台灣台北地方法院民事裁定 103年度聲字第639號聲 請 人 闕麗梅代 理 人 張立業律師相 對 人 闕梅桂
闕才貴闕梅雪闕秀育上列聲請人聲請變更共有物管理事件，本院裁定如下：
主 文聲請駁回。
聲請程序費用由聲請人負擔。
理 由
一、聲請人闕麗梅聲請意旨略以：㈠兩造共有坐落台北市○○區○○段0○段000地號土地上門牌
為台北市○○路○段○○號房屋（下稱系爭房屋），應有部分各為闕秀育5/96、闕梅桂53/96、闕才貴5/96、闕梅雪4/96、闕麗梅29/96。系爭房屋位於台北市○○區○○鄰○○市○○路四段道路，離大安捷運站僅約100公尺，加上捷運信義線業已通車，交通及生活機能發達，商業活動繁盛，位處台北市○○○段，孰料相對人闕梅桂為圖將系爭房屋4、5樓據為己用，先大肆花費百萬餘元裝潢修繕系爭房屋，再於99年12月1日將系爭房屋全棟出租予訴外人張顯銘所設立之集辰貿易有限公司（下稱集辰公司），集辰公司則於承租系爭房屋後，將系爭房屋4、5樓無償提供予相對人闕梅桂居住使用，致使共有人無法享有系爭房屋4、5樓之租金利益，聲請人於集辰公司承租系爭房屋之租賃期限屆滿前，於101年12月17日寄發存證信函予訴外人張顯銘，告知聲請人已終止與相對人闕梅桂間之委任關係，請張顯銘如欲續租，須與聲請人另訂租約等語，然闕梅桂竟與相對人闕才貴、闕梅雪勾串，枉顧聲請人闕麗梅之反對，逕於民國101年12月25日作成將系爭房屋以每月租金新台幣（下同）20萬元之金額出租予訴外人之決議，不但未調漲租金，租賃期間更長達五年，甚至給予張顯銘到期優先續約、出租人不得拒絕之條件，對聲請人已顯失公平。
㈡訴外人張顯銘承租系爭房屋後，將系爭房屋1樓再轉租予訴
外人桂麗瑩黃金有限公司，每月租金高達192,000元，而系爭房屋2、3樓經張顯銘違法隔間成數間日租套房後出租牟利，該日租套房之每日租金經網路查詢有1,743元、1,838元等不同房型價格，則僅以系爭房屋2樓計算，張顯銘每月違法經營旅館之利益即已高達20餘萬元，此亦經台北市政府觀光局以未依法領取旅館業登記證經營旅館業，違反發展觀光條例第24條第1項規定裁處罰鍰9萬元，足見張顯銘所獲利益已遠超其所給付予兩造共有系爭房屋之租金20萬元，使聲請人與其他共有人蒙受短收租金之不利益，況張顯銘違法經營日租套房，除嚴重損及台北市觀光形象，亦置不知情旅客之人身、居住安全於不顧，更使聲請人因此陷於遭主管機關裁罰之危險境地，是以相對人逕將系爭房屋出租予張顯銘之決議，對於聲請人顯失公平，應予以廢棄。
㈢為此爰依民法第820條第2項規定提出本件聲請，並為：先
位聲明：⒈相對人闕梅桂、闕才貴、闕梅雪於101年12月25日所為「將坐落台北市○○區○○段0○段000地號土地，門牌號碼：台北市○○區○○路0段00號全棟房屋全部，以每月新台幣貳拾萬元出租予集辰貿易有限公司、租期五年、租期屆滿時集辰公司有優先承租權，出租人不得拒絕」之決議內容，應予變更。⒉禁止相對人闕梅桂、闕才貴、闕梅雪三人以多數決方式將系爭房屋出租予集辰貿易有限公司。備位聲明：相對人闕梅桂、闕才貴、闕梅雪於101年12月25日所為「將坐落台北市○○區○○段0○段000地號土地，門牌號碼：台北市○○區○○路0段00號全棟房屋全部，以每月新台幣貳拾萬元出租予集辰貿易有限公司」之決議，應變更將租金調高至相當之市價。
二、相對人闕秀育對本件聲請表示意見略謂：聲請人主張㈠兩造就共有物之應有部分各為闕麗梅29/96、闕梅桂53/96、闕梅雪4/96、闕才貴5/96、闕秀育5/96。㈡闕梅桂就私自占用之
4、5樓花費百餘萬元，非屬共有物管理之必要費用。㈢闕梅桂私自占用之4、5樓，顯然侵害其他共有人租金利益。㈣共有物之管理即決議方式及租賃內容確有不當（租金過低、租期過腸、優先續租、4、5樓供闕梅桂無償使用）。㈤相對人闕梅桂就共有物之租金未按應有部分分配於聲請人闕麗梅（相對人闕秀育亦同樣未受分配）。因聲請人上揭主張及陳述與事實並無不符，故相對人闕秀育不爭執之等語。
三、相對人闕梅桂、闕梅雪、闕才貴對本件聲請表示意見略謂：㈠聲請人所為聲請先位聲明第一項之部分，就共有物之管理究
竟應如何變更未具體表明，聲明內容漫無邊際，造成相對人無法防禦答辯；先位聲明第二項部分係「禁止相對人為一定行為」，聲請人並未說明其實體法上請求權之依據何在？此亦非為「變更共有物管理」，性質上不能適用非訟程序，聲請人合併請求，顯非適法；備位聲明第一項部分，聲請人主張應將系爭房屋之租金調高至相當之市價，惟所謂「相當之市價」為何？聲請人並未提出證據釋明，該項聲明亦無從執行。又依民法第820條第2項所定之聲請人，限於「不同意之共有人」，惟系爭房屋經共有人收回後，經由多數決決議出租予集辰公司，聲請人斯時更出具授權書同意出租，足見聲請人並非「不同意之共有人」，自不具該條項規定之聲請適格。
㈡聲請人見系爭房屋屋頂漏水、殘破不堪，認為並無任何價值
，全體共有人均不願意出資修繕，聲請人遂於99年出具授權書同意將系爭房屋出租予集辰公司，經集辰公司花費數百萬元裝潢整修後，為確保集辰公司斥資裝修之權益，因此於租賃契約約定集辰公司有優先續約權，故系爭房屋之租約101年12月31到期後，由集辰公司繼續承租，並非更改原租約之內容，且倘將集辰公司花費鉅資修繕之費用加入計算，系爭房屋之租金早已逾越20萬元，亦遠比週遭市場行情為高，況聲請人聲請禁止出租予集辰公司，已使全體共有人受有無法收取租金之損害，依約亦必須賠償集辰公司之修繕費用，顯屬有害於全體共有人，是由集辰公司繼續承租系稱房屋自無任何顯失公平情事。再者，依租賃契約集辰公司有轉租權利，則聲請人與全體共有人既已享有20萬元之租金收益，集辰公司將其中1、4、5樓轉租予他人，顯與聲請人無涉，聲請人權益亦未受損，此亦經台灣台北地方法院101年度訴字第875號、台灣高等法院102年度上易字第716號民事確定判決肯認在案，聲請人徒託空言謂集辰公司將系爭房屋1、4、5樓出租予林珊或桂麗瑩黃金事業有限公司有顯失公平云云，並不足採。
三、本院之判斷：㈠按法院管轄之非訟事件，除法律另有規定外，適用本法之規
定。共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算；依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之，非訟事件法第1條、民法第820條第1項、第2項分別定有明文。又依非訟事件法第1條規定之文義解釋，所謂非訟事件，應不以該法所列舉者為限，且民法第820條第2項既規定由共有人聲請法院裁定變更之，顯見係立法者有意定性其為非訟事件，而由國家干預私權內容之變更，其性質應屬非訟事件無疑（最高法院67年度第3次民事庭庭推總會決議、台灣高等法院暨所屬法院101年法律座談會民事類提案第18號參照）。是法院依民法第820條第2項所為裁定，雖未經非訟事件法列舉，然依其性質，並不涉及實體權利之終局爭執，且為使共有物之管理順遂進行，亦有程序便捷之需求。而觀諸共有物之管理，將其修訂為多數決，主要理由無非基於促進共有物之有效利用，且為讓共有不動產處分之多數決規定取得平衡，其中就民法第820條第1項之新增相關規定，亦是參酌土地法第34條之1第1項「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。」之規定，可知共有土地之處分採多數決原則，然而，共有土地之出租屬於共有物之管理，依民法第820條第1項舊條文規定，卻需由共有人共同為之，顯然輕重失衡。就利益衡量來說，共有土地之處分對共有人權益之影響較出租為大，前者為高度行為，依土地法第34條之1第1項規定，無庸全體共有人同意；後者為低度行為，依民法第820條第1項舊條文規定，反需共有人全體共同為之，有違事理衡平。為匡正此項缺失，故修正條文對於共有物之管理而改採多數決。又為防杜該多數決所為之管理決定，修正後之民法第820條第2項規定，多數決所定管理方法有顯失公平者，不同意共有人得聲請法院以裁定變更之。從而，依民法第820條增訂上述第2項規定之立法意旨，共有人依第1項規定就共有物所定之管理，對少數不同意之共有人顯失公平時，不同意之共有人（不問是持反對意見之積極不同意共有人或未表示意見乃至於未參與同意決定之消極不同意之共有人均包括在內）得聲請法院以裁定變更該管理，俾免多數決之濫用，並保障全體共有人之權益。又依第1項規定之管理，係指多數決或應有部分超過3分之2所定之管理。然而是否顯失公平，應由法院依非訟程序，斟酌一切具體情事，參考社會一般觀念為標準，以及共有物之性質、面積、使用狀況等具體客觀情事定之。
㈡經查系爭房屋由兩造所共有，聲請人所有之應有部分權利範
圍為29/96、相對人闕秀育5/96、闕梅桂53/96、闕才貴5/96、闕梅雪4/96，於99年10月10日作成決議，聲請人闕麗梅、相對人闕才貴、闕梅雪授權由相對人闕梅桂出面出租將系爭房屋出租予訴外人集辰公司，其上記載「○○路0段00號房屋全部授權闕梅桂處理。權利義務造（應為照之誤）持分比例分擔支出及收益，但買賣除外。立書人：闕梅雪、闕才貴」、「協議書：茲將持有7/24台北市○○路○段○○號房屋，授權闕梅桂修繕、出租事宜，自民國99年10月1日～101年12月31日止。立書人：闕麗梅」，而系爭房屋之房屋租賃契約末頁之特約條件記載「乙方（即集辰公司）願提供樓梯供44號使用，但租約期滿後，房租及履約條件都正常，必須優先承租權給乙方，續約不漲房租，如遇合建，必須無條件終止契約，同意乙方轉租他人。」等語，並有授權書、協議書及房屋租賃契約書在卷可稽（卷第20、22-24頁），堪認已與民法第820條第1項規定相符，應堪確定。
㈢其次，聲請人就未取得系爭房屋之租金部分，已於101年間
對相對人闕梅桂提起請求交付租金事件訴訟，經本院以101年度訴字第857號審理後，於102年5月31日判決命相對人闕梅桂給付聲請人闕麗梅479,126元，及自100年12月2日起至清償日止，按年息5%計算之利息，相對人闕梅桂不服提起上訴，亦經台灣高等法院於102年10月22日以102年度上易字第716號判決上訴駁回確定，是聲請人既已與相對人闕梅桂、闕才貴、闕梅雪協議由闕梅桂出租系爭房屋，聲請人並已提起訴訟取得其按應有部分比例收取之租金，則就未取得系爭房屋租金之部分即得解決，且此雙方就款項分配之爭執，與共有物之管理其範疇尚非全然相同，尚無從認得遽於共有物管理變更之裁定程序所得主張，另外，就房屋租賃契約書上記載承租人（即集辰公司）於租約到期後享有租賃條件不變之優先續約權利，尚難遽認有何顯失公平情事，即與民法第820條規定之要件不同，況此項契約記係依規定所簽訂即生其法律上效力，即已非僅僅屬共有物管理之範疇，亦得認為可以由共有物管理變更之裁定程序而變更契約之效力，亦堪確定。
㈣再者，聲請人主張其授權闕梅桂出租期限僅至101年12月31
日止，並已於101年12月17日寄發存證信函通知訴外人張顯銘，告知聲請人已終止與相對人闕梅桂間之委任關係，請張顯銘如欲續租，須與聲請人另訂租約云云，然而，聲請人此項主張係爭執雙方授權法律關係之效力，與共有物之管理是否顯失公平無涉，自非得於共有物管理變更之裁定程序所得主張，況且，惟依聲請人所提出之存證信函（卷第35頁）觀之，其上並無中華郵政蓋用之郵戳，亦無記載由何郵局製發，則該存證信函是否有經郵局寄發予訴外人張顯銘，已非無疑；又系爭房屋租賃契約書之承租人為「集辰貿易有限公司」，聲請人逕向集辰公司之法定代理人張顯銘表示終止與闕梅桂間之委任關係，則因此發生如何之法律效果，乃是該契約當事人間訴訟之爭執，此亦與共有物管理變更之裁定程序並無關連。另外，集辰公司承租系爭房屋後轉租訴外人林珊（此部分每月租金1萬元，業經本院以101年度訴字第857號判決所認）及桂麗瑩黃金有限公司、集辰公司對系爭房屋之利用情形（即以日租套房牟利）或租金未調漲等情，乃屬共有物管理之收益選擇，與顯失公平尚屬有間，並無從因未獲得預期之想像中最大收益，即能遽以推論該共有物之管理顯失公平，而本件聲請人及全體共有人究有何「顯失公平」情事，未有證據釋明，自難認其聲請業已符合民法第820條第2項規定，自無從准許。
四、綜上所述，聲請人主張相對人逕將系爭房屋續租予集辰公司、租金未調漲、集辰公司轉租他人等等共有物管理之收益選擇，不符其預期收益情形，因主張有民法第820條第2項之顯失公平情事，聲請裁定變更管理方法云云，均非可採，則其所為變更決議內容、禁止將系爭房屋出租予集辰公司，以及調整租金之聲請，亦難認屬有據，應予駁回。
五、依非訟事件法第21條第1項、民事訴訟法第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 103 年 10 月 22 日
民事第七庭 法 官 蘇嘉豐以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告，須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費。
中 華 民 國 103 年 10 月 22 日
書記官 林鈞婷