臺灣臺北地方法院民事判決 103年度訴字第1765號原 告 蕭家松訴訟代理人 李子聿律師被 告 安通納攝影技術服務(上海)有限公司兼法定代理 福原康兒(即KOJI FUKUHARA)人共 同訴訟代理人 唐德華律師
劉佳龍律師上列當事人間損害賠償事件，本院於民國104年1月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路○段○號八樓、同路段四號八樓房屋以及同址地下二樓第十三號、第十四號車位騰空返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆佰零貳萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹仟貳佰零陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按臺灣地區人民與大陸地區人民間之民事事件，除本條例另有規定外，適用臺灣地區之法律；物權依物之所在地之規定，臺灣地區與大陸地區人民關係條例第41條第1項、第51條第1項定有明文。又按關於物權依物之所在地法，是為涉外民事法律適用法第38條第1項所明定。本件被告安通納攝影技術服務（上海）有限公司（下稱安通納公司）係在大陸上海註冊成立，並非依我國公司法成立之公司（見本院卷一第20頁），被告福原康兒（即KOJI FUKUHARA）為日本人，具有涉外因素，原告依民法第767條所有物返還請求權規定，請求被告安通納公司及其法定代理人福原康兒將門牌號碼臺北市○○區○○路0段0號8樓（復興段3小段3463建號）、同路段4號8樓（復興段3小段3472建號）以及同址地下2樓第13號、第14號車位（復興段3小段3478建號）騰空返還予原告，自屬臺灣地區人民與大陸地區人民間之民事事件，同時亦屬涉外民事事件。是本件之準據法依前揭規定，自應適用物之所在地，即我國之法律。
二、按非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力，為民事訴訟法第40條第3項所明定。又未經認許其成立之外國法人，雖不能認其為法人，然仍不失為非法人之團體，苟該非法人團體設有代表人或管理人者，依民事訴訟法第40條第3項規定，自有當事人能力，至其在臺灣是否設有事務所或營業所則非所問（最高法院50年台上字第1898號判例參照）。查被告安通納公司係在大陸上海註冊成立之公司，且未經我國經濟部認許，固非屬公司法所稱之外國公司，惟其既設有代表人即被告福原康兒，且有財產，仍不失為非法人團體，故被告安通納公司自有當事人能力及訴訟能力。
三、又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，十日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262條第1項、第4項定有明文。本件原告起訴時原聲明：㈠被告安通納公司、福原康兒、邱千子、陳皓千應將門牌號碼臺北市○○區○○路0段0號8樓、同路段4號8樓房屋房屋騰空返還原告；㈡被告安通納公司、福原康兒應連帶給付原告新臺幣（下同）120萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止年利率5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。嗣於民國103年9月23日將前揭聲明第㈠項被告應騰空返還之範圍，增加同址地下2樓第13號、第14號車位，復擴張聲明第㈡項請求連帶給付金額為280萬元之本息，及自103年9月起至遷讓上開房屋車位為止，按月給付20萬元，並撤回對邱千子、陳皓千之起訴（見本院卷一第99至100頁）；又於104年1月20日言詞辯論時當庭撤回上開金錢之全部請求，並得被告之同意（見本院卷二第105頁背面），故依前揭規定，尚無不合，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）原告前於102年6月20日將門牌號碼臺北市○○區○○路0段0號8樓、同路段4號8樓以及同址地下2樓第13號、第14號車位（下合稱系爭房屋）出租予訴外人楊麗娟為負責人之安通國際事業股份有限公司（下稱安通國際公司）及訴外人楊麗娟之配偶唐榮良為負責人之譽輝股份有限公司（下稱譽輝公司），雙方簽立租賃契約（下稱系爭租約）並經公證，約定租期自102年7月1日起至同年9月30日止，並於系爭租約第6條第3項約定：非經原告同意，承租人安通國際公司及譽輝公司不得將房屋全部或一部分轉租、出借、頂讓或以其它方式供他人使用或將租賃權轉讓於他人。嗣安通國際公司及譽輝公司未給付租金，原告乃於102年10月1日執系爭租約向本院聲請強制執行（本院102年度司執字第123784號案件，下稱系爭執行事件）請求返還租賃物，詎原告於102年12月5日上午10時至系爭房屋執行時，赫然發現系爭房屋竟變由被告安通納公司及其法定代理人福原康兒占有營業中，致執行程序無從進行。因被告福原康兒為被告安通納公司之法定代理人，同時亦為安通國際公司之總經理，當無不知原告與安通國際公司、譽輝公司之租約屆期，且依系爭租約，承租人安通國際公司及譽輝公司不得將系爭房屋擅自轉租，竟仍將系爭房屋違法轉租予被告安通納公司，並無權占有系爭房屋，侵害原告之所有權，是原告自得本於所有權人之地位，依民法第767條第1項請求被告騰空返還系爭房屋等情。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空返還原告；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
（二）對被告抗辯之陳述：針對被告抗辯原告與系爭房屋之前手楊麗娟為通謀虛偽買賣，原告並非系爭房屋之所有權人乙節，乃因原告歷來與楊麗娟間有借貸關係，由於楊麗娟未能還款，雙方始於99年12月間，由楊麗娟將其所有之系爭房屋與原告簽定買賣契約，並過戶給原告作為借款之擔保，同時言明系爭房屋雖移轉過戶給原告，但楊麗娟仍得以買賣附買回之方式處理，亦即如楊麗娟屆時可以還款，系爭房屋仍得由楊麗娟買回，因系爭房屋仍有以楊麗娟本人名義之抵押貸款，且楊麗娟亦有意願買回系爭房屋，故自99年12月移轉系爭房屋所有權予原告後（至101年9月21日楊麗娟與原告結算，確認放棄買回權之時止），系爭房屋之貸款仍為楊麗娟所繳納。迨101年6月至101年9月間，楊麗娟跳票金額達172,663,400元，故楊麗娟於101年9月21日向原告確認放棄行使買回權，雙方即於當日簽署債務結算書（下稱系爭結算書），將系爭房屋以124,200,000元價格（扣除楊麗娟所積欠之貸款本息約5,867萬元），抵償對原告之借款，原告於是時起即取得系爭房屋之所有權，並依系爭結算書第3條約定負擔系爭房屋之貸款，且於簽署系爭結算書當日，即由安通國際公司及譽輝公司開始與原告簽訂租賃契約等語。
二、被告則以：
（一）被告早於97年間即向楊麗娟、唐榮良承租系爭房屋，當時系爭房屋所有權人為唐榮良，已持續對系爭房屋占有使用迄今，對於系爭房屋移轉登記過程並不知情，嗣因收受系爭執行事件之通知始覺情況有異，經楊麗娟告知，系爭房屋所有權先由唐榮良贈與給楊麗娟後，楊麗娟再移轉登記予原告，惟楊麗娟與原告間僅係通謀虛偽之假買賣，雙方並無支付任何買賣價金，亦即楊麗娟為擔保其向原告之借款，乃與原告成立通謀虛偽之買賣契約並為物權移轉之行為，故系爭房屋雖於99年間移轉登記所有權予原告，惟楊麗娟仍持續使用系爭房屋，並由楊麗娟繳納系爭房屋之貸款及稅款，系爭租約亦係楊麗娟應原告之要求，基於前述與原告之讓與擔保關係並以之名義而簽立，迄今安通國際公司及譽輝公司從未向原告繳納租金，足稽原告與楊麗娟間之買賣契約及所有權移轉登記行為，均係通謀虛偽意思表示，應屬無效。是以原告並未取得系爭房屋之所有權，自無權對被告主張返還系爭房屋。
（二）退步而言，縱認系爭房屋之所有權移轉登記行為有效，原告亦應受與楊麗娟之間讓與擔保關係之拘束，即所有權移轉僅具擔保性質，被告基於與楊麗娟間之投資協議，受讓楊麗娟對系爭房屋之直接占有，已成立占有連鎖關係。是被告占有使用系爭房屋具有合法權源，原告仍不得請求被告遷讓房屋。
（三）又依原告所述其與前手楊麗娟之間就系爭房屋於讓與擔保時設有附買回條件，惟原告與楊麗娟間之借貸關係尚未結算，亦無將系爭房屋用以抵債之情事，原告不得據此主張取得系爭房屋所有權，故原告主張楊麗娟於101年9月21日向原告放棄行使買回權，並以系爭房屋作價抵債，使原告取得系爭房屋之所有權云云，均非屬實等語，資為抗辯。
（四）並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
三、兩造不爭執之事項如下（見本院卷二第81頁背面至82頁）：
（一）楊麗娟於99年10月26日以買賣為原因，將系爭房屋所有權移轉登記予原告。
（二）被告福原康兒為被告安通納公司之負責人。
（三）唐榮良、楊麗娟為夫妻，唐榮良為譽輝公司負責人，楊麗娟為安通國際公司負責人。
（四）被告福原康兒及被告安通納公司目前為系爭房屋之占有人。
（五）楊麗娟為系爭房屋抵押貸款之債務人，且自101年9月起即均由原告繳納該房屋貸款迄今，每月本息399,585元。
四、本件原告主張為系爭房屋之所有權人，請求被告騰空返還系爭房屋等情，惟被告則否認上情，並以原告與楊麗娟間之系爭房屋買賣行為乃通謀虛偽表示，應屬無效，原告並非真正所有權人，及其係基於與楊麗娟間之投資協議，受讓楊麗娟對系爭房屋之直接占有，對於系爭房屋有合法占有權源等詞置辯，是以本件爭點厥為：㈠系爭房屋之所有權人是否為原告？㈡被告占有系爭房屋有無合法權源？
五、茲就兩造之爭點論述本院得心證之理由如下：
（一）系爭房屋之所有權人是否為原告？⒈按債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉與債權人，
而使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取得所有權之信託的讓與擔保，並非雙方通謀而為之虛偽意思表示，不能認其為無效（最高法院70年度台上字第104號民事裁判意旨參照）。又信託的讓與擔保，其擔保物之讓與，雖超過其「經濟目的」(擔保)，其讓與行為仍為有效，與虛偽意思表示隱藏他項行為，其虛偽意思表示無效，迥乎不同（最高法院74年度台上字第272號民事裁判意旨參照）。
⒉經查，楊麗娟係於99年10月26日以買賣為原因，將系爭房
屋所有權移轉登記予原告，有原告提出之建物所有權狀（見本院卷一第57至59頁）、土地及建物登記謄本（見外放之不動產估價報告書）可稽。而依楊麗娟到庭證稱：「我們（指楊麗娟及原告）有資金往來，因為我做生意有資金的需求，所以原告借我錢，原告要我提供擔保，所以我把我四個房屋全部提出來提供擔保，包含本件兩間房屋4段2號8樓及4段4號8樓及長春路的兩間房子。」、「我們是用設定抵押擔保，先設定抵押擔保之後，陸陸續續因為公司經營不善，所以我還是有跟其他人借錢，但因為有奢侈稅的關係，所以原告希望可以先把仁愛路的兩間房屋先過戶給他」、「（問：證人過戶系爭房屋給原告只是為了擔保所作的假買賣還是為了還債所以過戶？）只是做一個擔保。」（見本院卷一第93頁背面、第94頁）。參以原告亦自承：由於楊麗娟借款後未能還款之故，雙方始於99年12月間，由楊麗娟將其所有之仁愛路不動產（即系爭不動產）與原告簽定買賣契約，同時雙方言明系爭房屋雖移轉過戶於原告，但仍由楊麗娟以「買賣附買回」之方式處理，亦即如楊麗娟屆時可以還款，系爭房屋仍得由楊麗娟買回等語（見本院卷一第115頁），堪認楊麗娟於99年10月26日將系爭房屋所有權移轉登記予原告，確係基於讓與擔保之原因，而以移轉登記系爭房屋所有權予原告之方式，作為其積欠原告借款債務之擔保，此與通謀虛偽意思表示行為有間，並不能認為彼等移轉所有權登記之讓與擔保行為無效，故被告辯稱系爭房地之買賣契約及所有權移轉行為，均屬通謀虛偽意思表示，應為無效云云，顯非有據，尚無可採。
⒊又依原告與楊麗娟簽訂之101年9月21日系爭結算書第3條
約定：「因無力清償，本人（即楊麗娟）同意以詳如附件二所示之仁愛路不動產（即系爭房屋）以每坪60萬元計算共207坪，合計1億2千4百20萬元作為買賣價金，惟上開附件二不動產尚有華南銀行仁愛分行積欠貸款本金、利息共計58,678,989元，應從上開買賣價金負責。」（見本院卷一第172至173頁）。依上開約定，顯然楊麗娟於讓與擔保後簽立系爭結算書時，已同意將系爭房屋以124,200,000元之價格出售予原告，並以該買賣價金於扣除華南銀行貸款後之金額，作為清償其積欠原告之借款本息。再者，兩造對系爭房屋貸款自101年9月起均由原告繳納每月本息399,585元迄今之事實，並無爭執，且系爭房屋之房屋稅及地價稅，自100年至103年均由原告負責繳納，此有臺北市稅捐稽徵處地價稅繳款書及房屋稅繳款書在卷可佐（見本院卷一第126至133頁），倘系爭房屋僅係為擔保原告之借款債權而移轉登記於原告名下，則原告大可逕使楊麗娟繼續繳納系爭房屋之貸款及稅款即可，應無主動為楊麗娟清償房屋貸款及稅款之必要，足見原告與楊麗娟兩人於簽訂系爭結算書後，應有變更讓與擔保之意思為買賣之合意無訛。況且楊麗娟擔任負責人之安通國際公司於101年6月起至9月間即已屢屢跳票，有原告提出台灣票據交換所之退票理由單在卷可憑（見本院卷一第135頁至第171頁），堪認楊麗娟當時之清償能力及信用已生疑慮，於此情況下，若非原告已自楊麗娟讓與擔保之系爭房屋取得所有權，又豈會無故為楊麗娟清償系爭房屋貸款每月近40萬元？再參酌被告訴訟代理人於另案本院103年度重訴字第447號案件中，代理訴外人戴國光提出民事準備狀稱：「經結算後，訴外人楊麗娟僅積欠被告（即本案原告）新台幣（下同）22,826,018元【計算式：195,184,800(借款)-172,358,782(還款)】，而訴外人楊麗娟已將仁愛路不動產移轉予被告，足以抵償上述欠款。」等語（見本院卷一第216頁），恰與系爭結算書及原告主張以系爭房屋抵償欠款等情大致相侔，且上開準備書狀既係被告所自行提出為證，應足堪採信。基此，原告與楊麗娟於99年10月26日移轉系爭房屋所有權登記時，固係基於讓與擔保之法律關係，惟雙方既已於101年9月21日結算借款債務，楊麗娟確定放棄買回權利而與原告合意以系爭房屋作價抵債，則原告主張與楊麗娟於101年9月21日結算後，已取得系爭房屋之所有權，應堪信為真實而屬可採。
⒋至證人楊麗娟雖於本院審理中到庭否認曾與原告結算將系
爭房屋讓與被告抵債，且表示當時簽署之結算書並非原告所提系爭結算書之內容等語；被告並爭執系爭結算書之原本並無沿釘書針位置彎折影印之摺痕，亦無釘書針重覆釘縫之痕跡，顯可能遭到抽換云云，而否認該系爭結算書之真正，認不具有形式上證據力。惟按私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正，民事訴訟法第358條第1項定有明文。而查，系爭結算書之原本業經原告提出經本院核對無誤，並於當庭提示被告後發還（見本院卷二第41頁），被告亦不否認系爭結算書上簽名與印章之真正（見本院卷二第81頁背面），且證人楊麗娟對於系爭結算書上之「楊麗娟」簽名亦承認為其所簽（見本院卷一第96頁背面），依前開法條意旨，自堪推定系爭結算書為真正，而得採為認定事實之證據。雖被告以原告當庭所提正本左側已使用兩個釘書針裝訂，且無重複釘縫痕跡，與原告早先在另案即本院103年度重訴字第447號民事事件所提影本（見本院卷二第62至64頁）左側並無兩個釘書針影印痕跡，明顯不同，可知系爭結算書應是各頁散裝，可能遭隨時抽換云云。然對此原告表示係因系爭結算書原本並未全部裝訂在一起，乃另案訴訟代理人基於整理之狀況而將之釘在一起（見本院卷二第82頁背面），故縱使系爭結算書影本上無摺痕或釘書針重覆釘縫之痕跡而與原本不同，尚屬自然，自不能憑此即認其非屬真正；況參諸原告本件所提系爭結算書（即原證12）與其前揭另案所提結算書之內容（即被證8）完全相同，亦即其內容並不因為原本裝訂前後而有所不同，倘被告欲主張系爭結算書之內頁遭原告抽換乙情，此非屬常態之事實，自應由被告盡舉證之責任；惟被告對於系爭結算書之內容何處遭到抽換，除未能提出原本予以舉證證明之外，亦不能具體指出該結算書內容虛偽不實之處，而徒以系爭結算書為散裝，有遭原告抽換之虞云云置辯，自難採信。另參以原告與楊麗娟於101年9月21日簽立系爭結算書之時，同日隨即擔任連帶保證人並代表安通國際公司及譽輝公司與原告另訂租約，該租約並經公證，且該租金之收入並經原告申報稅捐，此有原告提出經公證書之房屋租賃契約及綜合所得稅結算申報所得資料參考清單在卷可參（見本院卷一第176至195頁），足認原告於取得系爭房屋所有權後，係以出租予安通國際公司及譽輝公司之方式，間接占有系爭房屋，益徵原告主張其已取得系爭房屋所有權之事實，洵屬有據。
⒌另被告雖辯稱依證人楊麗娟之證述，其或安通國際公司或
譽輝公司從未繳納系爭房屋任何租金予原告，且系爭房屋之抵押債務人仍為楊麗娟，並提出系爭房屋之建物登記謄本為證，以佐證楊麗娟並無與原告以系爭房屋結算抵債云云。然查，楊麗娟既同意以系爭房屋作價抵債而出售予原告，原告已取得系爭房屋所有權，已如前述，縱被告所述未繳納租金乙情屬實，亦僅涉及原告得否另向楊麗娟或承租人請求租金之問題，況依證人楊麗娟所述其與原告間之債務仍尚未結清（見本院卷一第95頁背面），且系爭房屋於99年12月移轉予原告後，貸款雖為楊麗娟所繳納，然自101年9月簽立系爭結算書後即均由原告繳納該房屋貸款迄今，此為兩造所不爭執，系爭房屋之貸款於結算後既已由原告負責繳納，而非楊麗娟，則被告所辯楊麗娟未給付租金予原告或仍擔任系爭房屋之抵押債務人乙節，難認與本件原告是否為系爭房屋之所有權人認定具有直接關聯，自不影響本院前述判斷，是被告所辯原告尚未取得系爭房屋所有權云云，尚屬無據。
（二）被告占有系爭房屋是否有合法權源？⒈按民法第767條第1項前段規定，所有人對於無權占有或侵
奪其所有物者，得請求返還之。次按「不動產所有權為物權，而物權為對於物之直接排他支配權，不動產所有人於所有權存在期間，不斷發生所有物之物上請求權，次買受人向買受人買受不動產，屬債之關係，次買受人僅得本於買賣對買受人主張權利，不動產之所有人則不受該買賣關係之拘束，買受人於交付出賣之不動產予次買受人之後，固不得對次買受人主張無權占有，惟不動產之所有人則得本於所有物之物上請求權請求次買受人返還該不動產。」（最高法院98年度台上字第2483號民事裁判意旨參照）。
⒉本件被告雖以原告應受其與楊麗娟之間讓與擔保關係之拘
束，即所有權移轉僅具擔保性質，其依與楊麗娟間之投資協議，受讓楊麗娟對系爭房屋之直接占有，已成立占有連鎖關係，被告占有使用系爭房屋具有合法權源云云，固據提出該投資合約為證（見本院卷一第210至214頁、卷二第99至102頁）。惟查，原告既已取得系爭房屋之所有權，業如前述，是楊麗娟依讓與擔保關係繼續占有系爭房屋之合法權源，於101年9月21日與原告結算後已不存在，則被告抗辯依據其與楊麗娟間之投資協議，自楊麗娟處受讓系爭房屋之直接占有，並依占有連鎖關係對原告主張為有權占有云云，自無可採。
六、綜上所述，本件原告主張其為系爭房屋之所有權人，且被告為無權占有等情，應屬可採。從而，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告將系爭房屋騰空返還原告，為有理由，應予准許。
七、兩造陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額併予宣告之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經本院審酌後於判決結果均不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，爰依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 2 月 10 日
民事第七庭 法 官 吳俊龍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 2 月 10 日
書記官 廖純慧