台灣台北地方法院民事判決 103年度訴字第1737號原 告 秦蕙敏訴訟代理人 秦鳳誠
劉冠廷律師被 告 張學恆訴訟代理人 柯宜姍法律扶助律師複代理人 蔡欣渝律師上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國103年9月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將台北市○○區○○路○○○號七樓之房屋騰空遷讓返還原告。
被告並應給付原告自民國一百零三年三月一日起至交還前開房屋之日止，按月以新台幣壹萬貳仟貳佰元計算之損害金。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告供擔保新台幣伍拾萬元後，得假執行；但被告如以新台幣壹佰肆拾陸萬肆仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者、請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2款、第3款定有明文。查原告起訴狀所載應受判決事項之聲明原為「被告應將台北市○○區○○路○○號7樓房屋遷讓交還原告」，嗣於民國103年6月16日言詞辯論期日以民事追加訴之聲明狀變更為「被告應將坐落台北市○○區○○路○○號7樓之房屋騰空返還原告。被告應自103年3月1日起至交屋日止，按月給付原告新台幣（下同）12,200元，扣除12,200元之賠償金。…並願供擔保，請准宣告假執行。
」，復於103年8月8日以民事準備㈠狀變更應受判決事項之聲明第二項為「被告應自103年3月1日起至交屋日止，按月給付原告12,200元。」，經核聲明之變更，請求之基礎事實並未改變，仍係基於民法第455條、第767條第1項、土地法第100條規定提起本件訴訟主張收回房屋自住，且追加請求按月給付之金額及追加假執行，亦屬擴張應受判決事項聲明之情形，且經被告於103年6月16日言詞辯論期日表示同意，有該言詞辯論筆錄在卷可稽（卷第31頁），揆諸前開條文所示，並無不合，應予准許。
乙、實體部分：
一、原告起訴主張：兩造於101年簽訂房屋租賃契約，被告向原告承租門牌號碼台北市○○路○○號7樓之房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自101年2月1日起至102年1月31日止，租金每月12,200元，嗣於租賃期限屆滿後，被告仍繼續居住，惟原告於99年就讀陽明大學心智哲學研究所時起即離家在外賃屋居住，至102年7月自研究所畢業後，因續留學校協助要受處理研究計畫事宜，仍繼續於北投租屋居住（租賃期間至103年6月30日止），然因協助大學教授之研究計畫工作即將於102年底完成，且即將面臨初次謀職之問題，而原告原與家人同住之住所（即門牌號碼台北市○○○路○○○號7樓），僅約28坪，卻居住包含父母姊弟等5人，居住空間本非寬敞，原告原有房間亦遭父母闢置為雜物間，再加上原告求學期間所累積之私人物品甚多，無法再返回與父母同住之住所居住，台北市房屋之租金亦為昂貴，實非初出社會之原告所能負擔，系爭房屋亦與父母住處相近，因此乃欲將系爭房屋收回自住，並於103年1月3日先以台北迪化街郵局存證號碼第3號存證信函，預告將於103年3月1日終止租約，先行通知被告另覓租處，然被告迄今仍藉詞拒絕搬遷，屢經聯繫協調仍無結果，為此爰依民法第455條、第767條第1項、土地法第100條規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告，並聲明：㈠被告應將坐落台北市○○區○○路○○號7樓之房屋騰空返還原告；㈡被告應自103年3月1日起至交屋日止，按月給付原告12,200元；㈢並願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠兩造於100年12月30日簽訂房屋租賃契約，租賃期間自101年
2月1日起至102年1月31日止，租金每月12,200元，被告並交付24,400元之押租金予原告，而原告關於租賃相關事宜，向來均由其父甲○○出面代為處理，而系爭租賃契約期滿後，兩造未再重新訂約，被告仍就系爭租賃物繼續使用收益，致視為不定期限租賃契約，原告雖起訴稱欲將系爭房屋收回自住，惟原告之父甲○○先於102年12月10日以簡訊告知「明年2月1日調整房租15000元/月，請你見諒，如張兄有意見請提早一個月告知，我提早上網出租…」、「每個月利率2.5%，每個月對我也是壓力，請你見諒」，原告復於103年1月10日寄發台北龍山郵局第6號存證信函稱「因私人財務問題，於102年9月已先行告知欲調整租金，直自102年12月10日再一次簡訊告知敝人有房貸壓力…」，原告又分別於102年12月26日、103年2月4日刊登系爭房屋出售資訊於網路售屋平台「591售屋網」，導致被告經常遭受仲介騷擾，足見原告並無收回自住之需求。
㈡縱認原告確有收回自住之主觀情事，惟其於求學階段仍與家
人同住，其若因離校而需搬遷，其原住處僅需稍做整理即得以居住，況依原告之父甲○○口頭告知，原告名下仍有其他不動產，已足滿足原告自住需求；是故，在兩造往來溝通上，被告所接獲之訊息均為「調整租金」，原告對於其「自住需求」則隻字未提，且設若被告同意原告調漲租金之要求，甚可想見被告迄今仍得繼續使用系爭房屋，原告亦不會驟然提出欲收回自住之要求，顯見原告係因調漲租金不成，而欲終止兩造間不定期限租賃契約，而臨訟編織諸多說詞理由。㈢再者，原告僅於103年1月3日寄發存證信函要求被告於103年
3月1日前搬離系爭房屋，並未以收回自住之理由要求被告搬離，即不得謂已符合土地法第100條收回自住終止租約規定，不生合法終止租約之效力，況被告於103年1、2月間要求原告解決系爭房屋壁癌問題，原告斯時更委請裝修師傅前往處理修繕，惟仍無法解決問題，被告祇得自行雇工修繕，並自行扣除2個月租金後，仍按月支付租金予原告，原告亦無反對之意思表示，堪認原告已默示同意被告繼續使用系爭房屋，則被告占有系爭房屋使用自有合法權源，不生不當得利之問題。
㈣為此聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於100年12月30日簽訂房屋租賃契約（卷第36、37頁）
，租賃期間自101年2月1日起至102年1月31日止，租金每月12,200元，被告並交付24,400元之押租金予原告，嗣於租賃期限屆滿後，被告仍繼續居住，被告仍就系爭租賃物繼續使用收益，致視為不定期限租賃契約。
㈡原告於103年1月3日以台北迪化街郵局存證號碼第3號存證信
函通知被告，為終止租約之意思表示，請被告於103年3月1日前另覓屋搬離，將系爭房屋返還原告（卷第43頁）。
㈢被告分別於103年1月17日、103年4月15日、103年5月15日、
103年6月16日匯款12,200元至原告所有帳戶內（卷第54、55頁）。
四、得心證之理由：經查，原告主張終止租約收回自住之事實，業據其提出租賃契約書、原告國立陽明大學碩士學位證書、原告北投區租屋處租賃契約書、原告戶口名簿、住處房間照片二幀、台北迪化街郵局存證號碼第3號存證信函等件為證，被告則以原告並無客觀上收回自住情形，實係因原告欲調漲租金不果始主張收回自住，被告亦將租金匯入原告帳戶，原告並無不當得利損害等語置辯，是本件所應審究者為：原告是否有將系爭房屋收回自住之正當理由及必要情形？原告以土地法第100條第1款前段規定主張收回自住終止租約，有無理由？兩造間不定期限租賃契約是否已合法終止？原告得否依民法第455條、第767條第1項規定請求被告遷讓返還系爭房屋？被告抗辯仍將租金匯入原告帳戶，原告無不當得利損害，有無理由？以下分別論述之。
㈠按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定
期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。出租人非因收回自住或重新建築時，不得收回房屋。民法第450條第1、2、3項及同法第451條、土地法第100條第1款分別定有明文。又土地法第100條第1款前段所謂收回自住，係指出租人在客觀上對於其出租未定期限之房屋，有收回自住之正當理田及必要情形而言。故出租人以收回自住為原因請求返還房屋，須具備上述要件並能為相當之證明始得為之，出租人應就此負舉證責任，然出租人就此證明方法並無限制；且倘出租人依該條款以收回自住為由請求返還房屋者，自仍應依民法第450條第3項但書之規定向承租人先期通知並經合法終止後，始有收回該房屋請求權存在，最高法院43年台上字第1199號判例、41年台上字第138號判例、87年台上字第1922號裁判、80年台上字第212號裁判、79年台上字第2721號裁判意旨、司法院院解字第3491號解釋參照。經查，本件雙方於100年12月30日簽訂房屋租賃契約（卷第36、37頁），租賃期間自101年2月1日起至102年1月31日止，租金每月12,200元，被告並交付24,400元之押租金予原告，嗣於租賃期限屆滿後，被告仍繼續居住，被告仍就系爭租賃物繼續使用收益，依民法第451條規定，致視為不定期限繼續租賃契約，為兩造所不爭執，而原告以「收回自住」為由主張終止租賃契約收回房屋，自應就符合上開要件負擔舉證責任，先予敘明。
㈡次查，本件原告主張其為00年0月0日生，現年29歲，於102
年7月時自國立陽明大學心智哲學研究所畢業，取得碩士學位，因畢業後續留學校協助要受處理研究計畫事宜，故與訴外人羅昭濱簽訂房屋租賃契約書，以每月租金4,500元之價額於「台北市○○區○○○路○○巷○○號1樓B室」賃屋居住，租賃期限自102年7月1日起至103年6月30日止，在該北投租屋處租賃期限後，因教授研究計畫工作完成在即，而面臨必須初次出外謀職工作之處境，而其原與家人同住之住所（即門牌號碼台北市○○○路○○○號7樓），僅約28坪，卻居住包含父母姊弟等5人，居住空間本非寬敞，原告原有之房間亦遭父母闢置為雜物間，再加上原告求學期間所累積之私人物品甚多，無法再返回與父母同住之住所居住，台北市房屋之租金亦為昂貴，實非初出社會之原告所能負擔，系爭房屋亦與父母住處相近，因此乃欲將系爭房屋收回自住，並於103年1月3日先以台北迪化街郵局存證號碼第3號存證信函通知被告，為終止租約之意思表示（卷第43頁）等語，業據原告提出碩士學位證明書、房屋租賃契約書、戶口名簿、住處房間照片二幀以資為據（卷第38頁），應堪確定；而原告原來與家人同住之住所（即門牌號碼台北市○○○路○○○號7樓），僅約28坪，卻居住包含父母姊弟等5人，父母就原告使用之房間亦已闢建為雜物間使用，有照片2幀附卷可憑（卷第42頁），再加上原告於求學期間所增購累積之物品，以及現已自學校畢業而將求職工作亦有其環境需求，是其顯非原告原來居住房間所得滿足其自住之需要，是原告就收回自助之要件以及確有自住之必要，即已舉證以為證明，原告主張：其於協助完成教授研究計畫工作後，面臨必須初次出外謀職工作之處境，因此欲終止與被告間之不定期限租賃契約收回自住，有收回自住之正當理由及必要情形等語，即非無據，應堪採信。
㈢再查，被告主張：原告之父甲○○先於102年12月10日以簡
訊告知「明年2月1日調整房租15000元/月，請你見諒，如張兄有意見請提早一個月告知，我提早上網出租…」、「每個月利率2.5%，每個月對我也是壓力，請你見諒」等語，以及原告於存證信函稱「因私人財務問題，於102年9月已先行告知欲調整租金，直自102年12月10日再一次簡訊告知敝人有房貸壓力…」，原告又於102年12月26日、103年2月4日刊登系爭房屋出售資訊於網路售屋平台「591售屋網」之部分，固據被告提出簡訊照片、網路列印資料以資為據，且為原告所不爭執，是該部分事實，應堪確定；然而，土地法第100條第1款前段所謂收回自住，係指出租人在客觀上有收回自住之正當理田及必要情形而言，至於出租人最終決定之前，是否曾經為其他考量，即非所問，而調漲租金與收回房屋自住之需求二者之間本屬二事，縱使曾經考慮為調漲租金之計畫或將調漲租金之意思對外表示，亦非可認為原告即不得再考量其收回自住之需要而改變為收回自住之意思，否則將過於臆測或限制出租人之意思決定之形成過程，即與土地法第100條第1款規範意旨不符，換言之，出租人決定將其房屋出租取得租金而另覓其居住場所，或是將房屋收回自住，乃牽涉出租人經濟收益考量或居住品質維持之取捨，此屬所有權人之意思決定之範疇，土地法第100條第1款僅規定出租人收回時必須具備收回自住之理田及必要，並非有限縮出租人意思決定之意旨，應堪確定，況且，原告因在外賃屋居住之租賃期限於103年6月30日屆滿，則其勢必取得居住處所，究竟是否收回房屋自住乃其經濟考量與規劃，其曾經向被告表示調漲租金之意思，於事理尚難有何不當之處；另外，就被告所主張原告於102年12月26日，利用網路售屋平台之刊登房屋出售資訊之部分，原告乃主張：係因原告之父與被告交涉過程雙方溝通有嚴重問題，因此於網路刊登出售系爭房屋之資訊，但因原告確有自住需求，因此刊登一日即撤下等語（卷第78頁），經查，被告所提出之網路售屋平台之房屋出售資訊乃註記「（聯絡）秦先生（屋主聲明：仲介物擾！）」、「帶租約：是」等語，此有該房屋出售資訊列印資料在卷可按（卷第29頁），原告前揭主張尚非無由，而審酌原告之父於102年12月26日所刊登之出售資訊，當時係要租賃契約隨同出售一併移轉，因此記載「帶租約：是」等語，是於斯時尚未有收回自住之計畫，則既然原告詢問被告調整租金、刊登之出售資訊，乃係在原告為收回房屋自住通知之前，因原告事後考量自住需求，而變更其意思決定，即非土地法第100條第1款所禁止之情形，自難認其主張有據；再者，被告主張有效期間至2014年3月8日之二次刊登之售屋資訊部分，其內容與原告之父所刊登之資訊，不僅之出售價格不同，且其亦有「格局：3房1廳1衛1陽台」與「2房1廳1衛1陽台」、「屋齡30年」與「34年」、「（聯絡）秦先生（屋主聲明：
仲介物擾！）」、「陳先生（仲介，收取服務費）」、「帶租約：是」與「帶租約：否」之差異，則該出售資訊究否為原告所提出，已非無疑，是尚無從遽以為被告有利認定；從而，原告主張其客觀上有收回自住之正當理田及必要情形等語，即非無據，應堪採信。
㈢另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，並致不動產所有權人無法對不動產為使用收益，而受有同額之損害（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。查原告具備土地法第100條第1款收回自住之正當理由及必要情形，已如前述，並已於103年1月3日以台北迪化街郵局存證號碼第3號存證信函通知被告，為終止租約之意思表示（卷第43頁），該存證信函內固無收回自住之文字記載，然民法第450條第2項就「未定期限之租賃契約」，既明定當事人得隨時終止契約，並未附有通知要件之限制，則原告以該存證信函預告終止租約，即難認與民法第450條第2項之規定相違背，是兩造間系爭租賃契約之租金給付既已1個月為一期，則原告於103年1月3日預告終止不定期限租賃契約，並已於逾一個月前通知被告，依民法第450條第3項規定，兩造間之不定期限租賃契約應已於103年2月28日終止，被告迄今仍占有使用收益，即無合法佔有權源，為無權占有，原告即得請求相當於租金之不當得利損害賠償，本院審酌系爭房屋之租金原為12,200元，且被告使用系爭房屋作為住家使用等經濟價值及所受利益，認原告主張以每月12,200元作為系爭房屋相當於租金之不當得利損害金額，堪稱合理允當，是原告依民法第179條規定，請求被告自103年3月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告12,200元，即屬有據，應予准許。
㈣至被告辯稱其分別於103年4月15日、103年5月15日、103年6
月16日匯款12,200元至原告所有帳戶內之情，原告並無反對之意思表示，因此主張原告已默示同意被告繼續使用系爭房屋云云，惟交付金錢之原因多端，被告究竟係本於何種法律關係而匯款，該法律關係之否已經雙方意思合致，被告並未提出證據證明之，尚無從僅因被告匯款至原告帳戶內，即謂該款項為系爭房屋之租金，縱使原告就收受該款項無反對之意思表示，更無法以此認定即屬默示同意被告繼續使用系爭房屋，而成立不定期限租賃契約之情，是故被告此項抗辯不足憑信。
五、綜上所述，原告既已於103年1月3日以台北迪化街郵局存證號碼第3號存證信函通知被告，並給予被告一個月以上之期間預告終止不定期限租賃契約，則兩造間之租賃契約即已於103年2月28日合法終止，且就原告業已符合土地法第100條第1款收回自住之主客觀上正當理由及必要情形，原告依民法第455條、第767條第1項規定請求被告遷讓返還系爭房屋，及依民法第179條規定請求被告自103年3月1日起按月給付12,200元之相當於租金之不當得利損害賠償，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法、聲請調查之證據及所舉未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。
七、本判決兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
八、據上論結，原告之訴為有理由，爰依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 10 月 21 日
民事第七庭 法 官 蘇嘉豐以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 10 月 21 日
書記官 林鈞婷