臺灣臺北地方法院民事判決 103年度訴字第168號原 告 朱照雄
朱照松上二人共同訴訟代理人 王正豪律師
劉興業律師被 告 林寶珠訴訟代理人 陳俊傑律師複 代理人 蔡菘萍律師上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國一○三年十月十五日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落新北市○○區○○路○段○○○號房屋及新北市○○區○○段○○○○○○號土地騰空返還原告及全體共有人，並應給付原告及全體共有人新台幣捌佰壹拾玖萬元，及自民國一○三年三月四日起至遷讓返還上開房屋及土地之日止，按月給付原告及全體共有人新台幣壹拾捌萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項前段、中段於原告分別以新台幣柒拾叁萬捌仟元、貳佰柒拾叁萬元，第一項後段已到期部分於原告每期以新台幣陸萬元為被告供擔保後，各得假執行。但被告就上開第一項前段、中段分別以新台幣貳佰貳拾壹萬貳仟玖佰伍拾元、捌佰壹拾玖萬元，第二項後段已到期部分每期以新台幣壹拾捌萬元為原告預供擔保，各得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款、第七款定有明文。本件原告起訴時，依民法第四百五十五條前段、第四百三十九條、第一百七十九條、第一百八十四條等規定及原告之被繼承人朱福來與被告所簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約）第三條之約定，請求被告應將坐落新北市○○區○○村○○○○號房屋及新北市○○區0000000地號土地騰空遷讓返還原告及全體共有人，並應給付原告及全體共有人新台幣（下同）七百六十四萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還上開房屋及土地之日止，按月給付原告及全體共有人十八萬元；嗣以民國一○三年三月二十五日民事爭點整理暨準備書㈠狀，不變更訴訟標的，變更請求金額為七百六十五萬元，其餘不變；再以同年六月六日民事準備書㈡狀，不變更訴訟標的，變更請求金額為八百十九萬元，並更正請求遷讓返還房屋之門牌號碼為整編後之新北市○○區○○路○段○○號，併確認請求按月給付不當得利或損害之起算日為一○三年三月四日，其餘不變。核原告擴張應受判決事項之聲明，並不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，參諸前揭規定，應予准許。
二、原告起訴主張：被告與渠等之被繼承人朱福來於九十年十一月二十日簽訂系爭租約，向朱福來承租坐落台北縣烏來鄉區○○村○○○○號及忠治段八六二號空地（嗣經行政區域調整、門牌重編及地號分割，現為新北市○○區○○路○段○○號房屋及新北市○○區0000000地號土地，下稱系爭租賃物），約定租賃期限自九十一年二月一日起九年，期滿續約五年至一○五年一月三十一日，再期滿是否續約另議，租金自九十一年至九十三年每月十萬元、九十四年至九十六年每月十二萬元、九十七年至九十九年每月十四萬元、一○○年至一○五年每月十八萬元；詎被告自九十六年起即未依上開約定租金數額繳納租金，計九十六年欠繳七十二萬元（應繳一百四十四萬元，僅繳七十二萬元）、九十七年及九十八年各欠繳七十二萬元、九十九年欠繳七十五萬元（每年應繳一百六十八萬元，九十七年及九十八年每年僅各繳九十六萬元，九十九年僅繳九十三萬元）、一○○年至一○三年二月分別欠繳一百五十九萬元、一百五十四萬元、一百七十九萬元、三十六萬元（每年應繳二百十六萬元，一○○年至一○二每年僅各繳五十七萬元、六十二萬元、三十七萬元，一○三年未繳），以上總計積欠租金八百十九萬元；嗣原出租人朱福來於九十六年七月十一日死亡後，渠等於一○二年十月七日為全體繼承人以存證信函促被告於十日內給付租金，惟被告仍拒不繳納，所欠租金數額已逾二個月以上，爰為全體繼承人之利益以起訴狀繕本送達為終止系爭租約之意思表示，並依民法第四百五十五條前段請求返還租賃物、同法第四百三十九條及系爭租約第三條請求給付租金、同法第一百七十九條及第一百八十四條擇一請求給付相當於租金之不當得利或損害之法律關係提起本訴。為此聲明：被告應將坐落新北市○○區○○路○段○○號房屋及新北市○○區○○段○○○○○○號土地騰空遷讓返還原告及全體共有人，並應給付原告及全體共有人八百十九萬元，及自一○三年三月四日起至遷讓返還上開房屋及土地之日止，按月給付原告及全體共有人十八萬元，並願供擔保請准宣告假執行等語。
三、被告則以：系爭租約所載租金數額係對外招商用，內部約定租金為五萬元，伊額外給付之部分為依景氣所給之紅利並於春節時結算，且依原告朱照松一○二年度各類所得扣繳暨免扣繳憑單所示，其該年度申報租賃所得亦僅三十六萬元即每月三萬元，益證系爭租約租金未高於五萬元，再依財政部一○一年度房屋及土地之當地一般租金標準，系爭房屋現值為二百零九萬四百元，推算原告每月可得之租金應為二萬六千一百三十元（計算式:2,090,400元房屋現值×0.15租金比率÷12月＝26,130元），伊每月給付租金五萬元，亦高於一般房屋租賃市場行情，兩造間就系爭租約之租金為五萬元與當地租金行情無違，則伊每月既已足額給付五萬元租金，原告自一○二年八月起為收回系爭租賃物，故意拒絕受領伊提出之租金，係可歸責於原告受領遲延，並非伊遲延給付租金，故原告主張依民法第四百四十條第一項、第二項規定終止租賃契約，為無理由；另伊向原告請求交付建物所有權人同意書、房屋稅籍證明，最近一期房屋稅單，俾持以向新北市經濟發展局工商登記課辦理商業登記及溫泉標章，均遭拒絕，致伊因無法取得商業登記及溫泉標準，已違反溫泉法第十八條第一項規定，將遭主管機關依同法第二十六條規定連續科處罰鍰，是依民法第二百六十四條第一項規定，原告未依商業登記辦法第五條第一項第四款規定提出相關建物所有權人同意書、房屋稅籍證明、最近一期房屋稅單或其他得證明建物所有權人之代替文件，供伊申請商業登記及溫泉標章後正常營業使用前，伊自得行使同時履行抗辯權，拒絕按月繳交每月五萬元之租金予原告。為此聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請，如受不利之判決，願供擔保請宣告免為假執行等語置辯。
四、兩造不爭執事項（見本院卷一第八二頁）：㈠被告曾於九十年十一月二十日與原告之被繼承人朱福來簽訂
系爭租約（見本院卷一第十七頁），向朱福來承租系爭租賃物，約定租賃期限自九十一年二月一日起九年，期滿續約五年至一○五年一月三十一日，再期滿是否續約另議。
㈡被告就系爭契約自九十六年起至一○二年間已繳租金數額，
依序為七十二萬元、九十六萬元、九十六萬元、九十三萬元、五十七萬元、六十二萬元、三十七萬元，一○三年未繳（見本院卷一第七三頁「年總繳」欄所載）。
㈢原出租人朱福來於九十六年七月十一日死亡後，原告為繼承
人（見本院卷一第十三頁至第十四頁、第五十頁至第五四頁），曾於一○二年十月七日為全體繼承人以存證信函促被告於十日內給付租金（見本院卷一第十八頁至第十九頁），被告委請律師於同年月二十一日函復原告每月租金為五萬元。㈣被告現仍占有使用系爭租賃物，系爭租約記載之系爭租賃物
台北縣烏來鄉區○○村○○○○號及忠治段八六二號空地，經行政區域調整、門牌重編及地號分割，現為新北市○○區○○路○段○○號房屋及新北市○○區0000000地號土地（見本院卷一第十六頁、卷二第八三頁）。
五、惟原告主張被告自九十六年起未依約繳納租金，迄一○三年二月積欠租金總計八百十九萬元，所欠租金數額已逾二個月以上，原告為全體繼承人之利益催告未果後終止系爭租約，被告應遷讓返還系爭租賃物，並給付所欠租金及租約終止後相當於租金之不當得利或損害等情，則為被告所否認，並以前揭情辭置辯。是本件兩造間之爭點在於：系爭租約約定每月租金之數額究為若干？被告有無欠繳租金？原告主張系爭契約已經終止，有無理由？經查：
㈠原告主張其被繼承人朱福來與被告間簽訂系爭租約，約定租
金數額，自九十一年至九十三年每月十萬元、九十四年至九十六年每月十二萬元、九十七年至九十九年每月十四萬元、一○○年至一○五年每月十八萬元等情，業據提出系爭租約第參條明白記載：「甲（指朱福來）、乙（指被告）雙方同意：民國九十一年至九十三年租金為每個月新台幣壹拾萬元正；民國九十四年至九十六年租金為每個月新台幣壹拾貳萬元正；民國九十七年至九十九年租金為每個月新台幣壹拾肆萬元正；民國一○○年至一○五年租金為每個月新台幣壹拾捌萬元正..」等語，甚為明確，有原告提出之房屋租賃契約書（見本院卷一第十七頁）在卷可稽，足見原告主張，信而有徵，堪以採信，則被告既自九十六年起未依上開約定租金數額繳納租金，迄一○三年二月積欠租金已達八百十九萬元，原告以被告所欠租金數額已逾二個月以上，為全體繼承人之利益催告給付未果後，終止系爭租約，自屬有據。
㈡雖被告抗辯系爭租約係對外招商用，內部約定租金數額每月
為五萬元，其額外給付部分為紅利並於春節時結算，此觀原告朱照松一○二年度租賃所得申報額三十六萬元，且財政部一○一年度當地一般租金標準每月僅二萬六千一百三十元，並未逾五萬元可證云云。惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文。本件被告抗辯系爭租約數額每月僅五萬元，核與其簽訂之房屋租賃契約書所載內容不符，被告就此有利於己之事實，自應舉證以實其說，惟被告就此並未提出證據資料足資信為真正，所舉證人即原告朱照松之妻朱黃月卿：「當然不是（每個月的租金五萬元），因為我們有合約」、「（102年4月或102年3月份的租金）大約是十六、七、八萬吧，大約這個數字」、「（林寶珠就只有給你五萬元）沒有（何反應），這件事情不是我處理的，只是林寶珠託我轉交給我先生而已」等語（見本院卷二第六四頁）明確，縱然原告朱照松一○二年度租賃所得申報額三十六萬元，且財政部一○一年度當地一般租金標準每月僅二萬六千一百三十元等情為真，亦不能據此推論兩造間租金約定每月僅五萬元，兩者間並無必然因果關係，況被告自九十六年起至一○二年間已繳租金數額，依序為七十二萬元、九十六萬元、九十六萬元、九十三萬元、五十七萬元、六十二萬元、三十七萬元，每月繳納情形如原告提出附表（見本院卷一第七三頁）所示等情，為兩造所不爭執，既非每月以五萬元，每年六十萬元之租金數額繳納，亦非如被告所辯另有紅利單獨於春節時給付，足見被告空言置辯，不足採信。
㈢本件被告與原告之被繼承人朱福來間所簽訂系爭租約約定之
租金數額，自九十一年至九十三年每月十萬元、九十四年至九十六年每月十二萬元、九十七年至九十九年每月十四萬元、一○○年至一○五年每月十八萬元，且被告自九十六年起至一○二年未依上開數額繳納租金，依序為七十二萬元、九十六萬元、九十六萬元、九十三萬元、五十七萬元、六十二萬元、三十七萬元，一○三年等情為真正，已如前述，則被告既未依約提出給付，原告自無受領遲延可言，又被告就上開每月應繳納租金，並非完全未提出給付，僅每月未依約定數額給付，且系爭租賃物現仍由被告占有使用中等情，為兩造所不爭執，原告並無未依提供租賃物之情事，足見本件並無民法第二百六十四條同時履行抗辯權適用之餘地，被告另提出同時履行抗辯云云，亦不足採。
六、綜上所述，原告主張被告自九十六年起未依約繳納租金，迄一○三年二月積欠租金總計八百十九萬元，所欠租金數額已逾二個月以上，原告為全體繼承人之利益催告被告給付未果後，業已終止系爭租約等情，核屬有據。從而，原告依民法第四百五十五條前段請求返還租賃物、同法第四百三十九條及系爭租約第三條請求給付租金、同法第一百七十九條給付相當於租金之不當得利之法律關係，訴請被告應將如主文所示不動產騰空遷讓返還原告及全體共有人，並應給付原告及全體共有人八百十九萬元，及自系爭租約終止後即一○三年三月四日起至遷讓返還上開房屋及土地之日止，按月給付原告及全體共有人十八萬元，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，與判決結果不生影響，爰不一一另行論述，附此敘明。
八、兩造陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如
主文。中 華 民 國 103 年 11 月 10 日
民事第一庭 法 官 劉台安以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 11 月 10 日
書記官 高宥恩