臺灣臺北地方法院民事判決 103年度訴字第1894號原 告 許稚萍訴訟代理人 謝佳伯律師複 代理人 陳義文律師被 告 黃奕輝訴訟代理人 毛仁全律師上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國103 年10月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰肆拾萬元，及自民國一百零三年五月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣肆拾陸萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰肆拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國102 年12月31日至安心開發不動產仲介有限公司台灣房屋文山旗艦特許加盟店（下稱台灣房屋）洽詢購屋資訊，經台灣房屋不動產營業員劉明雄向原告推薦被告所有坐落臺北市○○區○○段○○段000 0000 地號即門牌號碼為臺北市○○區○○路0 段00巷0 號1 樓之房屋（下稱系爭房屋），原告在仲介未提供附近區域成交行情及足夠契約審閱期之情形，即於當日與被告簽定由台灣房屋提供之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）以購買系爭房屋及其基地，並約定買賣總價款為新臺幣（下同）14,000,000元，雙方共同委由第一建築經理股份有限公司（下稱第一建經公司）辦理價金信託履約保證。原告於簽約當日即先交付200,000 元現金為定金，並依約於103 年1 月2 日將第一期款（簽約款）剩餘未付之1,200,000 元匯入至第一建經公司負責之履約保證專戶。職是，原告洽詢仲介、看屋、審閱契約、簽訂契約及交付定金等，均在不到1 日之極短時間內完成，並於元旦假期之翌日即完成給付第1 期款1,400,000 元之價金，顯然原告簽訂系爭買賣契約並無合理審閱時間考量，係在仲介催促下簽約，故系爭買賣契約係被告及仲介於原告急迫、輕率及無經驗之情形下簽訂，顯然有失公平，依民法第359 條規定請求解除系爭買賣契約。另被告未依系爭買賣契約第6 條規定合意完成氯離子、輻射檢測等程序，且被告自始未告知系爭買賣標的有部分係屬公共設施保留地，將來有遭政府依法徵收，無法完整取得毫無負擔土地所有權之權利瑕疵，被告有違反民法第349 條規定之情事，原告依民法第353 條規定解除系爭契約。又因被告已無法交付「非屬公共設施保留地」之土地予原告，可歸責被告之給付不能，原告依民法第256 條規定解除系爭買賣契約。此外，系爭買賣契約因「鄰近地區設有資源回收及垃圾集中處、祠堂等牌位供俸場所之嫌惡設施」，並有違章建築等重大瑕疵，被告隱匿此重大交易資訊之行為，已違反民法第354 條物之瑕疵擔保責任，原告依民法第359 條規定及系爭買賣契約第5 條第2 項前段規定請求解除系爭買賣契約。是以，原告已依民法第256 條、第359 條規定解除系爭契約，並依民法第 259條第2 款之規定請求被告返還已收受之買賣價金 1,400,000元。退萬步言，縱認原告無法依民法第359 條規定解除系爭買賣契約，惟本件被告並未因原告不履行債務致生損害，系爭房屋亦由被告使用中，被告依系爭買賣契約第10條第2 款約定沒入已給付之價金全部作為違約金，其約定顯然過高，應依民法第252 條規定予以酌減至相當之數額。
㈡並聲明：⑴被告應給付原告1,400,000 元，暨自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告於102 年12月31日經由台灣房屋仲介向被告購買系爭房
屋暨其基地，並簽定系爭買賣契約，買賣總價金為14,000,000元，並共同委由第一建經公司辦理價金信託履約保證，原告亦依約定將第一期款（即簽約金）1,400,000 元匯入履保專戶，被告均依約定配合辦理相關買賣事宜，惟原告後續並未應依約定給付之完稅款1,600,000 元及11,000,000元之尾款，無故遲延履約付款迄今。原告於103 年1 月13日以立法院郵局第7 號存證信函，表示依系爭買賣契約第5 條第2 項及第6 條第2 項之規定要求被告提出鋼筋輻射證明、海砂檢測證明、房屋耐用強度檢驗等，並因此為暫緩付款之表示，惟經被告以文山木新郵局第9 號存證信函回覆，氯離子含量經檢測確實低於約定標準值，有關輻射性污染檢測，被告並無拒絕檢測，且依系爭買賣契約第6 條第4 款約定，對於氯離子含量檢測及放射性污染檢測費用均由雙方議定之，氯離子含量檢測費用已由被告負擔，請原告自行負擔放射性污染檢測費用，另就房屋結構檢測並未在系爭買賣契約內容，且會對系爭房屋造成嚴重損害，並請原告依約履行繳納第二期完稅款1,600,000 元等語。被告於系爭買賣契約委由代書辦理完稅後，再於103 年1 月25日以新店郵局第209 號存證信函催告原告於函到後5 日內依約繳付完稅款1,600,000 元，否則將依系爭買賣契約第10條第2 項之規定沒收原告已繳付第一期價金1,400,000 元作為違約金，然原告仍置之不理。
㈡第一建經公司於103 年2 月8 日以台北南海郵局第166 號存
證信函通知雙方表示確實被告未依系爭買賣契約第6 條第 1項約定所定位置取樣，尚昕材料實驗室係台灣省土木技師公會審定評鑑認可之實驗室，其檢測報告應無疑義，另關於鋼筋輻射證明，查詢行政院原子能委員會，系爭房屋確實未屬放射性污染建築物名單等語。被告於收受上開存證信函後立即再委請尚昕材料實驗室於103 年2 月25日依系爭買賣契約所定位置取樣檢驗，系爭房屋檢測結果之氯離子含量確實低於標準值，即非海砂屋，被告再次寄發文山木新郵局第32號存證信函催告原告於函到後5 日內依約繳付完稅款1,600,00
0 元，否則將依系爭買賣契約第10條第2 項規定沒收原告已繳付之第一期價金1,400,000 元作為違約金。嗣第一建經公司再以台北古亭郵局第327 號存證信函通知兩造，表示被告所提供2 次委請尚昕材料實驗室檢測之「硬固混凝土氯離子含量測試報告」之氯離子含量平均值確實低於系爭買賣契約約定之標準值，亦符合系爭買賣契約約定之檢測位置，若原告未能提出相關證明疑義文件或向法院起訴證明，亦未於催告履約繳款之期限內給付第三期款1,600,000 元予履約保證專戶，將依被告請求及價金信託履約保證申請書相關規定辦理。是以，系爭房屋並無任何放射性污染，原告卻一再遲延付款，可歸責予原告之片面違約，被告得於催告後解除系爭買賣契約，並將原告已支付履約保證專戶之價金 1,400,000元全數沒收作為違約金。
㈢系爭買賣契約係經原告詳細了解買賣之權利義務，並對系爭
房屋現況、環境已經審視觀察，所謂於原告急迫、輕率及無經驗之情形下簽定之情形，實屬無據。系爭買賣標的是否部分為公共設施保留地與系爭買賣契約無關，且縱然確屬公共設施保留地，然此為經公告之公開事實，原告自得自行查詢相關資料以資確認，被告並無告知義務，且該土地僅有6 平方公尺，為現有的既成巷道，不會被徵收，即不構成權利瑕疵，亦無給付不能的問題。再者，就鄰近地區設置有牌位、靈骨塔等之「嫌惡設施」云云亦非事實，原告應舉證以實其說。
㈣並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠原告於102 年12月31日經由台灣房屋仲介向被告購買系爭房
屋暨其基地，並簽定系爭買賣契約，買賣總價金為14,000,000元，並共同委由第一建經公司辦理價金信託履約保證，此有系爭買賣契約及價金信託履約保證影本在卷可參（見本院卷第68頁至第88頁）。
㈡原告已依系爭買賣契約約定給付第一期款1,400,000元。
㈢原告於103 年1 月13日以立法院郵局第7 號存證信函表示「
依系爭買賣契約第5 條第2 項及第6 條第2 項之規定要求被告提出鋼筋輻射證明、海砂檢測證明、房屋耐用強度檢驗等，並以此函通知為暫緩付款，多處瑕疵及鋼筋輻射證明及海砂檢測如未能解決，系爭買賣契約將無效」等語，被告以文山木新郵局第9 號存證信函回覆，「氯離子含量經檢測確實低於約定標準值，有關輻射性污染檢測，被告並無拒絕檢測，且依系爭買賣契約第6 條第4 款約定，對於氯離子含量檢測及放射性污染檢測費用均由雙方議定之，氯離子含量檢測費用已由被告負擔，請原告自行負擔放射性污染檢測費用，另就房屋結構檢測並未在系爭買賣契約內容，且會對系爭房屋造成嚴重損害，並請原告依約履行繳納第二期完稅款1,600,000 元」等語。被告再於103 年1 月25日以新店郵局第20
9 號存證信函催告原告於函到後5 日內依約繳付完稅款1,600,000 元，否則將依系爭買賣契約第10條第2 項之規定沒收原告已繳付第一期價金1,400,000 元作為違約金等語，此有上開存證信函暨附件尚昕材料實驗室硬固混凝土氯離子含量測試報告等影本在卷可參（見本院卷第89頁至第94頁）。
㈣第一建經公司於103 年2 月8 日以台北南海郵局第166 號存
證信函通知雙方表示「被告確實未依系爭買賣契約第6 條第
1 項約定所定位置取樣，尚昕材料實驗室係台灣省土木技師公會審定評鑑認可之實驗室，其檢測報告應無疑義，另關於鋼筋輻射證明，查行政院原子委員會，系爭房屋確實未屬放射性污染建築物名單」等語。被告於收受上開存證信函後，立即再委請尚昕材料實驗室於103 年2 月25日依系爭買賣契約所定位置取樣檢驗，系爭房屋檢測結果之氯離子含量確實低於標準值，即非海砂屋，被告再次寄發文山木新郵局第32號存證信函催告原告於函到後5 日內依約繳付完稅款1,600,
000 元，否則將依系爭買賣契約第10條第2 項規定沒收原告已繳付之第一期價金1,400,000 元作為違約金。嗣第一建經公司再以台北古亭郵局第327 號存證信函通知兩造，表示被告所提供2 次委請尚昕材料實驗室檢測之「硬固混凝土氯離子含量測試報告」之氯離子含量平均值確實低於系爭買賣契約約定之標準值，亦符合系爭買賣契約約定之檢測位置，若原告未能提出相關證明疑義文件或向法院起訴證明，亦未於催告履約繳款之期限內給付第三期款1, 600,000元予履約保證專戶，將依被告請求及價金信託履約保證申請書相關規定辦理等語，此有上開存證信函暨附件尚昕材料實驗室硬固混凝土氯離子含量測試報告等影本在卷可參（見本院卷第95頁至第102 頁）。
㈤被告於103 年4 月7 日以新店水尾郵局第93號存證信函催告
原告請於函到5 日內依約履行給付完稅款1,600,000 元，並存匯入履約保證金專戶。第一建經公司收受後並立即寄發台北北門郵局營收股第1183號存證信函予兩造，再次表明其將依系爭買賣契約、價金信託履約保證申請書相關規定辦理，此有上開存證信函在卷可參（見本院卷第103 頁至第106 頁）。
四、得心證之理由：原告主張系爭買賣契約係被告及仲介於原告急迫、輕率及無經驗之情形下簽訂，顯然有失公平，且被告未依系爭買賣契約第6 條規定合意完成氯離子、輻射檢測等程序，以及系爭房屋有「部分係屬公共設施保留地」、「鄰近地區有嫌惡設施」、「違章建築」等重大瑕疵，原告依民法第256 條、第
359 條、系爭買賣契約第5 條第2 項規定解除系爭買賣契約，並依民法第259 條第2 款之規定請求被告返還已收受之買賣價金1,400,000 元等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件本院應審究者為：
㈠原告依民法第349 條、第353 條、第226 條第2 項、第 256
條、第354 條第1 項前段、第359 條前段、系爭買賣契約第5條第2項前段規定解除系爭買賣契約，有無理由？㈡原告依民法第259 條第2 款規定請求被告返還已收受之買賣
價金1,400,000 元，有無理由？㈢原告得否依民法第252 條規定，請求法院酌減違約金？茲分別論述如下：
㈠原告依民法第349 條、第353 條、第226 條第2 項、第 256
條、第354 條第1 項前段、第359 條前段、系爭買賣契約第5條第2項前段規定解除系爭買賣契約，有無理由？⑴按因可歸責於債務人之事由，給付一部不能者，若其他部
分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償。債權人於有第226 條之情形時，得解除其契約。出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。出賣人不履行第 348條至第351 條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利。物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定，危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。民法第226 條第2 項、第256 條、第349 條、第35
3 條、第354 條第1 項前段、第359 條前段分別定有明文。
⑵次按，買受人對於出賣人交付之物有瑕疵，應由出賣人負
瑕疵擔保責任者，依民法第359 條規定，買受人自得解除契約，原無待於催告出賣人先行修補瑕疵（最高法院69年度台上字第2383號判決意旨參照）。民法第354 條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用，但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，則在特定物之買賣，依法律規範之目的，物之瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人表示不願為之者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益（最高法院89年度台上字第1085號、91年度台上字第1315號判決意旨參照）。亦即民法第第359 條規定之買受人解除權，為特殊的法定解除權，無待於催告出賣人先行修補瑕疵，即得行使。有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後，始有適用，但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵物，或擔保除去該瑕疵後給付，則買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並解除契約（最高法院99年度台上字第2443號判決意旨參照）。又所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者即為有瑕疵（最高法院94年度台上字第1112號、90年度台上字第1460號判決意旨參照）。
⑶經查，兩造於102 年12月31日簽立系爭買賣契約，系爭房
屋係坐落臺北市○○區○○段○○段000 0000 地號土地上；724 地號土地之地目為「建」、面積6 平方公尺、○○○區○○○道路用地（公共設施用地），有系爭買賣契約書、成屋產權說明書、土地謄本、地籍圖謄本、都市計畫便民資訊─地籍套繪都市計畫使用分區圖各1 紙附卷可稽（見本院卷第7 頁、第25頁、第34頁、第39頁、第41頁、第156 頁及反面），復為兩造所不爭執（見本院卷第10
9 頁反面、第150 頁及反面），堪信為真實。⑷被告辯稱：系爭724 地號土地依現況為既成之巷道使用，
沒有任何徵收計畫，效用上沒有產生任何減損效果等云云（見本院卷第147 頁）。惟查，被告所負關於瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，不以出賣人對瑕疵之發生有故意或過失為必要，從而被告縱於出賣時亦不知系爭724 地號土地已編為道路用地，仍應負瑕疵擔保責任，固不待言。
再按，都市計畫經發布實施後，不得隨時任意變更，但擬定計畫之機關每3 年內或5 年內至少應通盤檢討1 次，依據發展情況，並參考人民建議作必要之變更；對於非必要之公共設施用地，應變更其使用，都市計畫法第26條第 1項定有明文。而依一般通常交易觀念，地目為建，即係指得為通常建築使用之土地，系爭724 地號土地乃屬都市○○道路用地，雖目前尚無任何徵收計畫，然依法既不得任意變更，且亦尚未經主管機關審議變更，其使用上即受限制，並隨時可能遭政府徵收，較之非都市○○道路用地之土地，不惟其通常效用有所減少，並將減低其經濟上之價值，是其瑕疵客觀上於系爭買賣契約成立時即已確定存在，洵足認定，故被告上述抗辯，自非可採。
⑸此外，本件復查無前開瑕疵對於原告所生之損害與解除對
於被告所生之損害，有失平衡之情事（民法第359 條但書及立法理由、最高法院88年度台上字第1438號判決意旨參照）。基此，原告依民法第354 條第1 項前段、第359 條前段規定，主張被告應負物之瑕疵擔保責任，解除系爭買賣契約為有理由，應予准許。至原告另依民法第349 條、第353 條、第226 條第2 項、第256 條規定，主張權利瑕疵、給付不能之解除系爭買賣契約部分，即已無再予論究之必要，併此敘明。
㈡原告依民法第259 條第2 款規定請求被告返還已收受之買賣
價金1,400,000 元，有無理由？⑴按解除權為形成權，契約解除權之行使，僅需有解除權之
一方以意思表示向他方為之，於意思表示到達他方時，即生效力。契約一經合法解除，契約關係即告消滅，自無另一次解約生效之問題（最高法院88年度台上字第2589號判決意旨參照）。
⑵查契約解除權之行使，祇須當事人以意思表示為之，並不
須任何方式，原告既於103 年4 月11日起訴狀為表示解除系爭買賣契約之意思，並於103 年5 月1 日送達於被告（見本院卷第5 頁、第49頁），即難謂原告尚未行使解除權（最高法院89年度台上字第789 號判決意旨參照）。是原告依民法259 條第1 款、第2 款之規定，請求被告返還已付之買賣價金1,400,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起加計法定遲延利息，即有理由，應予准許。
㈢原告得否依民法第252 條規定，請求法院酌減違約金？
查本件原告得依民法第354 條第1 項前段、第359 條前段規定，主張被告應負物之瑕疵擔保責任，解除系爭買賣契約，及依民法第259 條第1 款、第2 款規定請求被告返還已付之買賣價金1,400,000 元，詳如前述，則原告主張依民法第25
2 條規定，請求本院酌減違約金部分，即無再予論述之必要，自不待言。
五、綜上所述，本件原告請求被告應給付1,400,000 元，及自10
3 年5 月2 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。
六、本件原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核與法律規定相符，爰酌定相當擔保金額准許之。被告雖未聲請免為假執行，惟基於衡平原則，爰依職權酌定擔保金額，宣告被告供擔保後，得免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據資料，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 10 月 31 日
民事第七庭 法 官 詹慶堂以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 10 月 31 日
書記官 林佳慧