臺灣臺北地方法院民事判決 103年度訴字第197號原 告 禾祿不動產經紀有限公司法定代理人 李營楨訴訟代理人 柯一嘉律師被 告 楊家瑋訴訟代理人 高宏銘律師
曾沛筑律師上列當事人間請求給付服務報酬等事件，本院於中華民國103年6月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣參拾參萬參仟元，並自民國一○二年十一月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之四，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣參拾參萬參仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠緣被告於民國 102年9月3日委託伊公司銷售其所有坐落於新
北市○○區○○街○○巷○號3樓之建物暨坐落土地之應有部分（下稱系爭不動產），兩造並簽訂有「不動產一般委託銷售契約書」（下稱系爭委託銷售契約），委託銷售期間自 102年9月3日起至 102年12月31日止，委託銷售價格為新臺幣（下同） 1,498萬元。伊公司受被告委託銷售系爭不動產後覓得訴外人陳昭惠願意以 1,330萬元承買系爭不動產，伊公司並於 102年10月18日與陳昭惠簽訂買賣議價委託書與要約書，並收受陳昭惠交付之斡旋金即定金3萬元。嗣於102年10月19日，兩造另簽訂委託銷售契約內容變更合意書（下稱系爭變更合意書），同意修正委託銷售價格為 1,330萬元。而依據系爭委託銷售契約第7條第5款約定：「委託人（即被告）並同意買賣契約於受託人（即伊公司）收受定金時成立生效」，是被告與陳昭惠間已就系爭不動產成立買賣契約。詎料，被告竟於 102年10月29日告知因私人因素無法繼續履行買賣契約，並因此一可歸責於被告之事由，與陳昭惠簽立協議書（下稱系爭協議書），由被告加倍返還定金予陳昭惠作為損害賠償金後，合意解除系爭不動產之買賣契約。
㈡被告既係因可歸責於己之事由與陳昭惠合意解除系爭不動產之買賣契約，依系爭委託銷售契約第10條第1款第1目約定：
「委託人（即被告）如有下列情形之一者，視為受託人（即伊公司）已完成仲介之義務，委託人仍應全額一次支付委託銷售價格4％服務報酬及以委託銷售價格2％計算之違約金予受託人：⒈買賣契約成立後，因可歸責於委託人之事由而解除買賣契約者…」，是被告仍應支付伊公司以委託銷售價格1,330萬元之4％計算之服務報酬，及以委託銷售價格 1,330萬元之2％計算之違約金，共計79萬8,000元（計算式：1,330萬元4％＋1,330萬元2％＝53萬2,000元＋26萬6,000元＝79萬8,000元），業經伊公司於102年11月11日寄發存證信函通知被告於文到14日內給付，惟被告迄今仍拒不給付，且自 102年11月26日起已陷於給付遲延，為此爰依系爭委託銷售契約10條第1款第1目及民法居間契約之規定，請求被告給付79萬 8,000元及法定遲延利息等語，並聲明：⒈被告應給付原告79萬8,000元及自102年11月26日起至清償日止，按年息5％計算之利息；⒉願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告與陳昭惠所簽訂之「買賣議價委託書與要約書」第 1條
約定：「本書據經賣方簽章同意買方承購條件時，買賣即成立，…」，惟系爭不動產之賣方（即伊）並未於該買賣議價委託書與要約書上簽章同意買方（即陳昭惠）之承購條件，此由原告員工蔡靜瑜傳給伊之LINE訊息中曾提到買方陳昭惠說買賣無效，可見陳昭惠亦認為買賣契約根本不成立，且原告亦明知此事，縱認伊有簽章同意陳昭惠之承購條件，然雙方就買賣價金應如何支付、移轉不動產時間、點交、違約等重要事項部分，均尚未約定，至多僅能認為曾有買賣契約之預約。再者，伊從未收受陳昭惠支付之 3萬元定金，且系爭協議書之內容完全由原告製作，原告員工又不斷催促伊在該協議書上簽名，伊為早日平息本件紛爭，才在該協議書上簽名，並交付 6萬元給原告之員工周天龍，慰勞原告員工之辛勞奔走，並無加倍返還定金之意。更何況伊與陳昭惠係合意解除「買賣議價委託合約」，並非合意解除買賣契約，足證伊與陳昭惠間僅成立買賣預約，尚未成立買賣契約。退步言之，縱認伊與陳昭惠曾成立買賣契約，然因雙方已合意解除，等同從未成立買賣契約，原告自無從依系爭委託銷售契約約定請求服務報酬及違約金。
㈡系爭委託銷售契約係由原告單方預先擬定之定型化契約，其
中第5條第1項、第7條第5項所約定之報酬給付要件，僅須買方表示欲以委託價額（即底價）承購並交付定金予原告即屬成就，使賣方因簽訂委託銷售契約而喪失是否要成立買賣契約之締約自由，形同將許多實際上尚待磋商的出售條件全部託付予仲介人，並使買賣雙方議約交涉重視之條件窄化為僅有價格之高低，顯然悖於居間法律規範就當事人間權利義務之分配，違反消費者保護法第12條，應屬無效。此外，系爭委託銷售契約第7條第5項將「買方出價達到委託價額，而受託人收受定金時」片面擬制為買賣契約成立生效之時點，無視同條款尚有原告須安排買賣雙方簽約之約定，使買賣契約成立時究為「買方出價達到委託價額且受託人收受定金時」或為「買賣雙方簽立書面買賣契約時」產生疑義，該條款既有疑義，即應依消費者保護法第11條第 2項之規定，為對消費者有利之解釋，亦即應解釋為買賣雙方正式簽立書面買賣契約時，買賣契約始成立生效，以保障賣方最終對於買賣契約之議約權。是以，原告主張依據系爭委託銷售契約第 7條第 5項之約定，伊與陳昭惠已就系爭不動產成立買賣契約云云，應屬無據。
㈢退萬步言，縱認伊與陳昭惠間就系爭不動產成立買賣契約，
依兩造於 102年10月19日簽立之系爭變更合意書，於「其他變更事項」約定仲介服務費為20萬元，如原告委託銷售成功，伊應支付予原告之金額亦僅20萬元，若認本件係因可歸責於伊之事由而解除買賣契約，原告至多也僅能向伊請求20萬元，否則豈不是會出現原告未完成交易卻可獲得比完成交易更多對價之不合理情形。
㈣另原告員工蔡靜瑜傳給伊之LINE訊息所提到之「才抽10％、
750未稅」，意即將原告所收受之6萬元部分抵充仲介報酬服務費之意。此外，依照房仲業界作法，原告拿到 6萬元後，會將4萬5,000元交給陳昭惠，剩下的1萬5,000元則當作原告取得之仲介服務報酬，並由原告旗下負責本件的兩位業務員平分這1萬5,000元的業績，再由業務員從中抽取10％作為佣金，是原告既協調伊和陳昭惠解除買賣議價委託合約，並從中收取1萬5,000元充作報酬，等同兩造再次修改仲介服務報酬金額之約定，並由原告收取完畢，原告自無從再向伊請求給付任何仲介服務報酬或違約金等語，資為抗辯，並聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請准予宣告免為假執行。
三、本院偕同兩造整理不爭執事項如下（見本院卷第97頁）：㈠兩造於 102年9月3日簽立系爭委託銷售契約，由被告委託原
告銷售系爭不動產，雙方約定銷售總價為1,498萬元。㈡嗣於 102年10月19日兩造又另行簽立系爭變更合意書，雙方
合意變更委託銷售總價額為 1,330萬元，其上載明「屋主實拿壹仟參佰壹拾萬元正，仲介服務費貳拾萬元正，土地增值稅屋主自付」。
㈢原告與陳昭惠於 102年10月18日簽立「買賣議價委託書與要約書」。
㈣被告與陳昭惠於102年10月29日簽立系爭協議書。
㈤被告於102年11月11日收受原告所寄發之存證信函。
㈥被告嗣於102年11月25日將系爭房地出售予訴外人周松杉。
㈦被告另與訴外人有巢氏房屋加盟店忠安不動產仲介經紀有限
公司，就系爭房地於102年8月14日簽訂有「一般委託銷售契約書」。
㈧被告領有不動產經紀營業員證照（101）登字第197095號。
四、本院得心證之理由：原告起訴主張已依系爭委託銷售契約約定覓得陳昭惠承買系爭不動產，被告竟因私人因素以致無法履行與陳昭惠間就系爭不動產之買賣契約，自得爰依系爭委託銷售契約10條第1款第1目及民法居間契約之規定，請求被告給付79萬8,000元及法定遲延利息等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯是本件爭點厥為：㈠原告與陳昭惠就系爭不動產之買賣契約是否成立生效？㈡系爭委託銷售契約是否屬定型化契約，且違反消費者保護法第12條、民法第247條之1而無效？㈢原告主張被告應依據系爭委託銷售契約約定給付居間報酬及違約金共79萬 8,000元，有無理由？兩造間是否以陳昭惠所收受之 6萬元抵充居間報酬之合意？兩造是否有以系爭變更合意書中約定之20萬元作為居間報酬金額之合意？茲析述如下：
㈠原告與陳昭惠間就系爭不動產之買賣契約已成立生效：
⒈本件兩造於 102年9月3日就系爭不動產簽訂系爭委託銷售
契約，委託銷售期間自102年9月3日起至102年12月31日止，委託銷售價格為1,498萬元，原告於102年10月18日與陳昭惠簽訂買賣議價委託書與要約書，收受陳昭惠交付之斡旋金即定金3萬元，嗣於102年10月19日，兩造另簽訂系爭變更合意書，同意修正委託銷售價格為 1,330萬元，惟被告嗣後因私人因素之可歸責於己之事由以致無法繼續履行買賣契約，為於 102年10月29日與陳昭惠簽立系爭協議書，由被告給付即 6萬元予陳昭惠作為損害賠償金後，合意解除系爭不動產之買賣契約等情，有系爭委託銷售契約、系爭變更合意書、買賣議價委託與邀約書、協議書等件影本在卷可按（見本院卷第7至10頁），堪信為真實。⒉被告雖抗辯伊未於該買賣議價委託書與要約書上簽章同意
買方（即陳昭惠）之承購條件，且未收受陳昭惠支付之 3萬元定金，此由原告員工蔡靜瑜傳給伊之LINE訊息即可知悉，縱認伊有簽章同意陳昭惠之承購條件，然雙方對於買賣細節均尚未約定，至多僅能認為曾有買賣契約之預約云云，然查被告確有於買賣議價委託書與要約書上簽章同意陳昭惠之承購條件，並收受原告所轉交之陳昭惠所支付定金 3萬元等情，有買賣議價委託書與要約書第三聯、協議書等件影本在卷可參（見本院卷第11、83頁），而觀之該買賣議價委託書與要約書第三聯上之「賣方同意依本約條件出售」欄位，確實有原告之「楊家瑋」、「 102年10月19日12時」之親筆簽名與註記，該「楊家瑋」之簽名與被告於系爭委託銷售契約、系爭變更合意書上之簽名形式、字跡均相同（見本院卷第7至9頁）；另觀之被告與原告員工蔡靜瑜之LINE通訊內容亦稱：「…，要我把訂金全數退還，…我會退還當初收到你們的3萬，再多賠你們3萬…」（見本院卷第36頁），以及被告於系爭協議書上亦自承：
「…因私人因素無法繼續履行合約…」、「…乙方所支付定金…由甲方加倍返還…充作其無法履行簽定不動產買賣合約對乙方之損害賠償…」，堪認被告已同意陳昭惠之承購條件，並收受陳昭惠所支付之定金 3萬元，嗣因可歸責於己之事由而與陳昭惠合意解除買賣契約等情與事實相符，被告抗辯並未收受定金、未同意承購條件云云，實與事實不符，自難採信。
⒊被告又抗辯買賣雙方對於買賣細節均尚未約定，至多僅能
認為曾有買賣契約之預約云云，然查兩造間簽立系爭委託銷售契約，嗣經原告覓得買受人即陳昭惠出具買賣議價委託書與要約書（見本院卷第83頁），經被告於其上簽名確認，同意依系爭買賣議價委託書上內容為條件出售系爭不動產，已如前述，足認買賣雙方即對買賣雙方標的、價金與條件等意思表示合致，況且參酌上開買賣議價委託書與要約書之內容，關於就買賣總價金、買賣不動產標的物、稅費及規費負擔、付款條件、違約責任等事項均有約定，買賣契約即為成立，且此法律效果亦應為領有不動產經紀營業員專業證照之被告所應知悉（見本院卷第69頁）。至關於系爭不動產之點交、移轉、地上物之處置、他項權利之塗銷、買賣價金給付之地點及方式等事項，均得於民法及其他相關規定中可供依循，故被告事後否認同意兩造間成立買賣契約，抗辯僅有成立買賣契約之預約云云，自無足憑取。
㈡系爭委託銷售契約並未違反消費者保護法第12條、民法第247條之1而無效：
按代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為，民法第 106條定有明文。另內政部公告不動產委託銷售定型化契約應記載事項第6條第7項則規定「契約成立後，除委託人同意授權受託人代為收受買方支付之定金外，否則視為不同意授權」等語，有該應記載及得不記載事項資料在卷足據（見本院卷第 135頁）。然依系爭委託銷售契約第7條第5款約定：「委託人同意受託人得為買賣雙方之代理人。買方出價達到委託價格時，受託人即得全權代理收受、保管定金及安排買賣雙方簽約事宜。委託人並同意買賣契約於受託人收受定金時成立生效…」之內容，可知被告本人已許諾原告得為買賣雙方代理為法律行為，且明示同意授權原告代為收受定金，核與民法第 106條之規定及上揭內政部公告不動產委託銷售定型化契約應記載事項並無違背。是被告抗辯系爭契約有關授權同意買賣契約於受託人代收定金時成立生效之約定，已違反強制規定，依民法第71條之規定應屬無效云云，尚乏所據。又民法第247條之1第3款、第4款雖規定依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利，或有其他於他方當事人有重大不利益，按其情形顯失公平者，該部分約定無效。然系爭契約上開條款中有關同意代收定金及雙方代理之約定，既係在兩造合意委託銷售價格之前提下所為，佐之系爭委託銷售契約第6條第1款、第7條第6款約定：「受託人（即被告）仍得自行銷售或委託第三人居間仲介，惟應於成交或收受定金前通知受託人，以避免重複成交情形」、「受託人（即原告）應於收受定金後二十四小時內通知受託人。」，並未限制或剝奪被告自行銷售或委託第三人居間仲介之機會，確有助於暢通銷售管道及委託銷售目的之加速達成，實難認有何限制被告行使權利或損害被告利益且顯失公平之違失，況且原告既因受委託仲介系爭不動產，為促成媒介買賣雙方成立契約，須投入成本支出市場調查、廣告企畫、買賣交涉、諮商服務及差旅出勤等費用，則於買方出價高於委託銷售價格並支付定金後，如任令原告得任意拒絕簽署買賣契約，對原告反失公平各節，堪認上開條款約定內容對於被告亦無顯失公平之情形，是被告抗辯上開契約定型化約款依民法第247條之1之規定應屬無效云云，洵無足採。
㈢原告得請求之居間報酬及違約金金額如下：
⒈按系爭委託銷售契約第10條第1項第1款約定：「委託人如
有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應全額一次支付委託銷售價格 4％服務報酬及以委託銷售價格 2％計算之違約金予受託人：⒈買賣契約成立後，因可歸責於委託人之事由而解除買賣契約者。…」，惟兩造於 102年10月19日簽立之系爭變更合意書，於「其他變更事項」約定仲介服務費為20萬元，此有系爭委託銷售契約、變更合意書（見本院卷第8、9頁），是被告抗辯就服務報酬部分，縱認本件係因可歸責於伊之事由而解除買賣契約，原告至多僅得請求20萬元之服務報酬等詞，應屬可採。原告雖主張系爭委託銷售契約內容變更合意書並未變更系爭契約第10條之規定云云，惟兩造間既已合意以系爭變更合意書取代系爭委託銷售契約中關於委託銷售價格及服務報酬之約定，則縱認可歸責於被告以致買賣契約不成立，原告依據系爭委託銷售契約所得請求之服務報酬亦應限於20萬元，方符兩造事後簽立系爭變更合意書另行約定服務報酬之原意，原告逾此範圍之請求，應屬無據。
⒉原告又主張伊公司所損失者除被告應給付之服務報酬外，
亦損失買方陳昭惠之服務報酬，故伊公司得向被告請求給付委託銷售價格 2％計算之違約金云云，惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第 252條定有明文。至於違約金是否相當，則應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。本院審酌原告之預期利益，及其依系爭契約所負之義務包含居間仲介及銷售過戶系爭不動產，雖須支出相關勞費進行帶看房屋、刊登廣告、於網站上登錄系爭房地資料等行銷行為，然因被告拒絕簽訂不動產買賣契約致未辦理契約簽定及不動產過戶、點交手等事宜，亦因此省卻處理此部分事務所需付出之人事及勞務費用，並考量系爭不動產進行銷售期間僅有月餘，縱使被告履約交屋予陳昭惠，原告自陳昭惠處所得收受之服務報酬為10萬元（見本院卷第10頁）等情認系爭委託銷售契約第10條第1項第1款約定按約定委託銷售價格1,330萬元之2％計算之違約金26萬 6,000元，實屬過高，應核減為按委託銷售價格1％計算即13萬3,000元，始為合理允當。原告於此範圍內請求被告給付違約金，始屬允當，逾此部分，自不應准許。
⒊被告雖抗辯由伊與原告員工蔡靜瑜間之LINE訊息可知原告
同意再次修改服務報酬為1萬5,000元，且經原告收取完畢，自無由再向伊請求給付任何仲介服務報酬或違約金云云，則為原告所否認，被告就此有利事實自應負舉證責任，惟觀之被告與蔡靜瑜間往來之簡訊內容雖談及：「是 750未稅」、「才抽10％」等詞，然對話雙方所指為何，究竟係指原告所收取之服務報酬抑或蔡靜瑜個人所得領取之服務報酬，語意模糊不明，況蔡靜瑜何以得代表原告同意變更服務報酬，均未見被告舉證以實其說，其抗辯亦不足取。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為 5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第 203條定有明文。被告既負給付上開服務報酬、違約金責任，經原告於 102年11月11日寄發存證信函請求被告於14日內給付而迄未履行（見本院卷第12、13頁），原告自得依上開規定，請求被告自 102年11月26日起加付法定遲延利息。
六、綜上所述，原告依系爭委託銷售契約第10條第1項第1款之約定請求被告給付33萬3,000元及自102年11月26日起至清償日止，按週年利率 5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。
七、本件原告勝訴部分所命給付之金額未逾50萬元，爰依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，准被告預供相當擔保後免為假執行。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，均毋庸一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第 2項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 7 月 4 日
民事第三庭 法 官 張志全以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 7 月 4 日
書記官 洪王俞萍