費88,130元、代刻印章費用60元，且經計算系爭房屋面積後，上訴人反應給付被上訴人房屋面積找補款30,726元，因上訴人藉詞拒不支付上開面積找補款及實價登錄代申報費用2,000 元，經兩造合意免收上開兩筆費用，計算後，被上訴人應退還上訴人14,226元【計算式：295,000 元－55,572元－（49,806元－2,000 元實價登錄代申報費）－89,206元－88,130元－60元＝14,226元】，兩造亦同意上開應退還款項由交屋款
161 萬元中扣除，故上訴人給付被上訴人1,595,774 元之交屋款即足（計算式：1,610,000 元－14,226元＝1,595,774元），兩造並於交屋結算明細表上簽名確認，足證被上訴人並無任何溢收款項情事。
⒌返還建物坪數短少金額4,186 元部分：依系爭契約第5 條第
2 項約定，建物面積誤差找補時，係分別以主建物、附屬建物、共有部分價款除以各項面積所計算之單價（應扣除車位價款及面積），於交屋時一次結清；兩造曾於101 年11月間會算坪差找補之各項數據，並據此確認上訴人應再依約找補30,726元予被上訴人，足證被上訴人依約提出之給付非但無短少，且有增溢給付坪數之情；被上訴人臨訟始恣意將停車位面積一併計算至房屋找補範圍內，並以此訴請被上訴人給付4,186 元，並無理由。
⒍外牆窗戶玻璃價差20,550元部分：依被上訴人提出之玻璃出
廠證明單，被上訴人實際上於系爭房屋外牆窗戶所採用者仍為茶色強化玻璃，與系爭契約之約定相符，並無違約或交付之標的物不符約定品質等情形，上訴人之主張顯屬無據。
⒎冷氣排水落水孔設置費80,000元部分：被上訴人業依建材設
備說明第5 條第4 項第2 款之約定，於系爭房屋內預留供吊隱式冷氣（即隱藏式冷氣）室內機排水使用之穿樑套管，供全室各空間室內機排水管於天花板上方延伸至室內機排水主要管線處；惟上訴人一再堅持採用壁掛式室內主機，並主張壁掛式室內機設置位置較吊隱式冷氣低，故被上訴人交付之吊隱式冷氣穿樑套管及排水口排水無法供其排水使用云云，顯與系爭契約之約定不符；且依系爭契約第12條第1 項第2款之約定，上訴人要求變更設計之次數以1 次為限，上訴人要求辦理變更設計當時，僅要求辦理對講機、電源開關及插座等設施移位等工程，並未要求於3 處臥室加裝壁掛式冷氣排水孔，自不得再為本項請求。
㈢綜上所述，被上訴人並無給付上訴人款項之義務。況兩造曾
於101 年11月27日合意免收上述房屋找補款30,726元及實價登錄費2,000 元，該合意因上訴人無意遵行而毀約，經被上訴人解除上開合意後，上訴人負有給付被上訴人上開面積找補款30,726元、實價登錄費2,000 元之義務，故若本院肯認上訴人之主張，則於上訴人之主張有理由之範圍內，被上訴人併以上開上訴人應給付之款項為抵銷。
三、原審為上訴人一部勝、敗之判決，即判命被上訴人應給付上訴人1,438 元及自102 年11月7 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並駁回上訴人其餘之訴（被上訴人就其敗訴部分，未據上訴，業已確定）。上訴人就其敗訴部分不服，提起上訴，並為追之追加，聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡被上訴人應再給付上訴人358,172 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。被上訴人則答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。
四、下列事項為兩造所不爭執（見本院二審卷第73頁反面至第74頁），並有相關證據在卷足稽，堪信為真實：
㈠被上訴人於100 年9 月9 日與上訴人邢家嘉及訴外人鄭玉貞
簽訂讓渡書，約定由上訴人邢家嘉承受鄭玉貞向被上訴人購買系爭不動產所簽訂之系爭契約之全部權利與義務，有讓渡書、系爭契約在卷足稽（見原審卷第6、30至40頁）。㈡上訴人邢家嘉於101 年9 月25日出具切結書，向被上訴人指
定系爭不動產登記名義人為上訴人2 人，應有部分各1/2 ，有切結書附卷可參（見原審卷第41頁）。
㈢被上訴人於101 年10月26日通知上訴人，中國信託預計於該
日所有權移轉完成後次日撥款，並預計於同年月31日辦理交屋手續。於同月29日，上訴人同意中國信託撥款予被上訴人。嗣於同年11月24日經被上訴人完成工程缺失修繕後，於該日辦畢交屋手續並交付交屋憑證。有交屋憑證、交屋通知書在卷足稽（見原審卷第7、43頁）㈣系爭房屋外牆窗戶樣式原為推啟式氣密窗，嗣被上訴人變更
為橫拉式氣密窗，有臺北市政府都市發展局101 年5 月29日北市000000000000000 號函附卷可參（見原審卷第90至91頁）。
五、上訴人請求被上訴人給付前述遲延交屋利息等各項金額，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件應審究之爭點厥為：㈠上訴人劉翠萍是否為系爭契約之當事人？得否依系爭契約請求被上訴人給付？㈡上訴人請求之各項金額有無理由？茲分述如下：
㈠上訴人劉翠萍並非系爭契約之當事人，無權依系爭契約為請求：
查被上訴人原係與訴外人鄭玉貞簽訂房地預定買賣契約書（即系爭契約，見原審卷第30至40頁），將系爭不動產出售予訴外人鄭玉貞；嗣上訴人刑家嘉、訴外人鄭玉貞、被上訴人三方於101 年9 月9 日簽訂讓渡書，約定訴外人鄭玉貞自該日起將系爭契約買受人之權利義務讓渡予上訴人刑家嘉，由上訴人刑家嘉概括承受系爭契約之一切權利與義務（見原審卷第6 頁）。上訴人刑家嘉復於101 年9 月25日出具切結書，表示其依系爭契約承購之系爭不動產，指定產權登記名義人為上訴人刑家嘉、劉翠萍，各持分1/2 ，亦有切結書在卷足稽（見原審卷第41頁）。是依上開讓渡書、切結書，可知本件顯係由上訴人刑家嘉1 人承擔系爭契約，至上訴人劉翠萍僅係買受人即上訴人刑家嘉依約指定之系爭不動產所有權登記名義人，並非契約當事人，自無權依系爭契約行使權利。縱如上訴人劉翠萍所述，系爭契約締約、履約、付款等相關事宜均係由其處理，其僅係以女兒即上訴人刑家嘉之名義簽署上開讓渡書等情（見本院二審卷第47頁反面）為真，惟基於契約相對性，亦僅上訴人刑家嘉有權依系爭契約為請求，上訴人劉翠萍所辯仍不足採。故上訴人劉翠萍援引系爭契約，主張被上訴人應負債務不履行、買賣瑕疵擔保等責任，均屬無據。
㈡上訴人2 人所為下列各項請求亦無理由，茲逐項分述如下：
⒈交屋遲延利息79,525元部分：
⑴上訴人固主張依系爭契約第15條第1 項第2 款之約定，以及
民法第229 條、第233 條規定，被上訴人遲延交屋，應賠償自101 年10月29日起至同年11月24日止依法定利率計算之利息80,963元。惟查，系爭契約第15條第1 項係約定：「乙方（即被上訴人）應於領到使用執照6 個月內，通知甲方（即上訴人）進行交屋…交屋時雙方應履行下列各項義務：…㈡乙方義務：就本約所載專有部分甲方載明於驗收單房屋瑕疵或未盡事宜於交屋前完成修繕…乙方如未能如期完工之遲延利息應計算支付予甲方。㈢…乙方逾期未通知交屋，每逾一日按已繳房地價款依萬分之五單利計算利息予甲方。」等語（見原審卷第35頁反面），據此，倘買受人欲依上開條文第
1 項第3 款請求出賣人給付按已繳房地價款依萬分之五單利計算利息，須證明出賣人於領到使用執照後，有逾期通知交屋之情事。又系爭契約第11條第1 項約定：「本預售屋之建築工程應在99年11月1 日之前開工…民國102 年8 月31日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。雙方並同意以主管機關核准使用執照日期為完工日期。…」（見原審卷第33頁反面），由系爭契約第15條、第11條對照以觀，第15條第1 項第2 款所指被上訴人未能如期完工應支付遲延利息部分，應係指被上訴人完工日期即領得使用執照之日期晚於102 年8 月31日之情形。惟本件被上訴人係於101 年8 月13日即領得101 使字第0230號使用執照，有寬泉聯合建築師事務所102 年6 月10日苑景專字第00
3 號函在卷足稽（見原審卷第87頁），被上訴人復已於領得使用執照後6 個月內之101 年10月26日通知上訴人訂於101年10月31日交屋，有交屋通知書在卷可佐（見原審卷第43頁），自難認被上訴人有逾期完工或逾期通知交屋情事。至兩造遲至101 年11月24日始完成交屋，而未如期於101 年10月31日交屋，係因交屋驗收時有臥室牆面裂縫、外牆鋁框刮痕等工程缺失待修繕，以及上訴人劉翠萍對於交屋明細表所載金額有異議所致，亦有101 年11月3 日交屋驗收單（見原審卷第50頁）、證人蘇淑貞之證述（見本院二審卷第126 頁）在卷可參；是上訴人僅以兩造係於101 年11月24日始完成交屋為由，主張被上訴人應負給付遲延責任，而依系爭契約第15條第1 項第2 款之約定或民法第229 條第1 項、第233 條第1 項之規定，請求被上訴人給付遲延交屋之利息云云，均屬無據。
⑵另查，上訴人於原審援引之系爭契約第18條第5 項係約定：
「有關金融機關核撥貸款後之利息，由甲方負擔，但於乙方通知交屋日前之利息應由乙方返回甲方。」等語（見原審卷第37頁反面），上開約定與內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第18條第3 項規定（見原審卷第47頁）相符，上訴人既未舉證說明前開約定有何違反誠信原則，對消費者顯失公平之情事，關於兩造間貸款利息補貼之方式，自應適用前開系爭契約第18條第5 項約定。而本件上訴人僅向中國信託貸款1,400 萬元、利率為1.875%，業據上訴人陳述在卷（見原審卷第117 頁），且中國信託於101 年10月29日放款，被上訴人則於101 年10月26日通知上訴人預計於同年10月31日辦理交屋手續等情，為兩造所不爭執，並有交屋結算明細表、交屋通知書等在卷可佐（見原審卷第42至43頁）。故依兩造之約定，被上訴人須支付之貸款利息補貼金額，即應以上訴人向銀行貸得金額1,400 萬元為計算基準，且支付之期間限於自銀行撥放貸款即101 年10月29日起至被上訴人通知辦理交屋日即101 年10月31日止，共計2 日；又上開約定既係補償上訴人在被上訴人通知交屋前預先支出之貸款利息，則被上訴人補償上訴人時，所適用之利率即應以上訴人繳納之貸款利率為計算基準；依上說明，被上訴人應補貼上訴人之貸款利息即為1,438 元（計算式：1,400萬×1.875%×2/365 ＝1,438 元，元以下四捨五入）。上訴人主張被上訴人給付之利息應以貸款金額1,400 萬加上不貸款差額789 萬共2,189 萬元為計算基準，且應自101 年10月29日算至同年11月24日，以年息5%計算，尚屬無據。
⒉變更系爭房屋外牆窗戶樣式設計價差54,788元及損害賠償10萬元部分：
⑴上訴人主張系爭房屋外窗原約定為推射式氣密窗，但被上訴
人完工交付為橫拉式氣密窗，與系爭契約約定不符，被上訴人應返還價差54,788元云云。然查，系爭契約第12條第2 項第3 款約定：「為增進本預售屋公共安全、公共衛生、生活機能等整體效益，乙方得依實際需要逕行指示相關工程技師或建築師辦理變更設計。」等語（見原審卷第34頁），是依兩造之約定，被上訴人得基於增進系爭房屋之公共安全、公共衛生、生活機能等整體效益之目的變更設計。次查，被上訴人係於99年4 月28日取得系爭房屋建造執照後，為符合「綠建築」相關法令，而經建築師於100 年4 月間提案修正為橫拉窗，並依法定程序變更系爭房屋外牆窗戶樣式，以增加房屋通風量，進而達到節約能源之目的、提高使用者開啟動作之安全性、並增加窗體結構安全強度，提升高層建築住戶心理安全感，與縮小單扇玻璃分割尺寸，降低高層風壓對窗體之破壞機率等情，有臺北市建築師公會100 年2 月1 日傳真通知、寬泉聯合建築師事務所102 年6 月10日苑景專字第
3 號函、臺北市建築師公會100 年3 月10日函、臺北市政府都市發展局101 年5 月29日北市000000000000000 號函等在卷可稽（見原審卷第84至91頁），是被上訴人辯稱其係為增進系爭房屋公共衛生、生活機能等整體性效益，而變更系爭房屋外窗樣式設計等語，尚非無據。
⑵又被上訴人於變更上開窗戶設計後，其承辦人員蘇淑貞曾於
100 年6 、7 月間以電話通知訴外人鄭玉貞之代理人蔡政新窗戶樣式變更乙事，並曾於100 年9 月9 日簽署讓渡書前，提供橫拉窗之圖面向上訴人說明原設計之推射式氣密窗改成橫拉窗，當時訴外人蔡政新、上訴人2 人均在場而未表示反對等情，業經蘇淑貞到庭具結證述在卷（見本院二審卷第12
5 至126 頁）；上訴人刑家嘉既於知悉上開窗戶樣式變更後，仍決定簽署讓渡書承受系爭契約，顯已默示同意該等變更，上訴人自無權再於事後主張被上訴人交付之外窗為橫拉式氣密窗，係未依債之本旨為給付或應負瑕疵擔保責任云云。況觀諸系爭契約第6 條（見原審卷第32頁），契約總價部分，僅分別針對土地、房屋（主建物、附屬建物、共有部分）、車位（分列土地、房屋）等價款約定售價，而未針對室內各項設備一一約定價值為何，是縱認上訴人主張被上訴人未依債之本旨給付為真，其亦僅得請求被上訴人依約交付約定之標的物，而無權逕行請求給付兩者之價差。從而，上訴人主張被上訴人應賠償系爭房屋外牆窗戶樣式設計價差54,788元、賠償其因此所受損害10萬元，均無理由。
⒊廚房拉門費用15,000元部分：
上訴人雖主張苑景建案之樣品屋設有廚房拉門，該等廣告內容應構成契約之一部分云云。惟查，被上訴人抗辯該樣品屋設置者係活動式酒櫃，並於櫃外裝設玻璃裝飾，並非拉門，僅係作為客戶日後裝修參考，業據其提出樣品屋照片為證（見本院二審卷第94頁），尚非無據；衡諸常情，建商於樣品屋中所為陳設，往往包含各式櫥櫃甚或家具、家飾品等，若非經賣方於廣告文宣中特為標明，或經買賣雙方於契約中約明者，尚難僅憑樣品屋中設有活動式酒櫃或家具等，即認出賣人負有交付該等設備之義務。又系爭房屋於99年4 月28日取得建築執照時，原就房屋廚房部分設計有拉門，嗣於99年
6 月11日向臺北市政府都市發展局辦理變更設計，取消2 樓至11樓廚房拉門設計乙節，為兩造所不爭執，並有99建字第
149 號建造執照變更設計附表第1 次變更之變更概要在卷可稽（見原審卷第100 頁）。而訴外人鄭玉貞係於99年7 月26日與被上訴人簽立系爭契約，當時廚房已無拉門設計，亦有經其蓋章確認之11層平面圖在卷可佐（見原審卷第53頁）。
另觀苑景建材設備說明中廚房設備部分，亦無關於廚房拉門之記載（見原審卷第54頁反面），足見訴外人鄭玉貞與被上訴人簽立系爭契約時，雙方對於系爭房屋並無廚房拉門之設計，業已達成合意。上訴人刑家嘉既係繼受鄭玉貞全部權利與義務，自應受上開合意之拘束。況且，若如上訴人所主張，兩造曾約定廚房設置拉門，則被上訴人並未在系爭房屋內裝設廚房拉門，此一重大差異乃上訴人一望即知，而上訴人曾於101 年9 月22日、101 年11月3 日兩度驗收系爭房屋，均未主張被上訴人未設置廚房拉門，復有交屋驗收單在卷足稽（見原審卷第49、50頁），顯與常理不合。是被上訴人抗辯兩造締約時約定之給付範圍本即不包含廚房拉門，應屬可採，上訴人主張被上訴人應給付另行設置廚房拉門之費用15,000元，洵非可取。
⒋返還交屋結算溢收款4,123 元部分：
⑴上訴人2 人雖主張交屋結算時被上訴人溢收4,123 元，應依
不當得利規定返還云云。惟查，兩造曾於101 年10月29日辦理交屋結算，依交屋結算明細表之記載，被上訴人預付之金額為295,000 元，實支費用則包含契稅55,572元、印花＋規費＋設定規費26,556元、產權代書費18,250元、設定代書費5,000 元、瓦斯外管費89,206元、代收大樓管理費35,130元、代收修繕準備金53,000元、房屋面積誤差找補30,736元、其他費用（即被上訴人所稱代刻印章費用）60元，共計313,
500 元（見原審卷第42頁），惟被上訴人承辦人員蘇淑貞與上訴人於101 年11月24日再次會算時，被上訴人同意免收房屋面積找補款30,726元及實價登錄費2,000 元，業經兩造簽章確認，有交屋結算明細表在卷足稽（見原審卷第42頁、本院卷第81頁下方手寫記載），並經蘇淑貞到庭具結證述：交屋結算明細表是由我與上訴人劉翠萍簽認完成的，我在101年11月24日確實與上訴人邢家嘉、劉翠萍點交權狀、鑰匙完成，並收到尾款，交屋結算明細表上的實收金額欄、實支金額欄，是經過我與上訴人劉翠萍依據單據會算完成，明細表項目8 房屋面積找補會算依據為被上證5 （即苑景B11 戶面積誤差找補款明細表），交屋結算明細表最下方有記載101年11月24日同意免收房屋誤差找補款30,726元及實際登錄費
2 千元，該記載是經過我與上訴人劉翠萍共同簽認，實支部分1 至9 項因有收據憑證，所以經過與上訴人劉翠萍溝通說明後，其沒有意見，只有面積誤差找補金及登錄費用部分，上訴人劉翠萍希望減免，經我電話請示被上訴人公司主管同意後，就減收該兩項費用等語明確（見本院二審卷第125 頁反面至126 ）。故依上開會算結果，交屋結算明細表所載實支金額313,500 元扣除被上訴人同意免收之房屋面積找補款30,726元、實價登錄代申報費用2,000 元後，上訴人應付之款項為280,774 元（313,500 元－30,726元－2,000 元＝280,774 元），而上訴人預付之款項為295,000 元，扣除其應付之280,774 元後，被上訴人應返還上訴人14,226元（295,
000 元－280,774 元＝14,226元）。上訴人應給付之交屋款則為161 萬元，扣除上開被上訴人應返還之14,226元後，上訴人應給付之交屋款為1,595,774 元（1,610,000 元－14,226元＝1,595,774 元），上訴人已於101 年11月24日交付面額1,595,774 元之台灣中小企銀松江分行支票1 張以為給付，亦經證人蘇淑貞於交屋結算明細表上記載明確（見本院二審卷第81頁下方），堪認兩造已於101 年11月24日就交屋時應結算之各項費用核對相關單據確認無誤，並就兩造應相互找補之金額達成合意，否則上訴人應無可能於交屋結算明細表上簽名蓋章，並交付面額1,595,774 元之支票用以給付交屋款。是上訴人於事後再行主張被上訴人溢收4,123 元，應依不當得利規定返還云云，難認有理。
⑵上訴人雖另主張兩造原先約定之產權代書費、設定代書費分
別為13,000元、4,000 元，縱因上訴人刑家嘉指定系爭不動產所有權人登記為上訴人2 人而增加代書費，被上訴人亦不得加收上開費用云云。惟系爭契約第23條第2 項已明確約定：「所有權移轉登記規費、印花稅、契稅、監證費（或公證費）、代辦手續費、貸款保險費及其他辦理所有權移轉登記所發生費用及各項附加稅捐由甲方（即買受人）負擔。」，同條第3 項並約定俟取得正式單據後，於交屋時結算，再予多退少補（見原審卷第38頁反面），顯見被上訴人向上訴人收取預付款時所列之產權代書費、設定代書費等各項費用，僅係預估之數額，應於實際支出、取得單據後，於交屋時依實支金額結算。而被上訴人委由地政士辦理系爭不動產之所有權移轉登記予上訴人2 人，收取之土地移轉登記費用確為土地、建物移轉登記費用各8,125 元、抵押權設定登記費用5,000 元、實價登錄費2,000 元，有蘇荻榮地政士出具之房地產登記費用明細表在卷足稽（見本院二審卷第95頁），與交屋結算明細表所載產權代書費18,250元（即上述土地、建物移轉登記費用各8,125 元，加計實價登錄費2,000 元）、設定代書費5,000 元（見原審卷第42頁、本院二審卷第81頁）相符；依上開契約之約定，該等辦理系爭不動產所有權移轉登記實際支付之費用，本應由買受人核實負擔。是上訴人主張被上訴人僅能收取原先預估之費用，有悖於系爭契約之約定，亦不足採。
⒌返還建物坪數短少金額4,186 元部分：
⑴查系爭契約第5 條第2 項約定：「主建物或本房屋登記總面
積如有誤差，其不足部分乙方均應全部找補；其超過部分，甲方只找補百分之二為限（至多找補不超過百分之二），且雙方同意面積誤差之找補，分別以主建物、附屬建物、共有部分價款除以各項面積所計算之單價（應扣除車位價款及面積），無息於交屋時一次結清。」（見原審卷第32頁），是依上開約定，系爭房屋面積誤差找補時，係分別以主建物、附屬建物、共有部分價款除以各項面積計算單價，且應扣除車位價款及面積甚明。又系爭契約第3 條約定之主建物面積為103.87平方公尺，附屬建物面積為20.84 平方公尺（即陽台11.14 平方公尺加雨遮9.7 平方公尺），公設面積為51.7
9 平方公尺（見原審卷第31頁反面）；權狀登記之主建物面積亦為103.87平方公尺，附屬建物面積為20.8平方公尺（即陽台11.26 平方公尺加雨遮9.54平方公尺），公設面積為52.35 平方公尺（即共有部分1,225.9 平方公尺×上訴人之權利範圍427/10000 ＝52.35 平方公尺，小數點第3 位以下四捨五入），有系爭房屋之建物登記第二類謄本在卷足稽（見本院二審卷第116 頁）；兩相對照，系爭房屋權狀登記之主建物面積與契約約定之面積相符，權狀登記之附屬建物面積與契約約定面積相較不足0.04平方公尺（權狀登記之20.8平方公尺－契約約定之20.84 平方公尺＝－0.04平方公尺），公設面積則超過0.56平方公尺（權狀登記之52.35 平方公尺－契約約定之51.79 平方公尺＝0.56平方公尺）。又系爭契約第6 條已就土地價款、房屋價款（又分為主建物部分、附屬建物部分、共有部分）、車位價款分別列明，其中附屬建物、共有部分之價款分別為123 萬元、306 萬元（見原審卷第32頁）；依前引系爭契約第5 條第2 項面積誤差找補之計算方式，應分別以附屬建物、共有部分價款除以各項面積計算單價，依此計算，附屬建物權狀登記之面積不足0.04平方公尺部分，被上訴人應補給上訴人刑家嘉2,361 元【計算式：附屬建物每平方公尺單價（系爭契約約定之附屬建物價款1,230,000 元÷契約所定附屬建物面積20.84 平方公尺）×不足之0.04平方公尺＝2,361 元，元以下四捨五入，下同】，共有部分權狀登記之面積超過0.56平方公尺部分，上訴人刑家嘉則應補給被上訴人33,087元【計算式：共有部分每平方公尺單價（系爭契約約定之共有部分價款3,060,000 元÷契約所定附屬建物面積51.79 平方公尺）×超過之0.56平方公尺＝33,087元】，相互扣抵後，上訴人刑家嘉尚應補給被上訴人30,726元（33,087元－2,361 元＝30,726元）。
⑵又兩造曾於交屋結算時就面積找補部分會算，計算結果為上
訴人刑家嘉應補給被上訴人30,726元，惟經兩造協商後，被上訴人同意免收面積誤差找補款30,726元，兩造就契稅、代書費等各項費用結算後，被上訴人應返還上訴人刑家嘉14,226元，上訴人刑家嘉則應給付被上訴人交屋款161 萬元，經扣抵後，由上訴人刑家嘉給付被上訴人1,595,774 元等情，業如前述，並有苑景B11 戶面積誤差找補款明細表、交屋結算明細表在卷足稽（見本院二審卷第138 、81頁），堪認兩造業於訴訟外行使抵銷權互為抵銷。證人蘇淑貞並到庭具結證述：誤差找補的計算如被上證5 （即苑景B11 戶面積誤差找補款明細表），我是在101 年10月29日通知上訴人交屋，上訴人跟我要計算方式，上訴人劉翠萍不同意面積誤差找補之計算，被上證5 我是在101 年11月24日前以電子郵件寄給上訴人的，他當時因為針對交屋明細表金額有異議，所以遲未交屋，最後是在101 年11月24日管委會成立，區分所有權人會議結束後辦理交屋等語明確（見本院二審卷第126 頁）；上訴人雖不同意上開面積誤差找補款明細表所載計算方式及金額，惟該表所列計算方式、建物面積等，核與系爭契約及權狀相符，應屬可採。由上足認依系爭契約約定方式計算後，被上訴人給付之系爭房屋面積誤差部分業已經兩造結算完畢。至上訴人主張權狀面積較系爭契約約定面積短少0.03坪，被上訴人應依不當得利規定返還4,186 元，則係將系爭房屋之面積換算為以坪計算，並計入車位部分之面積（參見本院二審卷第192 至193 頁上訴人書狀所列計算式），顯與系爭契約第5 條第2 項之約定不符，難認有據。
⒍返還玻璃價差20,550元部分：
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。上訴人主張系爭房屋外牆窗戶使用之玻璃並非強化玻璃，與系爭契約之約定不符，既為被上訴人所否認，自應由上訴人就其所主張有利於己之事實負舉證責任。就此，上訴人雖援引臺北市政府都市發展局101 年5 月29日北市000000000000000 號函，主張被上訴人101 年4 月25日向主管機關報備變更設計時，已將窗戶由茶色強化玻璃變更為茶色玻璃（見原審卷第90至91頁）；惟被上訴人抗辯其事後實際施作時，仍係使用茶色強化玻璃，業據其提出承製窗戶玻璃之虹達玻璃股份有限公司101年12月13日出廠證明單為證（見原審卷第124 頁），尚非無據。上訴人復自承其不知系爭房屋使用之玻璃是什麼玻璃（見本院二審卷第207 頁反面），上訴人既未能提出確實之證據證明被上訴人於系爭房屋使用之外牆窗戶玻璃非茶色強化玻璃而與契約約定不符，其主張被上訴人未依債之本旨給付，應賠償玻璃價差20,550元，自難認有據。
⒎冷氣排水落水孔設置費80,000元部分：
查苑景建材設備說明中，關於空調系統部分係記載「全室預留吊隱式冷氣空調排水出口，並於工作陽台預留冷氣室外主機排水口」等語（見原審卷第55頁）；而訴外人鄭玉貞曾於
100 年4 月15日向被上訴人表明「不需辦理室內工程變更及建材選色選樣，同意按原建築圖施工」，有受理室內變更工程通知單回執聯在卷可稽（見原審卷第57頁）；上訴人刑家嘉繼受系爭契約後，固曾於100 年9 月23日、10月27日經被上訴人同意後，辦理建材選色選樣以及室內對講機、客浴照明開關及插座移位、主浴管道間縮小等變更工程，然已於變更圖說上載明「給排水、消防及空調依原設計，不變更」，並經上訴人劉翠萍代為簽認，有建材選色選樣表及電氣弱電系統變更圖說附卷可稽（見原審卷第70至71頁）。是被上訴人依系爭契約交付吊隱式冷氣空調排水出口，自難謂非依債之本旨為給付。上訴人雖另主張被上訴人係完全未安置冷氣空調排水出口，被上訴人抗辯之吊隱式或壁掛式冷氣問題與上訴人本項主張無關云云；惟上訴人自行提出之力昌空調工程有限公司報價單就本項工程係記載「室內排水修改工程」（見本院二審卷第118 頁），而非新設，顯與上訴人前揭主張不符。又縱認上訴人之主張為真，上訴人亦僅得請求被上訴人依系爭契約交付約定之標的物，而無權逕行請求給付設置本項冷氣排水落水孔之費用。故上訴人請求被上訴人給付本項費用80,000元，亦難認有理。
六、綜上所述，上訴人劉翠萍並非系爭契約之當事人，無權基於系爭契約請求被上訴人給付；上訴人刑家嘉亦僅得依系爭契約請求被上訴人給付貸款利息1,438 元，及自102 年11月7日起至清償日止，按年息5%計算之利息，原審就上開部分並已判命被上訴人如數給付上訴人2 人，因兩造未上訴而確定在案。至上訴人逾上開範圍之請求，即請求被上訴人再給付遲延交屋利息79,525元（請求金額80,963元－原審已判決給付之1,438 元＝79,525元）、外牆窗戶樣式變更價差54,788元及視覺感觀損害10萬元、廚房拉門費用15,000元、外牆窗戶玻璃價差20,550元等，及自102 年11月7 日起算之法定遲延利息部分，則為無理由，應予駁回；原審就該等無理由部分為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。至上訴人為訴之變更、追加後，請求被上訴人給付結算溢收費用4,123元、建物坪數短少金額4,186 元及冷氣排水落水孔費用8 萬元，暨自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息部分，亦無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴及追加之訴均無理由，依民事訴訟法第
436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第463 條、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 11 月 12 日
民事第四庭 審判長法 官 紀文惠
法 官 林玉蕙法 官 陳蒨儀以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 103 年 11 月 12 日
書記官 謝淑芬